#1 Inviato 12 Marzo, 2018 Buongiorno, condominio con due alloggi all'asta. Ho acquistato un alloggio all'asta nel 2017. L'amministratore mi ha addebitato come da normativa le spese dell'anno in corso e quelle dell'anno precedente. Dopo 6 mesi dal mio acquisto è stato venduto un altro alloggio all'asta che aveva un debito condominiale risalente ad anni precedenti al mio acquisto che ammontava a € 8500 (consuntivi di 9 anni). Nel consuntivo di quest'anno l'amministratore addebita anche a me in base ai millesimi di mia proprietà (41.5) i debiti totali dell'ultimo alloggio venduto. Ho chiesto spiegazioni all'amministratore e lui mi dice che le spese dell'anno in corso e dell'anno precedente riguardano la mia proprietà, ma i debiti di un'altra proprietà ricadono anche su di me come condomina. Come comportarmi? Vi è qualche sentenza al riguardo? Grazie. Rosina
#2 Inviato 12 Marzo, 2018 il codice è chiaro e non lascia interpretazioni. art. 63 Dacc. Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente. P.S. secondo quanto affermato dall'amministratore, come fanno a ricadere su di te i debiti di altri condomini.
#3 Inviato 12 Marzo, 2018 Risposta di un avvocato di un'associazione amministratori: Tendo a ritenere (la mia opinione è frutto di un ragionamento giuridico, tuttavia non ho trovato giurisprudenza in merito) che la Sig.ra Rosina debba contribuire in ragione della propria quota. Non stiamo infatti parlando di debiti pregressi del suo avente causa, per i quali opererebbe sicuramente la solidarietà limitata all'anno di gestione in corso e a quello precedente all'acquisto, ma bensì di debiti di altro condomino, anch'esso esecutato ed espropriato dell'immobile. Solo con il termine della procedura esecutiva ed il mancato recupero totale e/o parziale del credito da parte del Condominio, d'altra parte, si è consolidato l'ammanco ed è sorta pertanto la necessità di "spalmare" lo stesso tra tutti i condomini; momento nel quale, se ho ben compreso, la Sig.ra Rosinaa era già proprietaria.
#4 Inviato 12 Marzo, 2018 Risposta di un avvocato di un'associazione amministratori:Tendo a ritenere (la mia opinione è frutto di un ragionamento giuridico, tuttavia non ho trovato giurisprudenza in merito) che la Sig.ra Rosina debba contribuire in ragione della propria quota. Non stiamo infatti parlando di debiti pregressi del suo avente causa, per i quali opererebbe sicuramente la solidarietà limitata all'anno di gestione in corso e a quello precedente all'acquisto, ma bensì di debiti di altro condomino, anch'esso esecutato ed espropriato dell'immobile. Solo con il termine della procedura esecutiva ed il mancato recupero totale e/o parziale del credito da parte del Condominio, d'altra parte, si è consolidato l'ammanco ed è sorta pertanto la necessità di "spalmare" lo stesso tra tutti i condomini; momento nel quale, se ho ben compreso, la Sig.ra Rosinaa era già proprietaria. I debiti di altri non possono essere spalmati sui condomini viirtuosi, a meno che non ci sia un accordo unanime. In questi casi dovrebbe essere costituito un fondo cassa morosi. Leggi questo link http://www.espertorisponde.ilsole24ore.com/approfondimenti/2016-08-30/cassa-morosi-richiede-unanimita.php
#5 Inviato 12 Marzo, 2018 Buona sera a tutti, mi rivolgo in particolar modo agli amministratori di condominio, vivo a Torino, il mio non sarà di certo il primo caso. Per cortesia se siete a conoscenza di qualche sentenza che tratti questo argomento fatemelo sapere. Grazie. Rosina.
#6 Inviato 14 Marzo, 2018 se il condominio ha un debito che non è riuscito a recuperare da chi era moroso (perchè magari è stato infruttoso il pignoramento ecc.), è giocoforza che saranno i virtuosi a pagarlo in ragione dei propri millesimi, purtroppo. Anche il fondo cassa morosi ci fosse, da chi è alimentato? mica dal moroso di oggi.
#7 Inviato 14 Marzo, 2018 Buongiorno,condominio con due alloggi all'asta. Ho acquistato un alloggio all'asta nel 2017. L'amministratore mi ha addebitato come da normativa le spese dell'anno in corso e quelle dell'anno precedente. Dopo 6 mesi dal mio acquisto è stato venduto un altro alloggio all'asta che aveva un debito condominiale risalente ad anni precedenti al mio acquisto che ammontava a € 8500 (consuntivi di 9 anni). Nel consuntivo di quest'anno l'amministratore addebita anche a me in base ai millesimi di mia proprietà (41.5) i debiti totali dell'ultimo alloggio venduto. Ho chiesto spiegazioni all'amministratore e lui mi dice che le spese dell'anno in corso e dell'anno precedente riguardano la mia proprietà, ma i debiti di un'altra proprietà ricadono anche su di me come condomina. Come comportarmi? Vi è qualche sentenza al riguardo? Grazie. Rosina Come ti è stato indicato, chi subentra nei diritti di un condomino e' obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente. Giustamente ti sei fatta carico delle spese relative all'ex condòmino di cui ti sei aggiudicata l'unità immobiliare. Il pregresso suppongo sia stato ripartito tra gli altri condòmini. In qualità di condòmina ti fai carico dei diritti ma anche dei doveri per cui partecipi per la tua quota millesimale alla ripartizione dei crediti inesigibili relativi ad altri condòmini. I debiti degli ex condòmini non si cancellano perdendo lo status di condòmino e ciascun condòmino può procedere autonomamente contro il debitore per quanto abbia dovuto versare. E' come se il giorno dopo che sei diventata condòmina, l'assemblea deliberasse finalmente la riparazione della causa di una infiltrazione che si trascina da più di due anni e tu chiedessi di non partecipare alla spesa in quanto non è colpa tua se la cosa non è stata riparata a suo tempo.
