Usucapione parte comune

[edd62]

Buongiorno. Secondo voi si usucapisce un terreno, parte comune, di pertinenza in uso esclusivo di altro condomino (così come riportato sul regolamento contrattuale)?. In sostanza, un condomino ha sempre usato il terreno di pertinenza di altro, in forza addirittura di un errore sull'atto di acquisto, che riporta, erroneamente appunto, anche  il n°  di quel pezzo di terreno.   Mi chiedo, non essendo l'uso esclusivo un diritto reale, vale l'usucapione?

[condo77]

Il diritto d'uso è un diritto reale di godimento e in quanto tale usucapibile ex art. 1158 c.c.:

La proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento [957, 978, 1021, 1022, 1031] sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per venti anni. 

 

Ma questo condomino ho posto in essere degli accorgimenti per impedire ad altri di usare il terreno (recintato, dotato di cancello di cui lui solo ha la chiave, ecc.)?

[edd62]

si, c'è una recinzione alta 40 cm. Il diritto d'uso....cosa intendi? 

Modificato 25 Novembre, 2022 da edd62

[condo77]

edd62 dice:

Il diritto d'uso....cosa intendi?

Intendo che il diritto d'uso è un diritto reale (mentre nel tuo primo messaggio supponevi non lo fosse).

Essendo un diritto reale è usucapibile.

[edd62]

L'uso esclusivo di quel terreno appartiene ad un altro condomino e, come da regolamento condominiale contrattuale, non può essere ceduto....ma la questione è ancora più complessa, perchè nell'atto di acquisto, erroneamente e contrariamente al regolamento contrattuale a cui l'atto di acquisto rimanda, effettivamente, con una postilla senza senso, quel terreno risulterebbe, unitamente a quello che giustamente gli compete, nella sua titolarità. Quindi:

1) l'atto è sbagliato, ed essendo riportato ed incluso un terreno che non gli compete, non si dovrebbe correggere l'errore?

2) sei sicuro che l'uso esclusivo di terreno di proprietà condominiale sia un diritto reale?

[condo77]

edd62 dice:

1) l'atto è sbagliato, ed essendo riportato ed incluso un terreno che non gli compete, non si dovrebbe correggere l'errore?

Certo, si dovrebbe correggere l'errore a patto di accorgersene in tempo.

Altrimenti scatta l'usucapione, anzi il termine orindario di 20 anni è abbreviato a 10 anni nel caso di buona fede di colui che usucapisce sulla base di un titolo errato:

 

Articolo 1159 Codice Civile - Usucapione decennale

• Colui che acquista in buona fede da chi non è proprietario un immobile, in forza di un titolo che sia idoneo a trasferire la proprietà e che sia stato debitamente trascritto, ne compie l'usucapione in suo favore col decorso di dieci anni dalla data della trascrizione.
• La stessa disposizione si applica nel caso di acquisto degli altri diritti reali di godimento sopra un immobile.

edd62 dice:

2) sei sicuro che l'uso esclusivo di terreno di proprietà condominiale sia un diritto reale?

Sì.

 

Sulla differenza tra diritto reale d'uso e diritto personale di godimento v. p.e.:

 

La differenza, dal punto di vista sostanziale e contenutistico, tra il diritto reale d'uso e il diritto personale di godimento è costituita dall'ampiezza ed illimitatezza del primo, in conformità al canone della tipicità dei diritti reali, rispetto alla multiforme possibilità di atteggiarsi del secondo che, in ragione del suo carattere obbligatorio, può essere diversamente regolato dalle parti nei suoi aspetti di sostanza e di contenuto (nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di merito la quale — in relazione al conferimento di attrezzature sciistiche e di uso di terreni nell'ambito del patrimonio di una società in fase di costituzione — aveva ritenuto che tale conferimento avesse il carattere di un diritto personale di godimento e non di un diritto reale di uso, in considerazione della stretta connessione tra l'uso dei terreni ed il mantenimento degli impianti sciistici in questione).

(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 5034 del 26 febbraio 2008)

Modificato 26 Novembre, 2022 da condo77

[edd62]

condo77 dice:

Il diritto d'uso è un diritto reale di godimento e in quanto tale usucapibile ex art. 1158 c.c.:

La proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento [957, 978, 1021, 1022, 1031] sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per venti anni. 

 

Ma questo condomino ho posto in essere degli accorgimenti per impedire ad altri di usare il terreno (recintato, dotato di cancello di cui lui solo ha la chiave, ecc.)?

Per informazione riporto un articolo del sole 24 ore.....

