Appropriazione indebita e spese nuovo proprietario e vecchi che non collaborano

[Kate7]

 Buona sera, mi scuso per la lunghezza del post, ma la situazione non è semplice da spiegare in poche parole. Sono qua alla ricerca di un'opinione perché non so come comportarmi. A febbraio 2019 ho acquistato casa e il giorno del   Rogito i proprietari e l'agenzia hanno portato una lettera firmata e scritta dall'amministratore allora in carica che affermava che i proprietari avevano saldato tutte le spese condominiali comprese quelle straordinarie di rifacimento tetto.

 A luglio 2019 in seguito a 1000 problemi in assemblea si decide di non confermare il vecchio amministratore  E non approvare il bilancio 2019 calcolato dallo stesso .    Le cause che hanno spinto i condomini  a non confermare l'incarico sono state le spese troppo alte negli ultimi anni, appropriazione indebita  verificata dall'estratto conto, del condominio una lettera arrivata   Dall'avvocato di un fornitore dove chiede il pagamento del suo  lavoro e non ultima l'interruzione dei lavori del rifacimento tetto.   .la settimana dopo si vota per un nuovo amministratore  e 

 Una settimana fa trovo nella cassetta della posta una richiesta informale di denaro da versare in due tranches da 500 € calcolate senza prendere in considerazione i millesimi perché l'amministratore nuovo non ha l'anagrafica dei condomini e   Chiede di pagare  anche due rate del bilancio non approvato e calcolato dal vecchio amministratore. Tutto questo viene giustificato dal fatto che lei ha bisogno di soldi per pagare delle utenze urgenti tipo  acqua gas e la manutenzione della caldaia  .  Questa decisione non è stata approvata in assemblea ma è stata un'idea di questa persona e dei consiglieri i quali a settembre porteranno tutto questo in assemblea affinché i condomini possano approvare .

 Ho chiamato e scritto all'amministratrice la quale mi ha spiegato di aver ricevuto dal vecchio amministratore alcuni documenti e che al presente sta ricostruendo la situazione contabile  del palazzo per quanto possibile e che a settembre potrà dare informazioni più chiare   E che ad oggi risultano   100.000 €   E il denaro che verseremo adesso verrà ridistribuito a settembre e che ha bisogno delle ricevute di pagamento delle spese sia ordinarie che straordinarie pagate negli ultimi anni. . Ho contattato i vecchi proprietari i quali mi hanno detto che non ne vogliono sapere e che loro hanno pagato tutto e che fa fede la lettera portata dal notaio . 

 Io mi sto facendo molte domande. È la prima volta che mi trovo in una situazione simile. 

 Vorrei avere le ricevute degli ultimi anni di gestione del condominio versate  dai vecchi proprietari come devo fare?   Ho dei dubbi sulla veridicità della lettera perché allatto quando sono state dichiarate le quote di Agenzia i proprietari hanno pagato davvero pochissimo rispetto a me pertanto sono portata a pensare che possano essersi messi d'accordo con l'amministratore il problema è che non so eventualmente come provare questo mio sospetto .  . 

 A quanto  ho  letto io sono obbligata a pagare le spese dei vecchi  proprietari riferite all'anno 2018 e 2019 per quanto riguarda il resto dovrebbero essere Loro ad occuparsene giusto?    Io una volta che ho pagato mi posso rivalere su loro? 

 Le spese a mio carico sono sia di amministrazione ordinaria che straordinaria ?   L'agenzia ha responsabilita'?

di fondo hanno venduto una casa con molti debiti perche' il furto ha radici antiche abilmente nascoste dall'amministratore che conoscendo i suoi polli ha tagliato e cucito a suo gusto perche' sarebbe bastata una sola persona che gli fosse venuto in mente di controllare l'estratto conto e l'avrebbero colto con le mani nella marmellata e prima di vendere ci sta un controllino generale. E' mio diritto avere la lettera dove l'ex proprietaria comunica il passaggio di proprieta' all'amministratore? Perche' anche in questo caso qualcosa non mi   Torna . Durante uno scambio di e-mail con la segretaria del vecchio amministratore la signora ha affermato che aveva una dichiarazione firmata dai vecchi proprietari dove loro si sarebbero presi carico della prima rata e il conguaglio 2018.  Altra cosa che ho dimenticato di scrivere e' che sull'atto c'e' scritto che io divento responsabile  dell'immobile dal 19 febbraio e che quanto e' stato deliberato prima e' a carico dei signori x. Ora io non vorrei diventare morosa , ma allo stesso tempo mi piacerebbe pagare  quello che e' giusto a tal proposito  pensato di pagare le due rate da 500 € tramite bonifico e scrivere nella causale con espressa riserva di ripetizione ma non so se sia una buona idea e dare i soldi e scrivere così .

 Attendo vostri consigli. Grazie in anticipo 

   .

 

[cacallo]

Innanzitutto benvenuta, anche se il motivo della tua iscrizione al Forum è infelice; la situazione che illustri è infatti alquanto ingarbugliata e, "non casualmente", viene alla luce proprio con il periodo feriale.

 

E' difficile darti un consiglio circostanziato su quanto dichiari perché ci sarebbero molte cose da chiarire su quanto dichiari (anche se io ti credo in toto perché non è certo la prima situazione del genere che vedo).

