#1 Inviato 30 Agosto, 2019 Buongiorno a tutti, sono nuovo del forum, avrei bisogno di un vostro parere riguardo dei lavori di ristrutturazione relativi ad un appartamento da me recentemente acquistato. In particolare nei lavori è prevista l'apertura di una porta finestra dal mio salone sul balcone di mia proprietà e contestuale trasformazione di una porta finestra sullo stesso balcone a semplice finestra. Quel che mi preoccupa maggiormente è l'apertura "ex novo" della porta finestra, dato che vorremmo fare il tutto in modo assolutamente trasparente e chiaro, e ci stiamo informando presso il Comune e Amministratore di Condominio per la fattibilità dell'operazione. Mi sono state date però delle informazioni contrastanti in quanto da un lato il mio architetto mi ha detto che se tale opera non influenza l'estetica del palazzo e la stabilità dello stesso (cosa che deve essere accertata dal comune che eventualmente approva la modifica) non ci sono problemi di sorta per il condominio. A contrario l'amministratore mi ha detto che è sempre e comunque necessaria l'approvazione preventiva dell'assemblea di condominio, anche a fronte di una eventuale approvazione del comune. Quest'ultima affermazione dell'amministratore mi è parsa alquanto strana, anche leggendo delle recenti sentenze della Corte di Cassazione a riguardo, ma avrei bisogno appunto dell'opinione di chi sicuramente ne sa più di me o di chi comunque ha avuto già a che fare con questioni simili. Premetto che: - il mio architetto ha già avviato le pratiche al comune il quale ha dato una sorta di "preautorizzazione" (mi scuso per il linguaggio poco tecnico) - il mio appartamento si trova all'ultimo piano, non lato strada ma parco pubblico, e tale "nuova" porta finestra sarebbe eventualmente visibile solo sporgendosi da un balcone di una palazzina vicina (non il mio stesso edificio, ma di un edificio dello stesso comprensorio); - non mi pare vi siano indicazioni specifiche a riguardo sul regolamento condominiale Vi ringrazio anticipatamente per la disponibilità Saluti
#2 Inviato 30 Agosto, 2019 Dal punto di vista amministrativo, se il Comune condede l'autorizzazione a procedere nulla osta all'esecuzione delle modifiche. Sotto l'aspetto condominiale va verificato se esista un regolamento condominiale contrattuale e se questo contenga prescrizioni specifiche. Usualmente una autorizzazione comunale non sottostà alla delibera assembleare salvo che la delibera sia espressamente richiesta, ma è anche vero che l'autorizzazione comunale è sempre rilasciata "fatti salvi i diretti dei terzi". Questa locuzione lascia libera l'opportunità ai condòmini di sollevare eventualmente problematiche legate al decoro architettonico. però per sollevare legittimamente la problematica il condominio dovrà ricorrere al Giudice, unica figura che può pronunciarsi nel merito. 1
#3 Inviato 30 Agosto, 2019 Grazie mille per la celere risposta. Leggendo il regolamento condominiale vi è scritto che "è fatto obbligo, prima di intraprendere nei locali di proprietà esclusiva l'esecuzione di opere e lavori che possano interessare la stabilità o l'estetica dell'edificio o parti di esso, preavvertirne l'Amministratore. Qualora l'Amministratore si opponga, la decisione dovrà essere rimessa all'assemblea". Mi pare dunque che il nodo principale riguarda la valutazione se un dato intervento altera o meno l'estetica del palazzo e/o la stabilità. Tuttavia la questione mi stupisce in quanto leggo nello stesso articolo sull'estetica del condominio delle indicazioni circa le tende di colore comune... cosa che ho notato non essere assolutamente rispettata. Quindi, ragionando, se dovessero opporsi a tale opera perchè inficia l'estetica del palazzo, di conseguenza dovrebbero sanare anche tutte le altre situazioni che deturpano tale estetica. Come muovermi dunque? Io comunque richiederò l'autorizzazione al comune e preavvertirò l'Amministratore come da regolamento.
