#1 Inviato 10 Settembre, 2016 Nel palazzo dove abito, composto da 10 appartamenti, ben 5 sono sotto custodia giudiziale e le aste per la vendita vanno continuamente deserte. Ciò comporta un totale immobilismo, considerato che i vecchi proprietari , essendo stati ipotecati e pignorati, non partecipano all'assemblea e non pagano le loro quote da ben 3 anni, e tutto sta andando a sfacelo. Il Custode Giudiziario dei 5 appartamenti, pur verbalmente invitato, non partecipa alle Assemblee. Cosa possiamo fare per "costringere" il Custode Giudiziario a partecipare e prendere atto della situazione di degrado in cui - ormai - viviamo ? Grazie a tutti.
#2 Inviato 10 Settembre, 2016 ciao Non rientra tra gli "obblighi" del custode giudiziario partecipare alle assemblee del condominio dove ha appartamenti. Chi ha promossa l'azione di pignoramento dei vari appartamenti ? Sono singoli procedimenti o è tutto in blocco?
#3 Inviato 10 Settembre, 2016 Grazie per la risposta. L'Azione di pignoramento è stata promossa da una Banca. Il procedimento è un unico blocco, suddiviso in 5 appartamenti. Essendo trascorsi più di 2 anni, i condomini rimanenti e residenti pagano le spese condominiali anche che i 5 appartamenti pignorati....!!!!!! Buona giornata.
#4 Inviato 10 Settembre, 2016 Se, tra le altre cose, avete anche un problema di stallo assembleare non riuscendo a raggiungere determinati quorum deliberativi, ogni condomino può ricorrere al giudice che, verificata effettivamente l'inerzia assembleare, potrà sostituirsi ad essa ed adottare gli opportuni provvedimenti.
#5 Inviato 10 Settembre, 2016 Il Custode Giudiziario dei 5 appartamenti, pur verbalmente invitato, non partecipa alle Assemblee. Cosa possiamo fare per "costringere" il Custode Giudiziario a partecipare e prendere atto della situazione di degrado in cui - ormai - viviamo ? Grazie a tutti. Il Custode Giudiziario è solo un Custode ma non è il finanziatore dei morosi. Il vostro problema è quello di raggiungere un quorum deliberativo? 5 Condòmini presenti si 10 possono deliberare su quasi tutto. Se, invece, il vostro intento è che qualcuno partecipi alle spese in sostituzione dei morosi, dovete rassegnarvi. Finchè gli appartamenti non saranno venduti, non ricaverete un ragno dal buco.
#6 Inviato 10 Settembre, 2016 Si, certo, 5 Condòmini possono deliberare su tutto, anche per una manutenzione straordinaria, vista la situazione del palazzo, ma le quote relative ai 5 appartamenti pignorati chi li paga ? L'impresa vuole essere pagata subito e per legge va costituito un fondo per tali esigenze. Chi paga per i 5 ? Grazie per la collaborazione.
#7 Inviato 10 Settembre, 2016 attenzione alla nuova legge detta " decreto slvabanche" https://www.condominioweb.com/casa-venduta-allasta-procedura.13155 --link_rimosso--
#9 Inviato 10 Settembre, 2016 ... ma le quote relative ai 5 appartamenti pignorati chi li paga ? L'impresa vuole essere pagata subito e per legge va costituito un fondo per tali esigenze. Chi paga per i 5 ?... E tu pensi che se il custode giudiziario partecipasse all'assemblea avrebbe il dovere di pagare? Avevo intuito che il vero problema fosse proprio questo. Avete le seguenti possibilità: - anticipate voi sperando che gli appartamenti siano venduti entro 2 anni perchè il nuovo acquirente risponde delle spese condominiali dell'esercizio in corso più quello precedente. - limitate i lavori ad eventuale messa in sicurezza ed aspettate a fare i lavori che gli appartamenti siano venduti - vi unite tra i 5 e, se ci sarà ancora una nuova asta, partecipate all'offerta libera offrendo anche solo 10 euro. Diventerete proprietari dei 5 appartamenti, potrete locarli e con il ricavato delle locazioni farete i lavori. - se il pignoramento intentato dalla banca si è concluso senza andare a buon fine, cominciate voi come condominio una nuova escussione delle rate condominiali facendo pignorare voi gli immobili. Alla quarta asta acquisterete facendo un'offerta minima. Una cosa è certa: finchè gli appartamenti non saranno venduti e finchè gli attuali proprietari morosi non avranno niente da perdere, tutte le spese condominiali ricadranno solo sugli altri 5. Nessuno pagherà per i 5 pignorati.
