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GaetanoG

Lavori di manutenzione ... chi paga?

Ciao, vi espongo il mio dilemma, il nostro condominio ha bisogno di effettuare dei lavori di restauro.

I condomini voglio fare la ripartizione millessimale delle spese ma io ho dei dubbi

Il primo è come sono stati conteggiati i millesimi in quanto, tutto il terrazzo compreso due piccoli lavatoi sono ad uso esclusivo di un condomine ma, nelle tabelle, il terrazzo non figura da nessuna parte mentre i balconi degli appartamenti si.

Il secondo è sulla ripartizione delle spese in quanto la parte da restaurare è il parapetto interno/esterno con il marmo sopra del terrazzo ad uso esclusivo e la tettoia con le lavagne ad uso comune, i condomini sembrano itenzionati a dividere tutta la spesa a millesimi ma a me sembra strano perchè credo che per il restauro delle lavagne sia così ma non sono dìaccordo per il parapetto e la sstituzione del marmo.

Ringrazio tutti quelli che mi riponderanno eventualmente anche con riferimenti ad articoli o altro in modo da portarli alla prossima riunione

Se esiste un regolamento condominiale di origine contrattuale che disponga particolari ripartizioni delle spese, queste vanno seguite. In assenza, la ripartizione delle spese segue il disposto dell'art. 1123 cc e nel caso dei lastrici solari o dei terrazzi a livello ad uso esclusivo l'art. 1126 cc. Ma il problema pare essere a monte e cioè la liceità o meno delle tabelle millesimali. Mi pare strano che le terrazze non siano incluse nella proprietà di colui che le possiede mentre i balconi, per tutti gli altri condòmini, lo sono. Andrebbe prima di tutto approfondito questo aspetto con l'amministratore fermo restando che se esistono da tempo e sono sempre state utilizzate per la ripartizione di tutte le spese e, soprattutto, non ricorrono le condizioni espresse dall'art. 69 cc punto 1) e 2), la loro modifica, ai sensi dello stesso articolo, può essere fatta soltanto all'unanimità.

 

Detto questo, la ripartizione delle spese inerenti alle coperture del fabbricato (escluso lastrici ad uso esclusivo) sono da effettuarsi su tutti i condòmini (come giustamente dici) in base alla tabella di proprietà di tutti.

 

Per i lastrici invece, la ripartizione avviene addebitando 1/3 della spesa al condòmino che ne ha l'uso esclusivo, e gli altri 2/3 a tutti coloro che sono coperti dalla sua proiezione verticale, anche solo parzialmente, in proporzione al valore millesimale di ciascuna unità immobiliare. Per quanto riguarda i parapetti che delimitano il terrazzo privato, questi non hanno una funzione di copertura ma servono per consentire un sicuro calpestio e affaccio a colui che ha la proprietà del terrazzo. D'altro canto la parte esterna (se in muratura) ha una funzione di decoro del fabbricato e costituisce parte integrante della facciata. Ne consegue che le spese per il rifacimento della parte interna del parapetto e la copertura dello stesso sono integralmente a carico del proprietario mentre la parte esterna (elemento di facciata) sono da ripartire tra tutti i condòmini per millesimi di proprietà (in cui naturalmente rientra anche il proprietario del terrazzo stesso).

 

- - - Aggiornato - - -

 

il terrazzo e' condominiale ?

Me lo sono chiesto anch'io ma leggendo il post viene riferito:

 

"tutto il terrazzo compreso due piccoli lavatoi sono ad uso esclusivo di un condomine"

 

Da qui la mia disanima.

Faccio alcune precisazione avendo riletto il contratto di acquisto dell'immobile, quello che io definivo terrazzo è chiamato lastrico solare ad uso esclusivo dove sono presenti due piccoli lavatoi sempre ad uso esclusivo, essendo un piccolo condominio non abbiamo amministratore e quindi non esistono regolamenti per la ripartizione delle spese, solo da poco abbiamo chiamato un geometra per fare il calcolo dei millesimi e a breve metteremo un amministratore che possa seguirci nei lavori da fare, quindi mi sembra di capire che la spesa relativa al rifacimento del parapetto esterno è da dividire con tutti mentre se si fà l'interno e la copertura (lastra di marmo pogiata sopra) è ha totale carico del proprietario dell'astrico solare quello che non mi è chiaro se nelle tabelle millesimali il lastrico solare ad uso esclusivo concorre nel conteggio

grazie

Certo. Sè è di proprietà sarà millesimato insieme, o a parte, rispetto all’unità immobiliare di chi lo detiene. Le uniche cose che non vengono millesimate sono le parti comuni che sono in comproprietà a tutti i condòmini proporzionalmente al valore espresso in tabella millesimale da ciascuno.