È dunque caduta come un fulmine a ciel sereno - come anticipato - la sentenza delle Sezioni unite 28972/2020 che, con l’intento di dare ordine alla materia, ha provocato un rilevante scompiglio (in un ambito, tutto sommato, che era abbastanza pacifico), sancendo che è illecita la «pattuizione avente a oggetto la creazione del cosiddetto “diritto reale di uso esclusivo” su una porzione di cortile condominiale, costituente come tale parte comune dell’edificio» qualora con essa si miri «alla creazione di una figura atipica di diritto reale limitato, tale da incidere, privandolo di concreto contenuto, sul nucleo essenziale del diritto dei condomini di uso paritario della cosa comune». A fronte dell’affermazione di questo principio (dettato, si badi, in una sentenza che la Cassazione ha pronunciato «nell’interesse della legge» in quanto il processo si era estinto per rinuncia al ricorso del soggetto che l’aveva presentato) due i problemi principali: da un lato, è difficile pensare, d’ora in poi, di redigere un contratto dal quale si origini un diritto di “uso esclusivo” in quanto si rischia la nullità della pattuizione; d’altro lato, occorre gestire le precedenti situazioni di “uso esclusivo”.....

[efisio]

Se possesso e uso della pertinenza sono avvenuti in buona fede per l'errore sull'atto, chi si voglia opporre ad un eventuale usucapione o interromperne la prescrizione, potrà appellarsi alla mancanza di animus possidendi da parte di chi ha utilizzato il fondo in maniera continuativa.

https://www.notaioplasmati.it/la-prova-dellanimus-possidendi-spetta-a-chi-contesti-lavvenuta-usucapione-e-non-al-possessore

Modificato 16 Novembre, 2023 da efisio

[edd62]

Per come la capisco io, non è usucapibile...

[SisterOfNight]

edd62 dice:

Buongiorno. Secondo voi si usucapisce un terreno, parte comune, di pertinenza in uso esclusivo di altro condomino (così come riportato sul regolamento contrattuale)?. In sostanza, un condomino ha sempre usato il terreno di pertinenza di altro, in forza addirittura di un errore sull'atto di acquisto, che riporta, erroneamente appunto, anche  il n°  di quel pezzo di terreno.   Mi chiedo, non essendo l'uso esclusivo un diritto reale, vale l'usucapione?

ma il terreno è proprietà di chi?

 

Poi parliamo di ususapire la proprietà del terreno o di usucapire il diritto di uso esclusivo?

 

[edd62]

Il terreno è di proprietà condominiale, concesso in uso esclusivo ai proprietari degli alloggi, come specificato nel regolamento contrattuale. Usucapire quello che è usucapibile. La proprietà non saprei, direi l'uso esclusivo. Ma non essendo un diritto reale non dovrebbe essere usucapibile nulla.

[efisio]

edd62 dice:

Il terreno è di proprietà condominiale, concesso in uso esclusivo ai proprietari degli alloggi, come specificato nel regolamento contrattuale. Usucapire quello che è usucapibile. La proprietà non saprei, direi l'uso esclusivo. Ma non essendo un diritto reale non dovrebbe essere usucapibile nulla.

Come "La proprietà non saprei..."? Hai scritto che è di proprietà condominiale.

[edd62]

Intendevo discernere quello che intendevo fosse usucapibile. La proprietà è condominiale, certo.

Per cui l'usucapione non dovrebbe né riguardare la proprietà (rimane del condominio) e nemmeno l'uso esclusivo (rimane di pertinenza dell'alloggio, come da regolamento contrattuale). 

Modificato 16 Novembre, 2023 da edd62
precisazione

[condo77]

efisio dice:

Se possesso e uso della pertinenza sono avvenuti in buona fede per l'errore sull'atto, chi si voglia opporre ad un eventuale usucapione o interromperne la prescrizione, potrà appellarsi alla mancanza di animus possidendi da parte di chi ha utilizzato il fondo in maniera continuativa.

https://www.notaioplasmati.it/la-prova-dellanimus-possidendi-spetta-a-chi-contesti-lavvenuta-usucapione-e-non-al-possessore

La buona fede non è assolutamente in contrasto con l'animus possidendi.

Per dire io posseggo in buona fede l'appartamento di cui sono proprietario e vi esercito l'animus possidendi, p.e. apponendo a chiusura dell'appartamento una porta dotata di chiavistello, la cui chiave solo io posseggo e quindi impedendo di fatto l'uso alle altre persone.

 

Nel caso in questione, se il terreno in questione è stato recintato, impedendone l'accesso ad altri e riservandolo al possessore, l'animus possidendi mi pare abbastanza evidente.