Ipotizzando che hai acquistato l'immobile con atto redatto dal notaio anziché un atto fra privati poi autentificato dal notaio, dunque l'assoluta e comprovabile tua buona fede nell'acquisto, l'espressione "Rogito" che usi sarebbe generalmente riferita ad un atto redatto dal notaio, tuttavia bisognerebbe accertarlo compiutamente, direi:

 

1) Se ritieni di pagare per non essere morosa, fallo, ma come indichi con espressa riserva di ripetizione, ed assolutamente senza indicare a chi e/o per quale motivo ti riservi di chiederne la ripetizione.

Non è ancora concluso il passaggio di consegne fra amministratori, dunque non sono importi determinati, bensì richiesti solo "per tirare avanti" in attesa di acclarare l'effettiva situazione del condominio.

 

2) Verso il condominio potresti essere obbligata ai pagamenti che ipotizzi, ma il condizionale è molto d'obbligo sia per il principio di diritto della "solidarietà parziale" (dato che hai una dichiarazione di regolarità dei pagamenti pregressi), sia per la corresponsabilità dell'amministratore revocato.

 

Considerato l'importo accennato totale (€ 100.000), mi permetterei di consigliarti di chiedere ad un legale di far scrivere al pregresso amministratore per metterlo in mora ed affinché attivi la sua assicurazione R.C. in relazione non solo alle "gravi irregolarità" per cui l'avete revocato, bensì soprattutto per la sua attestazione di regolarità dei pagamenti del tuo dante causa che a questo stadio è "perlomeno dubbia", oltre ai pregressi proprietari in relazione alle loro dichiarazioni autentificate nell'atto pubblico di compravendita immobiliare.

 

Non sono un allarmista caratterialmente, tuttavia tu dovresti, conoscendo i tuoi millesimi e la cifra accennata dei debiti, valutare se è il caso di agire d'urgenza, anche a prescindere da cosa sarà deciso in assemblea a settembre, prima che l'amministratore revocato e/o i tuoi danti causa diventino "nullatenenti".

 

Comunque e salve le deliberazioni assembleari annunciate per settembre, personalmente non la vedrei così nera la tua situazione (anzi), soprattutto se disponi del penultimo rendiconto approvato e dell'ultimo non approvato.

 

Un saluto.

 

[Daniele 67]

Concordo sui suggerimenti dati da cacallo e preciso relativamente alla richiesta di poter sapere:

 

1) Vorrei avere le ricevute degli ultimi anni di gestione del condominio versate  dai vecchi proprietari come devo fare? 

 

Certamente puoi accedere alla documentazione contabile del condominio non appena saranno concluse le operzioni di passaggio di consegne poiché tu puoi pretenderlo solo verso l'amministratore in carica

 

2) Le spese a mio carico sono sia di amministrazione ordinaria che straordinaria ?   

 

Certamente ma nei limiti delle deliberazioni assunte dopo l'acquisto e per il pregresso hai diritto di rivalsa sul venditore anche se dovrai inizialmente pagare tu le somme al condominio

 

3) L'agenzia ha responsabilita'?

 

Ecco che qui entrano in ballo le responsabilità penali ... l'agenzia fa da intermediario per cui trovo difficile poter dimostrare una precisa volontà ad indurre in errore l'acquirente ma se sei in grado di provarlo allora ne risponderebbe ... mentre invece è pacifico che la condotta dell'amministratore - nella piena consapevolezza delle approprazione indebita commessa - avendo rilasciato una dichiarazione ove attesta la falsa assenza di debiti pregressi del venditore possa integrare il reato di truffa ex art 640 cp che è nel tuo caso procedibile a querela di parte ... nel caso ritenessi (e ti suggerisco) dovresti presentare una querela alla procura della repubblica entro 3 mesi da quando sei venuta a conoscenza della truffa poiché poi sarebbe improponibile ... ( si può disquisire se sia invece procedibile d'ufficio per cui ci sarebbe termine entro 5 anni a causa dell'aggravante del rapporto di collaborazione ma ritengo che fino a quando non hai acquistato la proprietà il rapporto di collaborazione non sussista .. mentre vale appieno per i vecchi proprietari relativamente alle approprazioni indebite subite) ... la querela la puoi predisporre e presentare personalmente in procura senza necessità di particolari forme ma illustrando solo i fatti e specificando che "pertanto con la presente denuncia-querela si chiede di procedere per tutte le fattispecie criminose ravvisabili nei fatti sopra esposti" e "si chiede di essere informati in caso di richiesta di archiviazione ai sensi dell'art 408 3° comma cpp".    

 

4)E' mio diritto avere la lettera dove l'ex proprietaria comunica il passaggio di proprieta' all'amministratore?

 

Certamente ... tutta la documentazione contabile e non deve semre essere messa a disposizione del proprietari di u.i. ...

 

In bocca al lupo ...

[cacallo]

Una volta tanto siamo d'accordo, sono contento.

 

Tuttavia io mi permetterei, prima di pensare alla querela (ed a settembre potrebbe anche essere d'ufficio per "circostanza aggravante"), di suggerire all'autrice di controllare cosa intende per rogito, ovvero se l'atto di compravendita è stato redatto materialmente dal notaio (o da persona di sua fiducia), oppure fu un atto fra le parti successivamente autentificato dal notaio. Questo lo verifica immediatamente leggendo il suo atto d'acquisto.

