Quando si verifica l'appropriazione indebita di parte comune e quando si rinuncia tacitamente ad una parte comune

[Andrea.And]

Salve, vorrei presentarvi la seguente situazione in modo da poter ottenere vostre osservazioni a riguardo.

Intorno all'anno 1985, mio nonno recintava con dei paletti e delle catene un cortile (indicato con C1 nel disegno allegato) di circa 130 metri quadrati confinante su un lato con la sua proprietà (indicata con P1 nel disegno allegato). Negli anni successivi (precisamente nel 1989), egli sostituiva questi paletti con un muro in cemento.

In quel momento, il suo vicino di casa inviava una raccomandata di diffida in cui, asserendo di vantare diritti sull'area C1, chiedeva la rimozione del muro. Mio nonno portò questa diffida dal suo avvocato il quale gli suggerì di ignorarla.

Passano diversi anni da allora nella più assoluta calma e tranquillità (i rapporti di vicinato erano perfino buoni e non si limitavano solo ai saluti) fino a quando nel 2019 il nostro vicino decide di farci causa perché "il convenuto ha arbitrariamente delimitato parte del cortile comune impedendo di fatto all'attore di poter esercitare il proprio diritto rappresentando quindi una vera e propria turbativa, privandolo della possibilità di poter utilizzare le aree comuni." In altri termini egli dice che il cortile comune di cui si parla nell'atto ricade oltre il muro di confine realizzato più di 30 anni fa da mio nonno.

Ora la mia domanda è: riuscite a trovare in quello che vi ho raccontato i presupposti per una" turbativa" e dunque per una "appropriazione indebita di bene comune" oppure credete che ci siano tutti gli elementi affinché siano decorsi gli anni necessari per ottenere l'usucapione?

La seconda domanda è la seguente: il cortile C1 sopra menzionato è confinante con il cortile C2 (che si trova difronte alla proprietà P2 del vicino) su cui noi vantiamo diritti (come da rogito) in quanto all'interno della proprietà P2 del nostro vicino era presente un forno vecchio al quale noi avevamo accesso.

Questo forno vecchio fu demolito ma al suo posto non fu creata nessun'altra struttura e tuttora si presenta accessibile a chiunque e libero da ingombri o impedimenti.

Inoltre tra il cortile C1 (recintato da mio nonno) e il cortile C2 (accessibile a tutti) è stato da sempre presente un cancello di cui solo noi disponiamo delle chiavi.

Ora il vicino dinanzi al giudice asserisce che noi abbiamo perso la proprietà di quel cortile C2 perché "il comportamento posto in essere dal convenuto il quale ha arbitrariamente recintato una parte di cortile posta dinanzi alla propria abitazione, in comproprietà con l'attore, lascia intendere ad una rinuncia tacita della comproprietà sulla restante zona." Vi sembra plausibile questo modo di ragionare?

Resto a disposizione per ulteriori chiarimenti e vi ringrazio anticipatamente per tutte le vostre osservazioni che deciderete di condividere. Saluti. 

 

P. S: Purtroppo noi (ed evidentemente nemmeno lui) non disponiamo di un atto chiaro in cui si specificano precisamente i confini del cortile comune ma si parla sempre genericamente di esso e pertanto l'avvocato ci ha suggerito di seguire la strada dell'usucapione. Ripetendo ulteriormente, noi riteniamo comune solo il cortile C2 mentre egli ritiene che quel generico cortile comune di cui si parla negli atti ricada oltre il muro costruito da mio nonno (più di 30 anni fa) e che dunque comprenda anche la parte C1. 

Modificato 12 Maggio, 2021 da Andrea.And

[Massi]

C1 lo avete quasi certamente usucapito ed il comportamento messo in pratica da tuo nonno è la conditio sine qua non, cioè si è comportato da proprietario esclusivo. Quanto a C2, mi sembra di capire che avevate una servitù di passaggio per accesso al forno. Ma se il forno non c'è più da tempo e voi non avete avuto modo di usare C2, è probabile che la servitù in vostro favore sia estinta per non uso ventennale

[Andrea.And]

Ciao @Massi , grazie mille della sua risposta. Voglio però ripetere che sul

muro di confine realizzato tra il cortile C1 e il cortile C2 è, da sempre, presente un cancello che ci consente di poter accedere in ogni momento al cortile C2 e di cui solo noi disponiamo delle chiavi. Non crede dunque che la sola presenza del cancello sia prova del fatto che abbiamo usato quello spazio o che anche solo potenzialmente avremmo potuto farlo? 

In più, nel rogito non si parla di servitù di passaggio utile a raggiungere il forno bensì di cortile condominiale. 

[Massi]

Andrea.And dice:

In più, nel rogito non si parla di servitù di passaggio utile a raggiungere il forno bensì di cortile condominiale. 

Allora è diverso. Se sei comproprietario, il vicino deve dimostrare che ti ha impedito attivamente di non usare la parte comune, comportandosi da unico proprietario. A mio modo di vedere, le sue argomentazioni rispetto a C2 sono molto deboli.

[Andrea.And]

La ringrazio ancora. 

Intende le mie argomentazioni o quelle del vicino (che dice che io ho perso la proprietà di C2 solo perché ho recintato C1 lasciando intendere in questo modo una tacita rinuncia)?

[Massi]

Quelle del vicino

[condo77]

Andrea.And dice:

Ciao @Massi , grazie mille della sua risposta. Voglio però ripetere che sul

muro di confine realizzato tra il cortile C1 e il cortile C2 è, da sempre, presente un cancello che ci consente di poter accedere in ogni momento al cortile C2 e di cui solo noi disponiamo delle chiavi. Non crede dunque che la sola presenza del cancello sia prova del fatto che abbiamo usato quello spazio o che anche solo potenzialmente avremmo potuto farlo? 

In più, nel rogito non si parla di servitù di passaggio utile a raggiungere il forno bensì di cortile condominiale. 

Concordo con quanto esposto da Massi.

Gli aspetti decisivi mi paiono:

• la condominialità del cortile;
• il possesso esclusivo delle chiavi di accesso.

Visto l'utilizzabilità teorica di C2, ma l'inutilizzo pratico da parte tua (almeno così mi è parso di intendere), mi chiedo però se non possa essere il caso di raggiungere una soluzione consensuale (a ciascuno il suo cortile), pur avendo tu le "carte" migliori per imporre la condominialità di C2 (e naturalmente la proprietà di C1 ormai usucapito da tempo).

[Andrea.And]

Nella causa civile in corso c'è già stato un tentativo di conciliazione ma che ha dato esito negativo. 

[condo77]

Andrea.And dice:

Nella causa civile in corso c'è già stato un tentativo di conciliazione ma che ha dato esito negativo. 

Peccato.