Morte usufruttuario io subentro al contratto, pago le tasse anche per canoni pagati in anticipo all'usufruttuario?

[Fanfa]

Devo subentrare come pieno proprietario in un contratto di affitto stipulato dall'usufruttuario deceduto il 15 gennaio del quale, essendo erede, ho rinunciato all'eredità perché pieno di debiti e con un conto corrente a zero.

L'inquilino ha pagato 6 mesi anticipati a gennaio, quindici giorni prima del decesso, sul conto corrente dell'usufruttuario e perciò quei soldi non sono disponibili.

Quello che mi chiedo, però, è se comunico oggi all'inquilino il mio subentro quale pieno proprietario nel contratto di locazione, così come la stessa dichiarazione la faccio al fisco, devo pagare le tasse solo dal prossimo pagamento oppure il fisco mi tassa anche quei mesi fino al prossimo pagamento che non ho percepito perché pagati in anticipo?

Spero di essere stato sufficientemente chiaro..

[Danielabi]

Ecco...non so se ho capito bene.

Mi sembra di aver capito che devi registrare il contratto di locazione. All'atto della registrazione si paga la tassa di registro sulla piena annualità, indipendentemente dal momento in cui verranno pagati i canoni.

Se invece il contratto è già registrato, come subentrante moris causa non devi pagare nulla.

Se ti riferisci a qualche altra imposizione.....vediamo quale. 😊

[Fanfa]

No, semplicemente chiedevo se una volta subentrato come pieno proprietario in un contratto in corso e, perciò, già registrato con un canone anticipato di 6 mesi pagato poco prima il decesso dell'usufruttuario, fossi tenuto a pagare le tasse per il periodo di proprietà per il quale l'inquilino aveva già pagato anticipatamente (e che io, naturalmente, non richiederò...).

[Danielabi]

Fanfa dice:

No, semplicemente chiedevo se una volta subentrato come pieno proprietario in un contratto in corso e, perciò, già registrato con un canone anticipato di 6 mesi pagato poco prima il decesso dell'usufruttuario, fossi tenuto a pagare le tasse per il periodo di proprietà per il quale l'inquilino aveva già pagato anticipatamente (e che io, naturalmente, non richiederò...).

L'Irpef si paga sugli affitti pattuiti e (dal 2019, grazie al decreto crescita) pagati.

Per il periodo che riguarda il de cujus, si farà la sua denuncia dei redditi; dall'eredità in poi, la farai tu.

Non ha rilevanza che i canoni siano stati pagati in anticipo, a te spettano le imposte dal momento in cui sei diventato erede e sei subentrato nel contratto.

 

Pero', non hai detto che vuoi rinunciare all'eredità? Quindi anche il contratto di locazione non dovrebbe interessarti.

[Fanfa]

Avevo la nuda proprietà...

[Danielabi]

Fanfa dice:

Avevo la nuda proprietà...

ops....hai ragione lo hai detto, scusa 😊

[G.Ago]

L’usufrutto non fa parte dell’asse ereditario, pertanto Fanfa ha deciso di subentrare nel contratto stipulato dall’usufruttuario in quanto divenuto proprietario per il ricongiungimento dell’usufrutto alla nuda proprietà in conseguenza del decesso del de cuius: a mio avviso le tasse sul reddito  che derivano dall’essere subentrato nel contratto di affitto devono calcolarsi sull’imponibile a partire dalla data del decesso dell’usufruttuario, data in cui si l’usufrutto si è consolidato alla nuda proprietà e quindi bisogna tener conto dei canoni pagati in anticipo.

Modificato 7 Febbraio, 2020 da G.Ago

[Fanfa]

G.Ago dice:

L’usufrutto non fa parte dell’asse ereditario, pertanto Fanfa ha deciso di subentrare nel contratto stipulato dall’usufruttuario in quanto divenuto proprietario per il ricongiungimento dell’usufrutto alla nuda proprietà in conseguenza del decesso del de cuius: a mio avviso le tasse sul redito  che derivano dall’essere subentrato nel contratto di affitto devono calcolarsi sull’imponibile a partire dalla data del decesso dell’usufruttuario, data in cui si l’usufrutto si è consolidato alla nuda proprietà e quindi bisogna tener conto dei canoni pagati in anticipo.

Fosse questo il caso non mi converrebbe rimanere silente fino ad uno o due giorni prima che venga effettuato il nuovo pagamento? Se sono silente il contratto viene portato avanti dagli eredi che cessano nel beneficiarne nel momento in cui scrivo al locatario e gli dico: ehi, guarda, da oggi per la morte di tizio riunisco l'usufrutto e da domani paghi a me.

