Vai al contenuto
Gen2016

Apertura cancello su muro condominiale e perdita di cubatura

Buongiorno, sono proprietario di un appartamento dove ai piano terra n.6 condomini hanno un giardino con muro perimetrale che si affaccia sulla strada.

Ora, un condomino, per sua comodità, vorrebbe aprire un varco nel muro perimetrale dell'edificio ed installare un cancello pedonale che si immetta, dal suo giardino, direttamente sulla strada pubblica.

 

Per me non ci sarebbe nulla di particolare fatto salvo che, oltre all'apertura, il condomino avrebbe anche chiesto la possibilità di avere un numero civico a parte.

 

Al riguardo però, si è parlato del fatto che, questa cosa, potrebbe far perdere cubatura a tutto l'edificio, ovvero ad ogni condomino, per "concederli" a lui, secondo quello che è stato definito il "piano casa".

 

Ho già letto qualche altro post al riguardo, sull'apertura del cancelletto, e che servirà sicuramente l'unanimità, ma non ho capito che cosa significherebbe per ciascuno di noi la perdita di questa cubatura, e cosa comporterebbe eventualmente a livello di tasse e/o di futura vendita di appartamento in merito a millesimi(???) persi per tale concessione.

 

Qualcuno può darmi delucidazioni in merito?

Grazie

Ci sono pareri contrastanti anche nelle sentenze di Cassazione, da una parte si dice che i condomini possono pretendere che non si possa aprire il varco, ovviamente all'unanimità sarà possibile, mentre un'altra sentenza afferma che l'apertura di un cancello non altera la natura del bene, per cui il condomino potrebbe aprire il varco senza il consenso del condominio

Per quanto riguarda la cubatura dell'edificio non varierà nulla anche se ci sarà un altri numero civico su questo cancello, in quanto l'edificio rimarrà tale e quale senza bisogno di modifiche catastali, fatto salvo l'eventuale variazione per il cancello

Varco muro di cinta

1. Risulta del tutto evidente, per i giudici di legittimità, il fatto che l’apertura di un varco nel muro di cinta dell'edificio condominiale per mettere in comunicazione la proprietà esclusiva con la strada pubblica, “sottraendo la cosa comune alla sua specifica funzione e quindi al compossesso di tutti i condomini, legittima di conseguenza gli altri condomini all'esperimento dell'azione di reintegrazione per conseguire la riduzione della cosa al pristino stato in modo che essa possa continuare a fornire quella utilitas alla quale era asservita anteriormente alla contestata modificazione, senza che sia necessaria la specifica prova del possesso di detta parte quando risulti che essa consista in una porzione immobiliare in cui l'edificio si articola (Cass. 13 luglio 1993 n. 7691)”.

 

2. Con una interessante decisione dello scorso anno la stessa sezione della Cassazione ha ravvisato perfino gli estremi dello spoglio nell'apertura di un varco praticato dal condomino nel muro di cinta dell'edificio per mettere in comunicazione la proprietà esclusiva con la pubblica strada, “giacché la modificazione dei luoghi, sottraendo il muro alla destinazione di recinzione e protezione dell'edificio,impediva agli altri condomini di ricavarne l'utilità inerente alla funzione della cosa comune”. (Cass. civ. Sez. II, 05-08-2005, n. 16496)

Nella specie la Suprema Corte ha confermato la decisione di merito la quale aveva affermato che l'apertura di una porta da parte di un condomino nel muro comune dell'andito di ingresso dell'edificio condominiale, non alterava l'entità materiale del bene nè‚ modificava la sua destinazione, ma integrava una consentita modificazione della cosa comune a norma dell'art. 1102 c.c.. (Cass. civ., sez. II, 11 gennaio 1997, n. 240)