#4 Inviato 30 Agosto, 2019 Comunque la certificazione del comportamento statico e dinamico (durante un terremoto) dell’edificio nel quale sono state modificate delle aperture è a carico di colui che le effettua, non del comune. Bisogna presentare la relazione di un ingegnere strutturista che tra l’altro, comportando una serie di calcoli e l’assunzione di responsabilità, non è a buon mercato.
#5 Inviato 30 Agosto, 2019 madly dice: Comunque la certificazione del comportamento statico e dinamico (durante un terremoto) dell’edificio nel quale sono state modificate delle aperture è a carico di colui che le effettua, non del comune. Bisogna presentare la relazione di un ingegnere strutturista che tra l’altro, comportando una serie di calcoli e l’assunzione di responsabilità, non è a buon mercato. Si di questo ero informato ma la ditta che si occupa della ristrutturazione ha preventivato che si effettueranno e mi rilascerenno tutte le cerficazioni del caso, se appunto decideremo di effettuare tale intervento Modificato 30 Agosto, 2019 da matteatworld
#6 Inviato 30 Agosto, 2019 Percepisco che la ditta che si occuperà della ristrutturazione sa il fatto suo e sa come muoversi. Invocare il decoro architettonico per una finestra quando già anche le tende da sole sono differenti pare una impresa ardua, certamente dall'esito molto incerto visto che il giudice di merito negli ultimi anni interviene su situazioni di sostanza e non più per i minimi dettagli. Ritengo che preavvertito l'amministratore, meggagli a disposizione la documentazione tecnica dell'architetto che comprova la bontà dell'operazione in cantiere, poi il problema decoro architettonico si sgonfierà naturalmente. Per queste circostanze (e non solo queste) accade spesso che si manifestino pronti ad andare alla guerra... poi quando scoprono che vanno sganciati eurini fitti per ricorrere al giudice quasi sempre lasciano perdere. Dove risiedo è successo due volte negli ultimi 5 anni: un fottio di condòmini assatanati a chiedermi perchè ero contrario a ricorrere per decoro architettonico violato (secondo gli altri) e li ho liquidati chiedendogli se come Condominio erano disposti a scucire almeno 5.000 €. per perdere quasi certamente di fronte al Giudice. Come spesso accade, quando si monetizza una proposta di iniziativa, la stessa spesso d'incanto diventa inutile...
#7 Inviato 30 Agosto, 2019 matteatworld dice: Grazie mille per la celere risposta. Leggendo il regolamento condominiale vi è scritto che "è fatto obbligo, prima di intraprendere nei locali di proprietà esclusiva l'esecuzione di opere e lavori che possano interessare la stabilità o l'estetica dell'edificio o parti di esso, preavvertirne l'Amministratore. Qualora l'Amministratore si opponga, la decisione dovrà essere rimessa all'assemblea". Mi pare dunque che il nodo principale riguarda la valutazione se un dato intervento altera o meno l'estetica del palazzo e/o la stabilità. Tuttavia la questione mi stupisce in quanto leggo nello stesso articolo sull'estetica del condominio delle indicazioni circa le tende di colore comune... cosa che ho notato non essere assolutamente rispettata. Quindi, ragionando, se dovessero opporsi a tale opera perchè inficia l'estetica del palazzo, di conseguenza dovrebbero sanare anche tutte le altre situazioni che deturpano tale estetica. Come muovermi dunque? Io comunque richiederò l'autorizzazione al comune e preavvertirò l'Amministratore come da regolamento. la stabilità dell'edificio sarà certificata dai tecnici dell'impresa. l'estetica del fabbricato è materia decisionale di un giudice (dopo che qualcuno convinca gli altri a ricorrere in giudizio per questa cosa). detto ciò e visto quel che scrivi (... non lato strada, ... non visibile se non da altra palazzina, ...) la vedo ardua che tu sia soccombente in un eventuale giudizio. "informa" giustamente e formalmente l'amministratore (magari l'architetto inquadrerà bene la situazione) di ciò che stai facendo e secondo me stai tranquillo.
