#1 Inviato 3 Marzo, 2018 Buongiorno, vorrei esporre un caso (per me molto strano) e ringrazio anticipatamente chi vorrà dare il proprio parere. Amministro Condominii da oltre vent'anni e nelle mie "situazioni patrimoniali" le attività e le passività vanno in pareggio perchè il totale delle disponibilità e dei crediti è effettivamente pari al totale dei fondi e dei debiti verso terzi. Dall'inizio del 2018 mi vengono sottoposti due bilanci, di due diversi Condominii, amministrati dallo stesso Collega. In entrambi i bilanci trovo una patrimoniale che non capisco, perchè nelle patrimoniali del Collega i totali sono, sì, pari tra loro, ma quando vado ad analizzare le voci di "attività" trovo che oltre alle voci ovvie e classiche (crediti vs. condomini, cassa, crediti vs. terzi) compare anche la voce "totale a pareggio" , inserita - ripeto - nell'elenco delle "attività" e che si somma alle altre attività per avere la somma che pareggi le passività. Devo precisare che il mio percorso formativo non include nè il diploma in Ragioneria nè la Laurea in Economia e Commercio, mentre il Collega è Dottore Commercialista nonchè Revisore Contabile. Io imparai la contabilità condominiale da anziani ed esperti Colleghi e poi dai (pochi ma buoni) manuali dedicati alla materia, e quindi... prima di importunare il Collega...ho cercato di ricostruire la sua logica, analizzando anche i rendiconti. Non trovando alcuna spiegazione plausibile, sono stata costretta a chiamarlo per chiedere. Mi ha confermato che la voce "totale a pareggio" che lui inserisce nella sommatoria delle "attività" non corrisponde a nessuna "attività" reale, e che ce la inserisce appunto per avere il pareggio finale tra attività e passività. Questo, nel mio mondo, equivale a dire che le sue "attività e passività" non pareggino affatto, e che quindi ci sia qualche ingombrante "errore" nella sua contabilità. Devo anche precisare che la cifra da lui indicata per ottenere il pareggio tra attività e passività, in uno dei due Condominii è di circa 700 euro, mentre nell'altro supera i 6.000 euro. Lui non si scompone affatto, e mi dice "ma è normale!" . A me non sembra affatto "normale". E a Voi?
#2 Inviato 3 Marzo, 2018 Lui non si scompone affatto, e mi dice "ma è normale!" . A me non sembra affatto "normale". E a Voi? Anche a me non sembra affatto normale e la cifra "apparente" indicata nelle ATTIVITA' mi sembra un modo per eludere un ammanco o un'appropriazione indebita o un disavanzo di cassa. Io, però, sono solo un amministratore interno senza alcun titolo professionale ed i miei studi si sono conclusi con la licenza media inferiore.
#3 Inviato 3 Marzo, 2018 Buongiorno Maddy. Non è normale, per nulla! Leggi questo topic --link_rimosso-- La situazione è abbastanza chiara, l'amministratore deve giustificare questi sbilanci patrimoniali. Ti suggerirei di controllare la situazione debitoria reale contattando i fornitori e verificare il saldo reale dei condomini. Potrebbero essere anche la somma di errori o peggio, astuzie contabili, trascinati per anni cui non corrisponde un ammanco reale. Chiaro che se hai uno sbilancio di 6000€ sul lato attivo sarebbe logico pensare che esista qualche fattura non pagata per lo stesso importo. Sono pronto anche a scommettere che possano essere anticipi dell'amministratore per spese condominiali (fai attenzione)
#4 Inviato 3 Marzo, 2018 Ti ringrazio tantissimo, e la mia idea (inutile negarlo) è identica alla tua. Parto dal principio che, se non ci sono stati "magheggi", le attività e le passività devono andare in pareggio senza nessun artificio. Prima di chiamarlo ho consultato anche un paio di amici Commercialisti e ...si sono messi a ridere confermando anche loro che questa cosa sia assurda. Aggiungo che entrambi i Condominii su cui mi è stata richiesta consulenza sono amministrati da questo Collega da decenni! Quindi non ha neanche la "scusa" di poter dire che nei conti ricevuti da altri Colleghi "non si capisce niente". E poi comunque, a me sta succedendo da due anni a questa parte di prendere Condominii in cui il "collega uscente" fa di tutto per non far capire niente, ma quando accade si dice e si dimostra, e comunque si dà conto ai Condòmini di quel che torna e di quel che non torna, e li si informa puntualmente di tutto! In questo caso è lui che amministra da decenni quei Condominii, e "aggiusta" i conti che non ridanno affatto con le poste inventate e sempre in pareggio ?!". Grazie ancora, e spero di avere anche Altre opinioni.