Potrebbe essere un modo per non dover pagare tasse sugli importi non percepiti...

[Danielabi]

Fanfa dice:

Fosse questo il caso non mi converrebbe rimanere silente fino ad uno o due giorni prima che venga effettuato il nuovo pagamento? Se sono silente il contratto viene portato avanti dagli eredi che cessano nel beneficiarne nel momento in cui scrivo al locatario e gli dico: ehi, guarda, da oggi per la morte di tizio riunisco l'usufrutto e da domani paghi a me.

Potrebbe essere un modo per non dover pagare tasse sugli importi non percepiti...

No, non puoi decidere quando riunire l'usufrutto, avviene automaticamente alla morte dell'usufruttuario. Da quel momento sei il proprietario pieno dell'immobile, da quel momento inizi a pagare le imposte sull'affitto.

Mi è sorto il dubbio relativamente all'anticipo dei canoni.....solo perchè sono cambiate le regole con il decreto Crescita, perchè, altrimenti, con le precedenti regole era irrilevante il momento di riscossione, infatti andava denunciato il canone pattuito, sia che fosse riscosso sia che non lo fosse.

Vedo se trovo qualcosa.

[Danielabi]

Mi sono riletta quanto stabilito dal decreto Crescita e non c'entra nulla....😁

 

art. 26 Tuir:

1. I redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale, salvo quanto stabilito dall'articolo 30, per il periodo di imposta in cui si è verificato il possesso.

 

Quindi, indipendentemente dalla percezione del canone, l'usufruttuario (de cujus) pagherà le imposte per il periodo sino alla sua scomparsa; il proprietario inserirà nella sua denuncia dei redditi i canoni dal giorno del ricongiungimento (che coincide con la dipartita dell'usufruttuario).

 

 

[G.Ago]

Fanfa dice:

Fosse questo il caso non mi converrebbe rimanere silente fino ad uno o due giorni prima che venga effettuato il nuovo pagamento? Se sono silente il contratto viene portato avanti dagli eredi che cessano nel beneficiarne nel momento in cui scrivo al locatario e gli dico: ehi, guarda, da oggi per la morte di tizio riunisco l'usufrutto e da domani paghi a me.

Potrebbe essere un modo per non dover pagare tasse sugli importi non percepiti...

Alla tua domanda ha già risposto  Danielabi.

 

Se rimani silente ovvero non comunichi la tua determinazione a subentrare nel contratto di locazione, subentrano gli eredi e acquisiscono il diritto di riscossione dei canoni.

 

"l'estinzione del diritto di usufrutto, pur comportando l'opponibilità al proprietario dei contratti di locazione conclusi dall'usufruttuario, non determina l'effettivo subentro nel rapporto di locazione del pieno proprietario ove questo rimanga del tutto silente ed estraneo al rapporto" (Cass. civ., 17030/2015).

 

Silente il proprietario, la morte dell'originario usufruttuario/locatore determina la trasmissione della titolarità agli eredi che possono esercitare i diritti e le azioni che derivano dalla locazione ed il conduttore non può contestarne la legittimazione per il solo fatto che sia venuto meno il diritto di usufrutto.

[Fanfa]

Non ci sono eredi perché l'usufruttuario aveva debiti e tutti rinunciano.

Una cosa è naturalmente la piena proprietà che si riunisce con la morte dell'usufruttuario e un'altra è un contratto nel quale subentro.

Sappiamo che il contratto non può protrarsi oltre 5 anni la morte dell'usufruttuario al quale subentrano gli eredi se i nudi proprietari non comunicano al conduttore il subentro.

La voltura catastale la devo fare entro 30gg dalla morte dell'usufruttuario ma nessuno mi obbliga a subentrare in un contratto di locazione.

E' chiaro, come pieno proprietario sono tenuto a pagare IMU e le spese di straordinaria manutenzione in quanto ho riunito la proprietà, ma se non voglio subentrare nel contratto d'affitto nessuno mi può obbligare!

DETTO QUESTO:

L'idea è quella di comunicare indirettamente al conduttore la morte dell'usufruttuario e fargli presente che poco prima della rata semestrale, anche il giorno stesso con racc a mano, gli comunicherò con racc il subentro e il nuovo IBAN.

A me sembra perfetto! In questo modo ho la proprietà, pago le tasse sull'immobile ma non EVENTUALMENTE per quei redditi già pagati all'usufruttuario deceduto.

Non infrango la legge e sono sicuro...