 

Purtroppo entriamo in un aspetto tecnico, tuttavia essenziale sia per la solidarietà parziale, sia per escludere ogni ipotesi e di corresponsabilità e/o di incauto acquisto.

 

Cerco di spiegarlo extra leguleio: probabilmente, e nemmeno ne avrebbe avuto i mezzi, l'autrice non ha controllato la autenticità della firma riferita all'amministratore in sede di acquisto della dichiarazione che non c'erano pendenze condominiali a febbraio 2019, riferite ai danti causa, prima di sottoscrivere l'acquisto.

E' inutile che ce la raccontiamo, in quella occasione si controllano mille alte cose, spesso si dimentica proprio quella attestazione perché in atto c'è la dichiarazione dei danti causa di "tutto pagato".

 

Se, come spero per l'autrice, tutta la documentazione è stata portata al notaio dai danti causa, allora la sua posizione verso il condominio la troverei "blindata" soprattutto sotto gli aspetti civilistici della vicenda.

 

Per contro, se si vuole ragionare in termini penali, le falsità in atti, allo stato ancora potenziali in attesa di settembre p.v., hanno tutte altre decadenze e regimi, oltre a "pesare" assai di più rispetto alla truffa.

 

Tutto qua la ns. possibile divergenza; io, da anziano che ha visto anche "l'oltreverso" (oltre a dichiarazioni formalmente "molto dubbie") prima cercherei di blindare la possibile debenza verso il condominio e verso il fornitore che chiede denari (post n. 1, ex art. 63 II° capoverso d.a.c.c.), poi mi preoccuperei del resto.

 

Spero per l'autrice di non essere stato troppo tecnico, del caso sono a disposizione.

[Kate7]

 Grazie, siete stati davvero tutti molto gentili. Chiedetemi pure se non sono stata chiara in qualcosa. Io purtroppo conosco poco l'argomento. L'atto d'acquisto è stato redatto dal notaio   Ho comprato tramite agenzia .  Durante la trattativa di acquisto mi è stato dato il numero dell'amministratore ma questo non si è mai fatto trovare e la stessa cosa è accaduta al mio arrivo nel condominio. Ho fatto telefonate su telefonate perché mi serviva l'assicurazione del condominio e la lettera che i proprietari hanno spedito  .   Il nuovo amministratore sta ancora facendo i conti perché ha ricevuto della documentazione dal vecchio amministratore pochi giorni fa, ma i consiglieri e questa persona hanno fretta di avere i soldi mentre io vorrei vedere quali sono le fatture da pagare con urgenza perché ho l'impressione di buttare il denaro dentro ad un pozzo dove non si sa esattamente quale sarà la fine .   In sintesi il notaio mi ha detto che dal 19 febbraio le spese ordinarie e straordinarie erano a mio carico ovviamente non quelle deliberate prima dell'acquisto .  Il problema delle ricevute è che il nuovo amministratore ha bisogno di avere i pagamenti fatti dai proprietari perché non è detto che il vecchio amministratore abbia scritto tutto anche perché in questo posto i pagamenti vengono fatti tramite una cosa che chiamano MaV che io non so esattamente che cosa siano   Immagino che possono essere dei bollettini ma ribadisco di preciso non lo so .  Ho provato a sentire un legale che fa parte di  una associazione dove si occupano dei diritti degli inquilini e dei proprietari ma non ho ricevuto delle risposte che mi potessero aiutare.   Penso che dovrò chiedere ad un altro legale magari qualcuno che si intenda di condomini ma non so bene dove cercare. Sono veramente in alto mare io in questa situazione .  Il legale mi ha detto che è doveroso pagare mettendo con espressa riserva di ripetizione   Io invece penso che ci siaNo  ancora da verificare delle cose.  voci di condominio dicono che i debiti del palazzo potrebbero arrivare al 2014   E io mi chiedo che cosa devo fare? Perché se non sbaglio questo ditemelo voi io devo pagare solo il 2018 e il 2019 a livello di debiti .  Il problema nasce dal fatto che l'amministratore si rifiuta di mettersi in contatto con i vecchi proprietari e loro si rifiutano di parlare con l'amministratore. L'amministratore chiede a me i soldi di tutto .  Io ho acquistato in buona fede mi sono fidata dell'agenzia che mi ha fatto vedere la rendicontazione del 2018 ed è la lettera che hanno portato dal notaio dove c'è scritto che queste persone hanno pagato tutto .  Questo è quello che so fino ad ora, ma penso che nei prossimi giorni aggiornerò il post perché arriveranno altre notizie dall'amministratrice che in questi giorni sto cercando di ricostruire il conto do del condominio  

[Daniele 67]

Per non crearti problemi ulteriori versa le rate richieste (ma che sia una richiesta non informale ma formale dell'amministratore) con la clausola di riserva espressa ... e poi per quel che ti riguarda prima di pagare saldi 2018 e 2019 (che sono i soli che ti interessano e sui quali avrai rivalsa dal venditore) cerca di verificare o far verificare da persone di fiducia che i rendiconti siano redatti correttamente e che tengano conto solo delle spese maturate in quegli esercizi ... procedi anche con la denuncia querela che se poi spira il termine non puoi più farla e magari ti penti ( se non ci sono reati da parte dell'amministratore non devi temere nulla in quanto ad oggi le informazioni che hai depongono a favore invece della sussistenza) 

Modificato 4 Agosto, 2019 da Daniele 67

[Kate7]

cacallo dice:

Innanzitutto benvenuta, anche se il motivo della tua iscrizione al Forum è infelice; la situazione che illustri è infatti alquanto ingarbugliata e, "non casualmente", viene alla luce proprio con il periodo feriale.