#8 Inviato 2 Settembre, 2019 Grazie a tutti per le delucidazioni. C'è stato nel frattempo un aggiornamento: ho notato infatti che nello stesso comprensorio (non nel mio specifico edificio) è stato effettuato lo stesso identico intervento che vorrei effettuare io. Inoltre quest'altro appartamento si trova lato strada ed un piano più in basso rispetto al mio. Alla luce di questo, essendoci dunque un precedente, come mi consigliate di procedere? Grazie mille
#9 Inviato 2 Settembre, 2019 Che sappia io, ma "ogni questione un giudice diverso", affinché sia leso il decoro architettonico di un edificio, bisogna che l'edificio stesso sia qualificato di pregio architettonico, dunque che esista la necessità del nulla osta della sovraintendenza alle Belle Arti, o altri Enti simili tipo i Beni Culturali. Se non esistono simili vincoli, apparirebbe alquanto pretestuoso negare il pari uso ai condomini per: matteatworld dice: In particolare nei lavori è prevista l'apertura di una porta finestra dal mio salone sul balcone di mia proprietà e contestuale trasformazione di una porta finestra sullo stesso balcone a semplice finestra. Detto ciò, personalmente ritengo però che sia doveroso avvisare l'amministratore dei lavori che si vanno a intraprendere con regolare titolo abilitativo, veda lui se è il caso di appostare l'argomento all'O.d.G. di una assemblea o altro. Purtroppo spesso la scelta dell'amministratore dipende dai rapporti fra il singolo condomino ed il nucleo della maggioranza del condominio e tanto non dipende dall'amministratore, bensì da comportamenti della maggioranza che alle volte non sarebbero leciti. Nel caso attuale, sotto l'aspetto amministrativo ed edilizio, non ci sarebbe nemmeno una variazione significativa delle "luci" dell'unità immobiliare, nemmeno si varia la destinazione d'uso interna, dunque se il condominio non è fra quelli tutelati per pregio architettonico, non vedrei la necessità di una preventiva delibera assembleare.
#10 Inviato 2 Settembre, 2019 matteatworld dice: Grazie mille per la celere risposta. Leggendo il regolamento condominiale vi è scritto che "è fatto obbligo, prima di intraprendere nei locali di proprietà esclusiva l'esecuzione di opere e lavori che possano interessare la stabilità o l'estetica dell'edificio o parti di esso, preavvertirne l'Amministratore. Qualora l'Amministratore si opponga, la decisione dovrà essere rimessa all'assemblea". Mi pare dunque che il nodo principale riguarda la valutazione se un dato intervento altera o meno l'estetica del palazzo e/o la stabilità. Tuttavia la questione mi stupisce in quanto leggo nello stesso articolo sull'estetica del condominio delle indicazioni circa le tende di colore comune... cosa che ho notato non essere assolutamente rispettata. Quindi, ragionando, se dovessero opporsi a tale opera perchè inficia l'estetica del palazzo, di conseguenza dovrebbero sanare anche tutte le altre situazioni che deturpano tale estetica. Come muovermi dunque? Io comunque richiederò l'autorizzazione al comune e preavvertirò l'Amministratore come da regolamento. Il regolamento recita “che interessa” l’estetica , non che la danneggi, quindi non è alla lettera sufficiente preavvisarlo, serve il suo benestare. Pilatescamente l’ammininistratore non si assume la responsabilità e demanda all’assemblea. Di conseguenza devi seguire a mio giudizio il dettato regolamentare. Quello che deciderà l’assemblea riguarderà solo il tuo caso o quello che sara’ messo all’odg, null’altro. Ps: regolamento contrattuale o convenzionale?