#5 Inviato 3 Marzo, 2018 Sono pronto anche a scommettere che possano essere anticipi dell'amministratore per spese condominiali (fai attenzione) Grazie Spaesato! Ora vado a leggere il link, ma non si tratta di "anticipazioni amm.re", perchè lui le indica (magheggiando pure su quelle, quando ci sono) e poi...se tali fossero dovrei trovarle anche tra le passività, mentre : nelle passività ci sono solo debiti verso terzi (e non sue anticipazioni), mentre nelle attività c'è questo "totale a pareggio" che gliel'ho proprio chiesto al telefono! Gli ho detto: "allora facciamo a capirci : io ho diecimila euro di debiti vs. terzi, tu me li porti in pareggio con le attività. e dunque ti chiedo : tremila euro (sui diecimila di debiti) li prendo da crediti vs. Condòmini; poi mille euro li ho in cassa; i seimila euro che tu mi porti come "totale a pareggio"...bontà tua collega...dove li vado a prendere?", e lui mi risponde testualmente "da nessuna parte, perchè non ci sono cespiti attivi per quella cifra! Io li ho indicati come "totale a pareggio" per pareggiare i conti!" . Questo è testuale, giuro.
#6 Inviato 3 Marzo, 2018 E' così maddy. Io come il preziosissimo Leonardo gestisco il mio. Ho preso in mano il condominio dopo 3 gestioni professionali in 4 anni! Un disastro. Sostanzialmente ho revisionato tutta la contabilità (sono solo 4 anni) e 2 di questi tre non si sono mai più fatti sentire (avanzavano pure delle richieste!) e uno si è fregato 5000€. Ho dovuto verificarne la contabilità per creare un fondo che coprisse l'ammanco. Questo per dire che solo con la revisione contabile è possibile fare chiarezza, l'uscente non ti aiuterà mai, anzi! C'è una figura professionale per questo prevista dalla legge: https://www.condominioweb.com/guida-al-revisore-condominiale.12217 ...quello si arrampica sui vetri, come tutti gli incompetenti e disonesti...
#7 Inviato 3 Marzo, 2018 Ancora Grazie, di cuore, ad Entrambi. Nel frattempo ho letto la discussione linkata, che è l'ennesima riconferma, e grazie anche di questo! Purtroppo , in questo caso, si tratta di disonesto, ma non di incompetente. Se un Dottore Commercialista e Revisore Contabile fosse "incompetente" a tenere i conti di un Condominio...ditemi Voi cosa ne sarebbe dei suoi Clienti che sono Società con Bilanci e obblighi fiscali ultra-complessi! Qui non si tratta di "non arrivarci", ma - secondo me e per quel realizzo fino a questo momento - si tratta solo di prendere per i fondelli il prossimo, sapendo di farlo, volendolo fare, e pensando di essere i più furbi del reame. Io sconsiglio sempre le "revisioni contabili" , quando acquisisco un Condominio da uno di questi personaggi. Le sconsiglio perchè costano cifre molto importanti, e poi perchè cifre ancora più importanti dovrebbero essere spese in azioni legali per recuperare le documentazioni che il soggetto non fornisce mai spontaneamente. Ragiono da avvocato, perchè tale sono, e penso che quando ci prendiamo una "fregatura" ...la cosa più rapida ed economica che possiamo fare sia di realizzare che l'abbiamo presa, e poi chiuderla lì e liberarci prima possibile da chi ce l'ha data e anche dal suo ricordo. E' sicuramente l'operazione più "igienica" e meno dispendiosa, purtroppo. Torno a ringraziarVi immensamente, e - mentre resterà prezioso qualunque altro scambio di idee - formalizzzerò oggi stesso, a questo "Collega Luminoso", mia richiesta a mezzo pec di ripetermi e sottoscrivere (via pec) le cretinate con cui ha potuto illudersi di risolvere al telefono, grazie a mia cortese telefonata. Non ho parole, giuro...
