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robertoperinti

Scadenza e rinnovo del contratto d'affitto

Possiedo un appartamento affittato singolarmente a 3 diversi inquilini ognuno con un contratto di locazione transitoria per studenti (legge 431 del dicembre 98).

Il problema sorge con uno dei tre inquilini in quanto il suddetto è entrato nel 2017 e la locazione prevista per 12 mesi è poi proseguita per l'anno successivo (scadrà esattamente il 31 di questo mese) in quanto il contratto prevedeva la continuazione tacita di ulteriori 12 mesi in caso di mancata disdetta.

Premesso che non ho nulla di personale riguardo all'inquilino, la mia idea era di rivedere il canone d'affitto, cosa legittima alla scadenza del contratto, ragion per cui consigliato dal mio commercialista ho inviato per raccomandata una proposta scritta dove proponevo sostanzialmente all'inquilino in questione i nuovi termini contrattuali.

Per tutta risposta mi è stata recapitata una lettera da parte del suo legale dove, per farla breve, c'è scritto che la comunicazione della proposta d'affitto doveva essere spedita almeno 60 gg prima della scadenza del contratto e che pertanto il contratto dovrà essere stipulato ex novo ma in base agli stessi termini del precedente.

Inoltre l'inquilino stesso si è lamentato di persona nei miei confronti accusandomi di averlo messo in una situazione scomoda di incertezza tra dover cercare una nuova sistemazione o meno.


La mia idea è che tutto ciò sia dovuto all'aumento del canone (che per altro non sarebbe così cospicuo) ma al di là delle motivazioni ciò che mi preme sapere e se mi trovo effettivamente ad essere in difetto.

 

Per essere più precisi, alla scadenza di un contratto di locazione è necessario fare una proposta di nuovo contratto qualora il contratto non la preveda? Eventualmente ci sono dei termini da rispettare?

L'affermazione per cui in mancanza di tale proposta nei tempi corretti comporta il mantenimento dei termini contrattuali del contratto in scadenza sono corretti?

robertoperinti dice:

ho inviato per raccomandata una proposta scritta dove proponevo sostanzialmente all'inquilino in questione i nuovi termini contrattuali.

robertoperinti dice:

Per essere più precisi, alla scadenza di un contratto di locazione è necessario fare una proposta di nuovo contratto qualora il contratto non la preveda? Eventualmente ci sono dei termini da rispettare?

E' più che normale che in concomitanza di una scadenza contrattuale un proprietario valuti l'opportunità di aumentare l'affittto. Ed è altrettanto normale che simili notizie non siano mai gradite al conduttore.

Ma il punto dirimente è un altro: QUANDO hai inviato la disdetta unitamente alla proposta di un altro contratto a nuove condizioni ?

Dove QUANDO significa: ti sei attenuto al periodo di preavviso come contrattualmente previsto ?

Se SI, la tua disdetta e le tue proposte sono più che lecite, e su quelle avrete da confrontarvi per la firma di un nuovo contratto. se il conduttore accetterà.

Se NO, la tua missiva era priva di efficacia e tutte le osservazioni mosse dal conduttore per trasmite del suo legale sono corrette. Dovrai accettare la proroga contrattuale e a condizioni invariate. Infatti, stipulare un nuovo contratto a condizioni invariate, per te diventerebbe quasi come un suicidio: concederesti di nuovo una prospettiva triennale mentre con il contratto in corso di validità al massimo si potrà prorogare per un sol altro anno, dopodichè dovrà necessariamente cessare essendo raggiunto il limite massimo dei 36 mesi applicabile a questa tipologia contrattuale. 

In realtà da parte mia non era necessaria alcuna disdetta. I termini contrattuali prevedono un rinnovo automatico dopo i primi 12 mesi, qualora il locatore lo consenta. I 12 mesi + gli ulteriori 12 scadranno il 31 luglio, per cui il contratto non prevedrebbe ulteriori prolugamenti e infatti la mia proposta era per un contratto ex novo.

Per altro io nella mia inesperienza riguardo a tali questioni pensavo che al momento della scadenza di un contratto di locazione ci fosse da parte mia la libertà di agire come meglio credo anche cercando altri inquilini, al contrario invece il commercialista mi ha invitato a proporre prima un nuovo contratto al locatario attuale.

