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lorezzina

Debiti pregressi vendita all'asta

buongiorno a tutti,

l'art 63 disp att cc prevede che l'acquirente è obbligato in solido al pagamento delle spese per l'anno in corso e quello precedente. nel mio caso l'immobile è stato venduto all'asta (tutto il ricavato è andato alla Banca) e l'assemblea ha deliberato che il pregresso (la parte non in capo al nuovo proprietario) venga ripartita fra i condomini a millesimi di proprietà. domanda: devo ripartire su TUTTI o devo escludere il nuovo proprietario? se escludo il nuovo proprietario non è che un condomino che magari ha acquistato lo scorso anno può dirmi che non paga perchè sono debiti pregressi di quando lui non era proprietario?

grazie in anticipo

lorezzina dice:

l'art 63 disp att cc prevede che l'acquirente è obbligato in solido al pagamento delle spese per l'anno in corso e quello precedente

Se l'art. 63 prevede che chi si è aggiudicato l'asta paghi solo per l'anno in corso e quello precedente, significa che non è tenuto a pagare altri anni, quindi il nuovo non paga per i pregressi.

a mio avviso invece il nuovo, essendo ormai condomino come gli altri, paga le spese pregresse divise tra tutti i condomini.

Le spese per legge  addebitabili solo al nuovo proprietario sono l'anno in corsdo e il precedente.

Le somme rimanenti, vanno divise tra tutti i condomini, anche il nuovo condomino

Facciamo notare a tutti che il "vecchio" proprietario è comunque aggredibile con decreto ingiuntivo per i propri debiti personali nei confronti del condominio.

 

È sempre opportuno attivare il decreto anche in fase d'asta e anche se non ci siano speranze di ricavarne un beneficio rispetto ai creditori privilegiati (es. banche).

 

Facciamo l'esempio dell'acqua consumata (bevuta) e non pagata al condominio insieme alle altre spese, questo non è un debito riferito all'unità immobiliare, ma un debito "personale", quindi il debito seguirà il vecchio proprietario (dopo pronuncia giudiziale) fino a sequestrargli il quinto degli stipendi e fino al saldo di quanto dovuto. (Cassazione)

 

 

SisterOfNight dice:

a mio avviso invece il nuovo, essendo ormai condomino come gli altri, paga le spese pregresse divise tra tutti i condomini.

Le spese per legge  addebitabili solo al nuovo proprietario sono l'anno in corsdo e il precedente.

Le somme rimanenti, vanno divise tra tutti i condomini, anche il nuovo condomino

perdonami, ma questa volta non sono d'accordo con te, il nuovo condomino deve pagare soltanto quanto previsto dall'art. 63 Dacc, il debito a carico dal vecchio proprietario per gli anni precedenti dovrà essere spalmato tra tutti gli altri condomini, eccetto il nuovo condomino che ha già pagato la sua parte in base a quanto stabilito dal codice.

L

lorezzina dice:

buongiorno a tutti,

l'art 63 disp att cc prevede che l'acquirente è obbligato in solido al pagamento delle spese per l'anno in corso e quello precedente. nel mio caso l'immobile è stato venduto all'asta (tutto il ricavato è andato alla Banca) e l'assemblea ha deliberato che il pregresso (la parte non in capo al nuovo proprietario) venga ripartita fra i condomini a millesimi di proprietà. domanda: devo ripartire su TUTTI o devo escludere il nuovo proprietario? se escludo il nuovo proprietario non è che un condomino che magari ha acquistato lo scorso anno può dirmi che non paga perchè sono debiti pregressi di quando lui non era proprietario?

grazie in anticipo

Innanzitutto per poter ripartire per millesimi il debito pregresso occorre anzitutto che la delibera sia stata presa all'unaninità dei condomini... TUTTI.

Diversamente ogni condomino che abbia dissentito se presente o che voglia impugnare la delibera comunicata in quanto assente, potrebbe farlo senza termini di tempo (non quindi nei 30gg dalla comunicazione o dall'assemblea se presente) perchè solamente in caso di accordo negoziale contrattuale tra tutti i condomini sarebbe possibile frazionare tale debito.

