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ARCA61

Divieto di delega all'amministratore

L'art. 67 comma 4 delle Disp. Att. stabilisce in maniera chiara ed inequivocabile che "All'amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea". Tuttavia, in un caso reale e specifico, a tutte le assemblea condominiali a partecipare è il padre dell'amministratore (entrambi esterni al condominio) con un bel pacchetto di deleghe (nell'ultima assemblea aveva deleghe per oltre 425,00 millesimi!), eludendo in tal modo il disposto legislativo. Fatta la legge, trovato l'inganno? Oppure c'é un sistema per evitare che tutto ciò avvenga? Se avete qualche buon suggerimento, condividetelo!

Grazie.

 

ARCA 61

Salve,

la legge specifica solamente in merito alle delega in capo allo stesso Amministratore non altri. In sede assembleare comunque consiglio di ravvisare il potenziale conflitto d'interessi, citando la norma e chiarendo che la ratio legis è proprio quella di evitare che le deleghe vadano all'Amministratore perchè altrimenti avrebbe troppo potere nelle scelte condominiali. Ricordo infatti che l'Amministratore è mero esecutore della volontà assembleare e dare le deleghe al padre di fatto è come darle a lui.

Inoltre la riforma nei condomini con più di 20 proprietari ha posto il doppio limite di 1/5 partecipanti al condominio ed 1/5 dei millesimi, quindi non più di 200.

 

Cordiali saluti.

Io darei la responsabilità ai condomini, anche se è vero che fornire di delega a chiunque persona è possibile, ma proprio il padre dell'amministratore vanno a scegliere i condomini?

Oppure i condomini sono talmente addomesticati che rilasciano le deleghe in bianco all'amministratore (cioè firmate ma senza nominare il delegato) e poi l'amministratore scrive il nome del padre?

... Ricordo infatti che l'Amministratore è mero esecutore della volontà assembleare e dare le deleghe al padre di fatto è come darle a lui....

Proprio perchè l'amministratore è mero esecutore della volontà dei condòmini sei tu che devi cercare di capire perchè i condòmini danno la delega al padre.

Se i condòmini hanno fiducia nell'operato dell'amministratore e vogliono COMUNQUE conferirgli delega, lo faranno delegando il padre, il cugino, l'amico di calcetto dell'amministratore e non c'è Legge che tenga.

 

Se, invece, l'amministratore raccoglie deleghe per disinteresse, interessati tu presso i condòmini e vedi si hanno intenzione di delegare te invece del padre dell'amministratore che, essendo esterno, poco o niente ne sa dei problemi del condominio.

come faceva ad avere "oltre" 425 mm ?

Non è stato detto se i partecipanti a quel condominio siano più di 20 per cui potrebbe essere tutto regolare.

 

P.S. Anche se i condòmini fossero più di 20 un solo condòmino potrebbe avere più appartamenti per un totale di 425 millesimi e quindi avrebbe diritto ad essere rappresentato.

Io però viste le innumerevoli discussione sul punto farei un attimino una precisazione; è anche vero come ha giustamente riportato Tullio Ts che vi sono alcuni condomini "addomesticati" e amministratori che se ne approfittano..........ma vi sono anche casi in cui nessuno si approfitta ma semplicemente si fidano dell'amministratore perché fa bene il suo lavoro e non hanno nulla da eccepire e sia perché magari lo conoscono fin da bambino (caso che mi riguarda personalmente) quindi sentire dire "se l'amministratore ha fatto delegare il figlio cambiatelo subito chissà cosa altro nasconde" mi fa abbastanza sorridere (non è il caso di questa discussione ma nel forum ho già visto frasi del genere) .........quindi la norma è chiara non si danno deleghe all'amministratore...... mogli, padri, figli ecc possono essere delegati in quanto non sono gli amministratori.............

....ma vi sono anche casi in cui nessuno si approfitta ma semplicemente si fidano dell'amministratore...

Infatti nel mio condominio ci sono 2 vedove che non vengono mai in assemblea e quando consegno la convocazione a mano mi firmano immediatamente la delega.

Continuo a ripetere che non posso accettare deleghe e loro mi dicono di mettere il nome di un condòmino di mia fiducia perchè si fidano di me.

 

Vabbè che nel mio condominio ci sono presenze e maggioranze bulgare (il 99% delle delibere approvate all'unanimità dei presenti) ma come puoi cambiare questo modo di pensare di due anziane signore?

