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Angelo09

Lavori straordinari dubbi sul come comportarsi

A giorni ho l'assemblea in cui i condòmini saranno chiamati a deliberare a quale ditta appaltatrice affidare i lavori straordinari di rifacimento di una parte delle fognature condominiali.

Siccome è la prima volta che faccio fare lavori di questa entità ho delle domande. Fino ad oggi mi sono semplicemente occupato della gestione ordinaria e non ho mai fatto fare lavori di un certo tipo.
I miei dubbi sono i seguenti:

1)-Mi è stato detto che non posso far iniziare i lavori dalla ditta perchè la legge prevede che l'Amministratore può far iniziare i lavori solo quando ha incassato dai condòmini tutti i soldi previsti dai lavori. Nel mio caso si trattano di lavori non ordinari ma neanche di eccessiva entità. Devo attendere prima che tutti i condòmini abbiano versato le rispettive quote dovute per i lavori?

2)-Bisogna fare la comunicazione all'Enea prima di iniziare i lavori? Secondo il mio modesto parere non credo perchè no si trattano di lavori relativi al risparmio energetico. Voi cosa ne dite? Ultimamente sono cambiate le cose in merito?
3)-Siccome dovrò fare la pratica per le detrazione fiscali per ristrutturazione del 50%, mica devo effettuare qualche comunicazione prima di iniziare i lavori all'Agenzia delle Entrate? Io sono di Pescara e se non mi sbaglio non è più necessario fare la comunicazione preliminare prima di iniziare i lavori. Se non erro posso iniziare i lavori e poi il prossimo anno comunicare all'Agenzia delle Entrate entro Febbraio 2020 la quote che i singoli condòmini possono portarsi in detrazione e poi naturalmente consegnare le certificazioni cartacee ai condòmini. Qualcosa di sbagliato nel mio ragionamento?
Se avete consigli utili datemeli che mi serviranno :D

Grazie

Angelo09 dice:

A giorni ho l'assemblea in cui i condòmini saranno chiamati a deliberare a quale ditta appaltatrice affidare i lavori straordinari di rifacimento di una parte delle fognature condominiali.

Siccome è la prima volta che faccio fare lavori di questa entità ho delle domande. Fino ad oggi mi sono semplicemente occupato della gestione ordinaria e non ho mai fatto fare lavori di un certo tipo.
I miei dubbi sono i seguenti:

1)-Mi è stato detto che non posso far iniziare i lavori dalla ditta perchè la legge prevede che l'Amministratore può far iniziare i lavori solo quando ha incassato dai condòmini tutti i soldi previsti dai lavori. Nel mio caso si trattano di lavori non ordinari ma neanche di eccessiva entità. Devo attendere prima che tutti i condòmini abbiano versato le rispettive quote dovute per i lavori?

2)-Bisogna fare la comunicazione all'Enea prima di iniziare i lavori? Secondo il mio modesto parere non credo perchè no si trattano di lavori relativi al risparmio energetico. Voi cosa ne dite? Ultimamente sono cambiate le cose in merito?
3)-Siccome dovrò fare la pratica per le detrazione fiscali per ristrutturazione del 50%, mica devo effettuare qualche comunicazione prima di iniziare i lavori all'Agenzia delle Entrate? Io sono di Pescara e se non mi sbaglio non è più necessario fare la comunicazione preliminare prima di iniziare i lavori. Se non erro posso iniziare i lavori e poi il prossimo anno comunicare all'Agenzia delle Entrate entro Febbraio 2020 la quote che i singoli condòmini possono portarsi in detrazione e poi naturalmente consegnare le certificazioni cartacee ai condòmini. Qualcosa di sbagliato nel mio ragionamento?
Se avete consigli utili datemeli che mi serviranno 😄 

Grazie

1. Si, devi attendere il pagamento delle quote.

2. Dichiarazione a ENEA se interessa risparmio energetico. Ci sono 2 tipi di dichiarazione, per detrazione 65% e per detrazione 50%.

3. Devi inviare eventuali comunicazioni a Comune e/o AUSL e/o Atto notorio di inizio lavori.

1. In merito a questo punto supponiamo caso che la spesa totale dei lavori sia di € 10,000,00, devo attendere che tutti i condòmini versino l'intera cifra di € 10,000,00? Se ci sono condòmini morosi che non pagano praticamente non posso far iniziare i lavori? E se riveste carattere di urgenza perchè la rottura delle fognature stanno causando infiltrazioni devo comunque aspettare? E' proprio previsto dalla legge?

