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valeri757

DILEMMA RIPARTIZIONI PARAPETTI

Buonasera a tutti, vi scrivo per avere qualche parere sulla ripartizione delle spese per il rifacimento di parapetti. Vi illustro la nostra situazione. I balconi sono aggettanti. I parapetti sono in cemento armato e non hanno ringhiera. hanno solo una cimasa in rame che copre il parapetto nella parte superiore. Nei mesi scorsi si sono iniziati a staccare parti di questi parapetti e dopo un primo intervento di messa in sicurezza con battimento dei parapetti stessi, l'amministratore sta ora chiedendo preventivi per il completo ripristino (alcuni parapetti dopo l'intervento si sono ridotti della metà e rischiano di venir giù completamente).

Io faccio parte del consiglio e in una riunione l'amministratore ci ha presentato il problema della ripartizione. I lavori consistono nel battere i parapetti interni ed esterni,battere i sotto balconi, smantellare i pavimenti dei singoli balconi, fare la guaina, e ripristinare la pavimentazione.

Questa la ripartizione dell'amministratore:

piano di calpestio e sotto balcone: proprietario del balcone;

parapetto interno: proprietario balcone;

parapetto esterno:ci ha letto questo: "Con la sentenza n. 30071/2017 i giudici della Corte di Cassazion hanno chiarito che parapetto e soletta dei balconi, se svolgono una prevalente funzione estetica dell’edificio, rientrano nelle parti comuni definite dall’articolo 1117 del Codice civile" la domanda è: CHI IDENTIFICA LA FUNZIONE ESTETICA???

Ponteggio, compenso amministratore, oneri per la sicurezza: tutti i condomini in quanto l'intervento è di messa in sicurezza, è corretto?

Ho letto altri forum e viene sempre detto che tutti gli elementi del balcone sono di proprietà esclusiva sempre se nn contribuiscono a "rendere gradevole la facciata"...

Aggiungo che ci sono condomini che si affacciano da altro lato e non hanno i balconi.

Grazie  a chi saprà darmi qualche riferimento anche normativo a supporto.

 

 

I lavori che avete in programma di eseguire riguardano parti della facciata condominiale in proprietà esclusiva.

Tutte le decisioni non potranno essere oggetto di deliberazione a maggioranza ma dovranno essere approvate singolarmente da ciascun condomino proprietario di unità immobiliare con balcone.

 

E’ mia opinione che tutte le spese elencate debbano essere ripartite fra i soli proprietari dei balconi, anche la spesa relativa ai parapetti in muratura.

Per tua affermazione la messa in sicurezza ha messo in evidenza l’elevato degrado delle strutture in cemento armato dei parapetti provata dalla rimozione di volumi consistenti di conglomerato e conseguente rimozione degli intonaci (se non siamo in presenza di cemento a faccia vista) e dei rivestimenti esterni.

La natura comune dei parapetti è riferita ai soli rivestimenti esterni  la cui rimozione e ripristino è conseguenza del degrado della struttura del parapetto.

Se l’intervento fosse esteso a tutta la facciata e in presenza solo di distacchi degli intonaci e dei rivestimenti esterni, la ripartizione dell’intera spesa, compresa quella per il il rivestimento dei parapetti, sarebbe ripartita in millesimi di proprietà fra tutti i condomini partecipanti al condominio.

Comunque di comune accordo potreste ripartire la sola spesa per il rivestimento esterno dei parapetti, che alla resa dei conti risulterebbe trascurabile rispetto alla spesa complessiva e complicherebbe la ripartizione per la corretta attribuzione delle spese comuni fra tutti i condomini compresi quelli privi di balconi, e delle spese su parti esclusive in addebito personale.

Modificato da G.Ago
G.Ago dice:

Tutte le decisioni non potranno essere oggetto di deliberazione a maggioranza ma dovranno essere approvate singolarmente da ciascun condomino proprietario di unità immobiliare con balcone.

perfettamente d'accordo.

è sempre bene ricordare che i balconi non sono parte comune condominiale.