 

E' difficile darti un consiglio circostanziato su quanto dichiari perché ci sarebbero molte cose da chiarire su quanto dichiari (anche se io ti credo in toto perché non è certo la prima situazione del genere che vedo).

Ipotizzando che hai acquistato l'immobile con atto redatto dal notaio anziché un atto fra privati poi autentificato dal notaio, dunque l'assoluta e comprovabile tua buona fede nell'acquisto, l'espressione "Rogito" che usi sarebbe generalmente riferita ad un atto redatto dal notaio, tuttavia bisognerebbe accertarlo compiutamente, direi:

 

1) Se ritieni di pagare per non essere morosa, fallo, ma come indichi con espressa riserva di ripetizione, ed assolutamente senza indicare a chi e/o per quale motivo ti riservi di chiederne la ripetizione.

Non è ancora concluso il passaggio di consegne fra amministratori, dunque non sono importi determinati, bensì richiesti solo "per tirare avanti" in attesa di acclarare l'effettiva situazione del condominio.

 

2) Verso il condominio potresti essere obbligata ai pagamenti che ipotizzi, ma il condizionale è molto d'obbligo sia per il principio di diritto della "solidarietà parziale" (dato che hai una dichiarazione di regolarità dei pagamenti pregressi), sia per la corresponsabilità dell'amministratore revocato.

 

Considerato l'importo accennato totale (€ 100.000), mi permetterei di consigliarti di chiedere ad un legale di far scrivere al pregresso amministratore per metterlo in mora ed affinché attivi la sua assicurazione R.C. in relazione non solo alle "gravi irregolarità" per cui l'avete revocato, bensì soprattutto per la sua attestazione di regolarità dei pagamenti del tuo dante causa che a questo stadio è "perlomeno dubbia", oltre ai pregressi proprietari in relazione alle loro dichiarazioni autentificate nell'atto pubblico di compravendita immobiliare.

 

Non sono un allarmista caratterialmente, tuttavia tu dovresti, conoscendo i tuoi millesimi e la cifra accennata dei debiti, valutare se è il caso di agire d'urgenza, anche a prescindere da cosa sarà deciso in assemblea a settembre, prima che l'amministratore revocato e/o i tuoi danti causa diventino "nullatenenti".

 

Comunque e salve le deliberazioni assembleari annunciate per settembre, personalmente non la vedrei così nera la tua situazione (anzi), soprattutto se disponi del penultimo rendiconto approvato e dell'ultimo non approvato.

 

Un saluto.

 

[Kate7]

Daniele 67 dice:

Per non crearti problemi ulteriori versa le rate richieste (ma che sia una richiesta non informale ma formale dell'amministratore) con la clausola di riserva espressa ... e poi per quel che ti riguarda prima di pagare saldi 2018 e 2019 (che sono i soli che ti interessano e sui quali avrai rivalsa dal venditore) cerca di verificare o far verificare da persone di fiducia che i rendiconti siano redatti correttamente e che tengano conto solo delle spese maturate in quegli esercizi ... procedi anche con la denuncia querela che se poi spira il termine non puoi più farla e magari ti penti ( se non ci sono reati da parte dell'amministratore non devi temere nulla in quanto ad oggi le informazioni che hai depongono a favore invece della sussistenza) 

 Il problema è che io non ho nessun documento da far controllare a livello di conti perché l'amministratrice sta ancora ricostruendo la situazione. I soldi che chiede sono stati calcolati in base al numero di appartamenti in parti uguali non c'è stata una divisione in millesimi e tantomeno è una richiesta che è stata approvata Dall'assemblea, infatti molti condomini si rifiutano di pagare perché è stata una decisione presa dall'amministratrice e dai condomini che fanno i consiglieri e in questo posto sembra che abbiano molto molto pesod Dall'assemblea, infatti molti condomini si rifiutano di pagare perché è stata una decisione presa dall'amministratrice e dai condomini che fanno i consiglieri e in questo posto sembra che abbiano molto molto peso .  Io volevo solo comprare casa per stare un po' tranquilla ma sono finita in un pasticcio veramente difficile da capire e da gestire   Io poi sono veramente ignorante in  giurisprudenza non ne so nulla .  Il legale al quale ho chiesto mi ha addirittura detto che la legge dice che devo pagare tutte le spese perché nella lettera c'è scritto che i proprietari hanno saldato  .  Mi scuso del linguaggio poco tecnico con il quale scrivo abbiate pazienza    

[cacallo]

Kate7 dice:

A febbraio 2019 ho acquistato casa e il giorno del   Rogito i proprietari e l'agenzia hanno portato una lettera firmata e scritta dall'amministratore allora in carica che affermava che i proprietari avevano saldato tutte le spese condominiali comprese quelle straordinarie di rifacimento tetto

Vedi, non ci diresti dove poi è andata a finire quella lettera.