2. Quindo non ho capito per i lavori come quelli che devo fare io, ossia rifacimento di poco più di 10 metri di fogne, è necessario fare la comunicazione all'ENEA?

3. Per comunicazione al comune intendi la CILA che naturalmente ho già messo in conto. La dichiarazione preliminare alla ASL non la devo fare perchè sarà una sola ditta ad operare nel cantiere. 
L'Atto notorio di inizio lavori non so cosa sia :P
Io nel particolare chiedevo se ci fosse ancora l'obbligo (che c'era anni fa) in cui prima di iniziare i lavori si doveva fare una comunicazione all'Agenzia delle Entrate per poter usufruire delle detrazioni fiscali. Mi pare di aver sentito che poi è stata tolta ma non sono sicuro.

Angelo09 dice:

Se ci sono condòmini morosi che non pagano praticamente non posso far iniziare i lavori?

La ratio è che devi avere i soldi per pagare la ditta che effettua il lavoro, quindi devi attrezzarti per tempo.

Se ci sono condòmini morosi le vie sono tre: chi non è moroso si accolla anche il costo di chi non paga, oppure fate un finanziamento, oppure non effettuate il lavoro.

 

Angelo09 dice:

2. Quindo non ho capito per i lavori come quelli che devo fare io, ossia rifacimento di poco più di 10 metri di fogne, è necessario fare la comunicazione all'ENEA?

No, ad Enea si dichiarano (entro 90 giorni dalla fine dei lavori) solo quegli interventi che producono risparmio energetico, le fognature non lo producono.

 

Angelo09 dice:

Io nel particolare chiedevo se ci fosse ancora l'obbligo (che c'era anni fa) in cui prima di iniziare i lavori si doveva fare una comunicazione all'Agenzia delle Entrate per poter usufruire delle detrazioni fiscali.

No, non c'è piu' obbligo. Per poter fruire della detrazione devi avere tutti i documenti richiesti dal comune in regola, il verbale d'assemblea con la delibera dei lavori, pagare la ditta con bonifico parlante.

Inoltre sono a tuo carico altri adempimenti fiscali: entro il 28 febbraio dell'anno successivo a quello dell'intervento devi inviare ad AdE la comunicazione per spese di ristrutturazione con la ripartizione del costo sostenuto per ogni condòmino e rilasciare la dichiarazione dei costi sostenuti ad ogni condòmino

L'adempimento fiscale dove bisogna comunicare all'Agenzia delle Entrate da fare a febbraio dell'anno prossimo, se non mi sbaglio sarebbe quella in cui si comunica le spese che i singoli condòmini possono portarsi in detrazione. E la devo fare nel 2020 se faccio il bonifico parlante entro quest'anno? Ossia questo adempimento fiscale si fa l'anno solare successivo a quello in cui si fa il bonifico parlante.

Angelo09 dice:

Ossia questo adempimento fiscale si fa l'anno solare successivo a quello in cui si fa il bonifico parlante.

si, esatto.

Ma nei lavori che devo fare io devo dare la dichiarazione di atto notorio di inizio lavori? Ma cos'è, a chi si presenta e per quali lavori?

Angelo09 dice:

Ma nei lavori che devo fare io devo dare la dichiarazione di atto notorio di inizio lavori? Ma cos'è, a chi si presenta e per quali lavori?

A questa pagina spiegano cosa sia la dichiarazione sostitutiva di atto notorio --link_rimosso--

 

ti serve farla quando non sono richiesti i titoli abilitativi dal comune (cila ecc. ecc.), per esempio quando l'intervento rientra fra quelli in edilizia libera. In questi casi devi compilare la dichiarazione per indicare la data di inizio lavori. Tale dichiarazione è da conservare nella documentazione e da esibire ad AdE in caso di verifica.

