#1 Inviato 15 Luglio, 2019 Sono trascorsi oltre 20 anni da quando un vicino aveva recintato un terreno dentro la mia proprietà per circa 2 metri, i rapporti allora erano buoni e mentre per noi, allora, quel terreno era molto distante dalla nostra casa, mentre la loro casa era a soli 4 metri dal confine, bonariamente gli abbiamo concesso la rete due metri dentro la ns. proprietà. Ultimamente questo vicino è cambiato, forse l'età, (oltre 85 anni), pretende tutti gli anni da noi che si tagli le siepi anche se distanti oltre 3 metri, litiga con i vicini, ultimamente abbiamo saputo dall'agenzia che ha messo in vendita la casa e il terreno dicendo che con me ha già fatto l'usucapione e quindi vende anche la mia striscia di terreno già regolarizzata dall'usucapione, ma non è vero! Posso interrompere l'usucapione se a tutt'oggi non ha ancora fatto valere l'usucapione? Finora abbiamo sopportato perchè veniva soltanto un mese all'anno, questa mattina a litigato con un nostro vicino, per fortuna presto ripartirà...ma se vende?
#2 Inviato 15 Luglio, 2019 L'usucapione non la decide il "privato", può essere concessa solo da un giudice dopo la necessaria procedura (costa anche parecchio: spese legali, giudiziarie, CTU, ecc.) Basterebbe da parte tua, con un testimone, che il bene in oggetto è stato concesso in comodato "verbale" gratuito e tu una volta all'anno accedevi per controllo.
#3 Inviato 15 Luglio, 2019 stefy2008 dice: Sono trascorsi oltre 20 anni da quando un vicino aveva recintato un terreno dentro la mia proprietà per circa 2 metri, i rapporti allora erano buoni e mentre per noi, allora, quel terreno era molto distante dalla nostra casa, mentre la loro casa era a soli 4 metri dal confine, bonariamente gli abbiamo concesso la rete due metri dentro la ns. proprietà. Ultimamente questo vicino è cambiato, forse l'età, (oltre 85 anni), pretende tutti gli anni da noi che si tagli le siepi anche se distanti oltre 3 metri, litiga con i vicini, ultimamente abbiamo saputo dall'agenzia che ha messo in vendita la casa e il terreno dicendo che con me ha già fatto l'usucapione e quindi vende anche la mia striscia di terreno già regolarizzata dall'usucapione, ma non è vero! Posso interrompere l'usucapione se a tutt'oggi non ha ancora fatto valere l'usucapione? Finora abbiamo sopportato perchè veniva soltanto un mese all'anno, questa mattina a litigato con un nostro vicino, per fortuna presto ripartirà...ma se vende? Non può vendere se quella parte di terreno ai pubblici registri risulta di tua proprietà, dovrebbe prima richiedere il riconoscimento della proprietà per usucapione con precedura giudiziale. Ovvero può vendere solo quello che risulta di sua proprietà Modificato 15 Luglio, 2019 da Tullio Ts
#4 Inviato 15 Luglio, 2019 Affinché il possesso si trasformi in proprietà riconosciuta dall’ordinamento, è necessario che intervenga una sentenza del giudice, che dichiari che si è compiuto l’usucapione. Pertanto, bisognerà iniziare una vera e propria causa e provare l’esistenza dei predetti presupposti (possesso e decorso del tempo). La sentenza è necessaria visto che l’usucapione, come detto, è una situazione di fatto e, quindi, non c’è alcun atto o contratto da andare a registrare nei pubblici registri immobiliari e formalizzare il passaggio di proprietà. Pertanto, nei registri pubblici si andrà a trascrivere proprio la sentenza Per usucapire un bene occorre la sentenza di un giudice. L'usucapione non si perfezione in maniera automatica
#5 Inviato 15 Luglio, 2019 stefy2008 dice: Sono trascorsi oltre 20 anni da quando un vicino aveva recintato un terreno dentro la mia proprietà per circa 2 metri, i rapporti allora erano buoni e mentre per noi, allora, quel terreno era molto distante dalla nostra casa, mentre la loro casa era a soli 4 metri dal confine, bonariamente gli abbiamo concesso la rete due metri dentro la ns. proprietà. Ultimamente questo vicino è cambiato, forse l'età, (oltre 85 anni), pretende tutti gli anni da noi che si tagli le siepi anche se distanti oltre 3 metri, litiga con i vicini, ultimamente abbiamo saputo dall'agenzia che ha messo in vendita la casa e il terreno dicendo che con me ha già fatto l'usucapione e quindi vende anche la mia striscia di terreno già regolarizzata dall'usucapione, ma non è vero! Posso interrompere l'usucapione se a tutt'oggi non ha ancora fatto valere l'usucapione? Finora abbiamo sopportato perchè veniva soltanto un mese all'anno, questa mattina a litigato con un nostro vicino, per fortuna presto ripartirà...ma se vende? Più che interrompere l’ usucapione ( dovevi farlo prima che passassero i 20 anni) eventualmente in caso di giudizio dovresti provare che non c’e stata .