Ci sono pareri contrastanti anche nelle sentenze di Cassazione, da una parte si dice che i condomini possono pretendere che non si possa aprire il varco, ovviamente all'unanimità sarà possibile, mentre un'altra sentenza afferma che l'apertura di un cancello non altera la natura del bene, per cui il condomino potrebbe aprire il varco senza il consenso del condominio

Per quanto riguarda la cubatura dell'edificio non varierà nulla anche se ci sarà un altri numero civico su questo cancello, in quanto l'edificio rimarrà tale e quale senza bisogno di modifiche catastali, fatto salvo l'eventuale variazione per il cancello

Varco muro di cinta

1. Risulta del tutto evidente, per i giudici di legittimità, il fatto che l’apertura di un varco nel muro di cinta dell'edificio condominiale per mettere in comunicazione la proprietà esclusiva con la strada pubblica, “sottraendo la cosa comune alla sua specifica funzione e quindi al compossesso di tutti i condomini, legittima di conseguenza gli altri condomini all'esperimento dell'azione di reintegrazione per conseguire la riduzione della cosa al pristino stato in modo che essa possa continuare a fornire quella utilitas alla quale era asservita anteriormente alla contestata modificazione, senza che sia necessaria la specifica prova del possesso di detta parte quando risulti che essa consista in una porzione immobiliare in cui l'edificio si articola (Cass. 13 luglio 1993 n. 7691)”.

 

2. Con una interessante decisione dello scorso anno la stessa sezione della Cassazione ha ravvisato perfino gli estremi dello spoglio nell'apertura di un varco praticato dal condomino nel muro di cinta dell'edificio per mettere in comunicazione la proprietà esclusiva con la pubblica strada, “giacché la modificazione dei luoghi, sottraendo il muro alla destinazione di recinzione e protezione dell'edificio,impediva agli altri condomini di ricavarne l'utilità inerente alla funzione della cosa comune”. (Cass. civ. Sez. II, 05-08-2005, n. 16496)

L'apertura di un varco, con l'installazione di porte o di cancelli nel muro comune per creare un nuovo ingresso per un'unità immobiliare, di massima, può ritenersi consentita, non integrando un abuso della cosa comune, suscettibile a ledere i diritti degli altri condomini, essendo irrilevante che tale utilizzazione del muro comporti una più comoda fruizione dell'unità immobiliare interessata.

(CASS. 29/04/1994 n.4155.)

Grazie per le citazioni trovate e la risposta immediata.

Mi sorgono però alcuni dubbi... se la cosa non inificia sull'edificio e comuque sulla proprietà di ogni singolo condomino, mi viene da chiedere riguardo a "[...]...l'edificio rimarrà tale e quale senza bisogno di modifiche catastali, fatto salvo l'eventuale variazione per il cancello [...]", servirà un atto notarile tra il condomino e tutti gli altri?

 

Inoltre, la richiesta del civico potrebbe magari comportare che, per esempio, da qui a qualche anno, l'immobile possa cambiare di destinazione d'uso? Faccio un esempio stupido, decida di aprire uno studio medico o un negozio. In tal caso potrebbe farlo?

 

Lo chiedo perchè, autorizzando lui, si potrebbe rischiare che anche tutti gli altri 5 condomini al piano terra possano richiedere lo stesso, in tal caso potrebbero farlo?

 

Grazie ancora

Grazie per le citazioni trovate e la risposta immediata.

Mi sorgono però alcuni dubbi... se la cosa non inificia sull'edificio e comuque sulla proprietà di ogni singolo condomino, mi viene da chiedere riguardo a "[...]...l'edificio rimarrà tale e quale senza bisogno di modifiche catastali, fatto salvo l'eventuale variazione per il cancello [...]", servirà un atto notarile tra il condomino e tutti gli altri?

 

Inoltre, la richiesta del civico potrebbe magari comportare che, per esempio, da qui a qualche anno, l'immobile possa cambiare di destinazione d'uso? Faccio un esempio stupido, decida di aprire uno studio medico o un negozio. In tal caso potrebbe farlo?

