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Lova

Muro di contenimento ed Amministratore non preparato

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Buona sera,

vi racconto la mia vicenda: primo piano con giardino (non so se di proprietà perchè sul rogito NON c'è scritto nulla al riguardo) e sotto il giardino ci sono le cantine dei vari condomini.

La palazzina è composta da 10 unità abitative e nel lato nord è tutto circondato da un muro altro 3mt con base dal giardino (mio e del condomino a fianco) e che io "definirei" di contenimento perchè dall'altra parte c'è strada COMUNALE asfaltata appoggiata appunto sul terrapieno che il nostro muro "tiene in piedi". Il muro sporge dalla strada per circa 30 CENTIMETRI e poi parte una ringhiera di un metro circa. 

Allorchè a fine 2018 una grande quantità di acqua, penetrando dalla strada o da altre parti esterne al muro, riuscì a spingere il muro e ad inclinarlo di un buon 30°, col rischio concreto di cedimento.

A MIE SPESE e senza chiedere nulla a nessuno, ho messo in sicurezza la mia parte di muro, puntellando tutto fine al confine con il mio vicino, mentre lui non ha voluto far nulla. Anzi lui ha chiesto all'amministratore se ci fosse un'assicuratore per farsi pagare i danni di una casetta abusiva (secondo me) che aveva costruito a ridosso del muro. 

DOPO 2 ANNI, e siamo a fine 2020, si è fatta una riunione per vedere di sistemare le cose.

Risultato? L'amministratore (instradato da un condomino che a suo dire ne sa ) insinua che la parte di muro riguardante il mio giardino sia di mia proprietà e nel mentre PARLA con il comune e, visto che su strada vanno fatti dei lavori per una nuova linea di lampioni, lo stesso mette a disposizione una cifra per coprire le spese dei soli materiali. Tutto questo con NULLA di scritto e per giunta afferma che il restante delle spese (tecnici, perizie e lavori edili) vada suddiviso PER META' a me ed il resto per quote condominiali.

Ora, sul VERBALE c'è chiaramente scritto che la nostra famiglia NON accetta tale ripartizione (pretendiamo la ripartizione TOTALE per quote millesimali, essendo per me muro condominiale) e di impugnare tale verbale entro 30gg se non va bene... 

A parte il fatto che ci dovrebbe essere una DELIBERA e non un verbale, ma sta di fatto che tra un litigio e delibere MAI ricevute in qualsivoglia forma FIRMATA, noi non abbiamo impugnato nulla. 

Oltretutto partono i lavori dopo un mese e per giunta durante i lavori, viene fatta una modifica estetica con dei rivestimenti al nuovo muro ed alla nostra richiesta di spiegazioni, l'amministratore ci risponde: "Che serve una delibera per aggiungere due sassi al muro?" ...

 

Questo per farvi capire da che gente siamo amministrati. 

Ora, non abbiamo cacciato ancora nulla, ma vorrei sapere se in qualche modo posso agire anche legalmente per far rifare i conti, come si deve (perchè voglio pagare il giusto) oppure siamo noi strani ed è giusto così come ha gestito l'amministratore?

 

p.s.: l'assicurazione condominiale asserisce che il muro è condominiale, ma ovviamente non paga nulla perchè non c'è nulla da pagare o di danneggiato. 

 

p.s.: Nell'ultima comunicazione (alquanto intimidatoria con promessa di DECRETO INGIUNTIVO in caso di non pagamento) lo stesso amministratore scrive di "muro condominiale" ...

 

Che devo pensare? 

Grazie a chiunque voglia illuminarmi. 🙂 

Vedo che la problematica non ha avuto alcuna risposta... difficile penso... 

Ora per giunta, mi viene chiesto il pagamento dell'intero ammontare in questo modo:

50% alla mia famiglia + pagamento della nostra quota millesimale (quando sui verbali c'era chiaramente scritto che dovevo solo "la metà" ) ...

Che ne pensate?