#6 Inviato 16 Luglio, 2019 Concordo sulle osservazioni degli altri forumisti, ancorché mi sento in dovere di precisare alcuni dati "tecnici": 1) l'usucapione opera di diritto; la sentenza ha valore meramente dichiarativo. Ne deriva che in termini puramente astratti anche in mancanza di sentenza il soggetto che usucapisce ben potrà vendere (cosa che spesso accade proprio in relazioni a "frazioni" di terreno, spesso occupati da contadini). 2) se il soggetto in esame si è comportato "uti dominus" (ossia come proprietario) a tutti gli effetti, avrà maturato i presupposti per detto acquisto, ancorché tocchi a lui provarlo. Le consiglierei di agire in giudizio, esercitando le seguenti azioni: 1) azione di restituzione, sul presupposto di un accordo verbale; 2) in subordine, azione petitoria, al fine di ottenere l'accertamento della titolarità e la condanna alla restituzione.
#7 Inviato 17 Luglio, 2019 proprio questa mattina ho ritrovato una mia raccomandata con ricevuta di ritorno del settembre 2011 dove appunto scrivevo: .....ed infine con la presente chiedo"il ripristino del vecchio confine" come da foto e da testimoni, visto che non è stato ancora usucapito! ( quei lavori vennero eseguiti mi sembra di ricordare dopo il 2000) 😉
#8 Inviato 17 Luglio, 2019 LeSaboteur dice: Concordo sulle osservazioni degli altri forumisti, ancorché mi sento in dovere di precisare alcuni dati "tecnici": 1) l'usucapione opera di diritto; la sentenza ha valore meramente dichiarativo. Ne deriva che in termini puramente astratti anche in mancanza di sentenza il soggetto che usucapisce ben potrà vendere (cosa che spesso accade proprio in relazioni a "frazioni" di terreno, spesso occupati da contadini). si... ma tra l'operare di diritto ed avere un provvedimento giudiziale dichiarativo, la differenza non è lieve. Tant'è che nella vendita per (a mio parere del) possesso, chi ritiene di aver usucapito, deve comunque tenere indenne l'acquirente in caso di soccombenza di fronte ad un'azione di rivendica del legittimo proprietario. poi si, se sono maturati i requisiti per usucapire, il Giudice si limita a prenderne atto e dichiara l'intervenuta usucapione... ma data la difficoltà con cui si riesce ad usucapire ti assicuro che, a conti fatti, non è affatto indifferente avere o no quel provvedimento meramente dichiarativo. 1
#9 Inviato 17 Luglio, 2019 Oimmena dice: si... ma tra l'operare di diritto ed avere un provvedimento giudiziale dichiarativo, la differenza non è lieve. Tant'è che nella vendita per (a mio parere del) possesso, chi ritiene di aver usucapito, deve comunque tenere indenne l'acquirente in caso di soccombenza di fronte ad un'azione di rivendica del legittimo proprietario. poi si, se sono maturati i requisiti per usucapire, il Giudice si limita a prenderne atto e dichiara l'intervenuta usucapione... ma data la difficoltà con cui si riesce ad usucapire ti assicuro che, a conti fatti, non è affatto indifferente avere o no quel provvedimento meramente dichiarativo. condivido.