 

Lo chiedo perchè, autorizzando lui, si potrebbe rischiare che anche tutti gli altri 5 condomini al piano terra possano richiedere lo stesso, in tal caso potrebbero farlo?

 

Grazie ancora

- Non sono un tecnico, comunque secondo il mio parere l'apertura di un cancello non necessita di nessun atto notarile tra i condomini, ma sarà sufficiente la variazione al Catasto comunicando l'apertura.

- Il cambiamento della destinazione d'uso non c'entra nulla con il condominio, ovvero se il condomino vorrà aprire uno studio medico o altra attività nella sua unità immobiliare PRIVATA, potrà farlo senza nessun permesso o consenso assembleare perchè si tratta di u.i. privata, fatto salvo non esista un Regolamento Condominiale Contrattuale che vieti tale attività o cambiamento di destinazione all'interno del condominio, ovvero valevole per tutti i condomini.

Grazie per le citazioni trovate e la risposta immediata.

Mi sorgono però alcuni dubbi... se la cosa non inificia sull'edificio e comuque sulla proprietà di ogni singolo condomino, mi viene da chiedere riguardo a "[...]...l'edificio rimarrà tale e quale senza bisogno di modifiche catastali, fatto salvo l'eventuale variazione per il cancello [...]", servirà un atto notarile tra il condomino e tutti gli altri?

 

Inoltre, la richiesta del civico potrebbe magari comportare che, per esempio, da qui a qualche anno, l'immobile possa cambiare di destinazione d'uso? Faccio un esempio stupido, decida di aprire uno studio medico o un negozio. In tal caso potrebbe farlo?

 

Lo chiedo perchè, autorizzando lui, si potrebbe rischiare che anche tutti gli altri 5 condomini al piano terra possano richiedere lo stesso, in tal caso potrebbero farlo?

Grazie ancora

In tutta franchezza (cosa che spesso non mi rende molto simpatico .....anzi) in quello che si legge scorgo solo tanta volontà di ricercare il classico "pelo nell'uovo" solo per creare problemi al prossimo.

- Perdita di volume /cubaturta :

la volumetria è una relazione che si instaura tra la superficie del lotto condominiale ed i parametri edilizi cosi come previsti nella zona omogenea del sito dell'edificio stesso. ed essa attiene alla realizzazione di un volume edilizio

implica, per cui, che l'intervento che citi non ha alcuna relazione con la volumetria.

Ove per VOLUME deve intendersi un qualcosa di chiuso

 

- modifiche catastali :

tu stesso hai scritto "l'edificio rimarrà tale e quale" ..... e la creazione di un cancello su muro perimetrale non mi pare che modifichi l'edificio nel vero senso della parola.

detto questo l'intervento che citi non entra nei casi di un aggiornamento catastale, per il semplice motivo che NON altera la rendita catastale dell'immobile, e solamente in questo caso sarebbe da aggiornare.

MA anche in questa ipotesi di obbligatorietà ad aggiornare la competenza è del diretto proprietario e non è ne tua ne del condominio, questi ultimi due soggetti ne sono del tutto estranei

 

La creazione e lo spostamento del cancello sulla pubblica via potrebbe essere solo soggetta al pagamento di somme al comune, ma questo aspetto dipende dal regolamento edilizio comunali, e non tutti i comuni lo contemplano.

 

- in merito alla destinazione d'uso ha gia risposto Tullio

Lungi da me da far polemica. Mi sembra solo giusto ed ovvio capire perchè una persona decida di aprire un cancello, e fin qui nulla di male a mio parere, ma chiedere anche un numero civico a parte. Se non ti spiegano il reale motivo una persona potrebbe pensare di tutto, ad esempio un ingresso a parte per dividere appartamenti e subaffittarlo (????), aprire uno studio medico o un'attività(???)...possono essere ipotesi stupide ma mi sembra logico chiedere quali svantaggi potrebbero portare ad un condominio ed ad ognuno degli altri.

