#1 Inviato 8 Aprile, 2021 Buon giorno Vivo in un condominio composto da 7 unità immobiliari (un negozio e 6 appartamenti) senza tabelle millesimali e senza amministratore Lo stabile è costituito dalle segiuenti unità immobiliari -Il negozio + l'interno 1 (primo piano), la cui rendita catastale totale ammonta a 800.1€, la cui nuda propietà è divisa al 50% tra i due fratelli Rossi, in lite trentennale per questioni ereditarie -L'interno 2, la cui rendita catrastale ammonta a 604,25€, è di propietà del Sig. Bianchi -L'interno 3, la cui rendita catastale ammonta a 161,39€, è di propietà della Sig.ra Brambilla -L'interno 3bis (molto piccolo adibito a deposito), la cui rendita catastale è di 77,47 €, è di propietà della Sign.ra Brambilla -L'interno 4, la cui rendita catastale ammonta a 340,86 €, è di propietà del Sig. Tizio -L'interno 5, la cui rendita catastale ammonta a 302,13 €, è di propietà del Sig. Caio -La rendita catastale dell'intero fabbricato ammonta ad €2.286,20 Ovviamente, come in tutti i piccoli condomini che si rispettino, non c'è unanimità di intenti. Nell'ipotesi che si volesse indire un'assemblea straordinaria per nominare un'amministratore ed approvare un preventivo di spesa per affidare ad un professionista l'incarico per la redazione delle tabelle millesimali di quali quorum minimi l'assemblea necessita per essere ritenuta valida e con quali quorum minimi deve essere approvato il singolo punto all'ordine del giorno? Non avendo ancora i millesimi come si procede? Nel mio caso i condomini sarebbero 5 e le unità immobiliari sarebbero 7 La prima ipotesi è quella di dare un peso pari ad uno sia alle persone fisiche che alle unità immobiliati indipendentemente dalla loro grandezza In questo caso sarebbe corretto considerare valida l'assemblea con la presenza di minimo tre condomini, giusto? e sarebbe valida la delibera di approvazione dei punti all'ordine del giorno con il parere favorevole di minimo tre condomini presenti che rappresentino più del 50% del valore dell'immobile quindi 4 unità immobiliari, giusto? In questa prima ipotesi anche l'unità immobiliare minimale, la 3bis della Sig.ra Brambilla, pur essendo piccolissima varrebbe 1 il che potrebbe non essere corretto ci sarebbe il rischio che la delibera possa essere impugnata? La seconda ipotesi potrebbe essere quella di prendere come riferimento il valore catastale delle singole unità immobiliari. E' un'ipotesi percorribile/consentita/praticata? In tal modo l'approvazione dei punti potrebbe essere possibile sempre con il parere favorevole di almeno 3 condomini che rappresentino più del 50% del valore del fabbricato e quindi un valore catastale maggiore di 1.143,10 In tal modo non si darebbe un valore fisso di " uno" ad ogni unità immobiliare ma si adotterebbe un criterio di proporzionalità riferito alla consistenza catastale che risulterebbe più equo del criterio "uno vale uno" troppo generico e poco proporzionale Grazie in anticipo per la collaborazione Cordialmente Massimo Pizzuti
#2 Inviato 8 Aprile, 2021 Pizzuti Massimo dice: Non avendo ancora i millesimi come si procede? Potete utilizzare la superficie catastale Pizzuti Massimo dice: Nell'ipotesi che si volesse indire un'assemblea straordinaria per nominare un'amministratore ed approvare un preventivo di spesa per affidare ad un professionista l'incarico per la redazione delle tabelle millesimali di quali quorum minimi per la nomina dell'amministratore è necessaria la maggioranza di cui al comma 2 art 1136 cc, mentre per l'affidamento dell'incarico ad un tecnico la maggioranza di cui al comma 3 stessa norma Pizzuti Massimo dice: La seconda ipotesi potrebbe essere quella di prendere come riferimento il valore catastale delle singole unità immobiliari. Questo non sarebbe un parametro legale e necessiterebbe dell'approvazione unanime preventiva dei condomini
#3 Inviato 8 Aprile, 2021 Innanzitutto grazie per la celere risposa, ma comunque abbiamo un problema, per solo due delle sette unità immobiliari nelle relative visure catastali vengono riportati i metri quadri per le restanti 5 vengono riportati solo il numero dei vani Inoltre non tutti i condomini sarebbero disposti a far rilevare gli attuali metri quadri delle loro propietà, nello specifico a causa del contezioso tra i due fratelli Rossi, le loro unità immobiliari sono inaccessibili da svariati anni. Come si potrebbe procedere? Grazie ancora in anticipo Cordialmente Pizzuti Massimo
#4 Inviato 8 Aprile, 2021 Potete allora usare la rendita catastale, ma con riserva di conguaglio delle deliberazioni assunte da effettuare ad avvenuta approvazione delle tabelle
#5 Inviato 12 Aprile, 2021 La rendita catastale la useremmo unicamente in una fase iniziale per calcolare sia il quorum per dichiarare valida l'assemblea che il quorum deliberativo, indicando chiaramente che è una situazione transitoria in attesa della redazione ed approvazione delle tabelle millesimali Poi una volta redatte ed approvate le tabelle millesimali saranno queste a dettare le regole dei vari quorum Quanto detto regge da un punto di vista legale? Le delibere approvate su tali basi potrebbe essere impugnate? Grazie in anticipo Cordialmente Pizzuti Massimo
#6 Inviato 12 Aprile, 2021 Pizzuti Massimo dice: Quanto detto regge da un punto di vista legale? Solo se le delibere assunte con il riferimento della rendita catastale sono definite esplicitamente come provvisorie ed oggetto di conguaglio ad approvazione delle tabelle avvenute. Se non volete effettuare il conguaglio dovete usare la superficie catastale