La buonja fede e il titolo in questo caso non fanno che abbreviare il termine dell'usucapione (da 20 a 10 anni).

[SisterOfNight]

edd62 dice:

Intendevo discernere quello che intendevo fosse usucapibile. La proprietà è condominiale, certo.

Per cui l'usucapione non dovrebbe né riguardare la proprietà (rimane del condominio) e nemmeno l'uso esclusivo (rimane di pertinenza dell'alloggio, come da regolamento contrattuale). 

Ma chi deve usucapire?

 

IL terreno è condominiale, dato in uso a tot persone. 

Queste persone non lo usano? lo utilizza qualche altro soggetto?  da quanto tempo?

uti dominus ?

edd62 dice:

 non essendo l'uso esclusivo un diritto reale, vale l'usucapione?

il diritto di uso  è un diritto reale atipico ma è un diritto reale, opera anche l'usucapione ricorrendone i presupposti

[condo77]

SisterOfNight dice:

Ma chi deve usucapire?

 

IL terreno è condominiale, dato in uso a tot persone. 

Queste persone non lo usano? lo utilizza qualche altro soggetto?  da quanto tempo?

uti dominus ?

il diritto di uso  è un diritto reale atipico ma è un diritto reale, opera anche l'usucapione ricorrendone i presupposti

Tizio ha sempre usato il terreno di Caio, in seguito ad un errore sull'atto d'acquisto di Tizio.

L'ha recintato con una recinzione alta 40 cm.

Almeno questo è ciò che ho capito...

Tizio usucapisce?

A mio avviso sì, dopo 10 anni; la recinzione di 40 cm non impedirà materialmente l'accesso (facilmente scavalcabile), ma ritengo basti per indicare che quel pezzo di terreno lo può usare solo Tizio (possesso uti dominus).

Modificato 16 Novembre, 2023 da condo77

[efisio]

condo77 dice:

La buona fede non è assolutamente in contrasto con l'animus possidendi.

Per dire io posseggo in buona fede l'appartamento di cui sono proprietario e vi esercito l'animus possidendi, p.e. apponendo a chiusura dell'appartamento una porta dotata di chiavistello, la cui chiave solo io posseggo e quindi impedendo di fatto l'uso alle altre persone.

 

Nel caso in questione, se il terreno in questione è stato recintato, impedendone l'accesso ad altri e riservandolo al possessore, l'animus possidendi mi pare abbastanza evidente.

La buonja fede e il titolo in questo caso non fanno che abbreviare il termine dell'usucapione (da 20 a 10 anni).

condo77 dice:

Certo, si dovrebbe correggere l'errore a patto di accorgersene in tempo.

Altrimenti scatta l'usucapione, anzi il termine orindario di 20 anni è abbreviato a 10 anni nel caso di buona fede di colui che usucapisce sulla base di un titolo errato:

 

Articolo 1159 Codice Civile - Usucapione decennale

• Colui che acquista in buona fede da chi non è proprietario un immobile, in forza di un titolo che sia idoneo a trasferire la proprietà e che sia stato debitamente trascritto, ne compie l'usucapione in suo favore col decorso di dieci anni dalla data della trascrizione.
• La stessa disposizione si applica nel caso di acquisto degli altri diritti reali di godimento sopra un immobile.

Sì.

 

Sulla differenza tra diritto reale d'uso e diritto personale di godimento v. p.e.:

 

La differenza, dal punto di vista sostanziale e contenutistico, tra il diritto reale d'uso e il diritto personale di godimento è costituita dall'ampiezza ed illimitatezza del primo, in conformità al canone della tipicità dei diritti reali, rispetto alla multiforme possibilità di atteggiarsi del secondo che, in ragione del suo carattere obbligatorio, può essere diversamente regolato dalle parti nei suoi aspetti di sostanza e di contenuto (nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di merito la quale — in relazione al conferimento di attrezzature sciistiche e di uso di terreni nell'ambito del patrimonio di una società in fase di costituzione — aveva ritenuto che tale conferimento avesse il carattere di un diritto personale di godimento e non di un diritto reale di uso, in considerazione della stretta connessione tra l'uso dei terreni ed il mantenimento degli impianti sciistici in questione).

(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 5034 del 26 febbraio 2008)

Il possesso era esercitato in virtù dell'atto, che la buona fede faceva ritenere corretto. Ma non lo era come scrive l'op. Non c'era bisogno di mostrare animus possidendi, perchè già era ritenuto proprio.