 

Per cui tornando alla tua domanda. Non posso dire di aver rispettato il periodo di preavviso proprio perché non esiste sul contratto un periodo di preavviso una volta terminati i 12 mesi successivi al primo rinnovo.

I 60 gg citati dall'avvocato del ragazzo non so a cosa si riferiscano francamente.

Mi sono andato a leggere l'Allegato C dell'Accordo Territoriale di Ortona, auspicando che questo sia il riferimento corretto.

 

Da nessuna parte è indicata la modalità della tua disdetta della locazione, per cui valgono le modalità secondo l'art. 2 della 431/98: a mio parere almeno sei mesi di preavviso.

Invece in più parti del testo base per il transitorio studenti vengono evidenziate le modalità di disdetta a cui deve attenersi il conduttore, e qualora non sussista la disdetta del conduttore pare proprio che il contratto debba intendersi prorogato.

 

albano59 dice:

Mi sono andato a leggere l'Allegato C dell'Accordo Territoriale di Ortona, auspicando che questo sia il riferimento corretto.

 

Da nessuna parte è indicata la modalità della tua disdetta della locazione, per cui valgono le modalità secondo l'art. 2 della 431/98: a mio parere almeno sei mesi di preavviso.

Invece in più parti del testo base per il transitorio studenti vengono evidenziate le modalità di disdetta a cui deve attenersi il conduttore, e qualora non sussista la disdetta del conduttore pare proprio che il contratto debba intendersi prorogato.

 

In realtà l'appartamento si trova a Roma, non in Abruzzo. Quello che però continuo a non capire è il riferimento alla "disdetta". Si può disdire qualcosa in vigore non un contratto in via di scadenza. Magari sono io a intendere male la cosa eh.

Il testo contrattuale base  adottato per Roma è identico a quello di Ortona. 

 

Attiro la tua attenzione sull'art. 1 del contratto base:

"art 1 (Durata) - Il contratto è stipulato per la durata di .......mesi (7), dal....... al......... Alla prima scadenza il contratto si rinnova automaticamente per ugual periodo se il conduttore non comunica al locatore disdetta almeno un mese e non oltre tre mesi prima della data di scadenza del contratto" 

n.b.: in fondo al documento la famelica nota (7) precisa: "la durata minima è di sei mesi e quella massima di trentasei mesi."

 

Ed ancora più avanti, l'art. 9:

"art. 9 (Recesso del conduttore) - Il conduttore ha facoltà di recedere dal contratto per gravi motivi, previo avviso da recapitarsi mediante lettera raccomandata almeno tre mesi prima. [...]"

 

Come vedi, sono ben definite le modalità di disdetta e di recesso anticipato del conduttore, ma nulla compare in merito alla disdetta del locatore, da cui diventa inevitabile concludere che il contratto può terminare in concomitanza delle scadenze annuali solo se il conduttore ti comunica l'intenzione di lasciare (sia essa disdetta o recesso anticipato). Ma tu locatore per quest'anno non puoi autonomamente decidere la conclusione della locazione: il conduttore non ha rinunciato, mentre tu avresti potuto proporre la conclusione solo ex art. 2 L. 431/98 con preavviso di 6 mesi.

Infatti a mio avviso c'è quella nota (7) che ti frega: tu hai stipulato inizialmente per 12 mesi, ma quella nota è stata messa per ricordare anche a te che la locazione stipulata può durare da 6 a 36 mesi.

 

 

Al momento è chiaro e certo che il conduttore non vuole andarsene: non ha presentato disdetta, non ha presentato recesso anticipato, anzi ha praticamente confermato l'intenzione di rimanere.

L'ultimatun presentato dal suo legale a me pare una forzatura finalizzata alla conservazione dell'esistente.

Ed io al tuo posto procederei con la proroga del contratto in scadenza, ma 7-8 mesi prima della prossima scadenza, anche se è quella naturale di fine contratto, gli farei una raccomandata in cui gli ricordo che il contratto cesserà naturalmente ed inderogabilmente al 31 luglio 2020 senza alcun obbligo da adempiere presso AdE.

