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satpassion

Brutte sorprese dopo la stipula di un preliminare

Un mio amico ha stipulato un preliminare a novembre scorso per l'acquisto di un immobile.

A dicembre scorso ha scoperto alcune cose che non gli sono state comunicate prima del preliminare nè dal venditore nè dall'agenzia immobiliare a cui si è rivolto.

Prima di tutto, ha saputo che a giugno scorso l'assemblea condominiale ha deliberato (ma non ancora sono stati assegnati i lavori ad una ditta specifica) il rifacimento della facciata per una spesa di Euro 12000 che incombe sul mio amico.

Inoltre, il condominio ha in corso una causa civile contro un condomino che molto probabilmente perderà e, quindi, sarà un'altra spesa da pagare.

Siccome, il mio amico a fine mese deve stipulare il contratto definitivo mi ha chiesto come fare per blindarsi dal pagamento di queste due spese di cui ignorava l'esistenza prima del preliminare e che se ne fosse stato a conoscenza non avrebbe acquistato quell'appartamento.

Oppure, può chiedere in sede di definitivo una riduzione del prezzo dell'immobile?

Infine, leggendo il contenuto del preliminare mi sono accorto che il notaio si è fatto esonerare da tutti i controlli ipo-catastali che la legge prevede a suo carico con la classica clausola di stile senza motivare in alcun modo tale esonero. In questo caso, il mio amico può fare qualcosa contro il notaio?

satpassion dice:

Un mio amico ha stipulato un preliminare a novembre scorso per l'acquisto di un immobile.

A dicembre scorso ha scoperto alcune cose che non gli sono state comunicate prima del preliminare nè dal venditore nè dall'agenzia immobiliare a cui si è rivolto.

Prima di tutto, ha saputo che a giugno scorso l'assemblea condominiale ha deliberato (ma non ancora sono stati assegnati i lavori ad una ditta specifica) il rifacimento della facciata per una spesa di Euro 12000 che incombe sul mio amico.

Inoltre, il condominio ha in corso una causa civile contro un condomino che molto probabilmente perderà e, quindi, sarà un'altra spesa da pagare.

Siccome, il mio amico a fine mese deve stipulare il contratto definitivo mi ha chiesto come fare per blindarsi dal pagamento di queste due spese di cui ignorava l'esistenza prima del preliminare e che se ne fosse stato a conoscenza non avrebbe acquistato quell'appartamento.

Oppure, può chiedere in sede di definitivo una riduzione del prezzo dell'immobile?

Infine, leggendo il contenuto del preliminare mi sono accorto che il notaio si è fatto esonerare da tutti i controlli ipo-catastali che la legge prevede a suo carico con la classica clausola di stile senza motivare in alcun modo tale esonero. In questo caso, il mio amico può fare qualcosa contro il notaio?

Il fatto che né il venditore né l'agenzia immobiliare abbiano tenuto nascoste tali cose non mi sorprende. Comprare casa è un investimento e si sa gli investimenti comportano sempre con sé dei rischi. Se ci sono situazioni di disagio nessuno lo verrebbe a dire al tuo amico altrimenti la vendita non andrebbe in porto e di conseguenza l'agenzia non intascherebbe la sua provvigione e il venditore non si libererebbe di eventuali problemi legati all'immobile intascandosi a sua volta qualcosa. Per tutelarsi la cosa migliore da fare è verificare e controllare tutto per cui come primo consiglio, di al tuo amico di verificare se il venditore ha debiti col condominio chiedendo il prospetto annuale all'agenzia immobiliare ( prima del rogito un un'amministratore non può fornirle a chi ancora è uno sconosciuto). Se rifiutano potrà essere sicuro che il venditore non è regolarmente coi pagamenti. Coi questiti da te postati:

1 quesito facciate: Essendo una spesa deliberata prima del rogito ci si può mettere d'accordo che essendo spesa deliberatamente prima del rogito quest'ultima sia in capo al venditore trascrivendo ciò sul rogito. Sta di fatto però che in questo modo il venditore no ne sia d'accordo in quanto comporterà un abbellimento che ne beneficerà l'acquirente a sue spese pertanto il tuo amico dovrà essere pronto o a un no secco o ad un un'aumento del prezzo di compravendita nel caso il venditore decidesse di accollarsi tale spesa.