#10 Inviato 17 Luglio, 2019 Oimmena dice: si... ma tra l'operare di diritto ed avere un provvedimento giudiziale dichiarativo, la differenza non è lieve. Tant'è che nella vendita per (a mio parere del) possesso, chi ritiene di aver usucapito, deve comunque tenere indenne l'acquirente in caso di soccombenza di fronte ad un'azione di rivendica del legittimo proprietario. poi si, se sono maturati i requisiti per usucapire, il Giudice si limita a prenderne atto e dichiara l'intervenuta usucapione... ma data la difficoltà con cui si riesce ad usucapire ti assicuro che, a conti fatti, non è affatto indifferente avere o no quel provvedimento meramente dichiarativo. Certamente, la mia era una precisazione giuridica, come la seguente. Quando si vende un bene che si assume essere usucapito (senza ancora una pronuncia che lo dichiari) si vende comunque il diritto di proprietà ( e non il possesso, che non è un diritto nè può essere venduto); tant'è che la garanzia per evizione opera solo ove risulti non sussistere l'usucapione (indi non si è venduto nulla). Il tutto al solo fine di arricchire la conversazione. 1
#11 Inviato 17 Luglio, 2019 LeSaboteur dice: Certamente, la mia era una precisazione giuridica, come la seguente. Quando si vende un bene che si assume essere usucapito (senza ancora una pronuncia che lo dichiari) si vende comunque il diritto di proprietà ( e non il possesso, che non è un diritto nè può essere venduto); tant'è che la garanzia per evizione opera solo ove risulti non sussistere l'usucapione (indi non si è venduto nulla). Il tutto al solo fine di arricchire la conversazione. Verissimo... ma io sono della corrente di pensiero - ampiamente minoritaria - che la vendita per possesso (quella senza pronuncia di usucapione, per intenderci) sia una vendita "del" possesso e, quindi, nulla proprio perché non si può vendere il mero possesso. La giurisprudenza maggioritaria e la dottrina la pensano diversamente e me ne faccio una ragione. La mia precisazione sulla vendita per (del) possesso sottintendeva proprio questo.
#12 Inviato 17 Luglio, 2019 Oimmena dice: Verissimo... ma io sono della corrente di pensiero - ampiamente minoritaria - che la vendita per possesso (quella senza pronuncia di usucapione, per intenderci) sia una vendita "del" possesso e, quindi, nulla proprio perché non si può vendere il mero possesso. La giurisprudenza maggioritaria e la dottrina la pensano diversamente e me ne faccio una ragione. La mia precisazione sulla vendita per (del) possesso sottintendeva proprio questo. anche perché senza una sentenza non potresti fare la registrazione in conservatoria.
#13 Inviato 18 Luglio, 2019 LeSaboteur dice: Certamente, la mia era una precisazione giuridica, come la seguente. Quando si vende un bene che si assume essere usucapito (senza ancora una pronuncia che lo dichiari) si vende comunque il diritto di proprietà ( e non il possesso, che non è un diritto nè può essere venduto); tant'è che la garanzia per evizione opera solo ove risulti non sussistere l'usucapione (indi non si è venduto nulla). Il tutto al solo fine di arricchire la conversazione. Lo spiego da tempo, che opera di diritto, che la sentenza è DICHIARATIVA e non costitutiva, ma probabilmetne per l'uomo non addetto ai lavori sapere che una sentenza è dichiarativa o costutitiva non cambia granchè, temo siano finezze da giuristi. stefy2008 dice: proprio questa mattina ho ritrovato una mia raccomandata con ricevuta di ritorno del settembre 2011 dove appunto scrivevo: .....ed infine con la presente chiedo"il ripristino del vecchio confine" come da foto e da testimoni, visto che non è stato ancora usucapito! ( quei lavori vennero eseguiti mi sembra di ricordare dopo il 2000) 😉 bene, quindi hai interrotto la prescrizione dell'usucapione... Il tuo vicino per aver la dichiarazione di usucpione deve comunque prima farti causa. Tu opporrai questo, sostenendo si fosse trattato di mera tolleranza. Se invece vuoi proprio madarlo via dal tuo terreno, ti tocca iniziare una causa petitoria. 1
#14 Inviato 18 Luglio, 2019 Sembrerebbe che una semplice diffida con sia sufficiente ad interrompere il decorrere del termine: "gli atti di diffida e di messa in mora sono idonei ad interrompere la prescrizione dei diritti di obbligazione, ma non anche il termine utile per usucapire, potendosi esercitare il relativo possesso anche in aperto e dichiarato contrasto con la volontà del titolare del diritto reale, cosicché è consentito attribuire efficacia interruttiva del possesso solo ad atti che comportino, per il possessore, la perdita materiale del potere di fatto sulla cosa, oppure ad atti giudiziali diretti ad ottenere "ope iudicis" la privazione del possesso nei confronti del possessore usucapente, come la notifica dell'atto di citazione con il quale venga richiesta la