Sentenza di revoca

[tonghua]

TRIBUNALE DI TRENTO 1781/2014 r.g. V.G.

il tribunale così composto:

 

dr. Aldo Giuliani Presidente giudice

dr.ssa Anna Mantovani giudice

dr.ssa Adriana De Tommaso giudice rel.

 

Letto il ricorso nell'interesse di Sig.XXXXX, Sig.XXXXX, Sig.XXXXX, Sig.XXXXX, ai sensi dell'art. 1.129 c.c.; per la revoca dell'amministratore del condominio XXXXX di Levico Terme, Sig.XXXXX;

Viste le difese del resistente, sentite le patti

 

osserva

 

La revoca dell 'amministratore del. condominio può essere disposta dall'autorità giudiziaria su ricorso di ciascun condomino nel caso previsto dal quarto comma dell'art. 1131 c.c., se non rende il conto della gestione ovvero in casi di gravi irregolarità. In tale categoria delle ''gravi irregolarità" rientrano, come fattispecie tipicamente previste dal legislatore della recente novella in materia di condominio,l’ inottemperanza agli obblighi di cui all’ art. 1130 numeri 6 7 e 9 c.c., e l'omessa, incompleta o inesatta, comunicazione dei dati di cui al secondo comma dell'art.1129.

 

Tale disposizione prescrive che l'amministratore, contestualmente all'accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell 'incarico, comunichi i propri dati anagrafici professionali, il codice fiscale e il locale in cui si trovano registri di anagrafe condominiale; dei verbali delle assemblee, di nomina e revoca dell'amministratore e di contabilità, e i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all' amministratore, può prendere gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata mentre l'art. 1130 c.c. prescrive l'obbliga di tenuta dei menzionati registri (punti e 6 e 7) e l' obbligo di forniire al condomino che ne faccia richiesta l'attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti corso.

 

Nella fattispecie i ricorrenti, contestano tra l 'altro all'amministratore Sig.XXXXX di non aver comunicato i dati di cui all'art. 1129 c.c. co. 2, specificamente a seguito del rinnovo nell' incarico deliberato dall' assemblea il 20/12/2013, nonché la mancata tenuta del registro di cui al n. 6 dell'art 1130 c.c..

Il Sig.XXXXX si è difeso da questi addebiti deducendo che i condomini sarebbero stati tutti a perfetta conoscenza del fatto che lui e presente ogni giorno nel suo ufficio di Levico ove tiene tutta la documentazione inerente alla sua attività di mministratore e alla cui porta di ingresso è affisso un cartello che riporta i suoi dati anagrafici e professionali, l'orario di apertura dell'ufficio, i suoi numeri di telefono, compreso quello del cellulare con reperibilità 24 ore su 24, e che per tale motivo non aveva provveduto ad esporre i propri dati anche all' ingresso del condominio. Inoltre con riferimento alla tenuta del registro anagrafico di cui al n. 6 dell'art. 1130 c.c., afferma di non ricevuto dai condomini i loro dati anagrafici, ma di essere comunque in possesso delle schede anagrafiche dei singoli proprietari.

E' comunque pacifico che al momento del presente giudizio l'amministratore non avesse ancora ottemperato, né all' apposizione

dell' avviso prescritto dall'art. 1129 co. 2 c.c., nè alla formale tenuta del registro anagrafico, fattispecie entrambe tipicamente previste come gravi irregolarità idonee a determinare la revoca dell'amministratore.

 

Ma soprattutto ad avviso del Collegio rileva, quale grave irregolarità, l'avvenuta modificazione di parti comuni dell'edificio, con specifico riferimento alla praticata apertura di un muro al di sopra della porta taglia fuoco tra l'accesso ai garage dal giro scala, da cui la decadenza del certificato di prevenzione incendi del 28/7/2009 come comunicato dal dirigente del servizio antincendi della Provincia autonoma di Trento (doc. 13 dei ricorrenti), con prescrizione di ripristinare le compartimentazioni antincendio con resistenza a fuoco come stabilito nel D.M. 1/271986.