#8 Inviato 3 Maggio, 2018 In pratica si "scontano" all'unità morosa i vecchi debiti non più esigibili e si addebita lo stesso importo al condominio tutto (incluso il nuovo proprietario di quella unità, che quindi si ritrova a pagare anche i vecchi debiti che ha "schivato" seppure in piccola parte in proporzione alla sua quota millesimale (io farei così nel tuo caso)
#9 Inviato 3 Maggio, 2018 a mio avviso, il nuovo condomino deve pagare soltanto quanto previsto dall'art. 63 Dacc, il debito a carico dal vecchio proprietario per gli anni precedenti dovrà essere spalmato tra tutti gli altri condomini, eccetto il nuovo condomino che ha già pagato la sua parte in base a quanto stabilito dal codice.
#10 Inviato 3 Maggio, 2018 Anche se questa "spalmatura" verrà deliberata in una assemblea nella quale è già proprietario il nuovo condomino?
#11 Inviato 3 Maggio, 2018 la delibera sarebbe annullabile e, pertanto, il nuovo condomino avrebbe diritto di impugnarla nel rispetto dell'art. 63 Dacc.
#12 Inviato 3 Maggio, 2018 Grazie Josefat! Hai qualche riferimento a sentenze a riguardo? Me la terrei volentieri in archivio
#13 Inviato 3 Maggio, 2018 a me basta quanto stabilito dall'art. 63 Dacc, Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.
#14 Inviato 3 Maggio, 2018 a me basta quanto stabilito dall'art. 63 Dacc, Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente. CONCORDO. Pensarla diversamente significa far rientrare dalla finestra quello che è uscito dalla porta. Che ne dica l'amministratore e l'avvocato del post 3, l' acquirente risponde entro i limiti del biennio e i debiti maturati precedentemente (che il condominio non è riuscito a recuperare nei confronti del moroso) rimangono a carico di chi era condomino in quel momento. Una delibera che accolli, anche pro-quota, al nuovo condomino sia le spese pregresse extra-biennio dell'unità acquistata che quelle di altra unità immobiliare venduta all'asta è da considerarsi nulla. La stessa Cassazione è piuttosto chiara, Ordinanza n. 702 del 2015, secondo la quale "se il legislatore avesse inteso rendere il cessionario responsabile illimitatamente del pagamento dei contributi nei confronti del condominio non avrebbe ritenuto necessaria la previsione normativa di cui all'art. 63 disp. att. cod. civ., rendendola, peraltro, inderogabile (art. 73 stesse disposizioni), ma avrebbe ritenuto sufficiente la previsione di cui all'art. 1104 cod. civ..".
#15 Inviato 3 Maggio, 2018 CONCORDO.Pensarla diversamente significa far rientrare dalla finestra quello che è uscito dalla porta. Che ne dica l'amministratore e l'avvocato del post 3, l' acquirente risponde entro i limiti del biennio e i debiti maturati precedentemente (che il condominio non è riuscito a recuperare nei confronti del moroso) rimangono a carico di chi era condomino in quel momento. Una delibera che accolli, anche pro-quota, al nuovo condomino sia le spese pregresse extra-biennio dell'unità acquistata che quelle di altra unità immobiliare venduta all'asta è da considerarsi nulla. La stessa Cassazione è piuttosto chiara, Ordinanza n. 702 del 2015, secondo la quale "se il legislatore avesse inteso rendere il cessionario responsabile illimitatamente del pagamento dei contributi nei confronti del condominio non avrebbe ritenuto necessaria la previsione normativa di cui all'art. 63 disp. att. cod. civ., rendendola, peraltro, inderogabile (art. 73 stesse disposizioni), ma avrebbe ritenuto sufficiente la previsione di cui all'art. 1104 cod. civ..". concordo pienamente.
