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miceli78

Condomino deceduto

Buongiorno

Un condomino è deceduto un anno fa e si è presentato dall' amministratore uno dei fratelli con una copia di testamento olografo sostenendo di essere l'unico erede. Da alcune verifiche il testamento ancora non è stato pubblicato ed al catasto risulta il nominativo del condomino deceduto.

Ad oggi può partecipare il presunto erede alle riunioni?

Buongiorno

Un condomino è deceduto un anno fa e si è presentato dall' amministratore uno dei fratelli con una copia di testamento olografo sostenendo di essere l'unico erede. Da alcune verifiche il testamento ancora non è stato pubblicato ed al catasto risulta il nominativo del condomino deceduto.

Ad oggi può partecipare il presunto erede alle riunioni?

Al riguardo è necessario distinguere l’ipotesi in cui gli eredi comunichino al mandatario del condominio la loro qualità da quella in cui l’amministratore resti totalmente all’oscuro delle vicende successorie e quindi della titolarità del bene immobile.

Nel primo caso la convocazione dovrà essere comunicata agli eredi (o all’erede). E’ buona norma, per evitare contestazioni relative all’effettiva status di condomino degli eredi, in sostanza per evitare di avere a che fare con un condomino apparente, che l’amministratore si faccia fornire l’attestazione della trascrizione dell’atto di accettazione dell’eredità

...

Al riguardo la Cassazione, con una pronuncia risalente al marzo del 2007, ha avuto modo di affermare che “ l’amministratore il quale sia a conoscenza del decesso di un condomino, fino a quando gli eredi non gli manifesteranno la loro qualità, non avendo utili elementi di riferimento e non essendo obbligato a fare alcuna particolare ricerca, non sarà tenuto ad inviare alcun avviso” (Cass. 22 marzo 2007, n. 6926).

Fonte https://www.condominioweb.com/conviene-sempre-convocare-impersonalmente-gli-eredi-mediante-invio-dellavviso-di-convocazione-allultimo.379#ixzz4nLljyHTT

Come già scritto, uno dei fratelli ha portato all'amministratore copia di un testamento olografo. Lo stesso però a distanza di un anno non è stato ancora pubblicato.

Come già scritto, uno dei fratelli ha portato all'amministratore copia di un testamento olografo. Lo stesso però a distanza di un anno non è stato ancora pubblicato.
l’amministratore si faccia fornire (dall'erede) l’attestazione della trascrizione dell’atto di accettazione dell’eredità. --> post #2

Condivido le indicazioni fornite da Tullio Ts , tuttavia dubito che l’amministratore riesca ad ottenere dall’erede l’attestazione della trascrizione dell’atto di accettazione dell’eredità.

Infatti, l’erede convinto che con la presentazione, registrazione e trascrizione della dichiarazione di successione, abbia accettato espressamente l’eredità, solo in caso di vendita del bene ereditato, su richiesta del notaio, provvederà ad accettare l’eredità con atto espresso, che verrà poi registrato all’Agenzia delle Entrate e trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari, previo pagamento delle relative imposte.

In genere l’erede si limita ad accettare tacitamente l’eredità ed a prendere il possesso del bene ereditato ed a compiere atti che non avrebbe diritto a compiere se non in qualità di erede.

In mancanza del suddetto documento, ritengo che l’aggiornamento del registro di anagrafe possa essere fatto su presentazione di un atto sostitutivo di notorietà in cui sia evidenziata la qualità di erede e una fotocopia del quadro A eredi e legatari della dichiarazione di successione; in questo caso copia della pubblicazione del testamento o meglio un suo stralcio dal quale si evincano solo i dati relativi all’erede, dopo la sua pubblicazione.

La proprietà di immobili necessita di trascrizione ai pubblici registri immobiliari;

 

Se nell’eredità sono compresi beni immobili (o meglio, la proprietà su immobili o altri diritti reali, come l’usufrutto, la servitù, ecc.) è necessario che essa sia trascritta nei registri immobiliari: pertanto è necessario che sia fatta per atto pubblico o scrittura privata autenticata, in modo da essere presentata al conservatore in copia autentica, assieme al certificato di morte, alla copia autentica o estratto autentico del testamento (in caso di successione testamentaria) con la nota di trascrizione in doppio originale.

https://www.condominioweb.com/successione-debiti-condominiali.15484

per cui la semplice presentazione del testamento non fa si che l'eredità sia accettata e l'amministratore non avendo utili elementi di riferimento e non essendo obbligato a fare alcuna particolare ricerca, non sarà tenuto ad inviare alcun avviso” (Cass. 22 marzo 2007, n. 6926)

In questo caso l’acquisto dell’eredità e degli eventuali beni immobili inclusi nell’attivo ereditario avviene per causa di morte.