2 Quesito causa civile: Purtroppo dopo il rogito lui diverrà a tutti gli effetti condomino e da ciò non c'è modo di uscirne a meno che di spostare di qualche anno la data del rogito in modo che le perdite verranno pagate dal venditore ( cosa impossibile da praticizzare). 

3 Quesito notaio: Purtroppo è prassi di tanti notai. Trascrivano sul rogito notarile che se in un futuro dovessero presentarsi abusi edilizi ecc. La responsabilità resta in capo ai venditori. Cosi facendo se ne lavano le mani.... 

Le cose che si possono fare qui è o cambiare il notaio con uno più serio ( se ha già firmato qualcosa con il notaio come fai intendere credo che scapperà qualche penale) oppure chiedere al notaio di fare questi controlli ma sicuramente il notaio pretenderà di più.

Fladimiro71 dice:

 … oppure chiedere al notaio di fare questi controlli ma sicuramente il notaio pretenderà di più.

Forse. Oggi i Notai non sono più i professionisti di un tempo, depositari della saggezza e della completa conoscenza del diritto e delle sue leggi, ma, da quando hanno sentito vacillare le loro mastodontiche poltrone tanto che si è parlato dell'abolizione della professione, che peraltro non esiste in altri paesi esteri tra i quali 5 in Europa, hanno iniziato a fornire servizi sempre più utili e, tra questi, le visure ipo-catastali, nell'interesse dei propri clienti. E ricordiamo che i clienti dei Notai, per le compravendite, sono gli acquirenti, che hanno la facoltà di sceglierlo e quindi ne pagano l'onorario. Oggi è prassi farsi fare un preventivo dettagliato, prima di indicare dove fare il rogito.

Concludo dicendo che, se richieste tali ispezioni, l'onorario non cambierà. Al massimo ci sarà da rimborsarne le spese, che ammontano a poche decine di euro.

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Tommaso_C dice:

Forse. Oggi i Notai non sono più i professionisti di un tempo, depositari della saggezza e della completa conoscenza del diritto e delle sue leggi, ma, da quando hanno sentito vacillare le loro mastodontiche poltrone tanto che si è parlato dell'abolizione della professione, che peraltro non esiste in altri paesi esteri tra i quali 5 in Europa, hanno iniziato a fornire servizi sempre più utili e, tra questi, le visure ipo-catastali, nell'interesse dei propri clienti. E ricordiamo che i clienti dei Notai, per le compravendite, sono gli acquirenti, che hanno la facoltà di sceglierlo e quindi ne pagano l'onorario. Oggi è prassi farsi fare un preventivo dettagliato, prima di indicare dove fare il rogito.

Concludo dicendo che, se richieste tali ispezioni, l'onorario non cambierà. Al massimo ci sarà da rimborsarne le spese, che ammontano a poche decine di euro.

Concordo perfettamente. Figurati che un' amica che voleva acquistare casa ha avuto a che fare con un immobile che presentava abusi edilizi. Quando ha fatto notare all'agenzia immobiliare che con ciò non si sarebbe potuto rogitare la risposta del Titolare ( e dico titolare!) è stata: Non so quale notai lei frequenta ma con i nostri è fattibile e tutto legale. 

Inutile dire che la mia amica è scappata a gambe elevate...

Il Notaio lo sceglie il compratore, bisogna mettersi in testa di non prendere quello suggerito dall'agenzia immobiliare ma sceglierne uno competente anche se costa qualcosa in più.

 

davidino1978 dice:

Il Notaio lo sceglie il compratore, bisogna mettersi in testa di non prendere quello suggerito dall'agenzia immobiliare ma sceglierne uno competente anche se costa qualcosa in più.

 

Infatti io ho sempre fatto cosi e sempre bene mi sono trovato.

satpassion dice:

Grazie per le vostre risposte.

Invece, per i primi 2 punti non esistono soluzioni?

Le soluzioni te le ho date io per intero nel mio primo intervento

Fladimiro71 dice:

Le soluzioni te le ho date io per intero nel mio primo intervento

Veramente volevo sapere il parere anche di altri utenti.

