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Ricsca

Servitù di passaggio in casa su terrazzo privato

Ho trovato un'appartamento che vorrei acquistare ma prima vorrei documentarmi bene su questa faccenda visto che per l'agente immobiliare (ovviamente) non c'è nessun problema...

 

L'appartamento si trovo all'ultimo piano di uno stabile ed il terrazzo consiste in più di 500mq di lastrico solare che per 2.5 m per tutto il perimetro della casa è dell'appartamento mentre per i restanti mq appartiene ad un signore fuori regione che non se ne è mai occupato e non ha nemmeno mai pagato il condominio.

 

Le due proprietà del lastrico solare sono uniche e non sono delimitate.

 

Per accedere alla parte del balcone (che sarebbe la parte esterna visto che l'appartamento si trova al centro) il proprietario ha una servitù di passaggio ovviamente all'interno dell'appartamento.

Sul web ho letto che se la servitù di passaggio non viene usata da 20 anni si perde ma:

 

- Come si fa a dimostrare che il proprietario non ci è mai passato?

- Si può perdere una servitù che però è l'unico modo per accedere al lastrico solare di proprietà?

 

Inoltre mi chiedevo, nel caso il proprietario volesse venire nel suo lastricato che è accessibile solo dall'appartamento:

 

- Deve avere le chiavi dell'appartamento?

- Deve accedervi quando vuole o in base alle esigenze del proprietario di casa?

 

Se fosse una servitù di passaggio "normale" non mi preoccuperei ma trattandosi di un'appartamento non vorrei che l'altro proprietario del lastrico, per legge, debba avere le chiavi e possa entrare ed uscire da una casa non sua quando vuole e soprattutto che il proprietario di casa debba essere ai comodi dell'altro proprietario del lastrico. 

 

Vi allego uno disegno per far capire meglio come sarebbe la situazione.

 

Grazie

 

 

lastrico-solare.jpg

Ciao 

Visto che l'appartamento è chiuso con chiave risolvi il problema prima dell'acquisto e fai eliminare la servitù ricorrente al giudice per negare la stessa visto che da oltre vent'anni questo signore non passa. Naturalmente devi dimostrare tale fatto E questo lo deve dimostrare chi ti vende.       se ci sono questi i presupposti puoi acquistare Se invece c'è quel diritto che può essere esercitato entrando attraverso il tuo appartamento direi che vale la pena per te di fare un eventuale sacrificio leggermente Maggiore acquistando anche il rimanente lastrico solare. È strana però la tua affermazione che dici che questo non ha mai pagato le spese condominiali. Potrebbe trattarsi del costruttore venditore originario?

L'agenzia immobiliare mi ha detto che il proprietario del lastrico solare non paga le spese condominiali da molti anni, oggi gli ho chiesto maggiori informazioni e mi ha detto che è proprietario del lastrico dal 1988 e appena pala con l'amministratore mi fa sapere da quanti anni non paga il condominio.

 

Se fosse più di 20anni che non paga, potrebbe essere la prova che non ci va?

 

Come si prova che non vada nel lastrico? 

 

Per accedere al suo lastrico deve per forza entrare nell'appartamento, vietargli di entrare significherebbe vietargli di entrare nel suo lastrico (anche se da quello che mi è stato detto non ci vada visto che abita in un'altra regione).

 

Se io prendessi la casa ed il tipo decidesse di venire (non avrebbe senso ma non si sa mai, magari puo venirci semplicemente a prendere il sole o a stendere i panni) io che obblighi avrei nei suoi confronti?

 

Ho pensato anche alla possibilità di vedere di acquistare anche la restante parte (parlandone con l'immobiliare mi ha detto che sicuramente se gli si fa una proposta di 5000 euro l'accetterebbe) ma 500mq di lastrico a parte l'aumento delle spese condominiali credo aumentino anche di parecchio eventuali spese per la ristrutturazione del palazzo no?

 

Grazie 

 

Modificato da Ricsca
Ricsca dice:

Se fosse più di 20anni che non paga, potrebbe essere la prova che non ci va?

No, mi chiedo però cosa aspetti l'amministratore a procedere con un decreto ingiuntivo per recuperare le somme dovute. Spero almeno che siano state inviare le lettere di diffida per messa in mora, altrimenti dopo tutto questo tempo molte di queste quote saranno già prescritte. Tra l'altro la presenza di un condòmino perpetuamente moroso non è già un buon viatico, in previsione di un possibile acquisto nello stesso stabile.

 

Ricsca dice:

Come si prova che non vada nel lastrico?

Dato che per accedervi è necessaria una chiave, della quale presumo lui non sia in possesso, dovrebbe essere l'attuale proprietario a fornire la prova del mancato utilizzo di questo diritto.