Il documento che viene sicuramente registrato e trascritto è la dichiarazione di successione e come ho già detto l’erede può dichiarare di essere tale espressamente con atto regolarmente registrato e trascritto oppure rimandarne la trascrizione in occasione della vendita del bene (continuità delle trascrizioni): in tal caso non potrà presentare, su richiesta dell’amministratore, la trascrizione dell’atto di accettazione.

In questo caso l’acquisto dell’eredità e degli eventuali beni immobili inclusi nell’attivo ereditario avviene per causa di morte.

Il documento che viene sicuramente registrato e trascritto è la dichiarazione di successione e come ho già detto l’erede può dichiarare di essere tale espressamente con atto regolarmente registrato e trascritto oppure rimandarne la trascrizione in occasione della vendita del bene (continuità delle trascrizioni): in tal caso non potrà presentare, su richiesta dell’amministratore, la trascrizione dell’atto di accettazione.

In questo caso l'erede ha presentato all'amministratore il testamento, ma non ha presentato nessun altro documento, per cui non è certo che lui abbia accettato l'eredità ed è il nuovo condomino, per cui non può pretendere di partecipare all'assemblea e l'amministratore non sarà tenuto ad inviare alcun avviso” (Cass. 22 marzo 2007, n. 6926)
In questo caso l’acquisto dell’eredità e degli eventuali beni immobili inclusi nell’attivo ereditario avviene per causa di morte.

Il documento che viene sicuramente registrato e trascritto è la dichiarazione di successione e come ho già detto l’erede può dichiarare di essere tale espressamente con atto regolarmente registrato e trascritto oppure rimandarne la trascrizione in occasione della vendita del bene (continuità delle trascrizioni): in tal caso non potrà presentare, su richiesta dell’amministratore, la trascrizione dell’atto di accettazione.

Allora se è così, c'è l'accettazione dell'eredità;

 

Quando bisogna trascrivere l’accettazione di eredità

Se nell’eredità sono compresi beni immobili (o meglio, la proprietà su immobili o altri diritti reali, come l’usufrutto, la servitù, ecc.) è necessario che essa sia trascritta nei registri immobiliari: pertanto è necessario che sia fatta per atto pubblico o scrittura privata autenticata ...

Per cui bene farà l'amministratore a chiedere copia dell'attestazione della trascrizione dell’atto di accettazione dell’eredità e non solo il testamento, ovvero il solo testamento non significa che l'erede abbia accettato l'eredità

Praticamente l'ipotetico erede ha esibito solo copia del testamento olografico, ma a quanto pare non è mai stato pubblicato.

Praticamente l'ipotetico erede ha esibito solo copia del testamento olografico, ma a quanto pare non è mai stato pubblicato.
L'erede ha 10 anni per accettare l'eredità.

Per esperienza personale: un mio parente eredita alcuni anni fa un’abitazione; presenta la dichiarazione di successione in cui riporta nell’attivo fra gli altri cespiti l’abitazione; la dichiarazione viene registrata e trascritta, la voltura catastale eseguita; decide di vendere ed il notaio dichiara che non può procedere se prima non viene trascritta l’accettazione dell’eredità (a garanzia dell’acquirente – art. 2650 c.c. - principio di continuità).

 

Ho già dichiarato che condivido il suo intervento, ho solo espresso la possibilità che l’erede che accetti tacitamente l’eredità e non con atto espresso davanti al notaio, non possa produrre la trascrizione dell’accettazione di eredità.

Ho già dichiarato che condivido il suo intervento, ho solo espresso la possibilità che l’erede che accetti tacitamente l’eredità e non con atto espresso davanti al notaio, non possa produrre la trascrizione dell’accettazione di eredità.
Infatti non è obbligatorio il notaio, può essere sufficiente una scrittura privata autenticata, l'avevo già copiato ed incollato due volte, si vede che non l'hai notato --> post #6 e post #8;

 

Quando bisogna trascrivere l’accettazione di eredità?

