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Mgpct79

Rilascio immobile dopo diniego rinnovo alla prima scadenza

Gentilissimi utenti vi chiedo aiuto sul seguente quesito: in caso di diniego rinnovo del contratto di locazione alla prima scadenza (art 3 legge 431/98) se il conduttore non rilascia l'immobile alla scadenza del contratto in questo caso la prima (parliamo di un contratto 3+2 quindi prima scadenza terzo anno) quale procedura va seguita per ottenere il rilascio dell'immobile? Sfratto per finita locazione o bisogna fare il rito locatizio per occupazione sine titulo e quindi 447 bis cpc? Ho letto in giro opinioni contrastanti,mi risulta che essendo la prima scadenza ed essendo fatta la disdetta per motivi tassativi non si possa procedere con sfratto per finita locazione che va fatto solo alla scadenza naturale dei 5 anni, ma da altre parti ho avuto riscontri diversi,qualcuno può aiutarmi e schiarirmi le idee? 

Più che di opinioni si tratta di un preciso disposto di legge, l'art. 59 u.c. della l. 27 luglio 1978, n. 392, in ipotesi di disdetta al primo rinnovo, rimanda espressamente alla procedura prevista dal precedente art. 29 che impone di agire ex art. 447 bis c.p.c.

Ti ringrazio infinitamente per la risposta, approfitto della tua gentilezza ti chiedo anche la seguente: ho letto gli articoli della legge 392/78 e per il diniego alla prima scadenza non viene menzionata la vendita immobile a terzi, immagino ciò non sia influente perchè tale ipotesi è stata introdotta dopo ed è prevista dall'articolo 3 legge 431/98 al primo comma lettera g, ti chiedo anche che tipo di opposizione potrebbe fare il conduttore per ritardare il rilascio nella procedura 447 bis? Per lo sfratto per finita locazione ad esempio può chiedere sospensione sfratto in caso di disagiate condizioni economiche o figlio convivente disabile etc. Valgono anche per questa procedura o solo per quella relativa allo sfratto per finita locazione?

 

L'art. 3 comma 4 della 431/1998 richiama espressamente l'art. 30 della 392/78

 

"Per la procedura di diniego di rinnovo si applica l'articolo 30 della legge 27 luglio 1978, n. 392, e successive modificazioni."

 

Quindi si, si applica la medesima procedura anche in caso di vendita.

 

Opposizione, la può fare solo per profili del tipo, mancato rispetto del termine di preavviso, insussistenza dei requisiti di legge e cose così...

 

Per quanto riguarda l'eventuale istanza di sospensione (che non qualificherei propriamente come opposizione), non so dirti con certezza... ma la ratio sottesa alla disciplina direi che venga soddisfatta anche in caso di mancato rinnovo alla prima scadenza. Anzi, per certi versi mi verrebbe da dire a maggior ragione... però non ci metterei la mano sul fuoco.

Grazie mille davvero gentilissimo e chiarissimo, quindi nell'eventualità procedere con art 447 bis per occupazione sine titulo previa procedura di mediazione che se non sbaglio è obbligatoria nelle cause relative alla locazione, per quanto riguarda la sospensione la penso esattamente come te anche se questa possibilità ho letto che viene concessa nello sfratto per finita locazione e non ho visto riferimenti normativi all'occupazione sine titulo anche perchè credo debbano essere considerate anche le motivazioni di disdetta del locatore che negando il rinnovo per motivi di necessità in questo caso l'intenzione di vendere qualora vi sia sospensione dello sfratto verrebbe danneggiato dal ritardo del rilascio dell'immobile. Per fortuna nel caso che ho in esame non ci dovrebbero essere profili per l'opposizione, è stato dato regolare preavviso di diniego  rinnovo alla prima scadenza addirittura quasi 9 mesi prima anche se la raccomandata non è stata ritirata è tornata al mittente per compiuta giacenza (il conduttore è stato comunque informata più volte della volontà del locatore e della raccomandata che non è andato a ritirare) ed è stato invece ritirata la seconda raccomandata inviata per l'eventuale diritto di prelazione sull'acquisto ove peraltro si faceva riferimento al diniego rinnovo alla prima scadenza del contratto di locazione.  Grazie mille ancora di tutto, se dovessi avere altri dubbi magari ti disturbo di nuovo in questo post.

Mgpct79 dice:

per quanto riguarda la sospensione la penso esattamente come te anche se questa possibilità ho letto che viene concessa nello sfratto per finita locazione...

Sicuramente fa riferimento solo agli sfratti per finite locazioni, ma credo più per escludere quelli per morosità che quelli per recesso anticipato. La mediazione, in caso di procedura ex art. 447 bis c.p.c. è obbligatoria (mentre la procedura di convalida sarebbe stata esclusa per via del rito speciale).

Si penso anch'io che il conduttore per i casi di recesso anticipato eventualmente potrebbe chiedere sospensione esecutività ordinanza di rilascio o per meglio dirsi una proroga per il rilascio non so se è corretto "dire" cosi ma ovviamente certo deve avere motivi fondati per farlo e ripeto essendoci dei motivi tassativi di non rinnovo il giudice penso dovrebbe considerare gli interessi anche del locatore che disdetta alla prima scademza. Per quanto riguarda la mediazione si ho visto che nella procedura per convalida di sfratto diventava obbligatoria solo col mutamento del rito a seguito di opposizione ma nel mio caso,qualora il conduttore non rilasci l'immobile alla prima scadenza per diniego rinnovo, dovendo eventualmente fare un 447 bis sarebbe comunque obbligatoria. Grazie ancora di tutto 😊😊

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