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paul_cayard

A chi fa capo l'obbligo pagamento quote in caso di compravendita

a valle di una querelle con un condomino (acquirente) circa il pagamento di quote arretrate, mi vengono segnalate alcune note.

premesso che il rogito è del 2011 e il venditore non ha mai comunicato all'amministrazione il cambio di proprietà (regolarizzato in anagrafe solo dopo ricerche e visure),

risultano non pagate quote relative agli anni 2015-16-17,

il condòmino sostiene che fino a quando dal venditore non verrà trasmessa all'amministrazione la comunicazione con copia dell'atto di vendita, egli sarà l'unico obbligato al pagamento: a sostegno porta il comma 5 dell'art. 63.

 

io ho detto quel che so: che la solidarietà prevista è relativa ai due anni dall'acquisto, che è comunque un rapporto tra i due e il condominio chiamerà a rispondere il proprietario attuale, che lo spartiacque che definisce in capo a chi è l'obbligazione è la data del rogito e non quella della comunicazione.

 

dice ovviamente di no e mi scrive:

 

A seguito della legge 220 del 2012:

 

occorre coordinare il vincolo di Solidarietà sopra esaminato con quanto stabilito dal nuovo art. 63 comma 5 disp. att. c.c. in base al quale “...chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto...”. Quindi anche dopo la Sottoscrizione dell'atto di trasferimento il venditore/cedente rimane unico obbligato per il pagamento dei Contributi condominiali, sino a quando non trasmette all'amministratore copia autentica dell'atto di trasferimento (o sua certificazione), e solo da questo momento il venditore/cedente perde definitivamente lo status di condomino, che passa in capo all'acquirente

 

--link_rimosso--

 

per cui:

sinché il venditore non segnalerà tali dati all'amministrazione, quest'ultima potrà continuare a pretendere il pagamento delle rate da parte della vecchia proprietà, la quale sarà obbligata a pagare almeno ché non possa dimostrare al giudice di aver trasmesso formalmente i dati del nuovo proprietario.

 

https://www.studiocataldi.it/news_giuridiche_asp/news_giuridica_14135.asp

 

delucidazioni sull'argomento ?

ciao

Un mio parere

 

A chi è stato inviato l'invito ed il verbale delle assemblee annuali ?    A chi sono stati inviati i solleciti ?   Perchè l'amministratore non si è mosso prima ?

 

Da quando il nuovo acquirente è proprietario deve le spese condominiali, compreso l'anno in corso e quello precedente l'acquisto, e qui non ci piove.   Quindi se fossi io con in mano una situazione del genere, partirei subito con un D.I. e attenderei l'eventuale opposizione.    

In ogni caso c'è la solidarietà tra venditore ed acquirente, per cui non è un problema del condominio.

 

Bisognerebbe capire anche la data della prima richiesta dell'amministratore al subentrante

paul_cayard dice:

a valle di una querelle con un condomino (acquirente) circa il pagamento di quote arretrate, mi vengono segnalate alcune note.

premesso che il rogito è del 2011 e il venditore non ha mai comunicato all'amministrazione il cambio di proprietà (regolarizzato in anagrafe solo dopo ricerche e visure),

risultano non pagate quote relative agli anni 2015-16-17,

il condòmino sostiene che fino a quando dal venditore non verrà trasmessa all'amministrazione la comunicazione con copia dell'atto di vendita, egli sarà l'unico obbligato al pagamento: a sostegno porta il comma 5 dell'art. 63.

 

io ho detto quel che so: che la solidarietà prevista è relativa ai due anni dall'acquisto, che è comunque un rapporto tra i due e il condominio chiamerà a rispondere il proprietario attuale, che lo spartiacque che definisce in capo a chi è l'obbligazione è la data del rogito e non quella della comunicazione.

 

dice ovviamente di no e mi scrive:

 

A seguito della legge 220 del 2012:

 

occorre coordinare il vincolo di Solidarietà sopra esaminato con quanto stabilito dal nuovo art. 63 comma 5 disp. att. c.c. in base al quale “...chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto...”. Quindi anche dopo la Sottoscrizione dell'atto di trasferimento il venditore/cedente rimane unico obbligato per il pagamento dei Contributi condominiali, sino a quando non trasmette all'amministratore copia autentica dell'atto di trasferimento (o sua certificazione), e solo da questo momento il venditore/cedente perde definitivamente lo status di condomino, che passa in capo all'acquirente

 

--link_rimosso--

 

per cui:

sinché il venditore non segnalerà tali dati all'amministrazione, quest'ultima potrà continuare a pretendere il pagamento delle rate da parte della vecchia proprietà, la quale sarà obbligata a pagare almeno ché non possa dimostrare al giudice di aver trasmesso formalmente i dati del nuovo proprietario.