materiale consegna di tutti i beni immobili in ordine ai quali si vanti un diritto dominicale, conformemente alle pronunce di questa Corte menzionate nella stessa sentenza impugnata, nel solco di un orientamento consolidato, ribadito anche più recentemente" (Cassazione civile, sez. II, 06/05/2014, n. 9682). "in tema di usucapione, il rinvio dell'art. 1165 c.c. alle norme sulla prescrizione in generale, e, in particolare, a quelle relative alle cause di sospensione ed interruzione, incontra il limite della compatibilità di queste con la natura stessa dell'usucapione, con la conseguenza che non è consentito attribuire efficacia interruttiva del possesso se non ad atti che comportino, per il possessore, la perdita materiale del potere di fatto sulla cosa oppure ad atti giudiziali, siccome diretti ad ottenere ope iudicis la privazione del possesso nei confronti del possessore usucapiente. Non sono, invece, idonei come atti interruttivi del termine utile per l'usucapione la diffida o la messa in mora in quanto può esercitarsi il possesso anche in aperto contrasto con la volontà del titolare del diritto reale (Cass., n. 14197 del 2001; Cass., n. 9845 del 2003; Cass., n. 18004 del 2004; Cass., 14564 del 2006). "Ai fini dell'interruzione del termine per usucapire - quindi - è necessario che il possessore manifesti la volontà di attribuire al suo titolare il diritto reale da lui esercitato come proprio, non essendo sufficiente la consapevolezza della spettanza ad altri di tale diritto" (Cassazione civile, sez. II, 27/05/2010, n. 13002) 1
#15 Inviato 20 Luglio, 2019 JOSEFAT dice: anche perché senza una sentenza non potresti fare la registrazione in conservatoria. La registrazione si fa all'agenzia delle entrate, e non c'è nulla che lo precluda in relazione al caso in esame. Quanto ai Registri Immobiliari, anche in tal caso non vi è come ostativo l'usucapione salvo potersi creare problemi circa il principio di continuità delle trascrizioni ex art. 2650, penso risolvibile con la menzione nella nota di trascrizione della vicenda in esame.
#16 Inviato 20 Luglio, 2019 LeSaboteur dice: La registrazione si fa all'agenzia delle entrate, e non c'è nulla che lo precluda in relazione al caso in esame. Quanto ai Registri Immobiliari, anche in tal caso non vi è come ostativo l'usucapione salvo potersi creare problemi circa il principio di continuità delle trascrizioni ex art. 2650, penso risolvibile con la menzione nella nota di trascrizione della vicenda in esame. La sentenza è necessaria visto che l’usucapione, come detto, è una situazione di fatto e, quindi, non c’è alcun atto o contratto da andare a registrare nei pubblici registri immobiliari e formalizzare il passaggio di proprietà. Pertanto, nei registri pubblici si andrà a trascrivere proprio la sentenza.
#17 Inviato 21 Luglio, 2019 JOSEFAT dice: La sentenza è necessaria visto che l’usucapione, come detto, è una situazione di fatto e, quindi, non c’è alcun atto o contratto da andare a registrare nei pubblici registri immobiliari e formalizzare il passaggio di proprietà. Pertanto, nei registri pubblici si andrà a trascrivere proprio la sentenza. L'atto di vendita del bene "usucapito" senza sentenza andrà trascritto con menzione nella nota di trascrizione (nel quadro "D") dell'usucapione.
#18 Inviato 21 Luglio, 2019 Oimmena dice: Verissimo... ma io sono della corrente di pensiero - ampiamente minoritaria - che la vendita per possesso (quella senza pronuncia di usucapione, per intenderci) sia una vendita "del" possesso e, quindi, nulla proprio perché non si può vendere il mero possesso Mica tanto minoritaria ("probatio diabolica", "vizi nel possesso", "vis usucapendi", ecc.). Ma di che tipo di beni (tutti e due) si starebbe parlando? Fondo agricolo o giardino/aia/aree pertinenti? E con che tipo di rete sarebbe stato recintato: "paglia e rete" oppure atto abilitativo? In altre più semplici parole, la fascia in discussione era allibrata a catasto terreni oppure all'urbano, ed in capo a chi? LeSaboteur dice: L'atto di vendita del bene "usucapito" senza sentenza andrà trascritto con menzione nella nota di trascrizione (nel quadro "D") dell'usucapione Posto che si trovi un notaio che rischi, e rischia molto, un atto del genere che di solito, per l'appunto, viene svolto come "atto fra privati" solo autentificato dal notaio, è perlomeno dubbio, se non nullo e bisogna vedere che tipo di nullità lo accompagna, cioè se sanabile o insanabile, essendo "notizie" anziché "diritti". Ci sarebbe molto da aggiungere, ma la questione è completamente diversa in base alla natura della fascia in oggetto e delle aree di origine e di pretesa destinazione; peraltro dal 2017 non è così semplice nemmeno l'autentificazione del notaio di una simile compravendita fra privati in ipotesi di beni a catasto fabbricati.