 

Fu allegata all'atto di acquisto (come avrebbe dovuto essere) dunque a tue mani e trascritta, è ancora fra i documenti relativi al tuo rogito presso lo studio del notaio dunque richiedibile ed esibibile (diversamente cosa va a scrivere il notaio?), oppure i venditori se la sono rimessa in tasca, dunque allo stato inesistente?

 

Credimi, da anziano che di queste cose ne ha viste (e risolte) di tutti i colori, se la dichiarazione fu allegata all'atto è un conto, averla in mano tramite il notaio rogante è altro conto, se attualmente non esiste più e non è nemmeno richiedibile ai danti causa (a cui comunque la puoi formalmente chiedere per eventuali seguiti) è altro conto ancora.

 

*** *** ***

Io, personalmente e finché non hai certezza di dove sia finita quella dichiarazione, ti darei questo consiglio:

Parla con uno dei consiglieri, a motivo proprio la cifra "pro capite" chiesta, e chiedigli una copia completa di stato patrimoniale dell'ultimo rendiconto approvato, l'ultimo eri presente e sai che non è stato approvato. 

Digli pure che, quale nuova condomina, vuoi informarti della situazione del condominio che, all'attuale, è impossibile accertare con colloqui con i due amministratori (il revocato ed il nominato).

Così intanto ti rendi conto se la dichiarazione era veritiera, oppure "carta straccia" e capisci come agire.

 

Non entro in merito ai rapporti avuti con precedenti legali perché, se non si ha certezza della veridicità di quella dichiarazione e, dunque, se è opponibile ai condomini e fornitori, la tua posizione è difficile da valutare con ragionevole certezza.

 

Se puoi rispondere alla domanda "principale" (dov'è la dichiarazione), poi si capisce con quali scarpe si cammina.

 

Un saluto.

[Daniele 67]

Kate7 dice:

 Il legale al quale ho chiesto mi ha addirittura detto che la legge dice che devo pagare tutte le spese perché nella lettera c'è scritto che i proprietari hanno saldato  . 

Sei sicuro di non aver parlato con l'uscere dello stabile :-) 

 

A parte gli scherzi quella lettera incrimina l'amministratore e con costituisce per te motivo di addebito oltre i limiti dell'art. 63 delle disposizioni attuattive del cc ossia i soli due anni precedenti al tuo ingresso nel condominio quale proprietario di u.i.

 

In ogni caso l'amministratore ha il potere di chiedere somme per dare continuità alla gestione condominio in presenza di situazioni straordinarie ma correttezza vuole che si esprima sempre l'assemblea sul punto quantomeno per ratificarne l'operato ... quindi chiedete la convocazione di una assemblea straordinaria (appena possibile) con all'ordine del giorno quel punto e anche aggiornamenti della situazione debitoria in essere nel condominio ... circa la denuncia se non te la senti di farla da solo rivolgiti ai carabinieri e sporgi denuncia da loro che la sapranno scrivere correttamente e magari svolgeranno pure delle indagini preventive a conferma dei fatti denunciati ... 

[cacallo]

Daniele 67 dice:

A parte gli scherzi quella lettera incrimina l'amministratore e con costituisce per te motivo di addebito oltre i limiti dell'art. 63 delle disposizioni attuattive del cc ossia i soli due anni precedenti al tuo ingresso nel condominio quale proprietario di u.i.

Una volta che siamo in buona sintonia, nonostante il gap generazionale, ci concentriamo sulla lettera (o dichiarazione come postata) per capire dov'è attualmente sto benedetto documento?

[Daniele 67]

cacallo dice:

Una volta che siamo in buona sintonia, nonostante il gap generazionale, ci concentriamo sulla lettera (o dichiarazione come postata) per capire dov'è attualmente sto benedetto documento?

Beh certamente ... senza quel documento viene meno ogni responsabilità dell'amministrtore verso di lui ... confidiamo sia stato allegato all'atto di acquisto o anche solo consegnato a mano con firma in originale ...

[cacallo]

Daniele 67 dice:

Beh certamente ... senza quel documento viene meno ogni responsabilità dell'amministrtore verso di lui ... confidiamo sia stato allegato all'atto di acquisto o anche solo consegnato a mano con firma in originale ...

Potrebbe essere anche a mani dell'agenzia di intermediazione immobiliare, post n. 1, e dato che l'autrice avrà pagato le commissioni dell'agenzia (con fattura e dichiarate in atto), la può cercare pure li.

 

Io spero, come te, che sia stato allegato all'atto di acquisto, peraltro di febbraio 2019, e correrei come una saetta, se ne avessi la certezza, a procurarmi e/o leggermi la nota di trascrizione (ex art. 2659 c.c. per la "situazione dei beni a cui si riferisce il titolo" la cui esatta portata me la sono dovuta chiarire proprio con un Conservatore Capo).

Niente niente il notaio l'avesse riportata in quadro "D" quella dichiarazione ... .

(Ti dirò, da bastardo navigato quale sono, se la trovassi a mani notaio e con firma originale, addirittura farei fare un'annotazione alla trascrizione, magari alzando la voce con il notaio se tentasse di nicchiare ....)