 

https://www.studiocataldi.it/news_giuridiche_asp/news_giuridica_14135.asp

 

delucidazioni sull'argomento ?

Come da citazione riportata proprio dal nuovo proprietario:

“...chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto...”

 

Significa che il vecchio e il nuovo proprietario sono obbligati in solido, quindi le spese condominiali possono essere chieste all'uno, all'altro o a entrambi.

Se nessuno dei due paga, il recupero forzoso potrà essere anch'esso esperito nei confronti dell'uno, dell'altro o di entrambi.

Personalmente solleciterei entrambi al pagamento.

Ecentuale decreto ingiuntivo dove è più agevole recuperare le somme.

Modificato da condo77

Ciao

io mi muoverei solo nei confronti dell'attuale condomino dove il D.I. è esecutivo non ostante opposizione.  Sarà poi lui, se ne ha il diritto, eventualmente rivalersi.

 

Deplorevole però il comportamento dell'amministratore che per anni non si è attivato.

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camillo50 dice:

Ciao

io mi muoverei solo nei confronti dell'attuale condomino dove il D.I. è esecutivo non ostante opposizione.  Sarà poi lui, se ne ha il diritto, eventualmente rivalersi.

 

Deplorevole però il comportamento dell'amministratore che per anni non si è attivato.

ciao.

l'amministratore sono io.

 

le convocazioni e i verbali sono stati tutti inviati a chi era proprietario (da anagrafica e da visure).

fino al 2011 l'area era unica e adibita a garage dall'unico proprietario, in seguito l'aerea è stata frazionata (se ne è venuti a conoscenza dopo qualche anno) con creazione di singoli box auto senza alcuna segnalazione al condominio di eventuali cambi di proprietà e si è impedito al condominio l'utilizzo di un locale comune condominiale inglobandolo in un box.

sono comunque partiti all'epoca richieste di d.i. e causa per il reintegro in possesso del locale comune.

ad inizio dello scorso anno si è saputo chi fossero i nuovi proprietari.

in autunno dello scorso anno ho indetto un'assemblea sel solo condominio parziale "area garage" per renderli edotti della situazione sia debitoria (della quale erano tutti all'oscuro) sia della loro appartenenza al condominio del fabbricato.

tutti hanno recepito e concordato.

l'invito e il verbale dell'ultima assemblea di fine esercizio, dove si è approvato il consuntivo 2019, è stata inviata a tutti i nuovi proprietari dei box assieme ad un invito a regolarizzare la proprie situazione debitoria.

 

ora c'è un proprietario dei box che afferma che secondo il 5° comma dell'art. 63, fino a quando il venditore non trasmette copia dell'atto di vendita all'amministrazione è lui (venditore) che ha l'obbligo del pagamento.

 

in effetti nessuno mi ha comunicato alcunchè ad oggi, ma la proprietà è certamente la sua e non più del venditore dal 2015.

 

io ho spiegato che un conto è la "solidarietà" tra venditore e acquirente fino alla trasmissione di copia del rogito (secondo i dettami del comma 5), ma altro conto è in capo a chi è l'obbligazione del pagamento assunta all'atto del rogito.

in sostanza in virtù della solidarietà io posso "aggredire" l'uno o l'altro, ma poi ognuno risponde di quanto deve pagare in funzione della data spartiacque che è quella del rogito (non delle trasmissione del documento di passaggio proprietà).

questo è quel che so (e credo di essere nel giusto) ma lui non ne vuole sapere e dice ovviamente che non conosco le regole e sbaglio.

 

ovviamente quando sarà il momento chiamerò a rispondere l'attuale proprietario (ancorchè non abbia alcuna comunicazione formale ma visure ai pri) e poi sarà un suo problema tirare dentro il vecchio per determinare chi deve versare e da quando o fino a quando.

 

scusate la lungaggine

Modificato da paul_cayard
paul_cayard dice:

ciao.

l'amministratore sono io.

 

le convocazioni e i verbali sono stati tutti inviati a chi era proprietario (da anagrafica e da visure).

fino al 2011 l'area era unica e adibita a garage dall'unico proprietario, in seguito l'aerea è stata frazionata (se ne è venuti a conoscenza dopo qualche anno) con creazione di singoli box auto senza alcuna segnalazione al condominio di eventuali cambi di proprietà e si è impedito al condominio l'utilizzo di un locale comune condominiale inglobandolo in un box.

sono comunque partiti all'epoca richieste di d.i. e causa per il reintegro in possesso del locale comune.

ad inizio dello scorso anno si è saputo chi fossero i nuovi proprietari.

in autunno dello scorso anno ho indetto un'assemblea sel solo condominio parziale "area garage" per renderli edotti della situazione sia debitoria (della quale erano tutti all'oscuro) sia della loro appartenenza al condominio del fabbricato.

tutti hanno recepito e concordato.

l'invito e il verbale dell'ultima assemblea di fine esercizio, dove si è approvato il consuntivo 2019, è stata inviata a tutti i nuovi proprietari dei box assieme ad un invito a regolarizzare la proprie situazione debitoria.