Proprio perchè l'amministratore è mero esecutore della volontà dei condòmini sei tu che devi cercare di capire perchè i condòmini danno la delega al padre.

Se i condòmini hanno fiducia nell'operato dell'amministratore e vogliono COMUNQUE conferirgli delega, lo faranno delegando il padre, il cugino, l'amico di calcetto dell'amministratore e non c'è Legge che tenga. Il condomino che ha questo dubbio può ravvisare la questione in assemblea.....

 

Se, invece, l'amministratore raccoglie deleghe per disinteresse, interessati tu presso i condòmini e vedi si hanno intenzione di delegare te invece del padre dell'amministratore che, essendo esterno, poco o niente ne sa dei problemi del condominio.

Si infatti io mi riferivo ad una questione di opportunità. Come ho detto non è vietato delegare il padre, ma di fatto sarebbe come darle all'Amministratore perchè vi è un potenziale conflitto d'interesse.

 

Infatti nel mio condominio ci sono 2 vedove che non vengono mai in assemblea e quando consegno la convocazione a mano mi firmano immediatamente la delega.

Continuo a ripetere che non posso accettare deleghe e loro mi dicono di mettere il nome di un condòmino di mia fiducia perchè si fidano di me.

 

Questo non mi è capitato ma in teoria si potrebbero portare le deleghe firmate in bianco in assemblea e fare decidere all'assemblea chi le vuole. Vuoi o non vuoi l'Amministratore avrà anche i suoi nemici ma anche qualche condomino amico e quindi potrebbe essere indotto a darle a qualcuno di cui ha fiducia.

Alla fine comunque è una questione di opportunità e comunque qualunque comportamento uno tenga non è sanzionabile o meno.

 

Cordiali saluti.

Infatti nel mio condominio ci sono 2 vedove che non vengono mai in assemblea e quando consegno la convocazione a mano mi firmano immediatamente la delega.

Continuo a ripetere che non posso accettare deleghe e loro mi dicono di mettere il nome di un condòmino di mia fiducia perchè si fidano di me.

 

Vabbè che nel mio condominio ci sono presenze e maggioranze bulgare (il 99% delle delibere approvate all'unanimità dei presenti) ma come puoi cambiare questo modo di pensare di due anziane signore?

Appunto è esattamente quello che sto dicendo anche io 😉

Credo che ci si sia allontanati un pò troppo dal quesito iniziale.

Mi ero mantenuto sul vago, senza scendere nei dettagli, proprio per fornire un quadro che potesse essere utilie anche in altre circostanze.

Fin tanto che nel condominio si va tutti d'amore e d'accordo, certe questioni è evidente che non sorgono affatto e questi "cavilli" non vengono neppure posti in evidenza.

Il problema sorge quando c'è una parte del condominio che non condivide l'operato dell'amministratore e non riesce a liberarsene proprio per i motivi indicati nel mio quesito iniziale.

Nella fattispecie si tratta di un condominio con più di 20 condomini, anzi con più di 50 condomini, dove però 1 solo condomino pesa più di 415,00 millesimi.

Quando questo condomino delega il padre dell'amministratore, che, ripeto, è un amministratore esterno al condominio, ha delegato di fatto l'amministratore.

Nonstante ciò siamo a maggio 2015 è ancora si discute del rendiconto del 2013, che peraltro neppure questa volta è stato approvato.

Proprio per il peso specifico di un singolo condomino, che imperterrito continua a delegare nelle assemblee il padre dell'amministratore, non si riesce a coagulare una maggioranza di almeno 501,00 millesimi per nominare un nuovo amministratore.

E cos' di sta andando avanti da tre anni con l'amministratore che non viene mai riconfermato e continua in una sorta di prorogatio infinita!

Spero che con questi altri pochi dettagli abbia fornito un quadro più esaustivo della vicenda e di tutti i problemi connessi.

Se avete altri suggerimenti, sono benaccetti!

Cordialità a tutti.

 

ARCA 61

Nonstante ciò siamo a maggio 2015 è ancora si discute del rendiconto del 2013, che peraltro neppure questa volta è stato approvato.

....

Se avete altri suggerimenti, sono benaccetti!

Cordialità a tutti.

 

ARCA 61

Forse una soluzione c'è proprio perchè non si riesce ad approvare il rendiconto;

 

cc art. 1105 Amministrazione

...

4° comma - Se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all'autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore.