[Kate7]

cacallo dice:

Vedi, non ci diresti dove poi è andata a finire quella lettera.

 

Fu allegata all'atto di acquisto (come avrebbe dovuto essere) dunque a tue mani e trascritta, è ancora fra i documenti relativi al tuo rogito presso lo studio del notaio dunque richiedibile ed esibibile (diversamente cosa va a scrivere il notaio?), oppure i venditori se la sono rimessa in tasca, dunque allo stato inesistente?

 

Credimi, da anziano che di queste cose ne ha viste (e risolte) di tutti i colori, se la dichiarazione fu allegata all'atto è un conto, averla in mano tramite il notaio rogante è altro conto, se attualmente non esiste più e non è nemmeno richiedibile ai danti causa (a cui comunque la puoi formalmente chiedere per eventuali seguiti) è altro conto ancora.

 

*** *** ***

Io, personalmente e finché non hai certezza di dove sia finita quella dichiarazione, ti darei questo consiglio:

Parla con uno dei consiglieri, a motivo proprio la cifra "pro capite" chiesta, e chiedigli una copia completa di stato patrimoniale dell'ultimo rendiconto approvato, l'ultimo eri presente e sai che non è stato approvato. 

Digli pure che, quale nuova condomina, vuoi informarti della situazione del condominio che, all'attuale, è impossibile accertare con colloqui con i due amministratori (il revocato ed il nominato).

Così intanto ti rendi conto se la dichiarazione era veritiera, oppure "carta straccia" e capisci come agire.

 

Non entro in merito ai rapporti avuti con precedenti legali perché, se non si ha certezza della veridicità di quella dichiarazione e, dunque, se è opponibile ai condomini e fornitori, la tua posizione è difficile da valutare con ragionevole certezza.

 

Se puoi rispondere alla domanda "principale" (dov'è la dichiarazione), poi si capisce con quali scarpe si cammina.

 

Un saluto.

E' nelle mie mani la lettera e il notaio l'ha allegata all'atto .

ho parlato con il nuovo amministratore sia a voce che tramite mail. Per quanto riguarda la situazione patrimoniale mi ha detto che non mi sa dare risposte certe  perche' sta facendo i conti e che il denaro che chiede in modo informale che serve per accumulare in modo da poter far fronte a spese urgenti e evitare azioni giudiziarie verso il palazzo. Io nella mia ignoranza ho chiesto di vedere le spese urgenti e i rischi che corre il condominio, ma nulla . Altra cosa che ho fatto e' chiedere al legale se posso denunciare e chiedere eventualmente il sequestro o il risarcimento della quota che spetta a me al vecchio amministratore non prima d'aver tentato una richiesta tramite lettera scritta dall'avvocato, ma mi e' stato risposto che l'unione fa lA forza cosa sulla quale non sono d'accordo perche' chi e' subentrato da poco come proprietario ha diritto al risarcimento, mentre chi vive in questo posto da anni non e' credibile che abbia pagato somme da capogiro senza controllare o avere il sentore di una Appropriazione indebita 

[cacallo]

Kate7 dice:

E' nelle mie mani la lettera e il notaio l'ha allegata all'atto

GRANDISSIMO e congratulazioni.

 

Praticamente CICCIA sia per il fornitore/appaltatore del tetto, sia per i condomini, sia per il nuovo amministratore e consiglieri (atto trascritto non opposto da alcuno nei termini di Legge!!!!!).

 

Ti lascio alle cure di Daniele67, è più tenace di me, se hai bisogno di me scrivimi pure nella posta personale.

 

Che piacere mi ha dato la tua risposta considerato il comportamento scorretto di certi amministratori ...., non ne hai proprio idea. 

A questo punto credo che abbia ragione Daniele67 che tu abbia consultato un portiere dello studio, io invece temevo che i legali già interessati si fossero fatti delle remore a dirti che forse avevi un titolo "bacato". 

Modificato 4 Agosto, 2019 da cacallo
grassetti e colore rosso

[Kate7]

 Sinceramente mi state aiutando più voi che il legale dell'associazione degli inquilini e proprietari .

 Io però mi rendo conto di non essere certa di quello che ho detto   Nel senso che non ho l'atto alla mano ma penso che sia stato allegato perché mi è stato consegnato dall'agenzia davanti al notaio a questo punto se lui non ha allegato la cosa e questo lo scoprirò quanto prima è un cretino perché non mi ha tutelato ma io ho comunque   Ho dei testimoni . 

 Ora a disposizione ho l'estratto dell'atto che mi è stato mandato tramite e-mail dite che posso controllare lì? Cosa devo leggere? Ribadisco il legale si è fatto le fotocopie dell'atto e della lettera ma non ha commentato . Mi sembra di essere all'interno di una storia surreale. Un vero e proprio incubo .  Io comunque terrò aggiornato il post perché a questo punto devo fare diverse ricerche   E mi devo confrontare con voi  Uno dei proprietari quando l'ho contattato mi ha coperto di insulti dicendo che la lettera era stata consegnata davanti al notaio e che faceva fede quello pertanto se il notaio non avessi allegato questa lettera all'atto penso di poter chiedere di farlo giusto?  .

