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Ecobonus e categorie catastali

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Mi ritrovo a dover dipanare un caso alquanto inusuale e per questo chiedo l’ausilio di qualche utente. Sebbene in attesa del decreto attuativo e della circolare da parte dell’AdE, un condominio intenderebbe iniziare a sondare la disponibilità di qualche impresa a praticare lo sconto in fattura o ad acquisire il credito d’imposta, nell’alveo di opere (cappotto termico) da contemplarsi tra quelle che consentirebbero di usufruire dell’agevolazione in oggetto.

La situazione è peculiare perché nello stabile, costituto da n. 6 unità immobiliari, cinque appartengono alla categoria catastale A/2 e una sola, ne ignoro la ragione, alla categoria catastale A/1. Ora, atteso che il decreto ha escluso il beneficio fiscale per gli immobili A/1, mi chiedo se nella fattispecie, posto che i lavori afferiscono alle parti comuni, che il fabbricato è composto da u.i. A/2 per 5/6, e che nessun lavoro, ovviamente, verrebbe effettuato all’interno dell’appartamento A/1, sia ugualmente possibile godere della predetta agevolazione (sconto in fattura, o cessione del credito, per tutti i casigliani). Oppure se, diversamente, l’unica soluzione per il condominio in questione sia avvalersi della detrazione del 90% (bonus facciate). Il dubbio mi assale, perché ritengo che la norma, nell’esclusere gli A/1 (oltre che A/8 e A/9) faccia riferimento, nell’ipotesi specifica del condominio, ad un fabbricato che sia interamente connotato da una categoria catastale e non vada, per converso, a disciplinare un’anomalia del genere. Perché di anomalia, a mio avviso, si tratta, visto che la categoria catastale A/1 identifica “unità immobiliari appartenenti a fabbricati ubicati in zone di pregio”: ergo, o il fabbricato è di pregio per tutti, o non lo è per nessuno.

Ringrazio in anticipo chiunque sarà in grado di fornirmi un parere.

La norma indica che le unità immobiliari di categoria A/1 non possano fruire della detrazione, sembrerebbe che si intendano le unità singole, non appartenenti ad un condomìnio; così come si superava il divieto per le case non prima abitazione nei condomìni, presumo che allo stesso modo si superi la questione delle abitazioni "di lusso".

Ma......attendiamo AdE. 😊

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Grazie mille, Daniela, gentilissima e preparatissima come sempre. È la stessa cosa che pensavo io. Altrimenti, in quel condominio, si verificherebbe una situazione tra il paradossale ed il grottesco. Buona giornata.

Blu dice:

Perché di anomalia, a mio avviso, si tratta, visto che la categoria catastale A/1 identifica “unità immobiliari appartenenti a fabbricati ubicati in zone di pregio”: ergo, o il fabbricato è di pregio per tutti, o non lo è per nessuno.

Ed è un'anomalia che salta agli occhi di un tecnico...

Hai ragione, ma è A/1 riportata in visura catastale e anche nel rogito?

Modificato da GIME
Blu dice:

Grazie mille, Daniela, gentilissima e preparatissima come sempre. È la stessa cosa che pensavo io. Altrimenti, in quel condominio, si verificherebbe una situazione tra il paradossale ed il grottesco. Buona giornata.

ti ringrazio e spero che anche AdE la pensi come noi. ✌️

Buona giornata a te.

GIME dice:

Ed è un'anomalia che salta agli occhi di un tecnico...

Hai ragione, ma è A/1 riportata in visura catastale e anche nel rogito?

@GIME   Da non tecnico, chiedo: se l'appartamento ha finiture di pregio, gode di impianti tecnologici di ultima generazione, non potrebbe essere che sia "di lusso" pur se collocato in un contesto "normale"?

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Danielabi dice:

ti ringrazio e spero che anche AdE la pensi come noi. ✌️

Buona giornata a te.

@GIME   Da non tecnico, chiedo: se l'appartamento ha finiture di pregio, gode di impianti tecnologici di ultima generazione, non potrebbe essere che sia "di lusso" pur se collocato in un contesto "normale"?

Si Dani, può essere come singolo appartamento...però come correttamente detto dal nostro opener la categoria catastale prevede anche l'ubicazione dell'intero fabbricato in determinate zone:

A/1 - Abitazioni di tipo signorile.

Unità immobiliari appartenenti a fabbricati ubicati in zone di pregio con caratteristiche costruttive, tecnologiche e di rifiniture di livello superiore a quello dei fabbricati di tipo residenziale.

Non mi è mai capitato di riscontrare nello stesso fabbricato un un A/1 e poi A/2.

Di solito coesistono A/2 e A/3...

