#1 Inviato 27 Settembre, 2017 Buongiorno, il nostro condominio è composta da due piccole palazzine ognuna con 7 appartamenti. Sarebbe arrivato il momento di iniziare i lavori di ristrutturazione completi ma, come spesso accade, alcuni condòmini vorrebbero non farli, altri solo parziali, altri completi. Forse potremmo raggiungere un accordo decidendo di scaglionarli in 3 o 4 anni. E' possibile prendere una decisione dividendo le due palazzine? Mi spiego meglio: se la palazzina 1 ha la maggioranza della sola palazzina per i lavori totali ma non la maggioranza del condominio può procedere con i lavori? La palazzina 2 potrebbe invece, avendo la maggioranza della sola palazzina ma non quella dell'intero condominio, procedere con i lavori scaglionati negli anni? Nella penultima riunione il nostro amministratore ci aveva comunicato che ciò sarebbe stato possibile, poi ha cambiato idea: secondo lui si può procedere separatamente solo con le parti interne condominiali quali scale, garage, parti elettriche e citofoniche, antenne e relativi cavi, lastrico solare ecc. Per quanto riguarda invece facciate a parti comuni la decisione deve essere presa con la maggioranza dell'intero condominio ed i lavori si devono svolgere contemporaneamente nelle due palazzine. Cosa dice la legislazione a riguardo e qual è il Vostro parere? E per le mura perimetrali del cortile comune come sta la questione? Comunque serve, oltre alla maggioranza in millesimi, anche la maggioranza dei condòmini per qualunque tipo di lavoro? Ed in caso di maggioranza in millesimi e parità dei condòmini che succede? Vi ringrazio anticipatamente. Distinti saluti Terenzio
#2 Inviato 27 Settembre, 2017 In caso di due palazzine in un solo condominio (ma dovrebbe essere un supercondomnio), vale l'art. 1123 3° comma cc, ovvero il condominio parziale, per cui per i lavori da fare nella palazzina "A" decideranno e pagheranno le spese soltanto i condomini della palazzina "A", ed altrettanto sarà per la palazzina "B" Soltanto per le parti comuni alle due palazzine deciderà l'assemblea completa del condomini delle due palazzine.
#3 Inviato 2 Ottobre, 2017 Buongiorno Tullio TS grazie della risposta. Ho fatto però una ricerca trovando questo "Art. 1123. (Ripartizione delle spese). Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprieta' di ciascuno, salvo diversa convenzione. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno puo' farne. Qualora un edificio abbia piu' scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilita'." Se il terzo paragrafo corrisponde al terzo comma, sembra che tratti solo la questione relativa alla ripartizione delle spese, e non come debbano essere prese le decisioni in sede di assemblea. Grazie e saluti
#4 Inviato 2 Ottobre, 2017 Se il terzo paragrafo corrisponde al terzo comma, sembra che tratti solo la questione relativa alla ripartizione delle spese, e non come debbano essere prese le decisioni in sede di assemblea.Grazie e saluti Infatti hai ragione il Codice Civile è un po crudo e non spiega la prassi da seguire ed il 3° comma dell'art. 1123 cc non dice come procedere, ma per questo ci viene incontro la giurisprudenza; I presupposti per l'attribuzione della proprietà comune a vantaggio di tutti i partecipanti vengono meno se le cose, i servizi e gli impianti di uso comune, per oggettivi caratteri materiali e funzionali, sono necessari per l'esistenza e per l'uso, ovvero sono destinati all'uso o al servizio, non di tutto l'edificio, ma di una sola parte, o di alcune parti di esso, ricavandosi dall'art. 1123, comma 3, che le cose, i servizi, gli impianti, non appartengono necessariamente a tutti i partecipanti.Ne consegue che dalle situazioni di cosiddetto "condominio parziale" derivano implicazioni inerenti la gestione e l'imputazione delle spese, in particolare non sussiste il diritto di partecipare all'assemblea relativamente alle cose, ai servizi, agli impianti, da parte di coloro che non ne hanno la titolarità, ragion per cui la composizione del collegio e delle maggioranze si modificano in relazione alla titolarità delle parti comuni che della delibera formano oggetto. (Cass. 27/09/94 n. 7885) Condominio parziale. Se un argomento interessa una delle cose di cui al terzo comma dell'art. 1123 c. c. (cose destinate a servire unicamente un gruppo di condomini), non solo alle votazioni ma anche alla semplice discussione debbono concorrere i soli proprietari ai quali il bene serve. Nella ipotesi di convocazione di un'unica assemblea condominiale allo scopo di decidere su di una serie di questioni, alcune delle quali riguardanti solo singoli condomini - convocazione sicuramente valida, in quanto non vietata da alcuna norma - , i condomini eventualmente non legittimati a votare su di un determinato argomento che non li riguardi non possono, attraverso la partecipazione alla discussione che precede quella votazione, influire sull'esito della stessa. (sentenza 697/2000 del 22 gennaio 2000)