Se esiste un regolamento condominiale di origine contrattuale che disponga particolari ripartizioni delle spese, queste vanno seguite. In assenza, la ripartizione delle spese segue il disposto dell'art. 1123 cc e nel caso dei lastrici solari o dei terrazzi a livello ad uso esclusivo l'art. 1126 cc. Ma il problema pare essere a monte e cioè la liceità o meno delle tabelle millesimali. Mi pare strano che le terrazze non siano incluse nella proprietà di colui che le possiede mentre i balconi, per tutti gli altri condòmini, lo sono. Andrebbe prima di tutto approfondito questo aspetto con l'amministratore fermo restando che se esistono da tempo e sono sempre state utilizzate per la ripartizione di tutte le spese e, soprattutto, non ricorrono le condizioni espresse dall'art. 69 cc punto 1) e 2), la loro modifica, ai sensi dello stesso articolo, può essere fatta soltanto all'unanimità.

 

Detto questo, la ripartizione delle spese inerenti alle coperture del fabbricato (escluso lastrici ad uso esclusivo) sono da effettuarsi su tutti i condòmini (come giustamente dici) in base alla tabella di proprietà di tutti.

 

Per i lastrici invece, la ripartizione avviene addebitando 1/3 della spesa al condòmino che ne ha l'uso esclusivo, e gli altri 2/3 a tutti coloro che sono coperti dalla sua proiezione verticale, anche solo parzialmente, in proporzione al valore millesimale di ciascuna unità immobiliare. Per quanto riguarda i parapetti che delimitano il terrazzo privato, questi non hanno una funzione di copertura ma servono per consentire un sicuro calpestio e affaccio a colui che ha la proprietà del terrazzo. D'altro canto la parte esterna (se in muratura) ha una funzione di decoro del fabbricato e costituisce parte integrante della facciata. Ne consegue che le spese per il rifacimento della parte interna del parapetto e la copertura dello stesso sono integralmente a carico del proprietario mentre la parte esterna (elemento di facciata) sono da ripartire tra tutti i condòmini per millesimi di proprietà (in cui naturalmente rientra anche il proprietario del terrazzo stesso).

 

- - - Aggiornato - - -

 

Me lo sono chiesto anch'io ma leggendo il post viene riferito:

 

"tutto il terrazzo compreso due piccoli lavatoi sono ad uso esclusivo di un condomine"

 

Da qui la mia disanima.

uso esclusivo non necessariamente corrisponde a proprieta' esclusiva .

che vuol dire che non è proprietà esclusiva? se lo può utilizzare solo lui e nel compromesso ci ha fatto mettere che se vuole potrà ampliare il cubaggio dei due lavatoi costruendo ulteriormente non corrisponde anche ad averne la proprietà?

grazie

Quello che intende dire Peppe64 è che il lastrico potrebbe essere anche una parte comune che contrattualmente è stato concesso in uso esclusivo ad un condòmino (da qui il fatto che non sia millesimato). L'uso esclusivo di una parte comune prevede però, a differenza della proprietà esclusiva, di non poter disporre della stessa libertà di "modifica", posto che il bene rimane pur sempre comune, fatto salvo che il titolo (cioè il rogito) non conceda tale libertà.

 

Se invece il bene è indicato nel rogito e (ma non è probatorio) la visura catastale lo indica di proprietà, allora il condòmino ne ha la piena ed esclusiva disponibilità.

Quindi avendo inserito nel rogito uso esclusivo e possibilità di costruzione non lo rende proprietario pertanto tutte le spese andranno ripartite tra tutti i condomini? si puó fare qualcosa in questi casi?

Buonasera,

intanto torno a ringraziare per le risposte precedentemente fornite e vi riportarvi gli aggiornamenti al quale spero mi rispondiate per capire come posso fare

 

il lastrico salare è di proprietà esclusiva di un condomine, alla riunione con l'amministratore appena eletto perchè non ne avevamo uno ho fato presente alcune cose che non mi sembravano corrette:

1 che il lastrico solare non fosse presente nelle tabelle millesimali;

2 che la spesa per il rifacimento del parapetto interno fossero a carico di tutti;

3 che la sostituzione della soletta a copertura del parapetto per me come da voi consigliato doveva essere a carico del solo proprietario del lastrico e non di tutti;

4 ho contestato anche la ripartizioni delle spese delle prestazioni dei professionisti in base ai millesimi e non in quote uguali in quanto per me non aveva senso, mica lavorano di più per me che per altri;

Le risposte che mi ha dato che non mi sono piaciute in quanto non basate su leggi o altro ma semplicemente dicendomi che è così sono state:

Punto 1 il lastrico solare anche se di proprietà esclusiva non viene inserito nel calcolo dei millesimi anche se sullo stesso lastrico sono presenti due cantine che invece rientrano;

Punto 2 la spesa del parapetto interno è totalmente a carico del proprietario del lastrico solare, perfetto come mi avevate detto anche voi;

Punto 3 la soletta è a carico di tutti e che se così non fosse sono io che devo dire perchè motivando con eventuali leggi;

Passo 4 che se voglio che le spese siano ripartite in parti uguali dovevo avere il consenso unanime e non mi bastava la maggioranza altrimenti il verbale veniva impugnato.

Chiedo il vostro aiuto su come poter rispondere all'amministratore.

Grazie per il vostro intervento

Punto 1: se è di esclusiva proprietà il lastico DEVE essere millesimato, o da solo o insieme all’apprtamento dal quale vi si accede.