 

Modificato da GIME
  • Grazie 1

X GIME e Danielabi: l'appartamento non presenta né finiture di pregio, né impianti tecnologici di ultima generazione. Le caratteristiche sono equipollenti a quelle degli altri, con l'unica differenza che questo risulta, sin dall'origine, come l'unione di due u.i. Ma ovviamente non è la dimensione una dirimente idonea a determinare il pregio di un immobile: essendo possibile che un appartamento di 50 mq disponga di allestimenti lussuosi e, parimenti, che uno di 150 mq sia fatiscente. Quando ho accennato la questione ad un tecnico (io non lo sono), mi ha riferito che A/1 identifica, come ho riportato in apertura, "unità immobiliari appartenenti a fabbricati ubicati in zone di pregio” (di conseguenza, o uno stabile è di pregio per tutti, o non lo è per nessuno), mentre l'eventuale maggior o minor pregio della singola unità immobiliare è dato dalle classi (che crescono progressivamente al crescere del reddito).
Nell'appartamento in questione, credo sia accaduto proprio questo: prima dell'introduzione dell'ICI, per accrescerne l'appeal in caso di vendita, fu arbitrariamente collocato in A/1 dal costruttore. Quando i proprietari hanno iniziato a pagare un'imposta salata, hanno chiesto (ed ottenuto) il declassamento in A/2. Tuttavia, si sono ritrovati paradossalmente a corrispondere un'imposta più cospicua rispetto a prima (proprio a causa della classe, maggiore in A/2 che in A/1), così hanno chiesto (ed ottenuto) un nuovo passaggio in A/1.
Per queste ragioni, a me sembra evidente che su un lavoro da eseguirsi sulle parti comuni (prospetto dell'edificio), l'appartamento A/1 non possa essere escluso, posto che il fabbricato è lo stesso per tutti.

Blu dice:

Quando ho accennato la questione ad un tecnico (io non lo sono), mi ha riferito che A/1 identifica, come ho riportato in apertura, "unità immobiliari appartenenti a fabbricati ubicati in zone di pregio” (di conseguenza, o uno stabile è di pregio per tutti, o non lo è per nessuno), mentre l'eventuale maggior o minor pregio della singola unità immobiliare è dato dalle classi (che crescono progressivamente al crescere del reddito).

Si esatto. In tal senso ma non esaustivo per es. il DPR 138/98. 

Tieni conto che in alcune situazioni per A/1 si trova ancora la definizione di "palazzo nobiliare"

Blu dice:

Nell'appartamento in questione, credo sia accaduto proprio questo: prima dell'introduzione dell'ICI, per accrescerne l'appeal in caso di vendita, fu arbitrariamente collocato in A/1 dal costruttore. Quando i proprietari hanno iniziato a pagare un'imposta salata, hanno chiesto (ed ottenuto) il declassamento in A/2. Tuttavia, si sono ritrovati paradossalmente a corrispondere un'imposta più cospicua rispetto a prima (proprio a causa della classe, maggiore in A/2 che in A/1), così hanno chiesto (ed ottenuto) un nuovo passaggio in A/1.

Circa questo, bisognerebbe attenzionare bene tutti i passaggi formalizzati nel tempo in catasto...

Di norma, proprio per le definizioni di categorie A/1 e A/2 , hai ragione: o tutto lo stabile è di pregio o non lo può essere una singola u.i.

Blu dice:

Per queste ragioni, a me sembra evidente che su un lavoro da eseguirsi sulle parti comuni (prospetto dell'edificio), l'appartamento A/1 non possa essere escluso, posto che il fabbricato è lo stesso per tutti.

E così si ritorna al punto di partenza. aspettiamo l'AdE.

Modificato da GIME
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Danielabi dice:

ti ringrazio e spero che anche AdE la pensi come noi. ✌️

 

Scusate se risollevo il thread in questione. Da quanto ho capito, se non ho letto male tra la fine di pag. 13 e l'inizio di pag. 14, la Circolare dell'AdE si dimostra in consonanza con quelle che erano le nostre ipotesi in relazione al quesito che avevo posto qualche settimana addietro.

Dico bene? Se il mio parere fosse suffragato da quello di qualche utente competente ed autorevole, come Danielabi, starei molto più tranquillo. Grazie mille.

Blu dice:

Dico bene?

Grazie per i complimenti che spero di meritare. 🙇‍♀️

 

La circolare di AdE ovviamente non considera "particolarità" come la tua, anche perchè, come accennato nei post precedenti,   non è previsto che un appartamento abbia caratteristiche diverse dal resto dell'edificio.

Nella circolare è espressamente previsto che i condomìni possano fruire della detrazione, punto. Quindi sulle parti comuni senz'altro potrete agevolare gli interventi.

Sarebbe meglio, in ogni caso, che il proprietario dell'appartamento facesse verificare da un tecnico l'accatastamento del suo appartamento: sta pagando imposte e tasse molto presumibilmente piu' del dovuto.

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Danielabi dice:

Grazie per i complimenti che spero di meritare. 🙇‍♀️

 

Grazie mille per la conferma, Daniela. I complimenti li meriti proprio tutti.

Senz'altro consiglierò che, già a settembre, venga contattato un tecnico per uniformare l'accatastamento della singola u.i. a quello dell'intero fabbricato.

Grazie ancora e buona domenica!

  • Grazie 1

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