 

E ' pur vero che lo stesso amministratore abbia in seguito provveduto a richiudere il foro nel muro in oggetto, tanto che al successivo sopralluogo del 6/9/2013 residuava, quale prescrizione non ottemperata per i1 rilascio del certificato prevenzione incendi, solo l'eliminazione di materiale combustibile presente all' interno dell'autorimessa (materiale di proprietà dei singoli condomini), ma tale rimessione in pristino, ad avviso del collegio, non toglie rilevanza alla gravita della precedente condotta, in quanto, ove anche sia vero che i1 foro nel muro era stato richiesto dai singoli condomini, come il Sig.XXXXX sostiene - ma la circostanza e contestata e l'assenso dei condomini alla manomissione del muro in oggetto non è documentalmente provata - l’ amministratore avrebbe dovuto assumere ogni necessaria informazione e cautela tecnica prima di modificare il muro comune, avvalendosi eventualmente di un perito, mentre, agendo come ha fatto ha dimostrato una inescusabile superficialità che, in una con i mancati adeguamenti alle prescrizioni sui registri e l 'avviso di cui all'art. 1129 c.c. co. 2, induce, in accoglimento della domanda, a disporre la revoca dell’ 'amministratore.

Spese secondo soccombenza come in dispositivo.

 

p.t.m

 

Revoca Sig.XXXXX dalla carica di amministratore del Condominio XXXXXX di Levico Terme e lo condannaa a rifondere ai ricorrenti le spese di procedimento, liquidate in € 183,86 per esborsi ed € 2000,00 quale compenso per la difesa con accessori di legge

 

Si comunichi

 

Trento, 5/6/2014

[tonghua]

La Corte di Appello di Trento I" Sezione riunita in Camera di

Consiglio nelle persone dei Signori Magistrati:

1. DOTI. FABIO MAIONE PRESIDENTE

2. DOTI. MARlA GRAZIA ZATIONI CONSIGLIERE

3. DOTI. PATRIZIA COLLINO CONSIGLJERE REL.

 

Nel procedimento in grado di appello iscritto a ruolo in data 30 giugno 2014 al n. R.G. V.G. 260/2014 promosso con ricorso ex art. 64 disp. Att. C.C. dd. 30 giugno 2014

 

DA

Sig.XXXXX

 

Elettivamente domiciliato in Trento presso l’ avv. .XXXXX dal quale è rappresentato e difeso in forza di mandato in margine alla

memoria costituzione in primo grado

 

RECLAMANTE

 

CONTRO

 

 

Sig.XXXXX - Sig.XXXXX - Sig.XXXXX elettivamente domiciliati in Trento presso gli avv..XXXXX e Sig.XXXXX dai quali sono rappresentati e difesi in forza di mandato in margine al ricorso in primo grado

 

RECLAMATI

 

E CONTRO

 

Sig.XXXXX- Sig.XXXXX* Sig.XXXXX- Sig.XXXXX- Sig.XXXXX- Sig.XXXXX- Sig.XXXXX- Sig.XXXXX elettivamente domiciliati in Trento presso l'avv. Sig.XXXXX dai quali sono rappresentati e difesi in forza di mandato in margine all'atto di intervento volontario nel presente grado

 

INTERVENUTI

 

 

 

OGGETTO: reclamo avverso il provvedimento del Tribunale di Trento di data 5 giugno 2014 con il quale Sig.XXXXX è stato

revocato dalla carica di amministratore del Condominio XXXXXX di Levico Terme

 

-----------------------------------------

 

A sciogliomento della riserva assunta all'udienza del16 ottobre 2014,la Corte rileva che e pacifico, co n riferimento agli addebiti di cui ai novellati artt. 1129 e 1130 c.c., che il reclamante non ha adempiuto agli oneri ivi previsti: detti addebiti non sono infatti sostanzialmente contestati dal reclamante, il quale ribadisce l'esistenza di una conoscenza concreta da parte dei condomini dei dati richiesti da tali norme

La Corte condivide Ia motivazione del primo Giudice sul punto, posto che dette norme hanno introdotto delle fattispecie tipizzate da considerare quali "gravi irregolarità", atte a determinare la revoca dell'amministratore, a nulla rilevando l'aspetto sostanziale di una eventuale effettiva conoscenza da parte dei condomini in un contesto particolare.