Se nell’eredità sono compresi beni immobili (o meglio, la proprietà su immobili o altri diritti reali, come l’usufrutto, la servitù, ecc.) è necessario che essa sia trascritta nei registri immobiliari: pertanto è necessario che sia fatta per atto pubblico o scrittura privata autenticata, in modo da essere presentata al conservatore in copia autentica, assieme al certificato di morte, alla copia autentica o estratto autentico del testamento (in caso di successione testamentaria) con la nota di trascrizione in doppio originale.

https://www.condominioweb.com/successione-debiti-condominiali.15484

Per cui l'erede, a richiesta dell'amministratore, fornirà la trascrizione dell'atto pubblico o della scrittura privata autenticata dell'accettazione dell'eredità.

 

In pratica trattando di immobile l'eredità non può essere tacita, ma la proprietà deve essere trascritta ai P.R.I. (conservatoria)

Per esperienza personale: un mio parente eredita alcuni anni fa un’abitazione; presenta la dichiarazione di successione in cui riporta nell’attivo fra gli altri cespiti l’abitazione; la dichiarazione viene registrata e trascritta, la voltura catastale eseguita; decide di vendere ed il notaio dichiara che non può procedere se prima non viene trascritta l’accettazione dell’eredità (a garanzia dell’acquirente – art. 2650 c.c. - principio di continuità).

 

Ho già dichiarato che condivido il suo intervento, ho solo espresso la possibilità che l’erede che accetti tacitamente l’eredità e non con atto espresso davanti al notaio, non possa produrre la trascrizione dell’accettazione di eredità.

Allora puo' presentare copia di visura catastale che deve risultare a suo nome, dato che LA VOLTURA CATASTALE E' OBBLIGATORIA!!!

 

Tra l'altro, la visura catastale e' necessaria per l'aggiornamento dell'anagrafe condominiale.

Allora puo' presentare copia di visura catastale che deve risultare a suo nome, dato che LA VOLTURA CATASTALE E' OBBLIGATORIA!!!
Sono d'accordo, anche questa sarebbe una prova che ha accettato l'eredità ed è stato trascritto alla conservatoria, però c'è da dire una cosa, il catasto non si aggiorna in tempi brevi, per cui l'erede per avere una visura catastale a suo nome potrebbe attendere anni (è capitato anche a me)

se invece l' amministratore conosce gli ultimi orientamenti giurisprudenziali (che stanno superando quelli spesso criticati della cassazione) respingerebbe invece la produzione di una mera voltura catastale, che non costituisce prova di avvenuta accettazione tacita dell' eredità, trattandosi di un adempimento obbligatorio e sanzionato rispetto alla denuncia di successione (quindi un adempimento fiscale e non civilistico), da cui non si può desumere l' intervenuta accettazione tacita di eredità. Ciò che conta è quello che risulta in conservatoria e di certo non si è trascritta alcuna accettazione tacita con la sola voltura catastale.

se invece l' amministratore conosce gli ultimi orientamenti giurisprudenziali (che stanno superando quelli spesso criticati della cassazione) respingerebbe invece la produzione di una mera voltura catastale, che non costituisce prova di avvenuta accettazione tacita dell' eredità, trattandosi di un adempimento obbligatorio e sanzionato rispetto alla denuncia di successione (quindi un adempimento fiscale e non civilistico), da cui non si può desumere l' intervenuta accettazione tacita di eredità. Ciò che conta è quello che risulta in conservatoria e di certo non si è trascritta alcuna accettazione tacita con la sola voltura catastale.
Ne prendo atto, anche perchè nel mio caso con rogito regolare e trascritto alla conservatoria, per ottenere una visura a mio nome ho dovuto attendere alcuni anni e ricordo bene quando c'era l'ICI la visura che mi serviva per il valore catastale era ancora a nome del venditore e da inesperto sono corso dal notaio a chiedere come mai.

Comunque l'accettazione tacita non è ammessa per gli immobili, l'avevo già scritto.

A mio parere ed ai fini condominiali sarebbe sufficiente consegnare all'amministratore la copia delle parti che rilevano della Dichiarazione di successione: frontespizio con estremi identificativi della successione, albero genealogico, quadro A (eredi e legatari), quadro B1 (immobili e diritti reali), copia mod. F24 attestante il saldo delle imposte di successione e da ultimo la copia della domanda di voltura dell'immobile. La Denucia di successione va presentata entro l'anno dalla dipartita del de cujus.