 

Ricsca dice:

Se io prendessi la casa ed il tipo decidesse di venire (non avrebbe senso ma non si sa mai, magari puo venirci semplicemente a prendere il sole o a stendere i panni) io che obblighi avrei nei suoi confronti?

Se non cessa di esistere la servitù esistente, sarai obbligato a concedere il passaggio ogniqualvolta venisse richiesto.

 

Ricsca dice:

Ho pensato anche alla possibilità di vedere di acquistare anche la restante parte (parlandone con l'immobiliare mi ha detto che sicuramente se gli si fa una proposta di 5000 euro l'accetterebbe) ma 500mq di lastrico a parte l'aumento delle spese condominiali credo aumentino anche di parecchio eventuali spese per la ristrutturazione del palazzo no?

Più millesimi di proprietà equivalgono a quote maggiori nella ripartizione di eventuali spese.

 

A mio avviso se non trovi una soluzione preventiva alla questione della servitù cercherei delle alternative a questo appartamento perché, se non oggi, magari in futuro potresti trovare, in seguito ad una vendita, un nuovo proprietario che pretende un accesso frequente al lastrico, con conseguenti enormi disagi a tuo carico.

Esmeralda dice:

Se non cessa di esistere la servitù esistente, sarai obbligato a concedere il passaggio ogniqualvolta venisse richiesto.

Ma se fosse 20 anni che non viene e si riuscisse a dimostrare (come mi chiedo visto che serebbe la parola di un proprietario contro l'altro) la servitù può vedere anche se è l'unico modo per passare nel suo lastrico?

 

Esmeralda dice:

Se non cessa di esistere la servitù esistente, sarai obbligato a concedere il passaggio ogniqualvolta venisse richiesto.

Ma ci sono delle regole o potrebbe anche pretendere di salire alle 2 del mattino?

E se non fossi in casa? Trattandosi di un'appartamento non dovrà avere le chiavi giusto?

 

Grazie per le risposte 

 

 

camillo50 dice:

Visto che l'appartamento è chiuso con chiave risolvi il problema prima dell'acquisto e fai eliminare la servitù ricorrente al giudice per negare la stessa visto che da oltre vent'anni questo signore non passa.

Quanto tempo potrebbe volerci per far esprimere il giudice? Che costo potrebbe avere?

 

Grazie 

Modificato da Ricsca
Ricsca dice:

Ma se fosse 20 anni che non viene e si riuscisse a dimostrare (come mi chiedo visto che serebbe la parola di un proprietario contro l'altro) la servitù può vedere anche se è l'unico modo per passare nel suo lastrico?

Se si accertano i presupposti per la prescrizione, questa servitù può essere dichiarata estinta anche se non ci sono altre vie di accesso al lastrico.

 

Ricsca dice:

Ma ci sono delle regole o potrebbe anche pretendere di salire alle 2 del mattino?

E se non fossi in casa? Trattandosi di un'appartamento non dovrà avere le chiavi giusto?

La Legge prevede che al titolare di una servitù di passaggio venga garantito un accesso completo, libero e comodo e che il proprietario del fondo servente non può compiere alcun atto che tenda a diminuire questo diritto. Detto questo, in un caso particolare come quello di un appartamento chiaramente ci sono delle ovvie peculiarità, che potrebbero mettere in dubbio l'obbligo di dover consegnare copia delle chiavi di casa ad un estraneo. Non ho trovato però nulla, né nella giurisprudenza né nella dottrina, che garantisca contro questa circostanza nel caso queste vengano pretese con un'eventuale azione legale.

Bisogna vedere cosa prevede tale servitù!  può essere limitata a determinate circostanze (ad es. per riparazioni, o previo accordo) o del tutto aspecifica!  Vedi innanzi tutto  quando è stato costruito lo stabile, e da quanti anni questo signore è proprietario: se meno di 20 anni la servitù non può essere estinta in nessun modo/evenienza. Dici essere proprietario dal 1988: vedi da un certificato catastale se è vero o meno!

Altro modo di provare il non esercizio della servitù è quello per l'appunto delle chiavi: ma non ha valore assoluto! Idem per la morosità condominiale!  Magari se il proprietario risiede in altra regione, come tu dici, da oltre 20 anni, questo sarebbe una prova a tuo favore! Poteva benissimo esserci un accordo per cui il proprietario del terrazzo avvisasse il proprietario della casa e che questi gli aprisse, senza dargli le chiavi. Tutto sommato si tratta di un'abitazione!

Pertanto l'onere della prova è alquanto complesso!