Punto 2: bene;

Punto 3: la soletta del parapetto non serve certamente come copertura del fabbricato ma come utilità all’affaccio di chi possiede il calpestio. La spesa è a suo carico. Ci dovrebbero essere anche delle sentenze di Cassazione in merito (spero che Tullio possa postarle);

Punto 4: ha ragione l’amministratore. Le spese si ripartiscono in genere per tabelle millesimali, ma è possibile derogare decidendo convenzionalmente un qualsiasi altro metodo di riparto, a patto che questo venga deciso all’unanimità (1000/1000).

Grazie Bilbetto per le risposte, per il lastrico si accede direttamente dalla scala come ultimo piano dello stabile nel quale per il momento non c'è un appartamento ma due cantine/lavatoi sempre di proprietà dello stesso, come posso contestare il fatto che invece non è stato conteggiato da nessuna parte? non vorrei che invece sia stato ripartito tra tutti, se venisse conteggiato cambierebbe qualcosa nella ripartizioni delle spese dei lavori da fare?

Per il punto 3 sarei veramente molto grato se si riuscisse ad avere qualche sentenza della cassazione da poter dare all'amministratore che alla mia contestazione l'ultima volta mi ha liquidato dicendo solo che è ad interpretazione la cosa e quindi dovevo pagare.

 

Grazie a tutti

L’accesso diretto dalle scale, fermo restando che il lastrico è di proprietà, avrà sicuramente una servitù di passaggio a favore del condominio per poter accedere alle coperture e/o impianti di antenna. La millesimazione di tale lastrico è indispensabile per integrare tale proprietà nella tabella generale di proprietà (abbassando il valore di tutte le altre unità immobiliari) nella tabella scale e in quella ascensore dove influirà non poco ad abbassare il carico degli altri.

 

È chiaro quindi che i millesimi del lastrico influiranno in tutte le ripartizioni di spesa, da quelle generali a quelle di scala e ascensore, ma non nel caso specifico o perlomeno con un peso davvero irrisorio, perchè comunque il proprietario dovrà sostenere 1/3 delle spese (a prescindere quindi dai millesimi) e i restanti condòmini dovranno sostenere gli altri 2/3 proporzionalmente al valore millesimale di coloro che ne sono coperti (i nuovi millesimi saranno per tutti proporzionalmente più bassi e la ripartizione non varierà significativamente).

 

Sulle sentenze di Cassazione ci guardo, ma spero che Tullio possa intervenire con la precisione che lo contraddistingue.

perfetto, intanto dirò all'amministratore questa informazione che dovrebbe sapere visto che fa parte del suo mestiere per poi ribattere anche sulla soletta se riuscirò a fornire anche sentenze o articoli in modo da togliere qualsiasi dubbio, grazie ancora per la tempestività nelle risposte resto in attesa e fiducioso

Ciao Bilbetto,

in merito al conteggio dei millesimi del lastrico solare di proprietà c'è un regola specifica, non so tipo una legge o altro che stabilisce che deve essere millesimato?

 

grazie

Ohibò... art. 68 dacc:

 

Ove non precisato dal titolo ai sensi dell’articolo 1118, per gli effetti indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126 e 1136 del codice, il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio

 

Tutto ciò che in un condominio è trasferibile (proprietà) ingloba in sè il concetto di comproprietà delle parti comuni perchè senza di esse la proprietà stessa non potrebbe esistere. Ogni condòmino, ovvero ogni proprietario che ha la piena ed esclusiva disponibilità del suo bene privato quindi, è anche proprietario delle parti comuni insieme a tutti gli altri. Il “peso” di tale comproprietà non può che essere espresso come un valore rispetto al tutto (valore del condominio) calcolato in millesimi.

 

Tutta sta manfrina per spiegare che se in un condominio si è proprietari anche di una sola “pietra” si è contemporaneamente proprietari di una fetta delle parti comuni, che seppur piccola corrisponde al valore che questa “pietra” ha rispetto all’intero fabbricato.

 

Per concludere ... se qualcuno ha la PROPRIETÀ del lastrico ... il lastrico DEVE avere un valore millesimale ... non si scappa.

In altri termini:

il condominio è costituito da porzioni del costruito in proprietà esclusiva (proprietà frazionata in quote reali) e parti comuni che sono accessorie e complementari rispetto alle proprietà esclusive e il diritto di ciascun condomino sui suddetti beni è proporzionato al valore della porzione di fabbricato in proprietà esclusiva (art. 1118).

Pertanto, se il lastrico solare è un bene comune, ciascun condomino non è proprietario di una frazione di esso bensì è proprietario dell’intero lastrico e il suo potere su di esso è dato dal valore della sua proprietà esclusiva , misurato in millesimi del valore totale dell’edificio.

In tal caso al lastrico non si attribuiscono millesimi.

Viceversa, se il lastrico non è comune, ad esso, quale parte frazionata dell’edificio, sarà attribuito un valore, pertanto rientra nel calcolo dei valori millesimali.

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