Occorre quindi guardare al verbale e alle modalità di approvazione dello stesso.

 

Se è vero che chi acquista è obbligato per l'anno in corso e quello precedente, chi cede diritti resta cmq obbligato solidalmente per i contributi maturati sino a che non trasmette all'amministratore copia autentica del titolo di trasferimento (art.63 disp.att.u.c. c.c.)

 

Solo grazie a questa ultima modifica introdotta con la riforma del condominio parrebbe ora possibile poter agire in giudizio con D.I. contro il vecchio proprietario nonostante non sia più condomino (prima invece nel momento in cui il bene immobile era venduto all'amministratore non rimaneva che promuovere causa ordinaria, perchè il D.I. era azionabile solo contro il condomino).

 

Ciao 

A mio parere, la cosa non è proprio semplice visto che il CTU che fa la valutazione espone nella sua perizia e quindi decurta decurta la stessa dell'importo  dovuto alle spese dell'anno in corso  e dell'anno precedente. Dando ora per assodato che al condominio rimangano sul groppone tutte le altre precedenti, non è necessaria nessuna delibera per la loro ripartizione a tutti in quanto la solidarietà è prevista ed accettata già in fase di acquisto da parte di ogni condomino. Naturalmente a mio giudizio va escluso  Chi ha acquistato all'asta in quanto lui ha già la sua quota che è stata determinata.

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Non so, è dubitabile.  E come in ogni questione vi saranno sempre opinioni e giurisprudenze difformi.

sarebbe bello avere certezze e chiarezza, ma la legge è sempre nebulosa. Dice una cosa ma tace su altri aspetti.

Recentemente ho avuto il caso.

L'amministratore pone a carico tutte le spese al nuovo proprietario che ha acquistato all'asta.

Il quale ovviamente non è d'accordo.

E ha ragione, è tenuto solo per anno in corso e anno precednete (che comqune a distanza di due anni ben si è guardat dal pagare..)

Ci sentiamo io e avvocato del tizio, concordiamo scrittura privata ma  egli stesso, l'avvocato di controparte,  concorda sul fatto che le spese precedenti vadano divise tra tutti, anche il nuovo condomino.

 

Alla fine, è questione un po' di lana caprina, ossia.. se si parla di somme importanti capisco sindacare, farsi guerra, verificare  con dottrina e giurisprudenza  ecc.. se si tratta di 20 o 30 euro a testa, mi pare che la somma non meriti prese di posizione.

 

 

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Buongiorno a tutti e..Buone Feste (anche se un po' in ritardo). Nel mio condominio c'è un magazzino che occupa tutto l'interrato (circa 500 m2) e al piano terra un secondo magazzino che era utilizzato per la vendita al pubblico (200 m3). Il proprietario è fallito nel 2001 ed ha accumulato un debito nei confronti del condominio di oltre 25.000 €. Le varie aste hanno avuto esito negativo ed il debito cresce di anno in anno. Io non ritengo giusta la legge che prevede che il nuovo proprietario paghi le spese solo per l'anno in corso e quello precedente. Infatti il condominio è l'UNICO CREDITORE che continua ad accumulare crediti anche dopo il fallimento (per tutti gli altri si cristallizza il credito nel momento della dichiarazione di fallimento). Io penso che il Legislatore debba tenere in considerazione questa "anomalia" e legiferare in merito dopo attento esame della questione. A mio modesto parere il Legislatore dovrebbe mettere in capo al nuovo Acquirente (sempre che ce ne sia uno) tutte le spese di condominio, prevedendo che lo stesso paghi al Curatore Fallimentare solo la differenza tra il prezzo di acquisto dell'immobile e le spese di condominio pregresse (da pagare invece al condominio). Non capisco perché i Condomini debbano farsi carico di tali spese (che comprendono anche eventuali costosi interventi, quali, ad esempio, la sostituzione di caldaie o ascensori, fatti nel periodo tra il fallimento e la vendita dell'immobile). La stessa normativa dovrebbe essere generalizzata e riguardare tutte le normali compravendite di immobili: all'atto del rogito il Notaio dovrebbe farsi notificare dall'Amministratore il dettaglio di tutte le spese pregresse non pagate dal Venditore; quindi dedurle dal prezzo di vendita e pagarle al condominio. Cosa ne pensate?