Quanto all' irregolarità costituita dalla modificazione di parti comuni dell'edificio (apertura di un foro al di sopra della porta tagliafuoco tra l'accesso ai garage ed il giro scala, cui è conseguita la decadenza del certificato di prevenzione incendi), la Corte rileva che, anche sotto detto aspetto, il reclamante non nega l'attività materiale in oggetto, limitandosi a specificare di avere provveduto al ripristino a proprie spese e di essere stato autorizzato dai condomini.

Non vi è tuttavia prova, in atti, che tale modifica sia stata deliberata dal Condominio, posto che la richiamata delibera del 30.11.2012 non fa riferimento esplicito al foro in questione e contiene un mero "suggerimento" a "fare fori e mettere un deumidificatore" per problemi di umidità nelle cantine e non attiene alla diversa modifica operata autonomamente dal reclamante.

Tale iniziativa unilaterale, che ha comportato la revoca del certificate antincendio c le spese per il successi vo rilascio dello stesso, unitamente alla superficialità nella tenuta e comunicazione dei dati prescritti dalla normativa recentemente novata, evidenzia, come già rilevato da Tribunale, un comportamento da parte dell'amministratore inescusabile e dal quale deve conseguire la revoca già disposta dal primo Giudice.

Alla reiezione del reclamo segue la condanna del reclamante al rimborso delle spese di parte reclamata che si liquidano come in dispositivo. Alla soccombenza seguono le spese che si liquidano come in dispositive, considerati i parametri generali indicati dal DM 55/2014, tenuto conto dell'attività defensionale svolta, delle tariffe professionali vigenti ed applicabili in relazione al valore della controversia e delle fasi processuali in concreto svolte.

Sussistono i presupposti per l'applicazione dell'art.13 OM. 115/2002.

Le spese tra reclamante e intervenuti, attesa la posizione di adesione degli stessi a quella del reclamante, vanno compensate.

PQM

Respinge il reclamo;

condanna Sig.XXXXX al rimborso nei confronti di parte reclamata delle spese del grado in complessivi C 1.950,00 oltre accessori e spese forfettarie nella misura del15%;

Compensa tra la parte reclamante e i terzi intervenuti le spese del procedimento.

Dichiara che sussistono i presupposti per l'applicazione dell'art. 13

DM. 115/2002. Si comunichi.

Trento, 16 ottobre 2014

[Leonardo53]

Art. 1129

... (2° comma) Contestualmente all'accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell'incarico, l'amministratore comunica i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell'articolo 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all'amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata.....

.......

La revoca dell'amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall'assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio. Può altresì essere disposta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto comma dell'articolo 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità....

....

Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità:...

7) l'inottemperanza agli obblighi di cui all'articolo 1130, numeri 6), (curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale) 7) e 9);

8) l'omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma del presente articolo....

 

 

Ci sarebbe stato da meravigliarsi se il Giudice non avesse revocato l'amministratore visto che a parte il foro fatto senza delibera ha commesso due GRAVI IRREGOLARITA' ben definite nei punti 7 e 8 (evidenziati in rosso) dell'art. 1129.

 

Quello che invece lascia l'amaro in bocca è che la Corte d'Appello, pur confermando la revoca e rigettando il ricorso dell'amministratore, ha compensato le spese, contrariamente alla sentenza di primo grado.

Spero che con il decreto sulla riforma del processo Civile convertito in Legge il 10 novembre 2014 la quale ha modificato l'art. 92 c.p.c. i Giudici comincino ad attribuire le spese a chi soccombe evitando le solite vittorie di Pirro.

[tonghua]

Art. 1129

... (2° comma) Contestualmente all'accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell'incarico, l'amministratore comunica i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell'articolo 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all'amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata.....

.......

La revoca dell'amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall'assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio. Può altresì essere disposta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto comma dell'articolo 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità....

....

Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità:...

7) l'inottemperanza agli obblighi di cui all'articolo 1130, numeri 6), (curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale) 7) e 9);

8) l'omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma del presente articolo....

 

 

Ci sarebbe stato da meravigliarsi se il Giudice non avesse revocato l'amministratore visto che a parte il foro fatto senza delibera ha commesso due GRAVI IRREGOLARITA' ben definite nei punti 7 e 8 (evidenziati in rosso) dell'art. 1129.