 

ora c'è un proprietario dei box che afferma che secondo il 5° comma dell'art. 63, fino a quando il venditore non trasmette copia dell'atto di vendita all'amministrazione è lui (venditore) che ha l'obbligo del pagamento.

 

in effetti nessuno mi ha comunicato alcunchè ad oggi, ma la proprietà è certamente la sua e non più del venditore dal 2015.

 

io ho spiegato che un conto è la "solidarietà" tra venditore e acquirente fino alla trasmissione di copia del rogito (secondo i dettami del comma 5), ma altro conto è in capo a chi è l'obbligazione del pagamento assunta all'atto del rogito.

in sostanza in virtù della solidarietà io posso "aggredire" l'uno o l'altro, ma poi ognuno risponde di quanto deve pagare in funzione della data spartiacque che è quella del rogito (non delle trasmissione del documento di passaggio proprietà).

questo è quel che so (e credo di essere nel giusto) ma lui non ne vuole sapere e dice ovviamente che non conosco le regole e sbaglio.

 

ovviamente quando sarà il momento chiamerò a rispondere l'attuale proprietario (ancorchè non abbia alcuna comunicazione formale ma visure ai pri) e poi sarà un suo problema tirare dentro il vecchio per determinare chi deve versare e da quando o fino a quando.

 

scusate la lungaggine

Se un condomino contesta il tuo operato citando un articolo di legge, la prima cosa da fare è leggerlo assieme.

Art 63 cc:

Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.

Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.

https://www.brocardi.it/disposizioni-per-attuazione-del-codice-civile/capo-i/sezione-iii/art63.html

 

Nel caso non fosse chiaro al condomino cosa significhi "obbligato solidalmente", si può recuperarne la definizione:

Art 1292 cc:

L'obbligazione è in solido quando più debitori sono obbligati tutti per la medesima prestazione, in modo che ciascuno può essere costretto all'adempimento per la totalità e l'adempimento da parte di uno libera gli altri

https://www.brocardi.it/codice-civile/libro-quarto/titolo-i/capo-vii/sezione-iii/art1292.html

 

In termini pratici, se la vendita è avvenuta nel momento t(v) e comunicata dal venditore all'amministratore nel momento t(c):

  • i debiti precedenti all'anno t-1 possono essere chiesti solo al venditore;
  • i debiti dell'anno t-1 fino al momento t(c) possono essere chiesti indifferentemente al venditore o all'acquirente;
  • i debiti successivi a t(c) possono essere chiesti solo all'acquirente.

Questo in termini di esigibilità (l'unica cosa che interessa all'amministratore).

Se vogliamo anche sapere chi è il debitore e non solo chi è obbligato, allora come da buon senso il debitore fino a t(v) è il venditore e da t(v) in poi è l'acquirente:

 

Per completezza sull'argomento si segnala la sentenza n. 1956 del 22 febbraio 2000 con cui la Corte di Cassazione aveva statuito che l’acquirente di una unità immobiliare condominiale può essere chiamato a rispondere dei debiti condominiali del suo dante causa, solidalmente con lui, ma non al suo posto. Il principio, afferma la Suprema Corte, opera nel rapporto tra il condominio ed i soggetti che si succedono nella proprietà di una singola unità immobiliare, non anche nel rapporto tra quest’ultimi. In questo secondo rapporto, salvo che non sia diversamente convenuto tra le parti, è invece operante il principio generale della personalità delle obbligazioni; l’acquirente dell’unità immobiliare risponde soltanto delle obbligazioni condominiali sorte in epoca successiva al momento in cui è divenuto condomino con l’acquisto. Pertanto nell’ipotesi in cui sia chiamato a rispondere delle obbligazioni condominiali sorte in epoca anteriore, ha diritto a rivalersi nei confronti del suo dante causa.

http://www.diritto24.ilsole24ore.com/civile/immobili/primiPiani/2012/10/obbligazione-dell-acquirente-per-i-contributi-condominiali-del-dante-causa.php

 

Mi scuso anch'io per la lungaggine...

paul_cayard dice:

ciao.

l'amministratore sono io.