 

A me pare tutto una presa per i fondelli... -_-"

Penso che sia una brutta situazione aggravata dalla circostanza che, apparentemente, non ci sono chiarezze sulla proprietà personale o condominiale del muro di contenimento.

Cosa dire? Innanzitutto accerta, magari con l'aiuto di un valido tecnico, se il muro è condominiale o privato, poi si faranno tutti i dovuti passaggi.

Grazie del parere. Stiamo ingaggiando un tecnico.

Nel frattempo ho scritto all'amministratore per chiedere il perchè noi dobbiamo pagare sia il 50% della spesa che la quota condominale ed in base a quale legge e/o articolo.

E in tutta scioltezza quello ci ha risposto:

"Semplice, sul verbale c'è scritto che la spesa sarà ripartita in 50% al condominio e 50% alla famiglia ***"

Quindi nella parte condominiale rientrate anche voi con le vostre quote. 

 

Doppia presa per il @@@@@@@@

 

Non so voi, ma ci sentiamo piuttosto presi in giro. -_-"  

Preferisco astenermi da ogni commento; se disponete di un regolamento di condominio accerta cosa prevede quell'atto per la proprietà dell'intera recinzione del fondo comune; non credo proprio che ciascun condomino che ha uno scoperto possa modificare, a suo piacere, la recinzione comune del fondo condominiale.

Mi ero auto-sospeso dal Forum per altri motivi (sostanzialmente idiozie simili) ma, se dovessi spiegarti perché quanto verbalizzato è affetto da nullità, tu dovresti consultare prima il vostro Regolamento di Condominio, poi il tuo titolo d'acquisto di immobili in quel condominio.

Guarda, cerchiamo l'intervento di @camillo50 .

La pensiamo nello stesso modo sul problema che posti ed abbiamo una preparazione d'estimo molto simile.

Lova dice:

Buona sera,

vi racconto la mia vicenda: primo piano con giardino (non so se di proprietà perchè sul rogito NON c'è scritto nulla al riguardo) e sotto il giardino ci sono le cantine dei vari condomini.

La palazzina è composta da 10 unità abitative e nel lato nord è tutto circondato da un muro altro 3mt con base dal giardino (mio e del condomino a fianco) e che io "definirei" di contenimento perchè dall'altra parte c'è strada COMUNALE asfaltata appoggiata appunto sul terrapieno che il nostro muro "tiene in piedi". Il muro sporge dalla strada per circa 30 CENTIMETRI e poi parte una ringhiera di un metro circa. 

Allorchè a fine 2018 una grande quantità di acqua, penetrando dalla strada o da altre parti esterne al muro, riuscì a spingere il muro e ad inclinarlo di un buon 30°, col rischio concreto di cedimento.

A MIE SPESE e senza chiedere nulla a nessuno, ho messo in sicurezza la mia parte di muro, puntellando tutto fine al confine con il mio vicino, mentre lui non ha voluto far nulla. Anzi lui ha chiesto all'amministratore se ci fosse un'assicuratore per farsi pagare i danni di una casetta abusiva (secondo me) che aveva costruito a ridosso del muro. 

DOPO 2 ANNI, e siamo a fine 2020, si è fatta una riunione per vedere di sistemare le cose.

Risultato? L'amministratore (instradato da un condomino che a suo dire ne sa ) insinua che la parte di muro riguardante il mio giardino sia di mia proprietà e nel mentre PARLA con il comune e, visto che su strada vanno fatti dei lavori per una nuova linea di lampioni, lo stesso mette a disposizione una cifra per coprire le spese dei soli materiali. Tutto questo con NULLA di scritto e per giunta afferma che il restante delle spese (tecnici, perizie e lavori edili) vada suddiviso PER META' a me ed il resto per quote condominiali.

Ora, sul VERBALE c'è chiaramente scritto che la nostra famiglia NON accetta tale ripartizione (pretendiamo la ripartizione TOTALE per quote millesimali, essendo per me muro condominiale) e di impugnare tale verbale entro 30gg se non va bene... 