Comunque ti ringrazio per la tua risposta.

satpassion dice:

Veramente volevo sapere il parere anche di altri utenti.

Comunque ti ringrazio per la tua risposta.

Ah capito, di nulla.

Come le ha scoperte il tuo amico ? Potrebbe chiedere al venditore di fargli vedere gli ultimi 2o3 verbali. Poi valuterà.🖐

biagio64 dice:

Come le ha scoperte il tuo amico ? Potrebbe chiedere al venditore di fargli vedere gli ultimi 2o3 verbali. Poi valuterà.🖐

Li ha scoperti quando ha letto i verbali delle ultime 4 assemblee.

La prima assemblea risale a giugno. La terza è stata il giorno successivo al preliminare.

All'ultima, all'inizio di febbraio, ha partecipato personalmente perché ha ricevuto la delega dal venditore.

Paga chi comincia la lite, così come se il condominio dovesse essere vincitore il risarcimento andrebbe al vecchio proprietario.

Cassazione, con sentenza n. 12013 - 1/07/2004

 

Per i lavori sulla facciata da quanto dici non è stato approvato il riparto della spesa e nemmeno l’assegnazione alla ditta. I lavori comunque andrebbero a beneficio del tuo amico, con un aumento del valore del suo immobile. Insomma, più che una spesa è un investimento, e prima o poi sarebbe stata fatta.

madly dice:

 

 

Per i lavori sulla facciata da quanto dici non è stato approvato il riparto della spesa e nemmeno l’assegnazione alla ditta. I lavori comunque andrebbero a beneficio del tuo amico, con un aumento del valore del suo immobile. Insomma, più che una spesa è un investimento, e prima o poi sarebbe stata fatta.

Esatto, dopotutto meglio che tale spesa l'affronti il tuo amico cosicché tramite le detrazioni fiscali può rientrare del 90% della spesa piuttosto che vedersi aumentare il prezzo di compravendita e con le detrazioni in capo al venditore non farebbe altro che perderci  a vantaggio di quest'ultimo.

madly dice:

Paga chi comincia la lite, così come se il condominio dovesse essere vincitore il risarcimento andrebbe al vecchio proprietario.

Cassazione, con sentenza n. 12013 - 1/07/2004

 

Per i lavori sulla facciata da quanto dici non è stato approvato il riparto della spesa e nemmeno l’assegnazione alla ditta. I lavori comunque andrebbero a beneficio del tuo amico, con un aumento del valore del suo immobile. Insomma, più che una spesa è un investimento, e prima o poi sarebbe stata fatta.

Legalmente la questione è questa, bisogna vedere cosa c'è scritto nel preliminare per essere sicuri e trovare eventuali scappatoie. 

davidino1978 dice:

Legalmente la questione è questa, bisogna vedere cosa c'è scritto nel preliminare per essere sicuri e trovare eventuali scappatoie. 

In merito alle spese straordinarie (la facciata) che alle pendenze (la causa civile) c'è scritto questo:

"Le parti convengono che le eventuali spese straordinarie  relative ad interventi non ancora eseguiti, ma già deliberati dall'assemblea alla data odierna, così come ogni pendenza alla data odierna, restano a carico della parte venditrice, mentre graveranno a carico della parte acquirente le eventuali spese straordinarie che fossero deliberate dall'assemblea dopo la data odierna".

Tale clausola mi sembra troppo generica e, pertanto, vorrei trovare il modo per blindare la posizione del mio amico affinché un giorno nessuno possa reclamargli le spese della facciata e della causa civile.

Infatti, siccome il nuovo proprietario risponde solidalmente con il vecchio proprietario delle spese condominiali dell'anno in corso e di quello precedente, non vorrei che il mio amico sia costretto a pagare per poi rivalersi sul vecchio proprietario.