#8 Inviato 3 Marzo, 2018 Ragiono da avvocato, perchè tale sono, e penso che quando ci prendiamo una "fregatura" ...la cosa più rapida ed economica che possiamo fare sia di realizzare che l'abbiamo presa, e poi chiuderla lì e liberarci prima possibile da chi ce l'ha data e anche dal suo ricordo. E' sicuramente l'operazione più "igienica" e meno dispendiosa, purtroppo... Se il gioco non vale la candela, sono d'accordo con te. Anche nel mio condominio prendemmo coscienza e ci mettemmo una pietra sopra, senza nemmeno approvare il consuntivo dell'amministratore uscente ma ripartendo da zero. Nella delibera di cui feci cenno in una vecchia discussione del 2009 al link in calce, deliberammo: "L’assemblea, comunque, all’unanimità prende atto della situazione di cassa e dei riparti presentati dal nuovo amministratore, che costituiscono il punto di partenza per il successivo rendiconto" https://www.condominioweb.com/forum/quesito/rinnovo-mandato-amministratore-187899/
#9 Inviato 3 Marzo, 2018 Nella situazione patrimoniale il totale delle attività deve coincidere col totale delle passività a meno degli arrotondamenti (alcuni centesimi di euro). La non eguaglianza dei suddetti totali è indice di errori commessi nella contabilità corrente o di anomalie nella contabilità precedente al passaggio di consegne fra amministratori, non eliminate. Se l’amministratore del condominio non corregge l'anomalia contabile ereditata questa risulterà la medesima a conclusione di ogni esercizio finanziario. Se l'anomalia originaria non varia al variare degli esercizi è indice di buona contabilità generale; viceversa, la variazione dell'anomalia nel tempo è indice di una carente gestione della contabilità. Si può presumere che il disavanzo patrimoniale sia stato ereditato dalla gestione precedente : non è richiesto ai condomini come ulteriore credito di eguale importo ma indicato come totale a pareggio nell’attivo.
#10 Inviato 3 Marzo, 2018 Si può presumere che il disavanzo patrimoniale sia stato ereditato dalla gestione precedente : non è richiesto ai condomini come ulteriore credito di eguale importo ma indicato come totale a pareggio nell’attivo. E purtroppo non è così in questo caso, sia perchè è lui che gestisce questi Condominii da anni, e sia perchè il "totale a pareggio" gli cambia ogni anno. In uno dei due Condominii era di 5.900 euro nel 2015 ed è diventato di 6.400 nel 2016. Ora stiamo aspettando il suo bilancio 2017 per vedere quale cifra gli venga in questo esercizio... Ma poi, anche quando riceviamo la contabilità da uno che davvero non la sapeva fare, nel momento in cui elaboriamo la nostra prima patrimoniale possiamo (e dobbiamo) evidenziare sempre eventuali anomalìe. A me è capitato diverse volte di ricevere contabilità in cui i saldi dei Condòmini erano superiori alle passività, e in quel caso ne indico l'importo tra le attività come "fondo senza destinazione". Non mi è mai successo che ad essere superiori fossero le passività, ma se mi fosse accaduto ne avrei ripartito l'importo come nuova spesa e avrei chiaramente spiegato che per qualche ragione (che magari risale ai vari passaggi di consegne di chissà quanti esercizi prima) esiste il tale debito di cui non esisterebbe copertura se non la stanziassimo. Qualche volta (e spesso negli ultimi anni) le situazioni tragicomiche di questo tipo derivano dal fatto che giovani Amm.ri utilizzano il gestionale anche per elaborare le situazioni di cassa e patrimoniale, e non considerano che per stravolgere tutto in modo irrecuperabile bastano le date che utilizziamo per inserire i debiti pregressi e loro pagamenti in esercizi ausiliari. Ma, ancora una volta, capisco che questo possa accadere al giovane inesperto, mentre non trovo alcuna attenuante per un Commercialista di oltre 60 anni. A me insegnarono che cassa e patrimoniale, anche se hai il gestionale migliore del mondo, si fanno con cervello e calcolatrice, partendo dall'ultima patrimoniale di chi ci ha preceduti, e mi sono sempre trovata benissimo, anche quando la patrimoniale ricevuta era comica (e bastava spiegare e dimostrare perchè fosse comica). Temo e penso che l'illustre "collega" abbia capitalizzato a proprio lauto vantaggio una consapevolezza che abbiamo tutti, e cioè che la situazione di cassa e patrimoniale, che sono i documenti più importanti a corredo del rendiconto annuo, in realtà non li guarda mai nessuno. Mi sembra abbastanza evidente che se, anno dopo anno, i debiti verso terzi che risultano in patrimoniale si trovano ad essere senza copertura finanziaria...ci debba essere qualche serissima anomalìa in corso. Ma trovo anche qualcosa di "delinquenzial-geniale" in questo personaggio, perchè in realtà...lui lo scrive chiaro che quegli "importi a pareggio" mancano, sicchè...almeno fino a quando gli approvano i bilanci e nessuno gli chiede ragione di quella voce...lui ha fatto un lavoro "pulito", nel senso che lo ha dichiarato ufficialmente a tutti che quei soldi non ci fossero, e le assemblee glielo hanno pure approvato!