#16 Inviato 3 Maggio, 2018 Bah Thorwald ho pensato la stessa cosa. Peraltro, una riscostruzione come quella prospettata nel post #3 cozza (nel senso di va a schiantarsi) con (contro) tutta la normativa sulle esecuzioni immobiliari. Dopo l'aggiudicazione i creditori non soddisfatti non possono far valere i loro diritti sul patrimonio dell'acquirente (cessionario) ma sul prezzo ricavato dalla vendita. Punto. Ricordo che i contributi condominiali, quelli veri non gli assegni divorzili spacciati per altro, sono obbligazioni propter rem. Con il decreto di trasferimento l'immobile viene reso libero da pesi ecc. Sennò salterebbe anche l'effetto purgativo. Altra cosa da dire è che simili quesiti andrebbero posti sul sito di astalegale dove ci sono delegati che di vendite ne fanno 100 l'anno e non 12. Edit: vabbè sorry, sempre il solito problema si pensa di parlare ad altri avv. Io farei vedere all'amministratore la perizia allegata alla pei in forza della quale Lei ha acquistato l'immobile. I contributi condominiali da pagare sono solo quelli ivi indicati. Controlli la prescrizione. In breve contatti un legale di Sua fiducia.
#17 Inviato 5 Maggio, 2018 Quindi se compro casa all'asta, pago anno in corso + il precedente del mio appartamento, i vecchi debiti se li "bevono" tutti tranne me, poi l'anno dopo un altro appuntamento viene venduto all' asta, io dei debiti vecchi di quello non sono tenuti a partecipare? Mi pare strano
#18 Inviato 5 Maggio, 2018 Quindi se compro casa all'asta, pago anno in corso + il precedente del mio appartamento, i vecchi debiti se li "bevono" tutti tranne me, poi l'anno dopo un altro appuntamento viene venduto all' asta, io dei debiti vecchi di quello non sono tenuti a partecipare?Mi pare strano non è strano, è quanto stabilisce l'art. 63 Dacc
#19 Inviato 5 Maggio, 2018 A quelli partecipi (perchè li hai comprati!). Tu guardi il problema dal punto di vista sbagliato: riferisci tutto alla tua posizione, ma non è così. Ora tu sei il'aggiudicatario di un'appartamento posto in asta; solo per te valgono certe regole e di riflesso tutti gli altri condòmini subiscono le conseguenze delle regole valide solo per te. Fra un anno, nel tuo esempio, non sarai più nella posizione di chi si aggiudica un appartamento all'asta bensì farai parte della compagine degli altri condomini che subiscono le conseguenze delle regole valide solo per chi si aggiudica un appartamento all'asta.
#20 Inviato 7 Maggio, 2018 A quelli partecipi (perchè li hai comprati!).Tu guardi il problema dal punto di vista sbagliato: riferisci tutto alla tua posizione, ma non è così. Ora tu sei il'aggiudicatario di un'appartamento posto in asta; solo per te valgono certe regole e di riflesso tutti gli altri condòmini subiscono le conseguenze delle regole valide solo per te. Fra un anno, nel tuo esempio, non sarai più nella posizione di chi si aggiudica un appartamento all'asta bensì farai parte della compagine degli altri condomini che subiscono le conseguenze delle regole valide solo per chi si aggiudica un appartamento all'asta. La questione è semplice risponde degli oneri condominiali chi era proprietario al momento dell'assunzione della relativa delibera [e la ragione è semplice solo costui aveva il potere di impugnarla]. Se dopo l'aggiudicazione vi sono oneri condominiali insoluti bisogna distinguere: - oneri pre-aggiudicazione non sono problemi dell'aggiudicatario - oneri post-aggiudicazione vi concorre anche l'aggiudicatario. E' il 63 disp att cc niente di più niente di meno. Edit: se l'amministratore li porta a nuovo nel bilancio successivo all'aggiudicazione ne risponde cmq il vecchio proprietario (c'e' una sentenza Trib milano 2003).
#22 Inviato 7 Maggio, 2018 Per la sentenza di Milano non è pubblicata questi gli unici riferimenti che ho Tribunale Milano, 23 gennaio 2003 - Giustizia a Milano 2003, 6; non essendo sulla mia banca dati non posso essere più preciso. Posso fare di meglio comunque Cass. n. 7395/2017 [al caso di specie si applica la norma per come rubricata art. 63.2 anziché 63.4) Per l'applicazione del 63 disp att cc basta scaricare un qualsiasi avviso di vendita di una qualsiasi procedura esecutiva di un qualsiasi Tribunale.
#24 Inviato 18 Dicembre, 2020 Bah dice: La questione è semplice risponde degli oneri condominiali chi era proprietario al momento dell'assunzione della relativa delibera [e la ragione è semplice solo costui aveva il potere di impugnarla]. Se dopo l'aggiudicazione vi sono oneri condominiali insoluti bisogna distinguere: - oneri pre-aggiudicazione non sono problemi dell'aggiudicatario - oneri post-aggiudicazione vi concorre anche l'aggiudicatario. E' il 63 disp att cc niente di più niente di meno. Edit: se l'amministratore li porta a nuovo nel bilancio successivo all'aggiudicazione ne risponde cmq il vecchio proprietario (c'e' una sentenza Trib milano 2003). Ciao, buonasera. Ho anche io problemi in questo senso. Nei prossimi giorni andrò dall’avvocato e voglio farmi trovare pronta con delle sentenze. Mi sai dare qualche riferimento in più su questa sentenza del tribunale di Milano? Te ne sarei grata grazie mille