Ho letto il link che gentilmente suggerito ed ho capito in grande linea cos'è.
Nel mio caso si tratta di rifare un pezzo delle fognature nello stesso identico tracciato e con tubature dello stesso tipo.
Se non sbaglio rientrerebbe nell'edilizia libera e pertanto non si dovrebbe fare nessuna comunicazione.
Tuttavia, parlando con l'ufficio tecnico del comune, loro sostengono che bisogna presentare la CILA. 
Teoricamente non servirebbe ma insieme al Geometra abbiamo deciso di fare la CILA in modo da andare sul sicuro.
La dichiarazione sostitutiva di Atto Notorio non va presentato se si fa la CILA vero?
Credo di aver capito così :P

Angelo09 dice:

Ho letto il link che gentilmente suggerito ed ho capito in grande linea cos'è.
Nel mio caso si tratta di rifare un pezzo delle fognature nello stesso identico tracciato e con tubature dello stesso tipo.
Se non sbaglio rientrerebbe nell'edilizia libera e pertanto non si dovrebbe fare nessuna comunicazione.
Tuttavia, parlando con l'ufficio tecnico del comune, loro sostengono che bisogna presentare la CILA. 
Teoricamente non servirebbe ma insieme al Geometra abbiamo deciso di fare la CILA in modo da andare sul sicuro.
La dichiarazione sostitutiva di Atto Notorio non va presentato se si fa la CILA vero?
Credo di aver capito così 😛

Sì è sostitutiva della CILA se edilizia libera. Comunque se il Comune chiede la CILA fatta quella non serve altro.

Ritornando al discorso che non si possono iniziare i lavori se non si ha a disposizione l'intera somma per sostenere la spesa, vorrei sapere se l'Art. 1135 Comma 4 sia derogabile con delibera a maggioranza semplice.
Chiedo questo perché i lavori sono di una certa urgenza a causa delle notevoli infiltrazioni di liquami delle fogne e di conseguenza non si può aspettare 3 mesi circa perché arrivino tutti i versamenti.
Avevo pensato di dare un acconto alla ditta del 30% per iniziare i lavori, e siccome dureranno due mesi far combaciare i versamenti con le rate di pagamento alla ditta, in modo da arrivare a fine lavori pagando tutto. 
Questo condominio pagano tutti regolarmente tranne uno a cui in caso di ritardo mi attiverei immediatamente per il recupero anche forzoso di quanto dovuto. 
Ci tengo a specificare che il contratto di appalto sarà fatto a corpo.

Angelo09 dice:

Ritornando al discorso che non si possono iniziare i lavori se non si ha a disposizione l'intera somma per sostenere la spesa, vorrei sapere se l'Art. 1135 Comma 4 sia derogabile con delibera a maggioranza semplice.
Chiedo questo perché i lavori sono di una certa urgenza a causa delle notevoli infiltrazioni di liquami delle fogne e di conseguenza non si può aspettare 3 mesi circa perché arrivino tutti i versamenti.
Avevo pensato di dare un acconto alla ditta del 30% per iniziare i lavori, e siccome dureranno due mesi far combaciare i versamenti con le rate di pagamento alla ditta, in modo da arrivare a fine lavori pagando tutto. 
Questo condominio pagano tutti regolarmente tranne uno a cui in caso di ritardo mi attiverei immediatamente per il recupero anche forzoso di quanto dovuto. 
Ci tengo a specificare che il contratto di appalto sarà fatto a corpo.

L’art. 1135 del c.c., integrato dal D.lgs n. 145 del 20/12/2013 prevede la possibilità di frazionare i pagamenti all’impresa e nel tuo caso, considerata la regolarità dei pagamenti da parte dei condomini, il rischio di interruzione dei lavori a causa di omessi versamenti delle rate da parte di più di condomini è minimo.

 

omissis

4) alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori ; se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti;

…….

 

 

Nel mio caso non si possono fare i pagamenti in base allo stato di avanzamento dei lavori perché il contratto di appalto verrà fatto a corpo in cui sono previsti un acconto del 30% per iniziare i lavori, 30% a metà lavori e il restante 40% a fine lavori.
Facendo così posso comunque avviare i lavori prima di avere l'intera somma prevista dai lavori?

Angelo09 dice:

Nel mio caso non si possono fare i pagamenti in base allo stato di avanzamento dei lavori perché il contratto di appalto verrà fatto a corpo in cui sono previsti un acconto del 30% per iniziare i lavori, 30% a metà lavori e il restante 40% a fine lavori.
Facendo così posso comunque avviare i lavori prima di avere l'intera somma prevista dai lavori?

Il pagamento a corpo dei lavori appaltati non esclude il pagamento a stadi di avanzamento.

D’altra parte il contratto, prevedendo la rateizzazione dell’importo dell’appalto secondo stadi di avanzamento dei lavori fissati in percentuali delle lavorazioni previste dal capitolato (o dall'offerta dell'impresa), risponde alle indicazioni dell’articolo sopra riportato, ove la stima degli stadi di avanzamento non è affidata a un direttore dei lavori, che non intendete nominare, ma sarà fatta dall’amministratore e concordata con l’appaltatore.