Modificato da satpassion

Il rogito non è stato ancora stipulato. Basta chiedere al notaio di citare esplicitamente la ristrutturazione della facciata e l’attribuzione della spesa relativa. Il Notaio lo sceglie lo paga l’acquirente. In un caso simile il venditore ha lasciato come garanzia in custodia al notaio un assegno che è successivamente stato consegnato all’acquirente a lavori eseguiti. Comunque dei lavori alla facciata ne beneficerà il tuo amico e mi sembra corretto che li paghi lui, potendo anche sfruttare le detrazioni fiscali.

satpassion dice:

In merito alle spese straordinarie (la facciata) che alle pendenze (la causa civile) c'è scritto questo:

"Le parti convengono che le eventuali spese straordinarie  relative ad interventi non ancora eseguiti, ma già deliberati dall'assemblea alla data odierna, così come ogni pendenza alla data odierna, restano a carico della parte venditrice, mentre graveranno a carico della parte acquirente le eventuali spese straordinarie che fossero deliberate dall'assemblea dopo la data odierna".

Tale clausola mi sembra troppo generica e, pertanto, vorrei trovare il modo per blindare la posizione del mio amico affinché un giorno nessuno possa reclamargli le spese della facciata e della causa civile.

Infatti, siccome il nuovo proprietario risponde solidalmente con il vecchio proprietario delle spese condominiali dell'anno in corso e di quello precedente, non vorrei che il mio amico sia costretto a pagare per poi rivalersi sul vecchio proprietario.

Purtroppo bisogna fidarsi del venditore. Se non adempie agli accordi anche se viene trascritto sul rogito la strada sempre quella rimane: dovrà anticipare lui le spese e poi rifarsi sulla parte venditrice tramite causa civile. Non ci sono scappatoie o modo per blindarsi. Difatti l'amministratore al tuo amico  si rivolgerá in quanto condomino, non verrà mai a chiedere e disturbare il vecchio proprietario in quanto ormai estraneo e non avente più potere su di lui. Spiegata la situazione all'amministratore difatti lui stesso dirà: Gli accordi trascritti sul rogito sono accordi fra privati, fatti vostri. Il venditore non ha adempiuto agli accordi pertanto io i debiti a te li devo richiedere essendo che venditore ed acquirente rispondono in solito. Ed è proprio alla base di questo principio che tu in quanto condomino se non paghi sarai Tu ACQUIRENTE ad essere oggetto di causa e morosità salvo rifarti sul venditore. 

madly dice:

Il rogito non è stato ancora stipulato. Basta chiedere al notaio di citare esplicitamente la ristrutturazione della facciata e l’attribuzione della spesa relativa. Il Notaio lo sceglie lo paga l’acquirente. In un caso simile il venditore ha lasciato come garanzia in custodia al notaio un assegno che è successivamente stato consegnato all’acquirente a lavori eseguiti. Comunque dei lavori alla facciata ne beneficerà il tuo amico e mi sembra corretto che li paghi lui, potendo anche sfruttare le detrazioni fiscali.

Ma se il venditore non accetta il rilascio dell'assegno in favore dell' acquirente la strada comunque quella rimarebbe in quanto dovrà essere un giudice a riconoscere ciò. 

Modificato da Fladimiro71
Fladimiro71 dice:

Sta di fatto però che in questo modo il venditore no ne sia d'accordo in quanto comporterà un abbellimento che ne beneficerà l'acquirente a sue spese pertanto il tuo amico dovrà essere pronto o a un no secco o ad un un'aumento del prezzo di compravendita nel caso il venditore decidesse di accollarsi tale spesa.

trovo giusto che chi godrà del miglioramento lo paghi, per esempio io sono stata costretta ad accollarmi le spese di tetto e facciata con la casa già in vendita e una trattativa in corso e l'ho trovata una cosa davvero iniqua

satpassion dice:

Tale clausola mi sembra troppo generica

no è una clausola chiara e abbastanza comune

 

satpassion dice:

siccome il nuovo proprietario risponde solidalmente con il vecchio proprietario delle spese condominiali dell'anno in corso e di quello precedente,

solitamente prima di fare il rogito l'amministratore deve rilasciare una specie di liberatoria in cui dice che tutte le spese a carico di chi vende sono state saldate

Sofia S. dice:

trovo giusto che chi godrà del miglioramento lo paghi, per esempio io sono stata costretta ad accollarmi le spese di tetto e facciata con la casa già in vendita e una trattativa in corso e l'ho trovata una cosa davvero iniqua

 

Invece, io la cosa non la trovo iniqua perché se il mio amico avesse saputo della spesa della facciata e della causa civile non avrebbe pagato l'immobile al prezzo che poi ha pattuito.

