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maumau

Come si procede x affidare i lavori straordinari?

buonasera a tutti un quesito.

in un condominio dobbiamo rifare la facciata, siccome è una grossa spesa facciamo fatica a trovare le maggioranze e comunque anche trovandole difficilmente si delibera.

Chiedo:

Qual è la procedura corretta quando si devono affidare dei lavori? Mi spiego meglio: a parte maggioranze ecc.. l'amministratore come dovrebbe agire per far sì che l'assemblea abbia gli elementi x decidere? Secondo me dovrebbe arrivare in assemblea con un capitolato dettagliante i lavori, darlo ai condomini e questi chiedono dei preventivi in giro. Oppure??

Oppure l'assemblea nomina un direttore lavori e poi questi farà il capitolato e lo sottoporrà alle ditte x avere i preventivi?

Il direttore lavori è obbligatorio?

L'amministratore ha portato un capitolato generico che riassume le opere da fare, e diceva che se non nominiamo -prima- un direttore lavori non si poteva scegliere nessuna impresa, perché prima si nomina il direttore lavori, poi si sceglie l'impresa. E' vero?? Normalmente come si fa?

 

grazie a chi vorrà aiutarmi.

 

maumau dice:

Secondo me dovrebbe arrivare in assemblea con un capitolato dettagliante i lavori, darlo ai condomini e questi chiedono dei preventivi in giro.

Esattissimo. 

Ma il Computo Metrico è una prestazione professionale che va pagata, e quindi : il primo passo è la delibera assembleare che scelga il Professonista Tecnico da incaricare, dopo aver visionato i preventivi professionali procurati sia dai condòmini che dall'amm.re, in base alla stessa griglia di prestazioni che dovrà preliminarmene essere indicata a tutti i condòmini dall'amm.re. 

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maumau dice:

Secondo me dovrebbe arrivare in assemblea con un capitolato dettagliante i lavori, darlo ai condomini e questi chiedono dei preventivi in giro. Oppure?

La cosa migliore sarebbe che l'amministratore,  su autorizzazione dell'assemblea,  incarichi un professionista per redigere un capitolato lavori e successivamente presentarlo ai condomini per l'approvazione.  Una volta approvato, sulla base di detto documento,  si dovranno presentare i vari preventivi da parte dei condomini o dell'amministratore,  per l'approvazione in assemblea.

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@MADDY60 grazie, quindi secondo lei è sufficiente che l'amministratore rediga il capitolato (o lo faccia redigere) e poi si sceglie il tecnico/direttore lavori,? oppure sarebbe bene scegliere prima un tecnico -che poi farà il direttore lavori- e far fare a questi il capitolato?

saluti

JOSEFAT dice:

La cosa migliore sarebbe che l'amministratore,  su autorizzazione dell'assemblea,  incarichi un professionista per redigere un capitolato lavori e successivamente presentarlo ai condomini per l'approvazione.  Una volta approvato, sulla base di detto documento,  si dovranno presentare i vari preventivi da parte dei condomini o dell'amministratore,  per l'approvazione in assemblea.

Ecco, bene, dunque la sequenza è: l'assemblea decide di fare i lavori, nomina il tecnico, il tecnico dice cosa e come fare, poi l'assemblea approva il progetto e sceglie l'impresa, ok?

Cosa sarebbe bene chiedere alle ditte, per essere sicuri che non sia solo il prezzo basso a fare la decisione? quali garanzie?

grazie

Modificato da maumau

L'amministratore  lo deve far redigere da un professionista abilitato, dal momento che questo incarico ha un costo, deve  essere autorizzato  dall'assemblea dei condomini.  Una volta in possesso di tale documento deve presentarlo in assemblea per l'approvazione. Successivamente si dovranno approvare i preventivi tutti predisposti sulla base del capitolato lavori e nella stessa sede si dovrà nominare un direttore lavori.

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maumau dice:

@MADDY60 grazie, quindi secondo lei è sufficiente che l'amministratore rediga il capitolato (o lo faccia redigere) e poi si sceglie il tecnico/direttore lavori,? oppure sarebbe bene scegliere prima un tecnico -che poi farà il direttore lavori- e far fare a questi il capitolato?

saluti

Cerco di semplificare : nei condominii che amministro convoco una assemblea per far scegliere ai condòmini il Professionista Tecnico che preferiranno per progettare e computare i lavori. 

Ovviamente indico ai condòmini, nella convocazione,  quali siano i capitolida farsi preventivare da Professionisti di loro fiducia. 

