#1 Inviato 16 Novembre, 2012 Salve a tutti, avrei biogno di delucidazioni circa il parcheggio in un cortile condominiale. Vivo e possiedo un appartamento in una palazzina di due piani sita all'interno di un cortile dove ci sono altre 4 abitazioni e un ufficio. Non esiste alcun amministratore e nemmeno un regolamento circa l'uso del cortile ma in maniera implcita lo usiamo per parcheggiare un auto a famiglia. All'interno del cortile però parcheggia sia il proprietario di un negozio che NON ha l'entrata all'interno del cortile e soprattutto (e qui sta il problema) tutti i clienti dll'altro negozio che si trova all'interno del cortile. Questi clienti entrano grazie all'uso del telecomando da parte del proprietario del negozio(si tratta di un via vai continuo di decine di macchine al giorno) Esiste un cancello elettrico per accedere al cortile. Quando ho acquistato casa ho cercato di capire come ripartire le spese di elettricità del cancello, ma ho scoperto che questo era stato messo a spese del proprietario del negozio che ne pagava anche la corrente. Mi chiedo è leggitimo tutto questo? E' normale che io non possa parcheggiare la mia auto xchè rientrando da lavoro, trovo il cortile intasato da macchine estranee al cortile?noltre... il cancello si è rotto ed è normale che sia successo visto l'uso continuo che se ne fa e il proprietario del negozio pretende una quota per le spese sostenute per metterlo a posto- Non ho nessun problema a pagare la spesa richiesta visto che è irrosoria, solo che non mi sembra giusto dover pagare per qualcosa che è successa per l'uso eccessivo che ne fa una sola persona . Quali sono i miei diritti? Sono stufa di essere ospite in casa mia (con il proprietario del negozio ho litigato in estate xchè chiudeva l'acqua senza avvisarmi per fare dei lavori). Spero in una vostra roisposta perchè sono veramente esasperata!
#2 Inviato 16 Novembre, 2012 Buonasera. Purtroppo mi sembra sia dovuto all'assenza di pattuizioni scritte. L'amministratore è obbligatorio sopra i 4 condòmini. Come vedi, e non per tirare l'acqua al mulino di nessuno, avete risparmiato l'onorario, ma avete qualche problema. Con lui dovrebbe arrivare il regolamento, dove sarebbe preferibile vengano creati spazi di parcheggio delimitati. Potete anche spaventare i negozianti prepotenti minacciando di voler intraprendere tutte le azioni volte alla nomina dell'amministratore, millesimi e regolamento. Se si fanno due conti forse se la piantano. Faccio notare che se uno dei clienti cascasse dai gradini oppure sul ghiaccio, spero abbiate una polizza. Modificato Da - efisio il 16 Nov 2012 22:23:10
#3 Inviato 16 Novembre, 2012 quindi anche se si tratta di unità abitative distinte con ingressi indipendenti (anche se da un cortile comune) sarebbe comunque necessario un amministratore? E senza quest'ultimo non posso dire nulla?
#4 Inviato 17 Novembre, 2012 Puoi dire sicuramente tutto quello che ritieni opportuno, in nome del rispetto dell'uso comune del bene comune. Ma evidentemente, la controparte sa che non puoi fare più di tanto. L'obbligo mi sembra sorga poichè siete più di 4 e perchè avete qualcosa (bene),in comune; non viene meno con l'ingresso indipendente.
#5 Inviato 17 Novembre, 2012 Tutto dipende dall'anno di costruzione dell'edificio e di realizzazione delle attività commerciali. Occorre infatti stabilire se l'area di sosta è stata realizzata anche in funzione di quanto disposto dall'art. 5 del D.M. 1444/68, e successive modifiche ed integrazioni. Infatti, se è stato applicata la seguente disposizione: Art. 5 - "..Nei nuovi insediamenti di carattere COMMERCIALE e direzionale, a 100 mq di superficie lorda di pavimento di edifici previsti, deve corrispondere la quantità minima di 80 mq di spazio, escluse le sedi viarie, di cui almeno la metà destinata a parcheggi (in aggiunta a quelli di cui all'art. 18 della legge n. 765); tale quantità, per le zone A) e B) è ridotta alla metà, purché siano previste adeguate attrezzature integrative....". (A quanto sopra si aggiungono generalmente ulteriori integrazioni fornite da normative regionali) Una parte del parcheggio potrebbe essere destinata alla sosta di relazione dei negozi, cioè destinata ai clienti ed al carico/scarico delle merci, e quindi non è possibile interdire l'area a tali soggetti senza porsi in contrasto con le norme urbanistiche. Tale superficie è determinata in base ad un preciso rapporto tra superficie di vendita e superficie di parcamento (es. 1mq / 1mq per s.v. fino a 250 mq.). Devi quindi recarti in Comune ed accertare, dal titolo per l'edificazone, se l'area di sosta è stata realizzata anche in base ai suddetti parametri, e quale sia la superficie corrispondente. Ciao Me Ri Modificato Da - ME RI il 17 Nov 2012 18:50:52
#6 Inviato 17 Novembre, 2012 Ma la legge dice pure che in presenza di "attrezzature integrative", lo spazio da destinare a parcheggi (40 mq ogni 100 di superficie commerciale), viene ridotto a metà nelle zone A e B. In pratica 20 mq ogni 100. Considerando che un posto auto è di ca. 15 mq, il tizio dovrebbe avere un gran negozio per far parcheggiare più clienti assieme come scrive la signora. Inoltre, penso che avrebbe già motivato l'occupazione con tale normativa, che peraltro in alcune zone, ancora negli aa. '90, non mi sembra venne molto rispettata.