G.Ago dice:

E’ mia opinione che tutte le spese elencate siano ripartite fra i soli proprietari dei balconi, anche la spesa relativa ai parapetti in muratura.

Per tua affermazione la messa in sicurezza ha messo in evidenza l’elevato degrado delle strutture in cemento armato dei parapetti provata dalla rimozione di volumi consistenti di conglomerato e conseguente rimozione degli intonaci (se non siamo in presenza di cemento a faccia vista) e dei rivestimenti esterni.

La natura comune dei parapetti è riferita ai soli rivestimenti esterni  la cui rimozione e ripristino è conseguenza del degrado della struttura del parapetto.

ancora perfettamente d'accordo.

 

G.Ago dice:

Comunque di comune accordo potreste ripartire la sola spesa per il rivestimento esterno dei parapetti, che alla resa dei conti risulterebbe trascurabile rispetto alla spesa complessiva e complicherebbe la ripartizione per la corretta attribuzione delle spese comuni fra tutti i condomini compresi quelli privi di balconi, e delle spese su parti esclusive in addebito personale.

qui non capisco bene come pensi di ripartire il rivestimento esterno: tra tutti per mmi di proprietà o in addebito personale

Io concordo con @G.Ago come capita il più delle volte. Mi trovo in una situazione del tutto simile per la quale probabilmente riuscirò a far deliberare l’unanimità dei partecipanti al condominio a considerare i parapetti (non la parte interna e il piano di calpestio) parte condominiale.

paul_cayard dice:

perfettamente d'accordo.

è sempre bene ricordare che i balconi non sono parte comune condominiale.

ancora perfettamente d'accordo.

 

qui non capisco bene come pensi di ripartire il rivestimento esterno: tra tutti per mmi di proprietà o in addebito personale

In questo caso, in cui l’intervento è limitato ai balconi, ripartirei fra i soli condomini proprietari di balconi anche la spesa dei rivestimenti esterni dei parapetti per i motivi esposti nell’ultima parte del mio intervento.

bilbetto dice:

considerare i parapetti (non la parte interna e il piano di calpestio) parte condominiale.

per lavori di carattere generale, concordo in pieno, in particolare se c'è continuità cromatica estetica con fasce marcapiano e frontalini (noi così abbiam fatto).

 

G.Ago dice:

In questo caso, in cui l’intervento è limitato ai balconi, ripartirei fra i soli condomini proprietari di balconi anche la spesa dei rivestimenti esterni dei parapetti per i motivi esposti nell’ultima parte del mio intervento.

ok. se l'intervento è limitato ai balconi concordo anche qui 

Modificato da paul_cayard

L'intervento è limitato ai balconi ed è un proseguimento dei lavori di battitura per messa in sicurezza. Però alcuni condomini sostengono che i lavori sui parapetti esterni vada ripartita per tutti perchè secondo loro sono parte della facciata. Io non sono d'accordo ma vediamo in assemblea cosa succede...probabilmente essendo anche un lavoro finalizzato alla sicurezza dalla quale traggono beneficio tutti i condomini forse si può ripartire per tutti. Sono stati inseriti anche i lavori nelle proprietà private per far risparmiare le singole unità che comunque devono intervenire su di essi a causa delle consistenti infiltrazioni. 

valeri757 dice:

L'intervento è limitato ai balconi ed è un proseguimento dei lavori di battitura per messa in sicurezza. Però alcuni condomini sostengono che i lavori sui parapetti esterni vada ripartita per tutti perchè secondo loro sono parte della facciata. Io non sono d'accordo ma vediamo in assemblea cosa succede...probabilmente essendo anche un lavoro finalizzato alla sicurezza dalla quale traggono beneficio tutti i condomini forse si può ripartire per tutti. Sono stati inseriti anche i lavori nelle proprietà private per far risparmiare le singole unità che comunque devono intervenire su di essi a causa delle consistenti infiltrazioni. 

se l'intervento è limitato ai balconi è ininfluente che sia in prosecuzione o meno.

 

secondo loro sono parte della facciata ma  non secondo il codice civile e la giurisprudenza; la facciata è proprietà comune, i balconi sono proprietà individuale.

possono essere considerati parte comune se svolgono una prevalente funzione estetica nel fabbricato.