[cacallo]

Kate7 dice:

Nel senso che non ho l'atto alla mano ma penso che sia stato allegato perché mi è stato consegnato dall'agenzia davanti al notaio a questo punto se lui non ha allegato la cosa e questo lo scoprirò quanto prima è un cretino perché non mi ha tutelato ma io ho comunque   Ho dei testimoni

Allora, cerca di recuperare l'atto originale dal notaio, che nel frattempo è sicuramente tornato dalla Conservatoria, e poi ci risentiamo (io purtroppo ho già finito le mie ferie ...).

Già che ci sei acquisisci pure la copia della nota di trascrizione (e serve a prescindere).

Kate7 dice:

Ribadisco il legale si è fatto le fotocopie dell'atto e della lettera ma non ha commentato

Guarda, citando Daniele67, probabilmente quello era il portiere (e stendiamo un velo pietoso ...), tuttavia tu, allo stato, mi pare di capire che hai una copia della dichiarazione, anziché l'originale.

Quindi bisogna che tu faccia un salto dal notaio ed acquisisci una copia completa dell'atto con tutti gli allegati e della nota di trascrizione; se la trovi allegata perfetto, diversamente un ostacolo del genere lo aggiriamo di sicuro, vai tranquilla.

Kate7 dice:

Uno dei proprietari quando l'ho contattato mi ha coperto di insulti dicendo che la lettera era stata consegnata davanti al notaio e che faceva fede quello pertanto se il notaio non avessi allegato questa lettera all'atto penso di poter chiedere di farlo giusto?  .

Assolutamente si, per la possibile responsabilità (e non da poco) del notaio, io preferirei schierare tutte le pedine sulla scacchiera, scusami ma io sono fatto così e procedo per gradi; poi se necessario gli si chiederà una annotazione alla trascrizione (costa pochissimo, vai tranquilla).

 

Cercami pure nella mail personale del forum, che è la stessa che uso fuori forum, ed è cacallo@live.it   (vecchio dominio Microsoft, ante Google e tanti altri, ma tuttora operante), appena hai notizie certe della trascrizione e della sua allegazione all'atto di compravendita trascritto.

 

Per il momento stai serena (la reazione del dante causa la giudico positiva anche poco urbana) che altro non si può fare, ma non la vedrei niente male la tua situazione.

 

Buona domenica.

Modificato 4 Agosto, 2019 da cacallo

[Kate7]

 Domani provo a contattare il notaio se non risponde andrò in conservatoria a vedereg cosa dicono nel frattempo ho trovato questo nell'atto che mi hanno mandato tramite e-mail  "- le spese di straordinaria amministrazione relative ad opere già eseguite o comunque deliberate ad oggi rimangono a carico della parte venditrice, mentre sono a carico della parte acquirente quelle deliberate successivamente, dichiarando a tal proposito la parte venditrice di essere ad oggi in regola con il pagamento delle rate d'ordinaria e straordinaria amministrazione, non sussistendo ad oggi arretrati nei pagamenti delle spese sia di ordinaria che di straordinaria amministrazione, salvo conguagli."  Note non ne ho viste, ma penso sia possibile farla acquisire.  Stando a quello che ho incollato e preso dall'atto i proprietari hanno pagato e se ci fosse cosa che c'e' un edebito dovrebbero pagare solo il rifacimento tetto , mentre il resto tocca a me? Comunque aggiorno ilpost e scrivo alla mail sefosse per farti leggere i doc, grazie per la disponibilita'

[cacallo]

Scusami @Kate7 ma sarebbe meglio, soprattutto per te, staccare un attimo la spina e fare seguito quando avrai copia completa dell'atto di acquisto con la relativa nota di trascrizione.

 

Tieni infatti presente che ad oggi non c'è bilancio approvato e sarebbe pure vera, in questo specifico caso, la frase del nuovo amministratore "l'unione fa la forza"; un certo dubbio invece l'avrei sullo stato patrimoniale dell'ultimo rendiconto approvato ma, con la calma, si acquisirà anche quello e vediamo che debiti c'erano.

 

In sostanza noi dobbiamo stabilire preliminarmente se la dichiarazione portata dai danti causa e dall'agenzia al notaio è opponibile ai terzi, amministratore revocato compreso, e dov'è ora quella dichiarazione e/o una sua copia autentificata dal notaio.

 

Se riusciamo a trovare la soluzione a questi quesiti, e non lo puoi fare oggi che è domenica, poi tutto il resto viene da se, anzi sarà in comoda discesa.

 

Al momento hai tutti "indizi" a tuo favore, dunque mettiti serena e da lunedì comincia le ricerche a partire dallo studio del notaio.

 

Devi infatti perdonarmi ma io sarei anziano e "sclerotizzato" nelle modalità di istruire (una volta le pratiche), ora le problematiche da risolvere. Cerca di aiutarmi dandomi dati, se puoi copie di atti pubblici, certe e, vedrai, che si farà tutto il possibile per costruirti il giusto binario per risolvere la vicenda.

 

Tramite altri utenti ci siamo riusciti con extracomunitari poco avezzi alla lingua ed alle leggi italiane, non vedrei proprio perché non dovremmo riuscirci anche con te.

 

Mettiti dunque tranquilla che da domani dovrai cominciare a girare, cioè ad andare personalmente prima presso lo studio del notaio, poi vediamo che ufficio necessiterà (Registro?).

