#25 Inviato 6 Settembre, 2016 I frontalini sono parte comune solo se hanno fregi particolari che abbelliscono il prospetto. Altrimenti sono proprietà privata. anche se si pongono in continuità con le fasce marcapiano (condominiali) e " ... hanno inerenza con la facciata e, assieme a questa, conferiscono allo stabile – attraverso l’armonia e unità di linee e di stile – quel decoro architettonico che costituisce bene comune.". - - - Aggiornato - - - Altra questione molto dibattuta riguarda la ripartizione delle spese relative ai c.d. frontalini ovvero la parte frontale e verticale della soletta dei balconi. Occorre premettere che, anche in tale caso, deve essere svolta un’indagine concreta sulla funzione dagli stessi effettivamente svolta, indagando, caso per caso, se sussista o meno un interesse comune condominiale. Con opinione giurisprudenziale costante i frontalini sono considerati di natura condominiale quando costituiscono parte integrante della facciata o del disegno dell’edificio ovvero qualora rappresentino un vero e proprio elemento architettonico dello stabile; e ciò in considerazione del fatto che essi svolgono una funzione a favore di tutto l’edificio. Tale orientamento trova la sua conferma in una serie di autorevoli pronunce che per maggiore chiarezza si riportano: Cass. civ. Sez. II, 19/05/2015, n. 10209: «Costituiscono beni comuni a tutti, i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, (dei balconi) quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole»; Cassazione Civile, Sez. II 16.02.2012, n. 2241
#26 Inviato 6 Settembre, 2016 Strutturalmente qualsiasi frontalino è parte integrante della facciata. Non penso sia questo il motivo per il quale la Cassazione abbia rilevato la proprietà condominiale degli stessi, quanto invece: "Costituiscono beni comuni a tutti, i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, (dei balconi) quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole"
#27 Inviato 6 Settembre, 2016 Strutturalmente qualsiasi frontalino è parte integrante della facciata.Non penso sia questo il motivo per il quale la Cassazione abbia rilevato la proprietà condominiale degli stessi, quanto invece: "Costituiscono beni comuni a tutti, i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, (dei balconi) quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole" ho sottolineato solo una parte della prima sentenza ( ... parte integrante della facciata o del disegno dell'edificio). la seconda dice praticamente la stessa cosa (... renderlo esteticamente gradevole ...)
#28 Inviato 6 Settembre, 2016 Insomma, nonostante tutte le sentenze e le disquisizioni che ne conseguono, c'è sempre qualcosa che dà adito a dubbi e incertezze sulla questione. Quando si parla di balconi (aggettanti) e interventi su di essi, normalmente ci si riferisce a edifici di civile abitazione a prescindere dalla categoria (popolare, civile, lusso). È evidente - almeno a mio modesto avviso - che se si parla di edifici storici allora le cose cambiano. Ma su questo forum non mi sembra che vengano normalmente affrontate questioni riguardanti edifici storici. Anche se nulla vieta di farlo. Pertanto, stando alle sentenze, i frontalini dei balconi aggettanti (la discussione, in origine, verteva prevalentemente sui frontalini....), sono ritenuti elementi di parti comuni. A maggior ragione se si evidenziano rotture e visibili segni di degrado, l'amministratore dovrebbe/(deve) in qualche modo (anche nell'interesse comune) "imporsi" per farle sistemare.
#29 Inviato 6 Settembre, 2016 A maggior ragione se si evidenziano rotture e visibili segni di degrado, l'amministratore dovrebbe/(deve) in qualche modo (anche nell'interesse comune) "imporsi" per farle sistemare. Il problema è che l'amministratore può imporsi su quelle che sono le parti comuni, ma non su quelle private, questo è un altro aspetto per la quale ritengo che, salvo casi particolari, i balconi dovrebbero essere tutti considerati parte integrante della facciata e, quindi, le relative spese di manutenzione a carico di tutti i condomini.