 

https://www.brocardi.it/codice-civile/libro-terzo/titolo-vii/capo-ii/art1117.html

 

Anzitutto la Suprema Corte fa rilevare come “l’accertamento del giudice del merito che il parapetto del fronte dei balconi degli appartamenti di un edificio assolva prevalentemente alla funzione di rendere esteticamente gradevole l’edificio costituisce apprezzamento di fatto, incensurabile in sede di legittimità ……….”.

Per orientamento consolidato della Corte, mentre i balconi di un edificio condominiale non rientrano tra le parti comuni, ai sensi dell’ art. 1117 c.c., non essendo necessari per l’esistenza del fabbricato, né essendo destinati all’uso o al servizio di esso, il rivestimento del parapetto e della soletta devono, invece, essere considerati beni comuni se svolgono una prevalente funzione estetica per l’edificio, divenendo così elementi decorativi ed ornamentali essenziali della facciata e contribuendo a renderlo esteticamente gradevole (Cassazione, Sez. II, sentenza n. 14576/2004; Cassazione, Sez. II, sentenza n. 6624/2012).

fonte: http://biblus.acca.it/balconi-condominio/

 

essendo proprietà individuali, della loro sicurezza non ne beneficia l'intero condomìnio ma il singolo proprietario.

 

 

 

Modificato da paul_cayard

Vi ringrazio per le risposte che confermano la mia tesi. Staremo a vedere in assemblea cosa succede perchè cmq l'amministratore proporrà il riparto dei parapetti a carico di tutti. Un'altra ipotesi è che quando hanno rifatto i balconi frontali, i parapetti li hanno comunque pagati tutti e quindi essendoci questo precedente è giusto che ora si adotti lo stesso criterio.Potrebbe passare questa proposta secondo voi?

valeri757 dice:

Vi ringrazio per le risposte che confermano la mia tesi. Staremo a vedere in assemblea cosa succede perchè cmq l'amministratore proporrà il riparto dei parapetti a carico di tutti. Un'altra ipotesi è che quando hanno rifatto i balconi frontali, i parapetti li hanno comunque pagati tutti e quindi essendoci questo precedente è giusto che ora si adotti lo stesso criterio.Potrebbe passare questa proposta secondo voi?

Rettifica

Nell’ultima parte del mio post #2 ho scritto che la spesa per il solo rivestimento esterno del parapetto risulterebbe trascurabile rispetto al costo del suo totale ripristino, avendo in mente mentre scrivevo il ripristino del frontalino, che in genere si sviluppa su una piccola superficie, e l’impiego un rivestimento costituito da una semplice verniciatura.

In questo caso il parapetto è posizionato su tutti i lati del balcone privo di ringhiere e la superficie da trattare non è trascurabile; pertanto, per i balconi con parapetto la spesa per il solo trattamento sulla loro superficie esterna non sarebbe trascurabile, tanto più se il rivestimento è in spessore e non consiste nell’applicazione di una vernice.

 

La proposta dell’amministratore dovrà essere accettata per iscritto da tutti i condomini, anche dai proprietari le cui unità immobiliari sono prive di balconi.

Una eventuale delibera a maggioranza che accetti la proposta dell’amministratore potrebbe ritenersi nulla.

 

Se i condomini ritengono che il rivestimento dei parapetti svolga una prevalente funzione estetica per l’edificio, e deliberano a maggioranza di ripartire la spesa fra tutti i partecipanti al condominio, nell’incertezza che la delibera assembleare possa essere impugnata è mia opinione che sarebbe preferibile, anche in questo caso, escludere i condomini che non posseggono balconi dalla partecipazione alla suddetta spesa.

Modificato da G.Ago

Se,cone dice valeri,hanno pagato tutto per i balconi frontali sarebbe corretto pagassero tutti anche per i balconi tergali. È sbagliata cone delibera e condivido quanto scritto ma essendoci un precedente secondo me è giusto che anche questa ripartizione venga addebitata a tutti.

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