 

Quello che invece lascia l'amaro in bocca è che la Corte d'Appello, pur confermando la revoca e rigettando il ricorso dell'amministratore, ha compensato le spese, contrariamente alla sentenza di primo grado.

Spero che con il decreto sulla riforma del processo Civile convertito in Legge il 10 novembre 2014 la quale ha modificato l'art. 92 c.p.c. i Giudici comincino ad attribuire le spese a chi soccombe evitando le solite vittorie di Pirro.

Non hai letto bene la sentenza e non sai la storia: 4 condomini hanno chiesto la revoca su 17 ( uno era il costruttore con + appartamenti) nella sentenza di appello Il giudice ha condannato gli intervenuti a difesa dell' amministratore mentre i 4 non hanno pagato nulla.

Queste persone hanno dichiarato a favore dell' amministraotre che sapevano dei dati, dell' anagrafica etccc e che il foro lo hanno chiesto loro.

 

Ergo alla fine il giudice ha compesato le spese tra amministratore e condomini bugiardi visto che le prove presentate erano esplicite e compreso registrazione audio ammessa

[salvatore l]

Non hai letto bene la sentenza e non sai la storia: 4 condomini hanno chiesto la revoca su 17 ( uno era il costruttore con + appartamenti) nella sentenza di appello Il giudice ha condannato gli intervenuti a difesa dell' amministratore mentre i 4 non hanno pagato nulla.

Queste persone hanno dichiarato a favore dell' amministraotre che sapevano dei dati, dell' anagrafica etccc e che il foro lo hanno chiesto loro.

 

Ergo alla fine il giudice ha compesato le spese tra amministratore e condomini bugiardi visto che le prove presentate erano esplicite e compreso registrazione audio ammessa

salve a tutti,

volevo fare i complimenti al signore di Trento che è riuscito a far revocare l'amministratore, trovandoci noi nella sua medesima situazione(l'amministratore all'atto della nomina non ha fornito alcun dato), volevo chiedergli:

- sé è sufficiente questa irregolarità per revocarlo;

- sé si sono rivolti direttamente al giudice o hanno dovuto obbligatoriamente indire prima un'assemblea;

- che spese hanno dovuto affrontare;

-sé fa giurisprudenza la loro sentenza e gli altri giudici si devono rifare a quella

 

ringrazio della risposta e chiedo che partecipino alla discussione anche altri esprtii

[tonghua]

salve a tutti,

volevo fare i complimenti al signore di Trento che è riuscito a far revocare l'amministratore, trovandoci noi nella sua medesima situazione(l'amministratore all'atto della nomina non ha fornito alcun dato), volevo chiedergli:

- sé è sufficiente questa irregolarità per revocarlo;

- sé si sono rivolti direttamente al giudice o hanno dovuto obbligatoriamente indire prima un'assemblea;

- che spese hanno dovuto affrontare;

-sé fa giurisprudenza la loro sentenza e gli altri giudici si devono rifare a quella

 

ringrazio della risposta e chiedo che partecipino alla discussione anche altri esprtii

Ciao Salvatore,

la mia situazione era molto complessa in quanto il costruttore/condomino e altri condomini lo volevano perchè costava poco.

La nuova legge parla chiaro: ogni anno, anche per la nomina, deve essere essere presentata offerta e indicato l' importo con le competenze di ordinaria amministrazione. Qualora ci siano attività straordinarie deve indicare il costo orario e dimostrare il tempo poi impiegato. Io mi sono rivolto all' ANACI e ad una brava avvocatessa di una associazione dei consumatori.

Le spese sono poche se vinci e dimostri. Anzi nessuna.