L'usucapione decennale di cui all'articolo che citi, sarebbe forse invocabile se la pertinenza non fosse una parte comune (come ha chiarito l'op), come da giurisprudenza di merito.

https://www.puntodidiritto.it/usucapione-abbreviata-decennale-richiede-esistenza-titolo-idoneo-a-trasferire-diritto-proprieta/

condo77 dice:

Tizio ha sempre usato il terreno di Caio, in seguito ad un errore sull'atto d'acquisto di Tizio.

L'ha recintato con una recinzione alta 40 cm.

Almeno questo è ciò che ho capito...

Tizio usucapisce?

A mio avviso sì, dopo 10 anni; la recinzione di 40 cm non impedirà materialmente l'accesso (facilmente scavalcabile), ma ritengo basti per indicare che quel pezzo di terreno lo può usare solo Tizio (possesso uti dominus).

Magari ci vorrebbe una sentenza a favore più che una recinzione.

Modificato 16 Novembre, 2023 da efisio

[condo77]

efisio dice:

Il possesso era esercitato in virtù dell'atto, che la buona fede faceva ritenere corretto. Ma non lo era come scrive l'op. Non c'era bisogno di mostrare animus possidendi, perchè già era ritenuto proprio.

L'usucapione decennale di cui all'articolo che citi, sarebbe forse invocabile se la pertinenza non fosse una parte comune (come ha chiarito l'op), come da giurisprudenza di merito.

https://www.puntodidiritto.it/usucapione-abbreviata-decennale-richiede-esistenza-titolo-idoneo-a-trasferire-diritto-proprieta/

Magari ci vorrebbe una sentenza a favore più che una recinzione.

Per usucapire non serve una sentenza.

La sentenza riconosce solo il fatto già avvenuto.

efisio dice:

Il possesso era esercitato in virtù dell'atto, che la buona fede faceva ritenere corretto. Ma non lo era come scrive l'op. Non c'era bisogno di mostrare animus possidendi, perchè già era ritenuto proprio.

Il che è la definizione di buona fede.

Ma la buona fede non impedisce affatto l'usucapione, nella legge non c'è scritto che il possesso dev'essere esercitato in mala fede.

 

Articolo 1159 Codice Civile - Usucapione decennale

• Colui che acquista in buona fede da chi non è proprietario un immobile, in forza di un titolo che sia idoneo a trasferire la proprietà e che sia stato debitamente trascritto, ne compie l'usucapione in suo favore col decorso di dieci anni dalla data della trascrizione.
• La stessa disposizione si applica nel caso di acquisto degli altri diritti reali di godimento sopra un immobile.

 

e naturalmente:

Articolo 1158 Codice Civile - Usucapione dei beni immobili e dei diritti reali La proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per venti anni.

Modificato 16 Novembre, 2023 da condo77

[edd62]

Questa  Sentenza n. 28972/2020,  ha risolto il contrasto giurisprudenziale  escludendo la possibilità di costituire un diritto d’uso esclusivo perpetuo e trasmissibile a carico di una parte comune e a favore di uno dei condomini. Tale figura di diritto reale d’uso non trova infatti alcun fondamento normativo, tale non potendosi ritenere, infatti, né l’art. 1126 c.c., il quale fa riferimento solo alla specifica situazione dei lastrici solari, né gli artt. 1120, 1122, 1122 bis, i quali non fanno riferimento ad alcun diritto d’uso esclusivo. Il diritto di uso esclusivo di un bene condominiale non può essere nemmeno assimilato ad una servitù prediale, ostandovi il principio di specialità: il diritto reale di uso esclusivo in questione, infatti, non determina la semplice creazione di singoli pesi sulle cose comuni a vantaggio di uno o più proprietà esclusive (compatibili con la figura della servitù), ma si traduce invece in un sostanziale svuotamento del diritto di proprietà sul fondo servente (incompatibile con l’istituto della servitù) il cui godimento viene riconosciuto in via generale ed esclusiva ad un solo condomino. In mancanza di specifici e adeguati riferimenti normativi non è nemmeno possibile dar vita al suddetto nuovo diritto reale di uso esclusivo su bene condominiale mediante un atto di autonomia negoziale, ostandovi il principio del numerus clausus dei diritti reali (in forza del quale solo la legge può istituire figure di diritti reali) e il correlato principio di tipicità dei diritti reali (in forza del quale i privati non possono incidere sul contenuto dei diritti reali che la legge ha istituito).