Capisco il tuo punto di vista, che è quello del venditore, ma l'acquirente guarda la realtà con altri occhi...

satpassion dice:

Invece, io la cosa non la trovo iniqua perché se il mio amico avesse saputo della spesa della facciata e della causa civile non avrebbe pagato l'immobile al prezzo che poi ha pattuito.

Capisco il tuo punto di vista, che è quello del venditore, ma l'acquirente guarda la realtà con altri occhi...

In realtà almeno io guardo la realtà con gli occhi dell'acquirente e sono d'accordo almeno su tale punto con @Sofia S. . Purtroppo tu vuoi che le cose prendano una piega utopica che amettiamolo ci sta ed è giusto che le cose si sviluppassero dal modo da te preteso ma purtroppo non conforme alla realtà. Difatti comprare casa è un investimento, e gli investimenti comportano con se dei rischi. Se ci sono appunto situazioni di disagio nessuno te le vorrebbe a dire altrimenti la vendita non andrebbe in porto. Anche se morale e professionalitá ( da parte dell'intermediario) vorrebbe che tutto venga detto in modo che l'acquirente possa comparare pro e contro nella realtà non avviene e mai avverebbe perché l'unico intento è vendere. Difatti te li immagineresti venditore e agente che se ne escono con commenti del tipo: le spese condominiali sono alte e vi sono dei morosi, le inferriate le abbiamo messe perché è una zona soggetta ai furti ecc. quasi a resentare il ridicolo e la stupidità di quest'ultimi.  Cosi facendo non venderebbero mai se fossero onesti e poi l'agenzia immobiliare come vive senza incassare le provvigioni? Difatti non ci si può aspettare che siano loro a dircele, ma l'acquirente ove può deve valutare tutto e accettare che il rischio e la sorpresa possano presentarsi dietro l'angolo. Purtroppo è la realtà e chiunque abbia comprato casa conosce perché al 98% dei casi ci è passato poiché è cosi, questa è la realtà! 

Nel tuo caso anzi credo che queste due cose siano solo la punta dell'iceberg, spero di sbagliarmi ma se sono solo queste due cose vi potete consolare che rispetto a come finisce in linea generale il tuo amico ha avuto un margine di fortuna.

Ritornando al punto principale non vedo perché tanto astio nel quesito delle facciate.

Appurato il fatto che non è stata giusta la sorpresa ma è anche capibile il fatto che ciò è stato taciuto poiché ampiamente da me spiegato, il restauro delle facciate, tra l'altro favorita dalle detrazione fiscali porterà ad un un'aumento del prezzo di compravendita. Ora, se il tuo amico allo stato di fatto è disposto con tali facciate a spendere 100.000€ mettiamo, verosimilmente il prezzo a livello di mercato con tali facciate,  dopo il restauro il prezzo di mercato sale a 105.000€ cosa però che data la situazione andrebbe a vantaggio dell'acquirente. Secondo quale logica il venditore dovrebbe perdere 5000€ per fare un favore all'acquirente? Accetterebbe mai? Sicuramente no.

 

Io, ad esempio, ho fatto inserire la clausola che tutte le spese deliberate sino al giorno del rogito, ordinarie e straordinarie, sono in capo al venditore.

 

Ad. es. qualche giorno fa sono state installate le telecamere, deliberate prima della mia vendita e sarà suo compito pagare la spesa. (ovvio, parliamo di cifre ben diverse)

 

La prassi è questa: il venditore si accolla il pagamento di tutte le spese deliberate sino al giorno del rogito. Poi, ognuno può accordarsi come vuole, quindi sta al tuo amico trattare l'argomento in modo da trovare l'accordo che soddisfi entrambi.

satpassion dice:

Un mio amico ha stipulato un preliminare a novembre scorso per l'acquisto di un immobile.