#30 Inviato 6 Settembre, 2016 Capisco e per certi aspetti sono tendenzialmente d'accordo. Ma purtroppo se la normativa stabilisce determinati criteri, questi - per corretti o sbagliati che siano - devono essere seguiti. A meno che non si riesca a mettere tutti d'accordo facendo ragionare le teste più refrattarie. Comunque sappi che una situazione abbastanza simile esiste anche nel nostro condominio. Anche se un po' meno accentuata rispetto a quella descritta. Pure qui molti dicono che per quanto attiene alle parti interne/private faranno intervenire operatori di loro "fiducia". Mentre per le parti "comuni" (leggi nel caso di specie frontalini e parte sottostante) se ne parlerà....dopo che saranno stati raccolti un paio di preventivi. Da valutare e poi da deliberare. Che ci vogliamo fare?
#31 Inviato 6 Settembre, 2016 Il problema è che l'amministratore può imporsi su quelle che sono le parti comuni, ma non su quelle private, questo è un altro aspetto per la quale ritengo che, salvo casi particolari, i balconi dovrebbero essere tutti considerati parte integrante della facciata e, quindi, le relative spese di manutenzione a carico di tutti i condomini. sono molto d'accordo con te, anche perchè sono i balconi nel loro insieme (parapetti, disegni delle ringhiere, frontalini) e nella loro totalità che rendono gradevole la vista di un fabbricato.
#32 Inviato 6 Settembre, 2016 Avrei inviato per maggior chiarezza fotografia dei balconi in facciata composti in parte da ringhiera e in parte da mattoncini frangisole su cui posa un marmetto d'appoggio, ma purtroppo, dopo vari tentativi, non sono stato in grado di spedirla in attachment. Rinnovo percio' il mio dubbio: la riparazione o sostituzione dei frangisole, costituendo parte di abbellimento della facciata, e' a carico dei singoli proprietari o deve essere ripartita in millesimi fra tutti i condomini? Aggiungo inoltre che sull' altro lato del palazzo i balconi sono provvisti solo di ringhiera e privi di mattoncini frangisole: Anche questi proprietari (se la spesa dovesse essere ripartita in millesimi)devono partecipare alle spese?
#33 Inviato 7 Settembre, 2016 premesso che pure io non riesco (chissà perché?) a inviare foto sul forum per meglio chiarire le problematiche. In proposito ho anche scritto alla direzione, ma nessuno ha mai risposto. Ciò premesso, ritornando al quesito nuovamente posto, posso solamente ribadire che (stando almeno a quanto hai asserito; ovvero che i frangisole sono/sarebbero un abbellimento della facciata) tutto ciò che rientra nel concetto di facciata è da considerare parte comune. E che pertanto la spesa dev'essere suddivisa secondo i previsti criteri millesimali (salvo che il vostro regolamento contrattuale non indichi diversamente). Per la differenziazione di tipologia dei balconi, bisognerebbe tenerne conto: se gli altri balconi non hanno i mattoncini frangisole e quindi non hanno necessità di intervento, non dovrebbero assolutamente rientrare nella spesa. E quindi nel computo. In pratica bisogna tenere distinti gli interventi. E se gli altri balconi provvisti solo di ringhiera necessitano di intervento/sistemazione solamente nella zona frontalini, allora tutti quei balconi (e solo quelli) rienreranno in un discorso di spesa comune. Ma tenendo separato il lavoro di quelli con i da quelli con la sola ringhiera. Non credo che sia una distinzione impossibile, soprattutto se i balconi con ringhiera si trovano su un altro edificio. Ricordarsi dell'art. 1123/3° comma (condominio separato). I balconi con mattoncini avranno necessità di un tipo di intervento; quelli con ringhiera di un altro. Di più francamente non posso dire; al di là delle opinioni sulla congruità o meno di una legge (o di una sentenza) che, in linea di principio, indica i balconi (aggettanti) come proprietà privata.
#34 Inviato 7 Settembre, 2016 Le solette sono parte privata, altrimenti non si riesce a capire per qual motivo se voglio ancorare una tenda devo chiedere il permesso al proprietario del balcone di sopra. I frontalini sono parte privata se non presentano fregi o ornamenti particolari.