Certa anche questa è una soluzione da prendere in considerazione.

Dal punto di vista pratico significa nominare un legale, anticipare spese che non si sa mai se verranno recuperate e in che misura, sperare nella buona sorte di un'autorità giudiziaria attenta e equa, per poi ritrovarsi al punto di partenza con il condomino di maggioranza che paradossalmente, con il suo peso, potrebbe rinominare lo stesso amministratore!

Così al danno si aggiunge la beffa.

Mi sorge spontanea una domanda: il legislatore, quando ha varato la riforma del condominio, non ha proprio pensato ad un valore che dovrebbe essere salvaguardato sopra ogni cosa, che è la "pace condominiale"?

Se ci fosse una norma secondo la quale se il rendiconto o il piano di riparto non sono approvati l'amministratore decade automaticamente e non può più essere confermato, forse sarebbe tutto più semplice!

E' pur vero che un amministratore che per tre anni di fila si vede non approvato un rendiconto e non confermato nel suo incarico, dovrebbe avere un minimo di dignità e decoro e rinunciare all'incarico immediatamente.

Ma queste sono solo fantasie di altri mondi!

Grazie a tutti voi.

 

ARCA 61

Forse ti sfugge che per la nomina dell'amministratore servono si 500 mm ma anche la maggioranza dei condomini per cui il condomino con 415 millesimi conta uno.

per poi ritrovarsi al punto di partenza con il condomino di maggioranza che paradossalmente, con il suo peso, potrebbe rinominare lo stesso amministratore!

Così al danno si aggiunge la beffa.

Un condomino da solo non può nominare l'amministratore se c'è almeno un altro che dice NO, inoltre questo non arriva nemmeno ai 500 mlm necessari, ed in ultima analisi, ma dovrebbe essere la prima, l'amministratore revocato dall'A.G. non può più essere nominato dall'assemblea (--> art. 1129 cc)

Un un condominio con più di otto condòmini ciascun condòmino può chiedere all'Autorità Giudiziaria la amministratore. Ciò mi pare incontestabile. Forse la soluzione è più semplice del previsto. Se poi l'intenzione è quella di evitare che questa persona possa nuovamente amministrare l'edificio, prima di un'azione di nomina varrebbe la pena capire se ci sono gli spazi per una di revoca, giacché, come suggerisce bene Tullio, alla revoca giudiziale non può seguire una nuova nomina assembleare della stessa persona.

Un un condominio con più di otto condòmini ciascun condòmino può chiedere all'Autorità Giudiziaria la amministratore. Ciò mi pare incontestabile. Forse la soluzione è più semplice del previsto. Se poi l'intenzione è quella di evitare che questa persona possa nuovamente amministrare l'edificio, prima di un'azione di nomina varrebbe la pena capire se ci sono gli spazi per una di revoca, giacché, come suggerisce bene Tullio, alla revoca giudiziale non può seguire una nuova nomina assembleare della stessa persona.

In questo caso specifico, però, l'amministratore c'è già ed Arca61 non ha mai detto se ci sono i presupposti e la volontà di richiedere la revoca giudiziale.

In mancanza di questi presupposti c'è poco da fare perchè Arca61 dice due cose da non sottovalutare:

 

"...c'è una parte del condominio che non condivide l'operato dell'amministratore e non riesce a liberarsene..."

Nella fattispecie si tratta di un condominio con più di 20 condomini, anzi con più di 50 condomini, dove però 1 solo condomino pesa più di 415,00 millesimi

Se il problema fosse il solo condòmino con 415 millesimi ed il resto dei condòmini fosse compatto si potrebbe procedere a nuova nomina assembleare ma se alla maggioranza dei millesimi le cose stanno bene come sono, la minoranza o cerca il "cavillo" giudiziale oppure si continua a tenere questo amministratore, se pur con incarico in prorogatio o "rinnovato per eguale durata" a secondo dall'interpretazione che si voglia dare all'art. 1129.

 

La revoca giudiziale può essere ottenuta per gravi irregolarità e non per incapacità dell'assemblea a nominarne un altro per cui ritengo che se non si riescono a dimostrare irregolarità, anche ricorrendo all'Autorità Giudiziaria per chiedere la nomina giudiziale dell'amministratore dopo l'anno di incarico e l'anno di riconferma (per chi sistiene questa tesi), il Giudice potrebbe rinominare lo stesso amministratore perchè già presente e perchè gode della maggioranza dei millesimi.

