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berica

Cambio destinazione d'uso (..e categoria catastale)

salve a tutti, qualcuno ha affrontato il cambio destinazione d'uso e sà se è d'obbligo ottenere l'approvazione a maggioranza dei condomini ( o basta una mera comunicazione dell'intenzione?)

l'edificio originario consta di alloggi ( dal primo al 5 piano) e da negozi piano terra (ingressi individuali): attualmente il negozio è accatastato come A10 (studio/uffici) variazione da C/1 legata alla propria attività professionale: volendo chiedere il cambio destinazione d'uso da A10 ad A/3 ALLOGGIO,  il condominio si può opporre? grazie.

Solamente se previsto in un RdC Contrattuale si può vietare il cambio di destinazione d'uso delle u.i.

 

--> --link_rimosso--

Se caso il condomìnio potrebbe opporsi nel caso inverso: il regolamento contrattuale potrebbe escludere la presenza in condominio di uffici/negozi.

Quando sarà stato fatto il cambio della destinazione comunicherai all'amministratore il nuovo accatastamento

mi sento di aggiungere che, in tal caso sicuramente ricorre anche una modifica delle eventuali tabelle millesimali a carico dell'autore della variazione

marcanto dice:

mi sento di aggiungere che, in tal caso sicuramente ricorre anche una modifica delle eventuali tabelle millesimali a carico dell'autore della variazione

Sempre che ricorrano i casi previsti dall'art 69 Dacc, ma non credo che in questo caso ci siano elementi per la modifica.

Tullio Ts dice:

ma non credo che in questo caso ci siano elementi per la modifica.

non si puo mai dire

> cambio destinazione d'uso da A10 ad A/3 , dipende dalla differenza tra l'attuale rendita catastale e quella che ne deriverà dalla A3

marcanto dice:

non si puo mai dire

> cambio destinazione d'uso da A10 ad A/3 , dipende dalla differenza tra l'attuale rendita catastale e quella che ne deriverà dalla A3

Il fatto è che l'art. 69 Dacc, non prende in considerazione il valore catastale, ma solo se c'è un errore o modifiche per sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, ed è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino.

 

--> https://www.condominioweb.com/alcune-semplici-indicazioni-per-comprendere-quali-norme-applicare-per-il-cambio-di.1674

Tullio Ts dice:

ed è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino.

bhe.....conosco quello che afferma il 69 DACC, e in particolare la parte citata.

"il valore" in assenza di modifiche dimensionali, o degli altri parametri che incidono, quello che incide sul valore è appunto la categoria catastale, ergo la sua rendita.

Poi, volendo, la questione è possibile metterla anche sotto un altro aspetto di tipo commerciale: un immobile ad uso studio / ufficio avrà un valore di mercato "X". Mentre lo stesso immobile a destinazione abitazione avrà un valore di mercato "Y"

 

riporto quanto indicato nell'articolo citato

"Quindi, contrariamente a quanto comunemente si crede, le tabelle millesimali non vengono determinate solo sulla base della dimensione dell’appartamento, ma sul complessivo «valore»."

Modificato da marcanto
marcanto dice:

bhe.....conosco quello che afferma il 69 DACC, e in particolare la parte citata.

"il valore" in assenza di modifiche dimensionali, o degli altri parametri che incidono, quello che incide sul valore è appunto la categoria catastale, ergo la sua rendita.

Poi, volendo, la questione è possibile metterla anche sotto un altro aspetto di tipo commerciale: un immobile ad uso studio / ufficio avrà un valore di mercato "X". Mentre lo stesso immobile a destinazione abitazione avrà un valore di mercato "Y"

 

riporto quanto indicato nell'articolo citato

"Quindi, contrariamente a quanto comunemente si crede, le tabelle millesimali non vengono determinate solo sulla base della dimensione dell’appartamento, ma sul complessivo «valore»."

Bhe non puoi prendere soltanto una frase dell'articolo, bisogna leggere fino infondo;

 

Pertanto, una diversa destinazione d’uso dell’immobile non può incidere sull’assetto dei millesimi: si pensi a un appartamento a uso abitativo che diventi a uso studio oppure a un locale commerciale che muti in magazzino. In definitiva, le variazioni dell’immobile che non riguardano la sua consistenza non fanno scattare necessariamente la revisione delle tabelle.

 

Tra l'altro in questo caso da A/10 (uffici e studi privati) a A/3 (abitazioni di tipo economico) si dovrebbero diminuire i millesimi, e di conseguenza tutti gli altri dovrebbero avere un aumento, non credo che si possa pretendere una cosa del genere a discapito di tutti gli altri.