chiccater dice:

Buongiorno a tutti e..Buone Feste (anche se un po' in ritardo). Nel mio condominio c'è un magazzino che occupa tutto l'interrato (circa 500 m2) e al piano terra un secondo magazzino che era utilizzato per la vendita al pubblico (200 m3). Il proprietario è fallito nel 2001 ed ha accumulato un debito nei confronti del condominio di oltre 25.000 €. Le varie aste hanno avuto esito negativo ed il debito cresce di anno in anno. Io non ritengo giusta la legge che prevede che il nuovo proprietario paghi le spese solo per l'anno in corso e quello precedente. Infatti il condominio è l'UNICO CREDITORE che continua ad accumulare crediti anche dopo il fallimento (per tutti gli altri si cristallizza il credito nel momento della dichiarazione di fallimento). Io penso che il Legislatore debba tenere in considerazione questa "anomalia" e legiferare in merito dopo attento esame della questione. A mio modesto parere il Legislatore dovrebbe mettere in capo al nuovo Acquirente (sempre che ce ne sia uno) tutte le spese di condominio, prevedendo che lo stesso paghi al Curatore Fallimentare solo la differenza tra il prezzo di acquisto dell'immobile e le spese di condominio pregresse (da pagare invece al condominio). Non capisco perché i Condomini debbano farsi carico di tali spese (che comprendono anche eventuali costosi interventi, quali, ad esempio, la sostituzione di caldaie o ascensori, fatti nel periodo tra il fallimento e la vendita dell'immobile). La stessa normativa dovrebbe essere generalizzata e riguardare tutte le normali compravendite di immobili: all'atto del rogito il Notaio dovrebbe farsi notificare dall'Amministratore il dettaglio di tutte le spese pregresse non pagate dal Venditore; quindi dedurle dal prezzo di vendita e pagarle al condominio. Cosa ne pensate?

attualmente bisogna attenersi a quanto previsto dal legislatore con l'art. 63 Dacc

Lo so che è tuttora in vigore l'art. 63 C.C. e che lo si deve applicare. Resta il fatto comunque che sia una disposizione di legge INIQUA. Perché le Associazioni di Amministratori di Condominio non si fanno carico di chiedere al Parlamento di variarla?

Ciao  

Lascia perdere i suggerimenti che creerebbero solo danni ulteriori.

Vedi l'ultima riforma del condominio dove gli unici a guadagnare sono le associazioni di categoria lucrando sulla pelle dei propri assistiti.

 

 

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chiccater dice:

A mio modesto parere il Legislatore dovrebbe mettere in capo al nuovo Acquirente (sempre che ce ne sia uno) tutte le spese di condominio, prevedendo che lo stesso paghi al Curatore Fallimentare solo la differenza tra il prezzo di acquisto dell'immobile e le spese di condominio pregresse (da pagare invece al condominio).

ciao

 

attenzione che in presenza di fallimento, il Curatore è tenuto a pagare tutte le spese dalla data del fallimento in poi, anche se spesso si giustifica con l'assenza di fondi, ma non è una scusa su cui può basare la sua inerzia favorita da vari amministratori e dal comportamento di certi curatori fallimentari che hanno tutto l'interesse a dilatare i tempi.      

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Ciao Camillo. mi sembra che tu sia molto informato sulle questioni relativa alla gestione dei condomini e delle leggi che riguardano la materia. Sono perfettamente d'accordo con te su quanto affermato nelle tue risposte. Dato che il mio condominio ha avuto la disavventura di incappare nel fallimento di un condomino (azienda commerciale) nel lontano 2001 e vanta crediti per spese di condominio di oltre 25.000 €, e visto che il ns. Amministratore non si preoccupa di sollecitare il saldo di tale importo presso il Curatore, mi sai dire quali sono le leggi o le sentenze che impongono al Curatore di pagare tali spese che si accumulano di anno in anno? Solo avendo informazioni al riguardo posso intervenire presso l'Amministratore e...dargli la sveglia!!! Grazie in anticipo a te e a Chiunque Altro mi sappia aiutare. Buon anno!