Poi, punto e a capo, e si tratterà per un nuovo contratto se questo sarà l'interesse di entrambi. 

albano59 dice:

Il testo contrattuale base  adottato per Roma è identico a quello di Ortona. 

 

Attiro la tua attenzione sull'art. 1 del contratto base:

"art 1 (Durata) - Il contratto è stipulato per la durata di .......mesi (7), dal....... al......... Alla prima scadenza il contratto si rinnova automaticamente per ugual periodo se il conduttore non comunica al locatore disdetta almeno un mese e non oltre tre mesi prima della data di scadenza del contratto" 

n.b.: in fondo al documento la famelica nota (7) precisa: "la durata minima è di sei mesi e quella massima di trentasei mesi."

 

Ed ancora più avanti, l'art. 9:

"art. 9 (Recesso del conduttore) - Il conduttore ha facoltà di recedere dal contratto per gravi motivi, previo avviso da recapitarsi mediante lettera raccomandata almeno tre mesi prima. [...]"

 

Come vedi, sono ben definite le modalità di disdetta e di recesso anticipato del conduttore, ma nulla compare in merito alla disdetta del locatore, da cui diventa inevitabile concludere che il contratto può terminare in concomitanza delle scadenze annuali solo se il conduttore ti comunica l'intenzione di lasciare (sia essa disdetta o recesso anticipato). Ma tu locatore per quest'anno non puoi autonomamente decidere la conclusione della locazione: il conduttore non ha rinunciato, mentre tu avresti potuto proporre la conclusione solo ex art. 2 L. 431/98 con preavviso di 6 mesi.

Infatti a mio avviso c'è quella nota (7) che ti frega: tu hai stipulato inizialmente per 12 mesi, ma quella nota è stata messa per ricordare anche a te che la locazione stipulata può durare da 6 a 36 mesi.

 

 

Al momento è chiaro e certo che il conduttore non vuole andarsene: non ha presentato disdetta, non ha presentato recesso anticipato, anzi ha praticamente confermato l'intenzione di rimanere.

L'ultimatun presentato dal suo legale a me pare una forzatura finalizzata alla conservazione dell'esistente.

Ed io al tuo posto procederei con la proroga del contratto in scadenza, ma 7-8 mesi prima della prossima scadenza, anche se è quella naturale di fine contratto, gli farei una raccomandata in cui gli ricordo che il contratto cesserà naturalmente ed inderogabilmente al 31 luglio 2020 senza alcun obbligo da adempiere presso AdE.

Poi, punto e a capo, e si tratterà per un nuovo contratto se questo sarà l'interesse di entrambi. 

Ma il fatto che il contratto fosse per 12 mesi con possibilità tutt'al più di un rinnovo ulteriore non esclude l'idea che possa avere durata fino a 36 mesi?

Modificato da robertoperinti

Vedi che ti si comincia ad insinuare qualche dubbio...

Se ci pensi in modo oggettivo, senza considerare che tu sei parte coinvolta, ti renderai conto che l'unico soggetto che ha la facoltà di troncare al 31.7.19 ed in un qualunque altro momento del triennio è solo il conduttore.

Solo lui può troncare a suo piacimento (tramite recesso anticipato o disdetta della locazione), mentre il locatore è costretto dalla normativa a soggiaciere al volere del conduttore. Lo scopo del transitorio studenti è quello di garantire ad un universitario "un tetto" in modo continuativo per almeno un triennio: teoricamente, gli si limitano le distrazioni affinchè possa meglio concentrarsi sugli studi.

Se sia misura giusta o sbagliata non spetta a me sindacarlo.

 

In ultima analisi e tenuto conto dell'accordo territoriale ne scaturisce che  nel momento che tu ritieni di firmare per un transitorio studenti per un ben definito periodo, in realtà devi esser conscio che stai firmando per un primo periodo convenuto da entrambi i contraenti, ma che nell'eventuale proseguio della locazione solo il conduttore con sue prese di posizioni unilaterali potrà rendererla prorogabile anche fino alle fatiche 36 mensilità.

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