Attenzione però che avvocati/amministratori scaltri falsificano e fanno dire il falso ai condomini che si lasciano plagiare. Infatti quando abbiamo contestato l' anagrafica condominiale ha asserito che lui l' aveva prima della nuova legge anche se non era vero prendendo dal costruttore dati ottenuti dai rogiti notarili mai dati all' amminsitratore. Ci sono format di come deve essere compilata la scehda di anagrafica. Sicuro se ci sono aggravanti di sicurezza e mal gestione delle cose comuni come il mio caso vai tranquillo vinci. In teoria come gravi irregolarità quelle indicate dovrebbero bastare perchè espressamente dichairate nella legge come ti ha indicato gli articolo Leonardo. I tempi qui a Trento sono stati da febbraio a giugno prima sentenza e novembre appello. ( circa 9 mesi ). Il mio avvocato per scelta ribadisco a citato ciò previsto dalla legge per revocarlo anche se c' era molto altro.

[salvatore l]

ciao tonghua, grazie della risposta, il nostro amministratore ha commesso innumerevoli irregolarità, e per questo a giorni richiederò l'accesso alla nostra documentazione condominiale.

Alla luce delle ultime sentenze, e' sufficiente per la revoca dell'amministratore il solo fatto che all'atto della sua nomina, non abbia fornito i dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell'articolo 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all'amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata.....

[salvatore l]

ciao tonghua, grazie della risposta, il nostro amministratore ha commesso innumerevoli irregolarità, e per questo a giorni richiederò l'accesso alla nostra documentazione condominiale.

Alla luce delle ultime sentenze, e' sufficiente per la revoca dell'amministratore il solo fatto che all'atto della sua nomina, non abbia fornito i dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell'articolo 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all'amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata..... ???

[tonghua]

ciao tonghua, grazie della risposta, il nostro amministratore ha commesso innumerevoli irregolarità, e per questo a giorni richiederò l'accesso alla nostra documentazione condominiale.

Alla luce delle ultime sentenze, e' sufficiente per la revoca dell'amministratore il solo fatto che all'atto della sua nomina, non abbia fornito i dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell'articolo 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all'amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata..... ???

Art. 71bis requisiti amministratore già la mancanza di uno di questi può essere revocato e deve allegarli e scrivergli nell' offerta ogni anno qunado si candida :

Art. 71-bis

I. Possono svolgere l'incarico di amministratore di condominio coloro:

a) che hanno il godimento dei diritti civili;

b) che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l'amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;

c) che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;

d) che non sono interdetti o inabilitati;

e) il cui nome non risulta annotato nell'elenco dei protesti cambiari;

f) che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;

g) che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attivita' di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.

II. I requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma non sono necessari qualora l'amministratore sia nominato tra i condomini dello stabile.

III. Possono svolgere l'incarico di amministratore di condominio anche societa' di cui al titolo V del libro V del codice. In tal caso, i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condominii a favore dei quali la societa' presta i servizi.

IV. La perdita dei requisiti di cui alle lettere a), b), c), d) ed e) del primo comma comporta la cessazione dall'incarico. In tale evenienza ciascun condomino puo' convocare senza formalita' l'assemblea per la nomina del nuovo amministratore.

V. A quanti hanno svolto attivita' di amministrazione di condominio per almeno un anno, nell'arco dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della presente disposizione, e' consentito lo svolgimento dell'attivita' di amministratore anche in mancanza dei requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma. Resta salvo l'obbligo di formazione periodica. (1)

 

in più art 1129 codice civile

 

Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità:

 

1) l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;

 

2) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell'assemblea;

 

3) la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al settimo comma;

 

4) la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell'amministratore o di altri condomini;

 

5) l'aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;

 

6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l'aver omesso di curare diligentemente l'azione e la conseguente esecuzione coattiva;

 

7) l'inottemperanza agli obblighi di cui all'articolo 1130, numeri 6), 7) e 9);

 

8) l'omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma del presente articolo.

[salvatore l]

ok, grazie, ho controllato all'anaci , e non risulta iscritto, vorrei anche io rivolgermi a questa associazione, siamo sicuri però che ci diano dei buoni consigli, essendo un'associazione di categoria amministratori condominiali ?

[peppe64]

direi che e' il caso di rivolgersi ad un'associazioni di proprietari di fabbricati e non ad un'associazione di amministratori .

[tonghua]

ok, grazie, ho controllato all'anaci , e non risulta iscritto, vorrei anche io rivolgermi a questa associazione, siamo sicuri però che ci diano dei buoni consigli, essendo un'associazione di categoria amministratori condominiali ?