 

le convocazioni e i verbali sono stati tutti inviati a chi era proprietario (da anagrafica e da visure).

fino al 2011 l'area era unica e adibita a garage dall'unico proprietario, in seguito l'aerea è stata frazionata (se ne è venuti a conoscenza dopo qualche anno) con creazione di singoli box auto senza alcuna segnalazione al condominio di eventuali cambi di proprietà e si è impedito al condominio l'utilizzo di un locale comune condominiale inglobandolo in un box.

sono comunque partiti all'epoca richieste di d.i. e causa per il reintegro in possesso del locale comune.

ad inizio dello scorso anno si è saputo chi fossero i nuovi proprietari.

in autunno dello scorso anno ho indetto un'assemblea sel solo condominio parziale "area garage" per renderli edotti della situazione sia debitoria (della quale erano tutti all'oscuro) sia della loro appartenenza al condominio del fabbricato.

tutti hanno recepito e concordato.

l'invito e il verbale dell'ultima assemblea di fine esercizio, dove si è approvato il consuntivo 2019, è stata inviata a tutti i nuovi proprietari dei box assieme ad un invito a regolarizzare la proprie situazione debitoria.

 

ora c'è un proprietario dei box che afferma che secondo il 5° comma dell'art. 63, fino a quando il venditore non trasmette copia dell'atto di vendita all'amministrazione è lui (venditore) che ha l'obbligo del pagamento.

 

in effetti nessuno mi ha comunicato alcunchè ad oggi, ma la proprietà è certamente la sua e non più del venditore dal 2015.

 

io ho spiegato che un conto è la "solidarietà" tra venditore e acquirente fino alla trasmissione di copia del rogito (secondo i dettami del comma 5), ma altro conto è in capo a chi è l'obbligazione del pagamento assunta all'atto del rogito.

in sostanza in virtù della solidarietà io posso "aggredire" l'uno o l'altro, ma poi ognuno risponde di quanto deve pagare in funzione della data spartiacque che è quella del rogito (non delle trasmissione del documento di passaggio proprietà).

questo è quel che so (e credo di essere nel giusto) ma lui non ne vuole sapere e dice ovviamente che non conosco le regole e sbaglio.

 

ovviamente quando sarà il momento chiamerò a rispondere l'attuale proprietario (ancorchè non abbia alcuna comunicazione formale ma visure ai pri) e poi sarà un suo problema tirare dentro il vecchio per determinare chi deve versare e da quando o fino a quando.

 

scusate la lungaggine

La versione breve: tu hai ragione su tutto e il tuo condomino ha torto su tutto. 😄

 

Modificato da condo77
condo77 dice:

La versione breve: tu hai ragione su tutto e il tuo condomino ha torto su tutto. 😄

 

😂

 

... nelle tre mail in cui ho tentato di spiegargli la cosa gli ho anche postato la sentenza del 2000 che tu hai riportato, ma ... niente.

 

io sostengo che lui confonde l'obbligo di solidarietà (chi può essere chiamato a rispondere) con chi realmente deve pagare i debiti; lui attribuisce l'obbligo reale del pagamento al venditore fino a che non trasmetta all'amministratore copia dell'atto di vendita (come secondo lui afferma il comma 5 del 63 dacc).

 

dirò di più ... stiamo parlando di 14 euro ... che se non fosse per principio generale li verserei di tasca mia ...

 

paul_cayard dice:

😂

 

... nelle tre mail in cui ho tentato di spiegargli la cosa gli ho anche postato la sentenza del 2000 che tu hai riportato, ma ... niente.

 

io sostengo che lui confonde l'obbligo di solidarietà (chi può essere chiamato a rispondere) con chi realmente deve pagare i debiti; lui attribuisce l'obbligo reale del pagamento al venditore fino a che non trasmetta all'amministratore copia dell'atto di vendita (come secondo lui afferma il comma 5 del 63 dacc).

 

dirò di più ... stiamo parlando di 14 euro ... che se non fosse per principio generale li verserei di tasca mia ...

 

14 euro?? 🤣

Addebitagliene 20 per il tempo che ti ha fatto perdere (cosa del tutto illegittima, ma come diceva Napoleone: "a che vale il potere se non se ne abusa?").

 

Cmq digli che tu li addebiti a lui poiché è tua facoltà, poi se è convinto di non essere il debitore ma solo l'obbligato, può sempre far rivalsa sul venditore.

 

condo77 dice:

Addebitagliene 20 per il tempo che ti ha fatto perdere

😂

 

condo77 dice:

Cmq digli che tu li addebiti a lui poiché è tua facoltà, poi se è convinto di non essere il debitore ma solo l'obbligato, può sempre far rivalsa sul venditore.

infatti questo sarà il mio modo di agire.

 

a volte mi vengono dubbi esistenziali e mi pare di non aver capito nulla ... ecco perchè volevo confrontarmi.

 

grazie.

 

 

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