Lungi da me da far polemica. Mi sembra solo giusto ed ovvio capire perchè una persona decida di aprire un cancello, e fin qui nulla di male a mio parere, ma chiedere anche un numero civico a parte. Se non ti spiegano il reale motivo una persona potrebbe pensare di tutto, ad esempio un ingresso a parte per dividere appartamenti e subaffittarlo (????), aprire uno studio medico o un'attività(???)...possono essere ipotesi stupide ma mi sembra logico chiedere quali svantaggi potrebbero portare ad un condominio ed ad ognuno degli altri.
Esistono molti condominii con più numeri civici, non è quello che fa modificare lo stato di condominio allo stabile.

Per il fatto di aprire uno studio medico oppure un'altra attività, è possibile senza nessuna delibera o permesso assembleare se non espressamente previsto dal Regolamento di Condominio Contrattuale.

Nella mia citta il problema sarebbe risolto subito, ovvero aprendo una nuova entrata nel condominio si avrebbe l'indicazione del numero civico dello stesso condominio però barrato 1 - 2 - 3 ecc ecc secondo il numero di entrate, p.es. Via Pinco Pallino 15/1

Se non ti spiegano il reale motivo una persona potrebbe pensare di tutto, ad esempio un ingresso a parte per dividere appartamenti e subaffittarlo (????), aprire uno studio medico o un'attività(???)...possono essere ipotesi stupide ma mi sembra logico chiedere quali svantaggi potrebbero portare ad un condominio ed ad ognuno degli altri.

Non credo che gli altri debbano dare spiegazioni di quello che vogliono fare a casa propria.....tu lo faresti? .....lo hai fatto?

E' libero di fare quello che vuole con le limitazioni che sono già illustrate sopra.

Esempio uno studio medico o attività in funzione di un NUOVO ingresso aperto sulla pubblica strada non produce alcun svantaggio.

Contrariamente se l'ingresso avverrebbe tipo dall'ingresso principale comune o attraverso le scale.

Con l'ingresso autonomo il passaggio, di chi che sia, non produce fastidi........

 

Ovviamente resto dello stesso avviso:

In tutta franchezza (cosa che spesso non mi rende molto simpatico .....anzi) in quello che si legge scorgo solo tanta volontà di ricercare il classico "pelo nell'uovo" solo per creare problemi al prossimo.

L'apertura di un varco sul cancello perimetrale potrebbe avere anche due conseguenze che mi son venute in mente :

 

- instaurarsi di una servitù di passaggio laddove.

- dovere di pagare la TOSAP laddove l'apertura sfoci su suolo pubblico. Credo però che in questo caso sia necessario ottenere prima il numero civico ed il passo carraio.

L'apertura di un varco sul cancello perimetrale potrebbe avere anche due conseguenze che mi son venute in mente :

 

- instaurarsi di una servitù di passaggio laddove.

- dovere di pagare la TOSAP laddove l'apertura sfoci su suolo pubblico. Credo però che in questo caso sia necessario ottenere prima il numero civico ed il passo carraio.

""instaurarsi di una servitù di passaggio"" .........è poco realistico"!!!!

E tale servitù di chi sarebbe:

- del condòmino che installa il cancello e che poi accede nel suo giardino.

- del condominio che usa il cancello chiuso per accede nel giardino privato......ma questa se non erro chi chiama violazione di proprietà privata!!!!!

Io piuttosto mi accerterei se dall'apertura del nuovo cancello il proprietario del giardino non ne tragga dei benefici (e non credo che non ce ne siano), perchè il quel caso gli altri condomini potrebbero chiedere la revisione delle Tabelle Millesimali in quanto essendo il giardino raggiungibile con un ingresso diverso dall'originale ha sicuramente portato una miglioria all'immobile a cui il giardino è annesso. Fino a che punto potrebbe convenire?

×