A me l' hanno data anche perchè gli amministratori ANACI costano un po di più, mentre certi amminsitratori che portano a liti condominiali puntano al ribasso dando un servizio scadente. Loro lottano contro questi ultimi e comunque con il mio avvocato ci siamo rivolti a loro per avere consigli.

Un esempio la legge dice che l' amministratore deve tenere aggiornata e compilare l' anagrafica condominiale pena la revoca del mandato per ''gravi irregolarità''. L' assurdo della legge ci hanno detto in ANACI che non da o fissa un tempo per espletare la pratica. Ergo se solo con questo vuoi revocare un amministratore basta lui dica ho 1000 condomini e sto cercando di farlo. Se poi trova un giudice comprensivo non lo revochi e paghi tu le spese.

[Leonardo53]

...Un esempio la legge dice che l' amministratore deve tenere aggiornata e compilare l' anagrafica condominiale pena la revoca del mandato per ''gravi irregolarità''. L' assurdo della legge ci hanno detto in ANACI che non da o fissa un tempo per espletare la pratica. Ergo se solo con questo vuoi revocare un amministratore basta lui dica ho 1000 condomini e sto cercando di farlo. Se poi trova un giudice comprensivo non lo revochi e paghi tu le spese.

ANACI te l'ha saputa raccontare.

La Legge è stata approvata a dicembre 2012 ma è entrata in vigore solo dopo 6 mesi (18 giugno 2013) proprio per dare a tutti il tempo necessario per essere pronti alla data di partenza.

 

Art. 1130

L’amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l’amministrazione acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili...

La Legge prevede un termine perentorio di 30 giorni dalla data di invio raccomandata per espletare la pratica.

A quasi due anni dall'approvazione della Legge la scusa di non avere avuto il tempo nemmeno di inviare una raccomandata non può reggere. Se dovesse passare il Giudice farebbe la figura dell'idiota.

[bubu]

ma in caso di amministratore interno lavoratore dipendente privato e non società)che da oltre 20 anni amministra lo stabile, anche in questo caso deve fornire i dati sul luogo dove si trovano i registri e le ore/giorni in cui i condomini possono prendere visione della documentazione? se non lo facesse è passibile di revoca giudiziaria?

 

grazie

[Leonardo53]

ma in caso di amministratore interno lavoratore dipendente privato e non società)che da oltre 20 anni amministra lo stabile, anche in questo caso deve fornire i dati sul luogo dove si trovano i registri e le ore/giorni in cui i condomini possono prendere visione della documentazione? se non lo facesse è passibile di revoca giudiziaria?

 

grazie

L'amministratore interno, fosse anche analfabeta, ha le stesse responsabilità civili e peenali dell'amministratore professionista e gli stessi obblighi, esclusi solo i requisiti professionali per amministrare (perciò può essere anche analfabeta).

[bubu]

perfetto allora, grazie.

perchè la scorsa assemblea ho fatto notare ciò, oltre al fatto che non avesse specificato analiticamente il suo compenso, ma si fosse limitato come sempre ha fatto a scrivere: compenso amministratore €3200 nette, salvo poi scoprire che alla seconda assemblea (ne facciamo 2 all'anno, una ordinaria e una x il riscaldamento), quella relativa al riscaldamento, nel consultivo viene aggiunta una quota di €1.000 per gestione amministrativa. quando gli ho chiesto se questi 1000€ erano compresi nei 3200€ che aveva proposto alla sua conferma , con spavalderia mi ha detto che ovviamente sono in aggiunta e quindi ho letto ben 3 volte l'articolo 1129, chiedendo di scrivere nel verbale che non approvavo tale spesa xchè non era stato rispettato l'articolo 1129. ovviamente non l'ha scritto e purtroppo la maggiopranza dei condomini che sono "anziani" come l'amministrtore hanno approvato il bilancio e anzi mi hanno detto di non rompere le balle xchè tanto la maggioranza l'hanno sempre loro...