#7 Inviato 17 Novembre, 2012 Innanzitutto grazie mille per le vosre risposte. Per essere precisa,l'ufficio di cui parlo è un'agenzia di assicurazioni e dubito che il locale sia superiore ai 60mq. Il via vai è continuo proprio perchè i clienti sostano una decina di min e poi vanno via. Questo fa si che il cancello però venga aperto e chiuso tantissime volte durante il giorno ed è normale che si sia rotto. Lui ha il diritto di chiedere soldi solo a noi proprietari e inquilini quando è evidente che il guasto è causato dai suoi clienti?? Vi ringrazio in anticipo
#8 Inviato 18 Novembre, 2012 Per chiedere presunte quote per le riparazioni mi pare manchino titolo e attribuzioni.
#9 Inviato 18 Novembre, 2012 Scritto da efisio il 17 Nov 2012 - 22:07:10: Ma la legge dice pure che in presenza di "attrezzature integrative", lo spazio da destinare a parcheggi (40 mq ogni 100 di superficie commerciale), viene ridotto a metà nelle zone A e B.In pratica 20 mq ogni 100. Considerando che un posto auto è di ca. 15 mq, il tizio dovrebbe avere un gran negozio per far parcheggiare più clienti assieme come scrive la signora. Inoltre, penso che avrebbe già motivato l'occupazione con tale normativa, che peraltro in alcune zone, ancora negli aa. '90 [...] A prescindere che per "attrezzature integrative" si intendono parcheggi multipiano, interrati, ecc..., occorre tenere presente che, come ho riportato, la norma base è praticamente sempre stata integrata da normative locali, e attualmente i parametri sono generalmente riferiti alle superfici di vendita (fino a mq. 250, tra mq. 250 e 2500, oltre mq. 2500.) Fermo restando che occorre stabilire se il complesso indicato sia soggetto o meno al rispetto di tali norme, se si parla di mq. 60 occorre come minimo fare riferimento ad una superficie equivalente nel parcheggio. Stante quindi che il parametro minimo di legge per i parcheggi a pettine (D.P.R. 495/92) è di ml. 4,50 x ml. 2,30, ne deriva che per ogni stallo di sosta devono essere considerati non meno di mq. 10,35, e quindi nel caso esposto ne deriverebbero 6 posti auto, o 5 per auto più alcuni per veicoli a due ruote. Come ti ho già suggerito Aloise, devi andare in Comune e verificare quanto sopra, stabilendo se il complesso è soggetto a tali norme, quali siano gli esatti parametri di riferimento e quali siano gli stalli di sosta considerati. Ritengo che solamente determinando tali rapporti potreste attribuire una equivalente percentuale di spese a carico del negozio. Ciao Me Ri
#10 Inviato 18 Novembre, 2012 In effetti esistono moltissimi casi nei quali il Comune ha fatto finta che la norma non esistesse....e così ha consentito che i posti auto ad uso privato venissero venduti separatamente dai negozi a tutto guadagno dei costruttori. Generalmente ciò è derivato da una ignoranza delle norme da parte di chi ha istruito la pratica edilizia (in alcuni casi forse non solo....), e dall'assenza di una verifica da parte di un'organo superiore. Per tale irregolarità ne dovrebbe rispondere il Dirigente che ha sbagliato nel rilasciare il P.d.C., ma quando emergono tali errori, se è possibile (vedi parcheggi fronte strada), spesso la soluzione stà proprio nell'imporre l'uso pubblico, addirittura previsto con i nuovi RUC. Come in un paio di casi che ho avuto modo di trattare nel Comune dove lavoro, i problemi nascono quando il titolare del negozio scopre l'irregolarità, e conseguentemente i diritti che gli erano stati negati. A quel punto si innesca un contenzioso tra privato, costruttore e Comune, che, norme alla mano, vede praticamente sempre soccombere gli ultimi due.... Ad Aloise non resta altro che fare le verifiche in Comune, e se emergesse un caso come sopra descritto, come dice il proverbio, gli consiglio di non svegliare il can che dorme..... Ciao Me Ri
#11 Inviato 23 Novembre, 2012 Buongiorno a tutti, scusate l'assenza ma ho seguito il consiglio di recarmi al comune e non volevo intervenire senza novità ;-) Secondo l'addetto al comune, il cortile non pò essere adibito a parcheggio perchè ci sono delle abitazioni (sfitte da diversi anni) che hanno l'ingresso a piano terra. Ne deduco quindi che posteggiare l'auto sia diventato d'uso comune ma senza una regolamentazione precisa. Per "quieto vivere" mio marito ha deciso di pagare la quota per il cancello, con la promessa, però, di sottolineare il fatto che all'interno del cortile entrano persone che nulla hanno a che fare con i condomini. Vi ringrazio tutti per le vostre risposte, mi siete stai davvero utili.