CONCLUSIONE

La volontà di attribuire ad un singolo condomino un diritto di uso esclusivo su un’area condominiale non può attuarsi mediante la costituzione di un diritto reale d’uso esclusivo perpetuo e trasmissibile (figura non prevista nel nostro ordinamento né suscettibile di essere costituita mediante atto di autonomia negoziale). Alle parti non resta quindi che percorrere le seguenti strade alternative:

a) derogare alla previsione dell’art. 1117 c.c. e trasformare la parte comune condominiale che si vuole attribuire in uso esclusivo al singolo condomino in parte di proprietà esclusiva di quest’ultimo (diritto reale, opponibile erga omnes, perpetuo e trasmissibile con la cosa principale);

b) costituire un vero e proprio diritto di uso ex art. 1021 c.c. (diritto reale, opponibile erga omnes ma limitato temporalmente e non suscettibile di trasferimento con la cosa principale);

c) costituire un diritto personale di godimento (diritto obbligatorio, non opponibile erga omnes e non trasmissibile con la cosa principale).

 

 

[efisio]

condo77 dice:

Per usucapire non serve una sentenza.

La sentenza riconosce solo il fatto già avvenuto.

Il che è la definizione di buona fede.

Ma la buona fede non impedisce affatto l'usucapione, nella legge non c'è scritto che il possesso dev'essere esercitato in mala fede.

 

Articolo 1159 Codice Civile - Usucapione decennale

• Colui che acquista in buona fede da chi non è proprietario un immobile, in forza di un titolo che sia idoneo a trasferire la proprietà e che sia stato debitamente trascritto, ne compie l'usucapione in suo favore col decorso di dieci anni dalla data della trascrizione.
• La stessa disposizione si applica nel caso di acquisto degli altri diritti reali di godimento sopra un immobile.

 

e naturalmente:

Articolo 1158 Codice Civile - Usucapione dei beni immobili e dei diritti reali La proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per venti anni.

Come preferisci. La sentenza a favore serve per essere registrata e trascritta. Non è che vai lì e si fidano.

Che l'usucapione sia ciò che scrivi, non lo metto in dubbio. Ma che sia questo il caso dell'usucapione decennale non è affatto detto, dato che è una parte comune, come da sentenza cass. al link che ho incollato.

Modificato 16 Novembre, 2023 da efisio

[SisterOfNight]

condo77 dice:

Tizio ha sempre usato il terreno di Caio, in seguito ad un errore sull'atto d'acquisto di Tizio.

L'ha recintato con una recinzione alta 40 cm.

Almeno questo è ciò che ho capito...

Tizio usucapisce?

A mio avviso sì, dopo 10 anni; la recinzione di 40 cm non impedirà materialmente l'accesso (facilmente scavalcabile), ma ritengo basti per indicare che quel pezzo di terreno lo può usare solo Tizio (possesso uti dominus).

Sì ma qui abbiamo un piu' rispetto a proprietà e utilizzo di un terzo come proprietario.

Abbiamo infatti la proprietà di Tizio che però è data in uso esculsivo a Caio, ma è usato da Sempronio. IO questo ho capito

 

Sempronio usucapisce? e cosa? la proprietà di Tizio , l'uso di Caio?

 

A mio avviso bisogna vedere in primis l'atto tra Tizio e Caio, perchè Tizio ha concesso in uso a Caio e quindi ha un contratto con questi, ma non si è spogliato del diritto di proprietà.
Sempronio ha un errore nell'atto ma va letto per bene l'atto, è una situazione abbastanza spinosa e non di facile soluzione.  Un giudice potrebbe vederci un'usucapione, un altro no

 

[condo77]

SisterOfNight dice:

Sì ma qui abbiamo un piu' rispetto a proprietà e utilizzo di un terzo come proprietario.

Abbiamo infatti la proprietà di Tizio che però è data in uso esculsivo a Caio, ma è usato da Sempronio. IO questo ho capito

 

Sempronio usucapisce? e cosa? la proprietà di Tizio , l'uso di Caio?

 

A mio avviso bisogna vedere in primis l'atto tra Tizio e Caio, perchè Tizio ha concesso in uso a Caio e quindi ha un contratto con questi, ma non si è spogliato del diritto di proprietà.
Sempronio ha un errore nell'atto ma va letto per bene l'atto, è una situazione abbastanza spinosa e non di facile soluzione.  Un giudice potrebbe vederci un'usucapione, un altro no

 

Ah certo, io non intendevo sostenere che l'usucapione fosse sicuramente avvenuta.

Solo che nelle condizioni narrate possa potenzialmente avvenire.

Inoltre non ho nemmeno parlato di cosa (che tipo di diritto) avrebbe usucapito, può essere solo l'uso esclusivo e non la proprietà.

Modificato 16 Novembre, 2023 da condo77