Un vero erede dispone di questo carteggio anche se non ha adempiuto alla trascrizione dell'accettazione dell'eredità, obbligo quest'ultimo per altro molto oneroso ed eludibile solo se si procede alla vendita dell'immobile oltre i 10 anni dalla data di morte del de cujus.

 

Certo è che il sedicente erede che si presenta presso l'amministratore con un solo testamento non pubblicato, praticamente si presenta con carta straccia...

Indubbiamente un amministratore umano ed elastico (e non troppo fiscale) farebbe così, soprattutto se l'erede (o il finto erede, a seconda dei casi) paghi puntualmente i contributi condominiali. Ipotizziamo però che l' "erede" ad un certo punto smetta di pagare, si accumula un certo tot, e l' amministratore và dall' avvocato per il DI contro l' erede/moroso; l' avvocato a quel punto si troverebbe in difficoltà, perché ricorderebbe a lui stesso e all' amministratore che il destinatario di un DI non è il "condomino apparente" ma colui che riveste la qualità di vero proprietario in base non alle risultanze catastali (valide ai fini fiscali) ma sulla base degli atti della conservatoria (dove in realtà non risulta nulla). L' amministratore rimarrebbe col cerino in mano.

Se poi per i trasferimenti inter vivos l' amministratore ha diritto ad avere copia autentica dell' atto di compravendita, perché per i trasferimenti mortis causa può accontentarsi di qualcosa di meno ?

Se poi per i trasferimenti inter vivos l' amministratore ha diritto ad avere copia autentica dell' atto di compravendita, perché per i trasferimenti mortis causa può accontentarsi di qualcosa di meno ?

Pure autentica???

 

Questa non l'ho mai sentita... io all'amministratore ho consegnato SOLO copia della nuova visura catastale.

 

Aggiungo che, con la recente informatizzazione, la voltura catastale viene effettuata nel giro di 10-15 giorni.

 

Infine, come ho già detto, la visura DEVE OBBLIGATORIAMENTE ESSERE CONSEGNATA all'amministratore per l'aggiornamento dell'anagrafe condominiale.

Pure autentica???

 

Questa non l'ho mai sentita... io all'amministratore ho consegnato SOLO copia della nuova visura catastale.

 

Aggiungo che, con la recente informatizzazione, la voltura catastale viene effettuata nel giro di 10-15 giorni.

 

Infine, come ho già detto, la visura DEVE OBBLIGATORIAMENTE ESSERE CONSEGNATA all'amministratore per l'aggiornamento dell'anagrafe condominiale.

Non è l'acquirente de deve fornire la copia autentica dell'atto, ma è il venditore (che in questo caso non c'è) che ad evitare di rimanere debitore in solido con il nuovo condominio per le rate non pagate consegnerà all'amministratore l'atto;

 

Dacc art. 63

- Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.

Non è necessario consegnare la copia della visura, ma è sufficiente fornire i dati in forma scritta --> art 1130 cc entro 60 giorni dalla variazione.

Al riguardo è necessario distinguere l’ipotesi in cui gli eredi comunichino al mandatario del condominio la loro qualità da quella in cui l’amministratore resti totalmente all’oscuro delle vicende successorie e quindi della titolarità del bene immobile.

Nel primo caso la convocazione dovrà essere comunicata agli eredi (o all’erede). E’ buona norma, per evitare contestazioni relative all’effettiva status di condomino degli eredi, in sostanza per evitare di avere a che fare con un condomino apparente, che l’amministratore si faccia fornire l’attestazione della trascrizione dell’atto di accettazione dell’eredità

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Al riguardo la Cassazione, con una pronuncia risalente al marzo del 2007, ha avuto modo di affermare che “ l’amministratore il quale sia a conoscenza del decesso di un condomino, fino a quando gli eredi non gli manifesteranno la loro qualità, non avendo utili elementi di riferimento e non essendo obbligato a fare alcuna particolare ricerca, non sarà tenuto ad inviare alcun avviso” (Cass. 22 marzo 2007, n. 6926).

Fonte https://www.condominioweb.com/conviene-sempre-convocare-impersonalmente-gli-eredi-mediante-invio-dellavviso-di-convocazione-allultimo.379#ixzz4nLljyHTT

Gia ma come comportarsi per il recupero delle spese condomimiali?

Gia ma come comportarsi per il recupero delle spese condomimiali?
Dipende, se ci sarà l'erede oppure un nuovo acquirente sarà sempre possibile applicare l'art. 63 Dacc
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