Un saluto (e stacca la mente dai problemi, piuttosto cerca di riposarla che domani dovrai girare sotto il caldo agostano)

[Kate7]

Si e' meglio staccare. Domani cerco di recuperare l'atto. Grazie ☺️ Per la pazienza e disponibilita' 

[davidino1978]

Attenzione che se si parla di appropriazione indebita dell'amministratore (poi sostituito) le cifre eventualmente non recuperate dall'azione legale nei confronti di quest'ultimo toccano a Kate. Se, come dice il legale interpellato, i precedenti proprietari hanno saldato quanto di loro competenze così come da attestazione delle rate pagate loro sono a posto. Una volta accertato un ammanco dalla cassa condominiale lo stesso andrà ripartito per millesimi di proprietà e fra chi è condomino al momento della scoperta dell'ammanco.

 

L'errore dell'amministratore attuale è aver chiesto una rata d'urgenza senza aver convocato l'assemblea (insomma paga chi vuole fino all'approvazione dell'assemblea ma non gli è imputabile se vi staccano le utenze visto che si è attivato d'urgenza per rimpinguare il conto). Fossi in lui convocherei subito l'assemblea e farei deliberare un fondo per coprire le emergenze e poi ricostruire la situazione (per la quale potrebbe chiedervi giustamente un compenso extra). Le ricevute dei pagamenti servono per individuare eventuali condomini morosi che debbono coprire le quote non versate per prima cosa. Quindi l'attestazione è la cosa da presentare al nuovo amministratore quale attestazione dei pagementi delle rate pregresse al febbraio 2019, ma non è manleva dal dover far fronte ad eventuali ammanchi scoperti successivamente.

[cacallo]

davidino1978 dice:

Quindi l'attestazione è la cosa da presentare al nuovo amministratore quale attestazione dei pagementi delle rate pregresse al febbraio 2019, ma non è manleva dal dover far fronte ad eventuali ammanchi scoperti successivamente

Scusami, un accidente.

L'autrice sta infatti cercando, pur in periodo agostano, di accertare se fu allegata al rogito, dunque trascritta.

Appena abbiamo notizie certe della trascrizione della dichiarazione, vedrai che valore avrà ex Lege.

E se non lo spiego io, lo spiega sicuramente, e con più grinta rispetto a me, Daniele67; stai sicuro.

[Daniele 67]

Forse ... e dico forse ... ti riferisci al fatto che sia divenuta (se trascritta) opponibile a terzi :-) 

 

(concordo con te cacallo eh)

Modificato 5 Agosto, 2019 da Daniele 67

[cacallo]

Non ingeneriamo aspettative all'autrice, aspettiamo prima che accerti, con assoluta sicurezza, se la dichiarazione fu allegata all'atto di compravendita.

 

Poi noi due ci scateniamo, eventualmente ci sentiamo in privato per vedere cosa scrivere e cosa omettere.

In ogni caso quella sarebbe solo la partenza perché:

- Atto registrato = conoscibile da tutti;

- Atto trascritto = opponibile a tutti (e lasciamo perdere il latino per quella sagoma di Dino40);

- Atto pubblico registrato e trascritto = mmm (meglio fermarsi, aspettiamo di leggere la nota di trascrizione );

- Riforma del condominio = è cambiato tutto su certe questioni, e sono cavoli amarissimi (non per l'autrice).

 

Poi vedrai un vecchiaccio (bastardo perché certe cose lo indispongono) cosa ti può combinare in casi del genere. Ti anticipo già che avrò bisogno del tuo massimario perché il mio è solo per il diritto amministrativo e fiscale.

[davidino1978]

cacallo dice:

Scusami, un accidente.

L'autrice sta infatti cercando, pur in periodo agostano, di accertare se fu allegata al rogito, dunque trascritta.

Appena abbiamo notizie certe della trascrizione della dichiarazione, vedrai che valore avrà ex Lege.

E se non lo spiego io, lo spiega sicuramente, e con più grinta rispetto a me, Daniele67; stai sicuro.

Voi state cavillando su una cosa come la trascrizione, ma il punto è un altro e cioè che si parla di un ammanco da appropriazione indebita scoperto ora quando l'opener è proprietario e quindi di sua competenza per millesimi di proprietà qualunque fosse la natura o la tempistica dell'obbligazione originaria perché non si tratta dell'obbligazione originaria ma di un ammanco dal conto condominiale. 

L'attestazione del regolare pagamento delle spese come da bilancio preventivo se trascritta ha la stessa valenza del consegnare le ricevute dei pagamenti effettuati dal precedente proprietario come da bilanci approvati. Questo è stato richiesto perché per accertare l'appropriazione indebita il nuovo amministratore deve verificare che non ci siano condomini morosi perché ovviamente chi è moroso deve versare comunque la propria rata anche se poi i fondi sono stati vittima di appropriazione indebita da parte del precedente amministratore. 

E prima che ci si ricami su vi dico che è un caso che mi è capitato identico e tale ricostruzione è già stata confermata come corretta dalla Guardia di Finanza che indagò sul caso e dall'autorità giudiziaria nel processo all'ex amministratore.

L'avvocato interpellato se ho interpretato bene quando riportato dall'opener ha risposto quindi una cosa corretta.