A dicembre scorso ha scoperto alcune cose che non gli sono state comunicate prima del preliminare nè dal venditore nè dall'agenzia immobiliare a cui si è rivolto.

Prima di tutto, ha saputo che a giugno scorso l'assemblea condominiale ha deliberato (ma non ancora sono stati assegnati i lavori ad una ditta specifica) il rifacimento della facciata per una spesa di Euro 12000 che incombe sul mio amico.

Inoltre, il condominio ha in corso una causa civile contro un condomino che molto probabilmente perderà e, quindi, sarà un'altra spesa da pagare.

Siccome, il mio amico a fine mese deve stipulare il contratto definitivo mi ha chiesto come fare per blindarsi dal pagamento di queste due spese di cui ignorava l'esistenza prima del preliminare e che se ne fosse stato a conoscenza non avrebbe acquistato quell'appartamento.

Oppure, può chiedere in sede di definitivo una riduzione del prezzo dell'immobile?

Infine, leggendo il contenuto del preliminare mi sono accorto che il notaio si è fatto esonerare da tutti i controlli ipo-catastali che la legge prevede a suo carico con la classica clausola di stile senza motivare in alcun modo tale esonero. In questo caso, il mio amico può fare qualcosa contro il notaio?

Le spese deliberate PRIMA del rogito spettano, per legge, al venditore.

 

Per blindarti, basta fargliele pagare tutte prima di fare il rogito.

 

 

Fladimiro71 dice:

In realtà almeno io guardo la realtà con gli occhi dell'acquirente e sono d'accordo almeno su tale punto con @Sofia S. . Purtroppo tu vuoi che le cose prendano una piega utopica che amettiamolo ci sta ed è giusto che le cose si sviluppassero dal modo da te preteso ma purtroppo non conforme alla realtà. Difatti comprare casa è un investimento, e gli investimenti comportano con se dei rischi. Se ci sono appunto situazioni di disagio nessuno te le vorrebbe a dire altrimenti la vendita non andrebbe in porto. Anche se morale e professionalitá ( da parte dell'intermediario) vorrebbe che tutto venga detto in modo che l'acquirente possa comparare pro e contro nella realtà non avviene e mai avverebbe perché l'unico intento è vendere. Difatti te li immagineresti venditore e agente che se ne escono con commenti del tipo: le spese condominiali sono alte e vi sono dei morosi, le inferriate le abbiamo messe perché è una zona soggetta ai furti ecc. quasi a resentare il ridicolo e la stupidità di quest'ultimi.  Cosi facendo non venderebbero mai se fossero onesti e poi l'agenzia immobiliare come vive senza incassare le provvigioni? Difatti non ci si può aspettare che siano loro a dircele, ma l'acquirente ove può deve valutare tutto e accettare che il rischio e la sorpresa possano presentarsi dietro l'angolo. Purtroppo è la realtà e chiunque abbia comprato casa conosce perché al 98% dei casi ci è passato poiché è cosi, questa è la realtà! 

Nel tuo caso anzi credo che queste due cose siano solo la punta dell'iceberg, spero di sbagliarmi ma se sono solo queste due cose vi potete consolare che rispetto a come finisce in linea generale il tuo amico ha avuto un margine di fortuna.

Ritornando al punto principale non vedo perché tanto astio nel quesito delle facciate.

Appurato il fatto che non è stata giusta la sorpresa ma è anche capibile il fatto che ciò è stato taciuto poiché ampiamente da me spiegato, il restauro delle facciate, tra l'altro favorita dalle detrazione fiscali porterà ad un un'aumento del prezzo di compravendita. Ora, se il tuo amico allo stato di fatto è disposto con tali facciate a spendere 100.000€ mettiamo, verosimilmente il prezzo a livello di mercato con tali facciate,  dopo il restauro il prezzo di mercato sale a 105.000€ cosa però che data la situazione andrebbe a vantaggio dell'acquirente. Secondo quale logica il venditore dovrebbe perdere 5000€ per fare un favore all'acquirente? Accetterebbe mai? Sicuramente no.

Ma il mio amico non se ne fa niente dell'aumento di valore dell'immobile perché non l'ha acquistato a titolo speculativo ma per viverci, per il resto della sua vita, con la famiglia.

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