#11 Inviato 3 Marzo, 2018 Non mi è mai successo che ad essere superiori fossero le passività, ma se mi fosse accaduto ne avrei ripartito l'importo come nuova spesa e avrei chiaramente spiegato che per qualche ragione (che magari risale ai vari passaggi di consegne di chissà quanti esercizi prima) esiste il tale debito di cui non esisterebbe copertura se non la stanziassimo. Concordo nel ritenere che in caso di disavanzo patrimoniale l’amministratore debba ricondurre la situazione patrimoniale in pareggio inserendo nell’attivo un ulteriore credito verso condomini, ripartendo la cifra ad esso corrispondente fra tutti i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà. L’unico mezzo per riscontrare le evidenti irregolarità della gestione amministrativa consiste nella revisione della contabilità in base a tutta la documentazione contabile in possesso dell’amministratore e visionabile a richiesta da parte di ciascun condomino.
#12 Inviato 3 Marzo, 2018 L’unico mezzo per riscontrare le evidenti irregolarità della gestione amministrativa consiste nella revisione della contabilità in base a tutta la documentazione contabile in possesso dell’amministratore e visionabile a richiesta da parte di ciascun condomino. Non sono d'accordo, sinceramente. Perchè i conti deve spiegarli chi li fa , e non deve essere il Condòmino a pagare cause e perizie contabili per rifare il lavoro che è già stato pagato all'Amm.re . (e parlo da amm.re). Al "collega" ho già inviato pec su pec, poco fa, in nome e per conto di uno dei due Condòmini che si sono rivolti a me e che me ne aveva conferito mandato. Sono stata chiara e semplice : gli ho scritto che gli do ben due mesi per spiegarmi e documentarmi l'artificio contabile , dopodiché, e in assenza di spiegazioni plausibili e documentate, l'importante sarà toglierselo dai piedi. Parto dal principio (e scusami se mi ripeto) che la contabilità debba spiegarla chi è pagato per tenerla, e se non è in grado di farlo o finge di non esserlo...la cosa più rapida ed economica sia di capire con che tipo di personaggio si ha a che fare e toglierselo dai piedi, senza stare a spendere migliaia di euro per sapere se avremmo diritto a recuperarne 15 (di euro) o anche 150..spendendo duemila euro per questo, in dieci anni circa. Scusami ma la penso seriamente e professionalmente così, e quando nel mio lavoro eredito Condominii da chi ne ha fatte più di "Carlo in Francia"...il mio consiglio è sempre quello di felicitarsi di non averlo più tra i piedi e considerare di aver preso una fregatura, senza aggravarla con le proprie mani, pagando cause e perizie che valgono migliaia di euro e che poi , dopo dieci anni, portano alla sentenza di condanna di qualcuno che risulta nullatenente. Che tristezza, però!
#13 Inviato 3 Marzo, 2018 I commercialisti sono abituati a redigere bilanci di società che hanno attivi e passivi, ma il condominio non è una società ed ogni esercizio si chiude SEMPRE con un bilancio in pareggio perchè ad un ammontare di spese da onorare corrisponde sempre un pari credito da esigere. Non ci sono vie di mezzo nè virtuosismi di alcun tipo. Sarei curioso di vedere altri bilanci condominiali di questo “signore” .... perchè da ciò che scrivi pare che il “totale a pareggio” sia sempre inserito in attività (ovvero soldini mancanti) e mai in passività (soldini in più) ..... un caso?