 

Qui hai un estratto della sentenza;

--> --link_rimosso--

Modificato da Tullio Ts

hai detto bene, a definirlo "articolo" ....e per tale lo prendo. Un articolo.

non credi che questa parte

Tullio Ts dice:

Pertanto, una diversa destinazione d’uso dell’immobile non può incidere sull’assetto dei millesimi: si pensi a un appartamento a uso abitativo che diventi a uso studio oppure a un locale commerciale che muti in magazzino. In definitiva, le variazioni dell’immobile che non riguardano la sua consistenza non fanno scattare necessariamente la revisione delle tabelle.

contraddica quella parte della norma che parla di "valore"

"ed è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino"

 

Tullio Ts dice:

Tra l'altro in questo caso da A/10 (uffici e studi privati) a A/3 (abitazioni di tipo economico) si dovrebbero diminuire i millesimi, e di conseguenza tutti gli altri dovrebbero avere un aumento, non credo che so possa pretendere una cosa del genere a discapito di tutti gli altri. 

ma l'art.69 al 2) indica  "di incremento o diminuzione delle unità immobiliari"   quindi la norma non fa distinzione se la modifica avviene in incremento o diminuzione perche la si applica in entrambi i casi.

E poi mi sembra legittimo che un condòmino debba /voglia modificare le tabelle qualora abbia anche diritto a millesimi più bassi.

visto che tu la sentenza "l'hai letta" allora qualcosa puoi fare.

Cita a quali parti fai riferimento e da quale pag. sono state tratte.

 

Perchè da quello che ho letto della sentenza NON SI TRATTA di cambio di destinazione d'uso ma di richiesta di modifica delle tabelle per errori dato l'impossibilità di usare la proprietà per l'uso per cui era destinata.

 

non è cambio di destinazione anche perchè non è fatto un raffronto tra veccha e nuova destinazione....

Modificato da marcanto

E' proprio all'inizio;

 

Con atto di citazione notificato il 15, 17 e 19-4-2000 Carnevali Dina, premesso di essere proprietario di tre unità immobiliari facenti parte del condominio sito in Porto Recanati, via Donatello 5, tra cui un magazzino deposito al piano seminterrato, esponeva che in quest'ultimo locale si erano verificate negli ultimi anni delle infiltrazioni di acqua dal sottosuolo, che lo avevano reso completamente inutilizzabile secondo la sua destinazione catastale; ...

 

inoltre:

 

1) Con il primo motivo il ricorrente denuncia la violazione dell'art. 69 n. 2 disp. att. c.c. e dell'art. 1123 c.c., in relazione agli artt. 99 e 112 c.c., per non avere la Corte territoriale considerato che, a causa delle inondazioni verificatesi, provenienti dal sottosuolo, che avevano reso il locale dell'attore inutilizzabile secondo la sua destinazione catastale, ...

 

2) I primi tre motivi, che per ragioni di connessione possono essere trattati congiuntamente, sono infondati.

Modificato da Tullio Ts

appunto......l'oggetto della questione NON E' un effettivo cambio di destinazione d'uso.

Ma i richiedenti chiedono una revisione delle tabelle perche RITENGONO che le stesse siano oggetto di errore perchè i locali sono viziati da DIFETTI che NE COMPROMETTONO O RIDUCONO IL LORO VALORE.

Quindi tabelle viziate da errore per valutazioni non appropriate dei valori dei locali viziati da difetti

 

alla luce di questo il caso esposto dalla sentenza non si pio applicare per la questione qui trattata.

 

dalla pag 7 si enuncia ancora il concetto di valori

< “…….la tabella che li esprime é soggetta ad emenda solo in relazione ad errori, di fatto e di diritto, attinenti alla determinazione degli elementi necessari al calcolo del valore delle singole unità immobiliari ovvero a circostanze sopravvenute relative alla consistenza dell'edificio o delle sue porzioni, che incidano in modo rilevante sull'originaria proporzione dei valori.” >

Modificato da marcanto

Non si possono modificare la tabelle millesimali per cambio di destinazione d'uso (conseguente il valore catastale), perchè l'art. 69 Dacc non lo prevede.

 

Detto questo, non ho il potere di convincere nessuno e mi arrendo

 

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Modificato da Tullio Ts

ringrazio tutti gli intervenuti, la materia è contorta per una profana come me. Al momento ho solo iniziato con chiedere all'Amministratore copia del regolamento di condominio, eventuali aggiornamenti e eventuali delibere attinenti specifiche sul cambio destinazione d'uso. Poi valuterò se affidarmi ad un Consulente. grazie ( se non mi scoraggio e  proseguo nell'iter, vi informerò dell'esito)

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