In questo caso specifico, però, l'amministratore c'è già ed Arca61 non ha mai detto se ci sono i presupposti e la volontà di richiedere la revoca giudiziale.

In mancanza di questi presupposti c'è poco da fare perchè Arca61 dice due cose da non sottovalutare:

 

"...c'è una parte del condominio che non condivide l'operato dell'amministratore e non riesce a liberarsene..."

Nella fattispecie si tratta di un condominio con più di 20 condomini, anzi con più di 50 condomini, dove però 1 solo condomino pesa più di 415,00 millesimi

Se il problema fosse il solo condòmino con 415 millesimi ed il resto dei condòmini fosse compatto si potrebbe procedere a nuova nomina assembleare ma se alla maggioranza dei millesimi le cose stanno bene come sono, la minoranza o cerca il "cavillo" giudiziale oppure si continua a tenere questo amministratore, se pur con incarico in prorogatio o "rinnovato per eguale durata" a secondo dall'interpretazione che si voglia dare all'art. 1129.

 

La revoca giudiziale può essere ottenuta per gravi irregolarità e non per incapacità dell'assemblea a nominarne un altro per cui ritengo che se non si riescono a dimostrare irregolarità, anche ricorrendo all'Autorità Giudiziaria per chiedere la nomina giudiziale dell'amministratore dopo l'anno di incarico e l'anno di riconferma (per chi sistiene questa tesi), il Giudice potrebbe rinominare lo stesso amministratore perchè già presente e perchè gode della maggioranza dei millesimi.

Concordo in toto Leonardo. Mi era parso di capire che Arca61 volesse lumi in merito ai modi di risolvere la situazione mandando via l'attuale amministratore. Chiaramente se non ci sono gravi irregolarità non si può chiedere la revoca giudiziale e se questo amministratore gode della fiducia della maggioranza dei condòmini potrebbe essere rinominato dall'Autorità Giudiziaria. Così non mi pare che sia, però.

Vi terrò informati di come andrà a finire.

Cordialità a tutti.

 

ARCA 61

...se questo amministratore gode della fiducia della maggioranza dei condòmini potrebbe essere rinominato dall'Autorità Giudiziaria. Così non mi pare che sia, però.

Infatti io ho detto che gode della maggioranza dei millesimi, testualmente:

"...il Giudice potrebbe rinominare lo stesso amministratore perchè già presente e perchè gode della maggioranza dei millesimi..."

Dato per scontato che l'amministratore non gode della maggioranza delle teste, se non godesse nemmeno dei 500 millesimi sarebbe già stato revocato dall'assemblea e non ne staremmo qui a parlare 🙂

Faccio una domanda al contrario che mi è successo nel mio condominio:

 

L'amministratore che è anche condomine può delegare la figlia o altra persona per l'assemblea?

mi spiego meglio l'amministratore che è anche condomine oltre che essere presente all'assemblea come amministratore risulta come delegante per la figlia delegata?

Faccio una domanda al contrario che mi è successo nel mio condominio:

 

L'amministratore che è anche condomine può delegare la figlia o altra persona per l'assemblea?

mi spiego meglio l'amministratore che è anche condomine oltre che essere presente all'assemblea come amministratore risulta come delegante per la figlia delegata?

C'è una sola Sentenza in merito, non ne ho trovate altre e/o contrarie, ovvero se è presente il delegante non è più necessario sia presente il delegato (ed è anche logico sia così)

 

Il condomino delegante non può pretendere di partecipare all'assemblea assieme al delegato; l'art. 67 Dis. Att. cc infatti prevede che il condomino possa intervenire all'assemblea a mezzo rappresentante ma non prevede la contemporanea presenza di entrambi che va esclusa per motivi di ordine nello svolgimento dei lavori di quest organo condominiale, tanto più che il secondo comma del suddetto articolo ammette un solo rappresentante nel caso di appartamento in comproprietà (Tribunale di Perugia 9/10.1964)

Faccio una domanda al contrario che mi è successo nel mio condominio:

 

L'amministratore che è anche condomine può delegare la figlia o altra persona per l'assemblea?

mi spiego meglio l'amministratore che è anche condomine oltre che essere presente all'assemblea come amministratore risulta come delegante per la figlia delegata?

certo ,l'amministratore/condomino puo' delegare ,la legge non lo vieta ,anzi afferma il contrario ovvero ogni condomino puo' partecipare attraverso un rappresentante .

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