#14 Inviato 3 Marzo, 2018 Ma certo che non è un "caso"! E infatti...dallo stesso "signore" ereditai un condominio qualche anno fa e ...c'era una posta di duemila euro nel suo bilancio che faceva letteralmente "il giro del mondo" : a debito, poi a credito, poi di nuovo a debito, ...quindi a debito, mentre quel debito NON c'era... Fu lo stesso signore che quando gli chiesi il giornale di cassa mi scrisse (dopo duecento volte che glielo chiedevo cordialmente) "ma io, in fondo, ho dato tutto...non vedo cos'altro dovrei dare". Per la serie : io ti dico chiaro cosa mi devi dare, e tu fai finta di non sapere cosa sia!? Do la mia parola d'onore che quando penso a questo soggetto vacillo. Non tanto per i Condominii, perchè quel che può "arrangiare" è sempre poca cosa e divisa tra tanti Condòmini. Vacillo pensando a chi ce l'ha per Commercialista! Perchè in quella veste le infedeltà possono essere a tanti zeri e riguardare ogni malcapitato a titolo individuale!
#15 Inviato 3 Marzo, 2018 Ho usato impropriamente il termine revisione : intendevo controllo della contabilità da parte dei condomini prima dell’approvazione del rendiconto al fine di individuare le irregolarità contabili e contestarle. Il parere da te richiesto nella domanda iniziale riguardava l’aspetto contabile della gestione dell’amministratore e non su come agire nei confronti dell’amministratore non collaborante e reticente.
#16 Inviato 4 Marzo, 2018 Ho usato impropriamente il termine revisione : intendevo controllo della contabilità da parte dei condomini prima dell’approvazione del rendiconto al fine di individuare le irregolarità contabili e contestarle. E infatti sì, è sempre mancato questo controllo da parte dei Condòmini. Ora sto esaminando tre bilanci consecutivi ed è anche semplice capire che sono fatti per mistificare e non per rendere il conto. Molto semplicemente: tra uscite di cassa non indica quali siano dovute all'esercizio corrente e quali al pagamento di debiti pregressi, così come i debiti vs. terzi, in patrimoniale, non portano alcuna indicazione circa il loro esercizio di competenza. Evidente che su queste basi si possano dare numeri a caso, senza alcuna possibilità di riscontro.
#17 Inviato 4 Marzo, 2018 E infatti sì, è sempre mancato questo controllo da parte dei Condòmini. Ora sto esaminando tre bilanci consecutivi ed è anche semplice capire che sono fatti per mistificare e non per rendere il conto. Molto semplicemente: tra uscite di cassa non indica quali siano dovute all'esercizio corrente e quali al pagamento di debiti pregressi, così come i debiti vs. terzi, in patrimoniale, non portano alcuna indicazione circa il loro esercizio di competenza. Evidente che su queste basi si possano dare numeri a caso, senza alcuna possibilità di riscontro. C'è sempre l'estratto di conto corrente bancario o postale che può specificare più precisamente la destinazione delle uscite di cassa (a patto che non siano avvenute per contanti ... ). Per quanto riguarda i debiti vs/terzi effettivamente sarebbe opportuno avere una lista dei creditori e delle fatture insolute, il cui totale deve corrispondere a quanto riportato in passività.
#18 Inviato 17 Marzo, 2018 Piccolo aggiornamento : per il Condominio che mi aveva richiesto consiglio sui bilanci di questo Amm.re super-titolato era arrivato una settimana fa il consuntivo 2017. Era completo della patrimoniale (si fa per dire) in cui il disavanzo di gestione (chiamato "totale a pareggio" ed inserito tra le attività (!!!) era passato dai seimila euro del 2016 ad oltre novemila del 2017. Ho fornito ai Condòmini una articolata e motivata contestazione da produrre in assemblea e allegare a verbale, e loro l'hanno utilizzata con pieno successo, visto che dopo un'assemblea durata circa sei ore...il cosiddetto collega no ha saputo cosa dire circa le palesi irregolarità delle sue patrimoniali, e...è stato destituito dall'incarico. Da qui una mia amarezza professionale che sarebbe OT in questa discussione e che pertanto proverò ad esporre (appena possibile) in apposito thread, sul tema "onorario dell'Amm.re" .