#10 Inviato 10 Settembre, 2016 Si, certo, 5 Condòmini possono deliberare su tutto, anche per una manutenzione straordinaria, vista la situazione del palazzo, ma le quote relative ai 5 appartamenti pignorati chi li paga ? L'impresa vuole essere pagata subito e per legge va costituito un fondo per tali esigenze. Chi paga per i 5 ?Grazie per la collaborazione. sicuramente non il custode giudiziario .
#12 Inviato 12 Settembre, 2016 Tutti i consigli che ti hanno dato sono giusti ed utili, comunque, come spesso succede molti dimenticano che le spese non pagate per i 5 non venduti sono caricate come debito della procedura fallimentare e come crediti vantati dal condominio godono della pre deduzione. Se il fallimento ricaverà qualche cosa dalla vendita all'asta ne beneficerete voi prima dei creditori privilegiati e vi sarà rimborsata la quota che avete anticipato per far funzionare il condominio.
#13 Inviato 12 Settembre, 2016 ciao non è proprio così. Sono chirografari. Solo dalla data del fallimento in poi, il curatore però deve pagare le quote di gestione.
#14 Inviato 12 Settembre, 2016 Se il fallimento ricaverà qualche cosa dalla vendita all'asta ne beneficerete voi prima dei creditori privilegiati e vi sarà rimborsata la quota che avete anticipato per far funzionare il condominio. Nel primo post viene specificato che i vecchi proprietari sono IPOTECATI. L'ipoteca si che è un credito privilegiato. Se dalla vendita non si riuscirà a ricavare neanche il credito ipotecato.... il condominio può perdere qualsiasi speranza.
#15 Inviato 12 Settembre, 2016 ciao non è proprio così. Sono chirografari. Solo dalla data del fallimento in poi, il curatore però deve pagare le quote di gestione. con quali soldi dovrebbe pagare ?
#16 Inviato 12 Settembre, 2016 http://www.ilsole24ore.com/art/norme-e-tributi/2015-01-06/il-custode-giudiziario-va-assemblea-063958.shtml?uuid=AB3pjNZC
#17 Inviato 12 Settembre, 2016 http://www.tribunale.rieti.giustizia.it/doc/modulistica/modulistica_per_custodi_e_delegati/Modalita_svolgimento_incarico_custode_giudiziario.pdf potrebbe addirittura chiedervi soldi per la pubblicità della vendita
#18 Inviato 13 Settembre, 2016 con quali soldi dovrebbe pagare ? ciao Precisiamo che io ho parlato di curatore, quindi con fallimento pronunciato, diversa è la questione del custode. E' compito del curatore provvedere alla conservazione del bene da alienare, quindi ... è un problema suo e non dell'amministratore del condominio. Andrà dal Giudice a farsi autorizzare per risolvere la situazione.
#19 Inviato 16 Settembre, 2016 ciao Precisiamo che io ho parlato di curatore, quindi con fallimento pronunciato, diversa è la questione del custode. E' compito del curatore provvedere alla conservazione del bene da alienare, quindi ... è un problema suo e non dell'amministratore del condominio. Andrà dal Giudice a farsi autorizzare per risolvere la situazione. resta sempre il problema : con quali soldi paga ?
#20 Inviato 17 Settembre, 2016 resta sempre il problema : con quali soldi paga ? ciao è vero. Ma è un problema suo e non mio. Ha lui l'obbligo di provvedere alla manutenzione del bene e quindi, la pressione fatta nei suoi confronti quasi sempre porta al reperimento dei fondi per onorare le spese condominiali. Cosa che se non pressi, ... sembra dimenticarsene proprio con la scusa che non ci sono fondi.