[Leonardo53]

perfetto allora, grazie.

perchè la scorsa assemblea ho fatto notare ciò, oltre al fatto che non avesse specificato analiticamente il suo compenso, ma si fosse limitato come sempre ha fatto a scrivere: compenso amministratore €3200 nette, salvo poi scoprire che alla seconda assemblea (ne facciamo 2 all'anno, una ordinaria e una x il riscaldamento), quella relativa al riscaldamento, nel consultivo viene aggiunta una quota di €1.000 per gestione amministrativa. quando gli ho chiesto se questi 1000€ erano compresi nei 3200€ che aveva proposto alla sua conferma , con spavalderia mi ha detto che ovviamente sono in aggiunta e quindi ho letto ben 3 volte l'articolo 1129, chiedendo di scrivere nel verbale che non approvavo tale spesa xchè non era stato rispettato l'articolo 1129. ovviamente non l'ha scritto e purtroppo la maggiopranza dei condomini che sono "anziani" come l'amministrtore hanno approvato il bilancio e anzi mi hanno detto di non rompere le balle xchè tanto la maggioranza l'hanno sempre loro...

Visto che ci sei, richiedi copia del giustificativo del suo compenso.

In qualità di amministratore interno l'unica alternativa alla fattura con partita iva è l'inquadramento co.co.pro. con busta paga e contributi.

Forse potresti scoprire anche che rilascia (bene che vada) soltanto una ricevuta di lavoro occasionale esponendo il condominio a possibili sanzioni fiscali.

[bubu]

dovrebbe applicare la ritenuta d'acconto del 20% da quel che ho capito... ma di giustificativi non ne ho mai visto uno.

inoltre nel consultivo di fine anno, inserisce solo i 3200€, non menziona la ritenuta d'acconto e i 1000 €x il riscaldamento non compaiono perchè riferiti al riscaldamento e quindi non rientranti nella gestione ordinaria del consultivo, ma calcolati a parte per le quote del riscaldamento... sinceramente ho qualche dubbio su questa gestione

[Leonardo53]

dovrebbe applicare la ritenuta d'acconto del 20% da quel che ho capito... ma di giustificativi non ne ho mai visto uno.

inoltre nel consultivo di fine anno, inserisce solo i 3200€, non menziona la ritenuta d'acconto e i 1000 €x il riscaldamento non compaiono perchè riferiti al riscaldamento e quindi non rientranti nella gestione ordinaria del consultivo, ma calcolati a parte per le quote del riscaldamento... sinceramente ho qualche dubbio su questa gestione

La ritenuta d'acconto del 20% può essere effettuata sia a fronte di una fattura emessa da un lavoratore autonomo con partita iva, sia a fronte di una ricevuta fiscale (con codice fiscale anzichè partita iva) per lavoro occasionale.

Devi chiedere una copia del giustificativo di spesa.

Se non compare la partita iva si tratta di lavoro occasionale ed in caso di accertamenti il condominio potrebbe essere sanzionato.

[bubu]

sei molto gentile e ti ringrazio.

siccome ho il sentore che il compenso sia in nero, perchè non è mai stata prodotta nessuna pezza giustificativa durante le assemblee e quando ci riunivamo x approvare il consultivo al 31/12, la voce compenso amministratore era sempre riportata al netto, vorrei indagare in tal senso per poter far revocare l'amministratore dal giudice, visto che tutti i vecchietti propendono x il menefreghismo e votano sempre a suo favore. inoltre a breve gli scriverò per invocare il mio diritto di visionare le carte contabili, ma non vorrei far insospettire qualcuno del mio secondo fine(revoca giudiziale), anche xchè ho il sospetto che oltre al compenso in nero, oltre al fatto che alla conferma dell'incarico non fornisce i dati sul luogo dove si trovano i registri e le ore/giorni in cui i condomini possono prendere visione della documentazione, non fornisce preventivo analitico del compenso ma solo la scritta onorario €.... netto, quindi sono un pò dubbioso se richiedere la verifica di questi documenti oppure aspettare l'assemblea e agire se anche quest'anno si verificano queste anomalie...

anche perchè pensa che è da maggio che gli ho scritto ben 3 lettere per visionare le buste paga della portinaia perchè da 5 anni che abito li, ogni anno il costo della stessa aumenta, passando dai24.000€ del 2009 ai 30.000€ del 2013... e siccome penso che in autonomia abbia concesso degli aumenti, senza passare prima dall'assemblea, nonostante le tre raccomandate, si limita a rispondermi che per ovvi motivi di privacy non me le può far visionare... il chè è assurdo, perchè il datore di lavoro è il condominio e non l'amministratore...