A parte il fatto che ci dovrebbe essere una DELIBERA e non un verbale, ma sta di fatto che tra un litigio e delibere MAI ricevute in qualsivoglia forma FIRMATA, noi non abbiamo impugnato nulla. 

Oltretutto partono i lavori dopo un mese e per giunta durante i lavori, viene fatta una modifica estetica con dei rivestimenti al nuovo muro ed alla nostra richiesta di spiegazioni, l'amministratore ci risponde: "Che serve una delibera per aggiungere due sassi al muro?" ...

 

Questo per farvi capire da che gente siamo amministrati. 

Ora, non abbiamo cacciato ancora nulla, ma vorrei sapere se in qualche modo posso agire anche legalmente per far rifare i conti, come si deve (perchè voglio pagare il giusto) oppure siamo noi strani ed è giusto così come ha gestito l'amministratore?

 

p.s.: l'assicurazione condominiale asserisce che il muro è condominiale, ma ovviamente non paga nulla perchè non c'è nulla da pagare o di danneggiato. 

 

p.s.: Nell'ultima comunicazione (alquanto intimidatoria con promessa di DECRETO INGIUNTIVO in caso di non pagamento) lo stesso amministratore scrive di "muro condominiale" ...

 

Che devo pensare? 

Grazie a chiunque voglia illuminarmi. 🙂 

ciao

sollecitato da @cacallo ti espongo il mio parere, dando per assodato che un regolamento contrattuale non disponga diversamente.

 

Il muro è senz'altro condominiale, delimitando il lotto su cui sorge il condominio, e avendo funzioni di contenimento della strada, va approfondito il livello naturale del piano campagna ante intervento che potrebbe coinvolgere il Comune ( posso essere più preciso se mi fai una foto).

 

L'amministratore dice una stupidaggine attribuendoti il 50%, per cui, la delibera che attribuisce il 50 % anche se non impugnata, è nulla, ma lo deve essere dichiarata.   Non hai impugnato ma ormai non importa.

 

Avvisa l'amministratore che ti opporrai alla emissione del D. I. qualora provvedesse alla sua attivazione,  ritenendolo personalmente responsabile, quale addetto ai lavori, di un fatto che lui deve conoscere  ed eventualmente documentarsi.     Tu attendi il D.I. al quale farai opposizione chiedendo anche la sospensione.

 Se vuoi essere pignolo oltre misura, se hai il costo complessivo dell'intervento per il muro, potresti calcolare la tua quota in base ai millesimi generali e versarla indicando che tale è la quota di tua competenza, e inviare tale ricevuta assieme alla lettera sopra suggerita, con ciò disarmando completamente l'amministratore che non potrà accusarti di essere moroso, visto che la quota che riconosci è stata versata.

 

Un discorso a parte meriterebbe la assicurazione, ma bisognerebbe avere molti più elementi.

 

Per un caso similare, io ottenni il completo risarcimento del danno.   I Comuni sono assicurati ma potrebbe essere stato dichiarato anche il fatto calamità naturale.

 

Grazie della risposta. Ti allego la foto con immagine satellitare e disegni della parte del muro ricostruita.

La parte che ho pitturato di verde è il mio giardino, visto che sono a piano terra, mentre dal satellite vedi 

tutto il tetto dell'intero stabile con la parte rossa che è il muro ripristinato.

Notare: al piano terra ci sono io e il mio vicino. La parte di muro (che a mio avviso è ancora storta) del mio vicino non è stata toccata.

Oggi ho mandato PEC per richiedere il regolamento condominiale al Sig. amministratore e leggendo il contratto di vendita del mio appartamento NON è specificato in nessun punto la proprietà (e nemmeno uso esclusivo) del muro. Specifica solo l'uso esclusivo per le PERTINENZE.

Rammendo che l'amministratore ha DECISO di sua volontà che il muro è di nostra proprietà solo perchè un condomino (geometra e PER ASSURDO anche chi ha diretto i lavori...oserei dire conflitto di interessi) gli ha portato una sentenza di cassazione dove il giudice decideva che il muro era di proprietà dell'imputato... 