#21 Inviato 17 Settembre, 2016 Quindi non paga nulla . (Visto che non puo' reperire soldi per le spese condominiali )
#22 Inviato 18 Settembre, 2016 Quindi non paga nulla . (Visto che non puo' reperire soldi per le spese condominiali ) ciao non è vero che non paga nulla, ma deve provvedere a trovare i fondi per mantenere ciò che gli è stato dato in curatela per evitare azioni nei suoi confronti. In tal caso dovrà dimostrare di aver fatto tutto il possibile per la conservazione del bene ( quindi anche le spese condominiali). Nulla vieta che comunque si faccia un D.I. nei confronti della curatela, chiedendo però il dovuto dalla data della pronuncia del fallimento, mentre per quelli precedenti il condominio è un semplice chirografario.
#23 Inviato 20 Settembre, 2016 Sig. Camillo 50, come posso contattarla per avere alcuni consigli su questa problematica del Custode Giudiziario ?Grazie, V. D'Urso.
#24 Inviato 20 Settembre, 2016 Grazie per la risposta.L'Azione di pignoramento è stata promossa da una Banca. Il procedimento è un unico blocco, suddiviso in 5 appartamenti. Essendo trascorsi più di 2 anni, i condomini rimanenti e residenti pagano le spese condominiali anche che i 5 appartamenti pignorati....!!!!!! Buona giornata. allora...da delegato alle vendite immobiliari, cioè io stessa custode g. , ti direi che visto che non è il condominio ad aver promosso il pignoramento, dovreste cercare di fare un intervento nella procedura immobiliare... se i proprietari erano morosi e lo sono ancora (il bene pur se pignorato è del proprietario fino alla vendita) fate loro decreto ingiuntivo, poi intervenite nel pignoramento. Quando gli appartamenti saranno venduti anche voi avrete possibilità di soddisfarvi, previa soddisfazione delle banche che immagino abbiano anche privilegio. In ogni caso le spese condominiali non le paga il custode giudiziario, l'appartamento come detto prima pur se pignorato non ha cambiato proprietà (diverso se il proprietario è un soggetto fallito, allora la curatela è tenuta a far fronte alle spese, il fallito resta proprietario fino alla vendita ma il curatore gestisce i rapporti) quindi nel caso di casa pignorata o sequestrata, non spetta né al creditore, né al custode giudiziario il pagamento delle spese ordinarie di condominio o quelle di manutenzione straordinaria dell’immobile oggetto di esecuzione forzata e pignoramento, anche se è già intervenuto l’ordine del magistrato di lasciare l’abitazione. Solo dal momento in cui, una volta avvenuta l’asta e aggiudicato l’immobile al miglior offerente, interviene il decreto del giudice di trasferimento della proprietà il debitore non deve più versare gli oneri condominiali. Visto che le aste sono finora andate deserte, cercate voi dei compratori interessati...molte volte alle aste si hanno delle offerte molto buona ma tanta gente non lo sa. Cercate se tra i vostri conoscenti vi è qualcuno che è interessato ad un appartamento lì...il prezzo sarà buonissimo dopo tutte queste aste.. - - - Aggiornato - - - ciao Precisiamo che io ho parlato di curatore, quindi con fallimento pronunciato, diversa è la questione del custode. E' compito del curatore provvedere alla conservazione del bene da alienare, quindi ... è un problema suo e non dell'amministratore del condominio. Andrà dal Giudice a farsi autorizzare per risolvere la situazione. del curatore che però è figura in caso di fallimento. La nostra amica però ha aperto il post parlando di custode giudiziario e di pignoramento promosso da una banca Quindi siamo di fronte ad una procedura individuale di recupero del credito (le Banche) o abbiamo un fallimento? perchè la cosa cambia abbastanza - - - Aggiornato - - - resta sempre il problema : con quali soldi paga ? il custode non paga nulla, paga il proprietario. Il curatore invece paga se reperisce fondi per farlo nella massa fallimentare, e paga in proporzione dei crediti
#25 Inviato 21 Settembre, 2016 GRAZIE. Per avere alcuni chiarimenti circa la situazione di questi maledetti appartamenti, ho scritto ben 3 mail al Custode Giudiziario per sapere quando e se ci sarà la prossima asta, se c'è stata una sentenza o meno di fallimento verso il vecchio proprietario, se viene a fare un sopralluogo per rendersi conto della gravità della situazione, ma NESSUNA risposta. Come posso agire per tutelare i miei interessi ?.