Comunque, durante l’assemblea straordinaria per evitare incomprensioni ed eventuali critiche al tuo operato, farai verbalizzare la decisione dell’assemblea di non costituire il fondo cassa speciale previsto dall’art. 1135 del c.c. farai approvare la rateizzazione e i tempi di pagamento delle singole rate.

Ma come funzionano i SAL? Io immagino corregetemi se mi sbaglio... che il direttore dei lavori stabilisce e da questi SAL prima di iniziare i lavori stabilendo che quando si arriva ad un certo punto dell'esecuzione dei lavori, emette il certificato e poi si può pagare la ditta?
Ma anche in questo caso devo avere prima tutti i soldi versati dai condomini, perché se arrivo a scadenza del pagamento stabilito a priori dal SAL, mi troverei nella difficile situazione di non poter pagare.
Qualcuno mi sa spiegare bene come funziona perché sono parecchio confuso

Angelo09 dice:

Ma come funzionano i SAL? Io immagino corregetemi se mi sbaglio... che il direttore dei lavori stabilisce e da questi SAL prima di iniziare i lavori stabilendo che quando si arriva ad un certo punto dell'esecuzione dei lavori, emette il certificato e poi si può pagare la ditta?
Ma anche in questo caso devo avere prima tutti i soldi versati dai condomini, perché se arrivo a scadenza del pagamento stabilito a priori dal SAL, mi troverei nella difficile situazione di non poter pagare.
Qualcuno mi sa spiegare bene come funziona perché sono parecchio confuso

Esempio: in contratto si stabilisce un acconto, supponiamo il 20% dell’importo totale dell’appalto di € 50.000 da pagare all’impresa alla data di inizio lavori, il 65% a stato di avanzamento lavori per un importo minimo di € 10.000, il 15% ad ultimazione lavori e il 5% a saldo con il rilascio della certificazione di regolare esecuzione dal parte del direttore dei lavori.

Durante i lavori e ad ogni stadio in cui alla percentuale di ultimazione dei lavori previsti nel capitolato eseguiti corrisponde l’importo di € 10.000 il direttore dei lavori emetterà un certificato SAL al quale segue la fattura in acconto dell’impresa e il pagamento da parte del condominio.

Saranno emessi 3 certificati SAL.

 

Nel tuo caso e per tua affermazione, considerata l’urgenza, l’importo non elevato della spesa, la durata di alcuni mesi e la solvibilità dei condomini, hai chiesto se vi fosse un’alternativa alla costituzione del fondo cassa speciale prima dell’esecuzione dei lavori.

Pertanto la previsione di pagare l’importo tre rate (30% -30% - 40%) analogamente ai pagamenti a stadi di avanzamento, non dovrebbe crearti problemi come del resto hai tu stesso affermato.

 

Sinceramente è un esempio complicato da capire :P 
Comunque mi sa che ha sbagliato i calcoli nell'esempio.
Però nel mio caso specifico non è stato fatto il capitolato ma solo il computo metrico.
Si possono fare i SAL anche se c'è solamente il computo metrico.

In effetti nell'esempio fatto nel post #16 la somma delle percentuali non dà il valore 100, ma 105; a correzione sostituisco il valore 15% con il valore 10%.

 

 

 

Modificato da G.Ago

Faccio un esempio per vedere se ho capito... Nel contratto di appalto si mette una clausola riservata al pagamento, tipo: tot. spesa dei lavori € 10.000,00... acconto del 20% ad inizio lavori ossia € 2.000,00; 60% ossia € 6.000,00 in base allo stato di avanzamento dei lavori dove il direttore dei lavori emeterà certificato di pagamento ogni volta che i lavori saranno terminati per un importo di € 2.000,00 (quindi si emetteranno 3 SAL); e infine un 20% ossia € 2.000,00 a termine lavori.
Ho capito bene?
Poi come già detto non vi è nessun capitolato ma è stato fatto soltanto il computo metrico. Si possono fare i SAL in base al computo metrico?

L’esempio da te esposto è corretto, purché sia stabilito un importo minimo di € 2.000 per il raggiungimento dei i singoli stati (non stadi come scritto nel post #14) .

Il calcolo degli stati di avanzamento si basa sul un computo metrico.

 

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