#11 Inviato 2 Settembre, 2019 cacallo dice: Che sappia io, ma "ogni questione un giudice diverso", affinché sia leso il decoro architettonico di un edificio, bisogna che l'edificio stesso sia qualificato di pregio architettonico, dunque che esista la necessità del nulla osta della sovraintendenza alle Belle Arti, o altri Enti simili tipo i Beni Culturali. E' assolutamente falso, è evidente che tu "sai" male. L'argomento del decoro è stato trattato dozzine di volte dalla giurisprudenza che ne ha anche dato una qualificazione abbastanza univoca. basta fare una ricerca nel forum, oppure nel web !!! un conto è il decoro architettonico, invece, un altro conto sono i vincoli di natura architettonica, e sovraintendenza. Da: https://www.condominioweb.com/decoro-architettonico.13740 il decoro "risulta dall'insieme delle linee e dei motivi architettonici e ornamentali che costituiscono le note uniformi dominanti ed imprimono alle varie parti dell'edificio stesso nel suo insieme, dal punto di vista estetico, una determinata fisionomia, unitaria ed armonica, e dal punto di vista architettonico una certa dignità più o meno pregiata e più o meno apprezzabile. Esso è opera particolare di colui che ha costruito l'edificio e di colui che ha redatto il progetto, ma una volta ultimata la costruzione costituisce un bene cui sono direttamente interessati tutti i condomini e che concorre a determinare il valore sia delle proprietà individuali che di quella collettiva sulle parti comuni" (Cass. n. 1472/1965). "l'estetica del fabbricato, data dall'insieme delle linee e delle strutture che connotano lo stabile stesso e gli imprimono una determinata, armonica fisionomia ed una specifica identità" (Cass. n. 851/2007). Questo concetto di estetica, secondo la giurisprudenza, non è riferibile solo agli immobili di particolare pregio storico-artistico o con particolari decorazioni presenti sul prospetto, ma anche agli immobili più semplici, ai "condomini normali"; per cui si può parlare di decoro architettonico, anche laddove "possa individuarsi nel fabbricato una linea armonica, sia pure estremamente semplice, che ne caratterizzi la fisionomia" (Cass. n. 8830/2008). E ancora da: https://www.condominioweb.com/alterazione-del-decoro-architettonico-che-cose-chi-puo-alterarlo-e-come-.226 PS: documentarsi prima di dire corbellerie !!!! Modificato 2 Settembre, 2019 da marcanto
#12 Inviato 2 Settembre, 2019 marcanto dice: Questo concetto di estetica, secondo la giurisprudenza, non è riferibile solo agli immobili di particolare pregio storico-artistico o con particolari decorazioni presenti sul prospetto, ma anche agli immobili più semplici, ai "condomini normali"; per cui si può parlare di decoro architettonico, anche laddove "possa individuarsi nel fabbricato una linea armonica, sia pure estremamente semplice, che ne caratterizzi la fisionomia" (Cass. n. 8830/2008). Guarda che l'opener non cambia né le linee armoniche, né varia la fisionomia del fabbricato. Semplicemente apre una porta finestra e trasforma una porta finestra in una finestra. Mi può andare bene che decida l'assemblea dei condomini, anche per evitare liti, ma parlare di violato decoro del fabbricato per gli interventi che descrive, mi sembrerebbe decisamente troppo. Per contro su immobili tutelati anche questi minimi interventi sarebbero dovuti in doppia autorizzazione, condominiale ed amministrativa.
#13 Inviato 2 Settembre, 2019 Riguardo la trasformazione di finestra in porta finestra non si va ad alterare la statica dell'edificio se la sagoma resta la stessa e non si va ad allargare la finestra attuale. Riguardo all'estetica è questione di ricorso al giudice oppure come in questo caso di regolamento contrattuale. Ovviamente visti i tempi l'amministratore non si assume la responsabilità che poi gli potrebbe essere contestata e delega all'assemblea di decidere come da regolamento contrattuale. 1
#14 Inviato 2 Settembre, 2019 cacallo dice: Semplicemente apre una porta finestra e trasforma una porta finestra in una finestra. direi un bel cambiamento di rotta il tuo mentre prima dicevi cacallo dice: affinché sia leso il decoro architettonico di un edificio, bisogna che l'edificio stesso sia qualificato di pregio architettonico, dunque che esista la necessità del nulla osta della sovraintendenza alle Belle Arti, Addirittura !!!! torno a ripeterti un conto è il decoro architettonico, invece, un altro conto sono i vincoli di natura storico, artistico, architettonico etcc etcc lascia perdere ........documentati è poi ne parliamo !!!!! Modificato 2 Settembre, 2019 da marcanto
#15 Inviato 2 Settembre, 2019 Direi di lasciar perdere la discussione, visto che si prendono di mira direttamente le persone, anzichè postare semplicemente delle argomentazioni o opinioni sull'argomento senza pretendere di essere giudici supremi. Scusami @matteatworld , apri per favore un altro post se ritieni di aver bisogno di altre indicazioni.