#5 Inviato 2 Ottobre, 2017 Carissimo Terenzio92, sono l'amministratrice Jessica Scarcella, iscritta al Registro degli Amministratori di Immobili UNAI al n. RM 12729. L'art. 61 delle Disposizioni di Attuazione del cc dice che un gruppo di edifici, appartenenti a proprietari diversi, può dividersi in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi. L'art. 1119 del cc specifica che le parti comuni dell'edificio non sono divisibili, a meno che la divisione può essere fatta senza rendere più incomodo l'uso della cosa comune a ciascun condomino. Secondo il mio punto di vista, se le due palazzine vogliono deliberare due modalità differenti di esecuzione dei lavori possono farlo con le maggioranze dell'art. 1136 comma 5: "maggioranza degli intervenuti che rappresenti 2/3 del valore dell'edificio" purchè venga deliberata dalla palazzina X, la modalità di esecuzione dei lavori scelta dalla palazzina Y, e viceversa, facendo attenzione a non ostacolare l'uso della cosa comune. Io controllerei anche il Regolamento di Condominio, magari si espone in merito alla questione della divisione. Spero di esserLe stata d'aiuto! Per consulenze in materia condominiale: Italiana Condomini, via Brenta 2A - Tel. 327/4405127 (anche whatt's app) - e-mail: j.scarcella@italianacondomini.it - sito web: http://www.italianacondomini.it
#6 Inviato 2 Ottobre, 2017 Buongiorno,il nostro condominio è composta da due piccole palazzine ognuna con 7 appartamenti. Sarebbe arrivato il momento di iniziare i lavori di ristrutturazione completi ma, come spesso accade, alcuni condòmini vorrebbero non farli, altri solo parziali, altri completi. Forse potremmo raggiungere un accordo decidendo di scaglionarli in 3 o 4 anni. E' possibile prendere una decisione dividendo le due palazzine? Mi spiego meglio: se la palazzina 1 ha la maggioranza della sola palazzina per i lavori totali ma non la maggioranza del condominio può procedere con i lavori? La palazzina 2 potrebbe invece, avendo la maggioranza della sola palazzina ma non quella dell'intero condominio, procedere con i lavori scaglionati negli anni? Nella penultima riunione il nostro amministratore ci aveva comunicato che ciò sarebbe stato possibile, poi ha cambiato idea: secondo lui si può procedere separatamente solo con le parti interne condominiali quali scale, garage, parti elettriche e citofoniche, antenne e relativi cavi, lastrico solare ecc. Per quanto riguarda invece facciate a parti comuni la decisione deve essere presa con la maggioranza dell'intero condominio ed i lavori si devono svolgere contemporaneamente nelle due palazzine. Cosa dice la legislazione a riguardo e qual è il Vostro parere? E per le mura perimetrali del cortile comune come sta la questione? Comunque serve, oltre alla maggioranza in millesimi, anche la maggioranza dei condòmini per qualunque tipo di lavoro? Ed in caso di maggioranza in millesimi e parità dei condòmini che succede? Vi ringrazio anticipatamente. Distinti saluti Terenzio Concordo con Tullio sul fatto che pur essendo un unico condominio costituito da due palazzine distinte ci si trova in presenza anche di un supercondominio di fatto se, tra le due palazzine, vengono condivise delle parti comuni (cancelli, vialetti, giardini, muri perimetrali, ecc.). Ne consegue che le decisioni in merito al decoro, e quindi all'estetica, di entrambe le palazzine debbano essere prese di comune accordo tra tutti i condòmini. Ciò a prescindere dalla volontà dei condòmini di ciascuna palazzina di voler procedere con i lavori di rifacimento della facciata che rimane autonoma. Stabilita una uniformità estetica, che potrebbe corrispondere a quella attuale, ciascuna palazzina prenderà le decisioni singolarmente, con le maggioranze stabilite dal codice. In merito alle mura perimetrali del cortile comune, se questo è condiviso da entrambe le palazzine, qualsiasi decisione in merito dovrà essere presa da tutti i condòmini dei due edifici, come per tutte le altre parti in comune tra i due fabbricati. Le maggioranze previste per le deliberazioni su lavori di ristrutturazione sono quelle stabilite dal secondo comma dell'art. 1136 cc (maggioranza dei presenti in assemblea che rappresentino almeno la metà del valore dell'edificio). Ne consegue che una parità di teste (favorevoli e contrari) a fronte di una maggioranza dei millesimi, non costituisce delibera di approvazione perchè è necessario ottenere la DOPPIA maggioranza (teste e millesimi). La facoltà di scioglimento del condominio e la conseguente creazione di due realtà condominiali separate (ai sensi dell'art. 61 o 62 dacc ), comporterà la creazione anche del supercondominio, necessario per la gestione amministrativa delle parti comuni a entrambi i condomini. Naturale conseguenza sarà quella di avere 3 codici fiscali, 3 c/c, 3 amministratori (anche uno solo se tutti sono d'accordo) con evidenti aggravi di spese per tutti. Ho parlato di facoltà non a caso, perchè potreste tranquillamente rimanere un unico condominio, a patto che le spese vengano ripartite correttamente in funzione della loro utilità (condominio parziale o supercondominio). 1
#7 Inviato 23 Luglio, 2019 ho lo stesso problema, nel mio condominio, due palazzine di 5 piani e due scale, l'assemblea di una delle due palazzine ha deliberato l'esecuzione dei lavori, ma con modifiche ai frontalini, io non sono d'accordo, perché si modifica l'aspetto estetico unitario delle due facciate, da questo punto di vista, modifica alla estetica ed al decoro, penso che la delibera sia nulla, cosa ne dite?
#8 Inviato 23 Luglio, 2019 @marcollu ti spiace aprire un post nuovo, questo è datato e sarebbe necessario rileggere tutto, forse per nulla.... Grazie.