ciao

il curatore ha l'obbligo di conservare il bene del fallito e quindi le spese condominiali che nascono dalla dichiarazione di fallimento in poi, vanno pagate dalla curatela, che spesso si limita a dire che non ha i fondi che invece trova per pagare se stessa.  Tra l'altro, tutte le spese per la conservazione del bene sono in pre-deduzione, se non erro, visto che la mia conoscenza in materia è limitata 

 

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Confermo, le spese condominiali sorte dopo il fallimento sono prededucibili. Le leggi sono le stesse che riguardano gli altri condòmini, cioè quelle del Codice Civile. Il fallimento, nella persona del curatore, diventa condòmino con gli stessi diritti e doveri di tutti gli altri condòmini, pertanto è tenuto al pagamento delle spese condominiali divenute esigibili (approvate dall'assemblea). Trattandosi di fallimento è facile che non ci siano fondi disponibili per saldare l'intero debito, ma deve essere cura dell'amministratore contattare il curatore (come farebbe con qualsiasi altro condòmino) e, se possibile, prendere accordi per il rientro delle somme, quantomeno per per una parte. In sostanza deve "contrattare" con il curatore. Non è detto che un fallimento termini senza liquidità.
chiccater dice:

Buongiorno a tutti e..Buone Feste (anche se un po' in ritardo). Nel mio condominio c'è un magazzino che occupa tutto l'interrato (circa 500 m2) e al piano terra un secondo magazzino che era utilizzato per la vendita al pubblico (200 m3). Il proprietario è fallito nel 2001 ed ha accumulato un debito nei confronti del condominio di oltre 25.000 €. Le varie aste hanno avuto esito negativo ed il debito cresce di anno in anno. Io non ritengo giusta la legge che prevede che il nuovo proprietario paghi le spese solo per l'anno in corso e quello precedente. Infatti il condominio è l'UNICO CREDITORE che continua ad accumulare crediti anche dopo il fallimento (per tutti gli altri si cristallizza il credito nel momento della dichiarazione di fallimento). Io penso che il Legislatore debba tenere in considerazione questa "anomalia" e legiferare in merito dopo attento esame della questione. A mio modesto parere il Legislatore dovrebbe mettere in capo al nuovo Acquirente (sempre che ce ne sia uno) tutte le spese di condominio, prevedendo che lo stesso paghi al Curatore Fallimentare solo la differenza tra il prezzo di acquisto dell'immobile e le spese di condominio pregresse (da pagare invece al condominio). Non capisco perché i Condomini debbano farsi carico di tali spese (che comprendono anche eventuali costosi interventi, quali, ad esempio, la sostituzione di caldaie o ascensori, fatti nel periodo tra il fallimento e la vendita dell'immobile). La stessa normativa dovrebbe essere generalizzata e riguardare tutte le normali compravendite di immobili: all'atto del rogito il Notaio dovrebbe farsi notificare dall'Amministratore il dettaglio di tutte le spese pregresse non pagate dal Venditore; quindi dedurle dal prezzo di vendita e pagarle al condominio. Cosa ne pensate?

Bisogna mettersi in coda... prima pappano quasi tutto le banche (sempre presenti) e raramente rimane qualche briciola per il condominio pertanto volente o nolente il debito del condominio resta. 

Il curatore potrebbe scalare il debito... banche permettendo. 

 

Ciao  

In prededuzione vuol dire che dalla data della pronuncia del fallimento la curatela si assume tutte le spese condominiali che vanno pagate ai fini della conservazione del bene. Tali spese vengono defalcate dal totale ricavato dalla vendita dei beni prima di fare la ripartizione ai creditori ib base ai loro previlegi.. Quindi dal giorno del fallimento in poi le spese condominiali Sono pagate o comunque si riscuotono dalla curatela. Sono le precedenti che rischiano di rimanere sul groppone al condominio. Però tieni presente che il fallimento riguarda una ditta e non un privato

 

 

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