 

Traete le vostre consclusioni... A me vien solo da prendere a calci tutti. 

 

Consigli sempre molto ben accetti. 

P.S.: il tecnico ancora non lo abbiamo contattato, ma dovremmo trovarlo fuori mano per evitare "inciuci" del caso. ;)

 

Ormai la fiducia è un optional.

Grazie a tutti.

Aggiungo testuali parole dal contratto:

"La vendita comprende ogni accessorio, accessione, dipendenze, pertinenza, servitù attive e passive, la proporzionale quota di comproprietà sulle parti comuni ed indivisibili del fabbricato e di diritto in cui si trova, così come pervenuta all'attuale parte venditrice" 

 

Scrivo a scanso di equivoci, perchè sopra ho scritto USO ESCLUSIVO, quando dovevo scrivere proprietà riguardo le PERTINENZE. 🙂

Modificato da Lova
Lova dice:

Aggiungo testuali parole dal contratto:

"La vendita comprende ogni accessorio, accessione, dipendenze, pertinenza, servitù attive e passive, la proporzionale quota di comproprietà sulle parti comuni ed indivisibili del fabbricato e di diritto in cui si trova, così come pervenuta all'attuale parte venditrice" 

 

Scrivo a scanso di equivoci, perchè sopra ho scritto USO ESCLUSIVO, quando dovevo scrivere proprietà riguardo le PERTINENZE. 🙂

l'aggiunta è una tua interpretazione, per cui credo che quando hai scritto uso esclusivo del giardino credo abbia letto correttamente ciò dall'atto in quanto ciò che hai integrato non modifica nulla.

 

Dalle foto, arguisco che si tratta di un muro di contenimento per la strada.   Io andrei anche a verificare chi lo ha edificato, in quanto sembrerebbe che la sua funzione sia quella di contenimento della strada.   Mi leggerei anche la licenza ( o concessione edilizia) per capire qualcosa di più. 

In ogni caso, stando alle foto che hai postato, quel muro è in ogni caso condominiale, ma potrebbe anche essere di proprietà della strada se edificato ai fini della sua realizzazione. 

 

Certo che mi meraviglia l'affermazione del collega geometra che avendo la possibilità di vedere la documentazione cartacea, si limiti solo a portare una sentenza (magari solo il massimario) anzichè la dimostrazione che quel muro sarebbe per metà tuo e metà del condominio, cosa questa assurda, ma è una materia che molti, secondo me sbagliando, interpretano attribuendo ad una pertinenza in condominio lo stesso valore di proprietà esclusiva.      E' quasi la stessa cosa. ma ..... quel quasi a volte diventa decisivo per certe questioni.

Abbiamo chiesto di visionare la concessione edilizia tempo addietro e NESSUNO degli interpellati (funzionario comunale incluso) ha saputo dirci nulla. Tutti dicono che non si trova con la scusa banale che lo stabile è molto vecchio (ante anni 80). A mettermi la pulce nell'orecchio è stato il fatto che la figlia del Sig. Geometra è all'interno di un progetto comunale di illuminazione stradale e guarda caso si sono fatti i lavori in fretta e furia proprio quando il comune doveva finire di installare 2 lampioni proprio nello spazio di dove è stato rifatto il muro. 

 

A questo punto, penso ci sia dietro qualcosa e proprio per questo vorrei andare fino in fondo a risolvere questa questione. 

 

Il primo passo quindi sarebbe di pagare la quota millesimale del costo totale (inclusi disegni e lavori edili), poi interpellare un tecnico per periziare il muro. A tal proposito che requisiti dovrebbe possedere un professionista incaricato di tale pratica?

Faccio giusto così?

 

Grazie mille di nuovo. 

Ciao

Fatti aiutare da un tecnico competente che  vedendo la documentazione saprà come fare  per aiutarti.

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