In assemblea confronteranno il preventivo professionale che io avrò procurato per dovere del mio ufficio e quelli che loro condòmini avranno procurato (se avevano desiderio di procurarne), e si delibererà l'incarico per progetto e computo. 

Quando questi saranno stati elaborati ...io li invio a tutti i condòmini invitandoli a procurare offerte da imprese di loro fiducia, che saranno discusse in successiva assemblea. 

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maumau dice:

grazie, quindi secondo lei è sufficiente che l'amministratore rediga il capitolato (o lo faccia redigere) e poi si sceglie il tecnico/direttore lavori, oppure sarebbe bene scegliere prima un tecnico -che poi farà il direttore lavori- e far fare a questi il capitolato?

saluti

Sono stato preceduto, il forum ha dei fulmini. Rimarco che la scelta del professionista che redige il capitolato non la fa l'amministratore (salvo esplicito incarico) ma l'assemblea. Il direttore dei lavori (lo dice il nome) esegue la sua prestazione d'opera su un lavoro, un capitolato redatto controllando conformità, corretta esecuzione, materiali ecc. Poi nulla vieta che sia il medesimo professionista ma cronologicamente viene prima il capitolato.

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JOSEFAT dice:

L'amministratore  lo deve far redigere da un professionista abilitato, dal momento che questo incarico ha un costo, deve  essere autorizzato  dall'assemblea dei condomini.  Una volta in possesso di tale documento deve presentarlo in assemblea per l'approvazione. Successivamente si dovranno approvare i preventivi tutti predisposti sulla base del capitolato lavori e nella stessa sede si dovrà nominare un direttore lavori.

grazie, ma premesso che il direttore lavori è bene nominarlo per stare tranquilli, esso è obbligatorio x legge?? oppure se avessero competenze tecniche potrebbe farlo l'amministratore o un condominio?

maumau dice:

oppure se avessero competenze tecniche potrebbe farlo l'amministratore o un condominio?

se avesse le competenze potrebbe farlo anche l'amministratore, del resto è l'assemblea che nomina il D.L.

JOSEFAT dice:

se avesse le competenze potrebbe farlo anche l'amministratore, del resto è l'assemblea che nomina il D.L.

grazie. Ma scusa l'insistenza, sai se per legge il dir lavori è x forza una figura obbligatoria?

saluti 

maumau dice:

per legge il dir lavori è x forza una figura obbligatoria?

Dipende dal tipo di lavoro : per i lavori che richiedono titoli abilitativi presso il Comune...chiaro che è obbligatoria, mentre per i lavori in edilizia libera non lo è. 

 

Di sicuro resta che avere un DL (serio) è sempre una garanzia da non trascurare, perchè il DL è l'unico e vero "garante tecnico" del fatto che i lavori siano stati eseguiti secondo commessa e a regola d'arte. 

maumau dice:

grazie. Ma scusa l'insistenza, sai se per legge il dir lavori è x forza una figura obbligatoria?

saluti 

No non è obbligatorio mai. Obbligatoria è nel vs caso la figura del responsabile dei lavori e del responsabile della sicurezza (professionista abilitato o può essere l'amministratore stesso se l'assemblea gli conferisce l'incarico e se ha i titoli di legge). Chiaramente va redatto un  capitolato lavori ma Il direttore dei lavori è facoltà di nominarlo nell'interesse dell'appaltante (il condominio) non obbligodi legge.

La nomina del direttore dei lavori in interventi di rilievo è caldamente consigliata. Personalmente, pur non amando per nulla le generalizzazioni, eviterei di conferire all'amministratore quest'ultimo incarico, pur se la concentrazione  in un'unica figura promette teoricamente un'economia di scala.

Mi è caro l'aforisma di O.Wilde: 

Posso resistere a tutto tranne che alle tentazioni.

Ma è un'opinione.

 

 

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Penso che il quesito posto da @maumau richieda un rilievo principale: a decidere la realizzazione o meno di un lavoro straordinario (rifacimento di una facciata dell'edificio) occorre una deliberazione. Questa per legge (art.136,c.4 -1120,c.2 del c.c.) deve venir data, sia in 1^ che 2^ convocazione, dalla maggioranza di partecipanti all'assemblea (la metà+1) portatori di almeno la metà dei m/m di proprietà.

Diversamente la delibera sarebbe insanabilmente priva d'efficacia (= nullità) sicché non sarebbe possibile dare corso ai consequenziali adempimenti. 

A loro riguardo le risposte sul come poi procedervi, degli altri postanti, appaiono di sicuro corrette come in specie quelle offerte da @MADDY60 (sub #6) e @Gadamer (sub #12). 

 

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