[Aldo_TO]

Revocare un collega xke non ha scritto solo i giorni in cui si può prendere visione dei documenti sarebbe assurdo, anche se di fatto è una irregolarità un altro conto è la serie di inadempienze di cui sopra

[tonghua]

Revocare un collega xke non ha scritto solo i giorni in cui si può prendere visione dei documenti sarebbe assurdo, anche se di fatto è una irregolarità un altro conto è la serie di inadempienze di cui sopra

Devi conoscere le carte prima di considerazioni semplici. Ti pare che i giudici lo condannano solo per questo?

[renzofin]

Desidero sottoporre quanto sta accadendo a me.

- Ho avuto una perdita nel mio box. L'amm.re ha fatto intervenire due volte muratori diversi per le riparazioni. Di questa spesa non vi è traccia. Probabilmente l'ha inserita in qualche altra voce del bilancio.

- Mi sono staccato dal riscaldamento centralizzato ed ho fatto tutto secondo le norme. All'ultima assemblea del settembre scorso, non ha considerato la perizia da me presentata addebitandomi l'intera somma secondo i millesimi a me assegnati. Morale: impugnazione del riparto con conseguente Mediazione che si terrà il 10 p.v.. Ora, siccome si tratta di persona "perito ed esperto" con una lunga esperienza, non credo che abbia fatto tutto ciò senza il parere di qualche altro condomino. Tenete presente che vivo in un paese turistico piccolo dove ci si conosce e magari, come in questo caso, si vantano amicizie di lunghissima data.

- Non si fa mai vedere, neppure durante l'esecuzione di importanti lavori come il rifacimento della facciata o la sostituzione della caldaia del riscaldamento centralizzato durante la quale doveva far apporre le valvole per la contabilizzazione del calore e per favorire certamente qualcuno non l'ha fatto.

- Ultimamente 'qualcuno' ha installato un condizionatore posizionando l'unità esterna sul balcone, in facciata. Mi pare che non sia permesso vero?

Mi volete dire, per favore, stando ai fatti fin qui esposti, se ci sono i presupposti per una revoca dell'Amministratore?

Vi ringrazio infinitamente per il tempo che mi dedicherete.

Renzofin

[tonghua]

Dalla mia esperienza di revoca ti dico subito che ogni contestazione, deve essere supportata da documenti ufficiali di altri organi, comune perizie etcc.... Anche io ho fatto fare la perizia e in mediazione si è presentato 2 volte senza mandato del condominio. La legge prevede e come scritto nel documento inviato dall' organo di mediazione che deve ottemperare a delle cose. Ti consiglio quindi di aspettare la data dell' incontro di mediazione. Se non ha mandato ovviamente la mediazione è negativa. Con quello e altro in mano. rivolgiti a un legale di una associazione... io non ho pagato nulla.

E' tuo dovere visionare in ogni momento la documentazione e quindi devi provare che non la abbia o non fatta vedere. Ci sono due modi:

1 smartphone registri l' incontro e questo servirà se lui dice che non è verò che gli hai chiesto i documenti.

2. lettera via pec dell' avvocato in cui cheidi la visione di tutta la documentazione e l' invio all' avvocato stesso

 

solo con questi passi la tua strada per la revoca sarà in discesa

[bubu]

La ritenuta d'acconto del 20% può essere effettuata sia a fronte di una fattura emessa da un lavoratore autonomo con partita iva, sia a fronte di una ricevuta fiscale (con codice fiscale anzichè partita iva) per lavoro occasionale.

Devi chiedere una copia del giustificativo di spesa.

Se non compare la partita iva si tratta di lavoro occasionale ed in caso di accertamenti il condominio potrebbe essere sanzionato.

Ciao Leonardo,

la prossima settimana (se non mi da buca) dovrei incontrare l'amministratore per verificare le carte.

cosa intendi x giustificativo di spesa?

e cosa intendi x "Se non compare la partita iva si tratta di lavoro occasionale ed in caso di accertamenti il condominio potrebbe essere sanzionato"?