Vedi invece se è possibile ricavare un accesso autonomo, sacrificando una piccola porzione della casa (per esempio se l'ingresso dell'abitazione confina con il terrazzo di pertinenza, potresti "ritagliare" un pezzetto di vano e terrazzo e creare un accesso autonomo).

Potresti anche, in qualità di promittente acquirente, iniziare tu l'azione per far dichiarare decaduta la servitù, e il venditore assumerebbe il ruolo di testimone! Ma parlane con l'avvocato!

Però il consiglio è vedere se il proprietario è disposto a vendere, e a quanto ammontano gli arretrati condominiali! (importo e anni).

In ogni caso l'immobile è fortemente penalizzato, ed il prezzo dovrebbe essere molto allettante!

Inoltre € 5.000 per tale terrazzo non mi sembra caro!  vedi però a quanto ammontano le spese arretrate, e il periodo per cui potresti essere chiamato in causa (2 anni?). Vedi anche i millesimi di proprietà per tale terrazzo, per farti un conto delle spese condominiali, ordinarie e straordinarie (per quando si dovrà fare il manto di copertura! prima o poi si dovrà pur fare!)

Ricsca dice:

L'agenzia immobiliare mi ha detto che il proprietario del lastrico solare non paga le spese condominiali da molti anni, oggi gli ho chiesto maggiori informazioni e mi ha detto che è proprietario del lastrico dal 1988 e appena pala con l'amministratore mi fa sapere da quanti anni non paga il condominio.

 

Se fosse più di 20anni che non paga, potrebbe essere la prova che non ci va?

 

Come si prova che non vada nel lastrico? 

 

Per accedere al suo lastrico deve per forza entrare nell'appartamento, vietargli di entrare significherebbe vietargli di entrare nel suo lastrico (anche se da quello che mi è stato detto non ci vada visto che abita in un'altra regione).

 

Se io prendessi la casa ed il tipo decidesse di venire (non avrebbe senso ma non si sa mai, magari puo venirci semplicemente a prendere il sole o a stendere i panni) io che obblighi avrei nei suoi confronti?

 

Ho pensato anche alla possibilità di vedere di acquistare anche la restante parte (parlandone con l'immobiliare mi ha detto che sicuramente se gli si fa una proposta di 5000 euro l'accetterebbe) ma 500mq di lastrico a parte l'aumento delle spese condominiali credo aumentino anche di parecchio eventuali spese per la ristrutturazione del palazzo no?

 

Grazie 

 

Ciao

Per prima cosa, viste le risposte dell'agenzia, chiederei se esiste la servitù trascritta.   Poi se il lastrico solare di questi è stato a lui intestato.      Il fatto che non paghi mai le spese condominiali e l'inerzia dell'amministratore è un campanello d'allarme sensibile.

A chi ti sta vendendo chiedi di precisare quando il signore è entrato nel tuo appartamento per l'ultima volta e se ha il possesso di una chiave.  Infine, la servitù dovrebbe indicare con precisione tale diritto e le modalità di esercitarlo proprio perchè si passa attraverso una abitazione privata.      

 

L'agenzia dovrebbe comunque già avere tutte queste notizie.

Mi faccio dare un po' di carte dall'agenzia, poi vi aggiorno.

Grazie a tutti per le informazioni 😁

Novità non so se è utile...

Il proprietario che attualmente vende l'immobile, ne è diventato proprietario in seguito ad un uso campione...

Con l'uso campione di 20 anni lo stabile non perde tutti i diritti compresa la servitù? 

Anche perché alla fine se il proprietario volesse andare sul suo lastrico, più conunque andarci con una gru 😅

Uso Campione? Lo usava per giocarci a carte o alla roulette? non capisco! 😉

Modificato da MICIOMICIOBAUBAU

Mi è stata mandata dall'agenzia un parere legale sulla servitù e cosa è successo negli anni allo stabile e al lastrico...

Non credo possa pubblicarla qui ma se mi dite chi sarebbe disposto a leggerla, ve la mando privatamente.

E' una pagina e mezzo.

 

Grazie

Ricsca dice:

Non credo possa pubblicarla qui ma se mi dite chi sarebbe disposto a leggerla, ve la mando privatamente.

Se vuoi io la leggerei volentieri, quindi inviamela pure in privato.

  • Grazie 1

Alla fine ho deciso di non prendere l'immobile... non mi va di trovarmi in poroblemi...

Grazie a tutti

Ciao 

Di fronte alla non chiarezza e la scelta migliore

  • Grazie 1
Ricsca dice:

Alla fine ho deciso di non prendere l'immobile... non mi va di trovarmi in poroblemi...

Grazie a tutti

Troppe incognite, ritengo anch'io che sia la scelta più saggia.

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