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AmminiRC

Un consulto tra colleghi

Ho deciso di aprire questo consulto perché il caso e molto interessante e non sono riuscita a trovare una simile storia

Chiedo la partecipazione di tutti voi se avete il piacere

Inizio

 

Ho 3 palazzine

A -condominio

B -proprietà altrui

C -villa

Tutte tre hanno in comune il cortile e quindi devono partecipare alle spese di manutenzione ordinaria-straordinaria

- tabelle millesimale ha solo il condominio però sbagliate (A)

- la villa mai partecipato alle spese (servitù di passo - pedonale , carraio)©

- altra proprietà mai partecipata alle spese (comproprietà con il condominio )(B)

il cortile di proprietà dei due A-B

Tutti quanti hanno servitù di passo carraio e pedonale

A 4 box + 2 post auto

B ingresso carraio

C 2 post auto e ne occupa abusivamente 1 (cartello proprietà privata ) l'altro dove trova un pezzo di cortile

Voglio un VS consulto (anche se mi sto muovendo a mio modo pero lo faccio )

 

Come mi devo muovere in questo caso ????

Per allegare disegno ??

Non sono un collega però sono dentro ad una situazione analoga con tanto di causa in Tribunale già da un anno e CTU.

Devi innanzi tutto far riferimento agli atti di acquisto e provenienza. Con questo puoi capire quali sono le proprietà e comproprietà di parti comuni nonché le servitù di passaggio.

  • Confuso 1

A e condominio proprietario del cortile insieme a B che nel nostro caso e comproprietario persona diversa cioè immobile diverso dal condominio

Cortile comune in senso che tutti usufruiscono del cortile ma i comproprietari sono solo due A e B

Lo so e difficile da capire

vediamo se gli altri ci danno qualche spiegazione

 

- - - Aggiornato - - -

 

Non sono un collega però sono dentro ad una situazione analoga con tanto di causa in Tribunale già da un anno e CTU.

Devi innanzi tutto far riferimento agli atti di acquisto e provenienza. Con questo puoi capire quali sono le proprietà e comproprietà di parti comuni nonché le servitù di passaggio.

Li conosco non ho bisogno di saper chi sono (chi ha servitù e chi comproprietà )il problema e come farli entrare nel pagamento e come convincerli senza arrivare a una causa

Per me non è difficile da capire perché vivo questa situazione.

Devi accertarti delle reali proprietà e dei confini di queste proprietà.

Verifica la servitù di C.

C comunque, se ha una servitù, per mantenerla deve partecipare alle spese.

Ti ripeto, e' importante, verifica gli atti di acquisto e provenienza di TUTTI gli immobili coinvolti. Nel mio caso sono sorti elementi inaspettati che stanno ribaltando la situazione.

 

Anche nel mio caso l'amministratore del tuo corrispondente A pensava di conoscere e sapere, ma adesso si sta accorgendo che qualche verifica sugli atti di acquisto e provenienza andava fatta.

Mi poi spiegare il tuo caso ??

il condominio si è sempre fatto carica di tutto la documentazione ce tutta quindi la cosa e chiara

 

Nel mio caso non posso chiudere a C il posso perché e l'unico ingresso negli vari appartamenti

Ok. Io partirei col dire che C non ha diritto di sostare nel cortile, tantomeno occupando un posto fisso (cartello proprietà privata) e un posto "dove capita". Ha solo una servitù di passaggio e nient'altro. Quindi sta compiendo un illecito.

 

Per quanto riguarda i titoli, sono A e B i comproprietari, e se consideriamo l'uso, tra i due è B che lo utilizza meno perchè "passa soltanto" entrando nella sua proprietà.

 

Se la situazione "posti auto" è pacifica e senza discussioni, io comincerei col proporre al condominio A e al proprietario B di affittare ufficialmente due posti auto a C, per una cifra da stabilire e che, a forfait e senza aggiunte di altre spese (C non è comproprietario di nulla) compenserebbe l'occupazione dei posti auto, la manutenzione del cancello e quella del cortile. C'è poco da discutere, perchè nel caso in cui non accettasse sarebbe costretto a togliere le auto, rimanendo soltanto la servitù di passaggio.

 

A questo punto rimane in ballo la "comunione" di A e B per il cortile, il cancello e le altre spese inerenti. Si tratterebbe di stabilire a forfait una percentuale di suddivisione delle spese (per esempio 20% B e 80% A, quest'ultima da ripartire secondo tabella di proprietà tra i condòmini di A).

 

Il fondo spese versato da C andrebbe ad abbattere le spese generali per la comproprietà di A e B che poi si suddividerebbero il resto dei costi secondo le percentuali stabilite.

 

Mi sembra una cosa equa e condivisibile.

Ti suggerisco innanzi tutto di verificare gli atti di acquisto di C. Con i dati catastali li puoi consultare all'Agenzia del Territorio (catasto). Con questo verifichi se C non ha la comproprietà del cortile e dell'androne. Se ne fosse comproprietario ci sarebbe una situazione di condominio o supercondominio con A e B. Diversamente e' servitù.

Non e' una situazione facile da risolvere. Un suggerimento che ti posso dare e' quello di richiedere un parere tecnico ad un geometra veramente esperto del settore o un parere pro veritate ad un avvocato esperto in questioni condominiali. Devi però farti approvare la spesa dal condominio.

Per esperienza ti dico che da sola non ne esci, ne ti bastano i pareri del forum.

 

- - - Aggiornato - - -

 

Ho letto l'intervento di bilbetto.

Senza verifica sui rogiti ogni parere e consiglio non vale niente.

Come dicevo prima la B e C non hanno mai partecipato alle spese di manutenzione e non vogliono partecipare

B mai convocato perché nessun amministratore prima di me sapeva che e un comproprietario

La C ha già di proprietà 2 posti auto ma si sono impossessati di altri due pezzi di cortile

il totale dei parcheggi nel cortile sono 4 ( 2 proprietari di app. nel condominio ) ( 2 posti auto di C)

A questo punto rimane in ballo la "comunione" di A e B per il cortile, il cancello e le altre spese inerenti. Si tratterebbe di stabilire a forfait una percentuale di suddivisione delle spese (per esempio 20% B e 80% A, quest'ultima da ripartire secondo tabella di proprietà tra i condòmini di A).

Il forfait o l'istituzione di tabelle ad hoc possono trasformarsi in un ostacolo insormontabile.

Ma a costo zero si possono adottare le rendite catastali per determinare il riparto dei costi.

 

Per tutto il resto sono concorde con bilbetto.

 

- - - Aggiornato - - -

 

B, quale comproprietario, non può sottrarsi alle spese di manutenzione del cortile checchè sostenga. Se per gli argomenti che interessano il cortile tu d'ora in poi lo convocherai regolarmente, lui deve sapere che diventerà destinatario di decreto ingiuntivo.

 

C, deve rinunciare ai posti auto del cortile impropriamente acquisiti oppure accetta la loro locazione.

L'unico aspetto che mi lascia interdetto è la comproprietà fra A e B: di tale comproprietà sia nei rogiti che a livello di visura catastale dovrebbe risultare qualcosa di scritto, segnatamente le percentuali di comproprietà attribuite ad A e a B.

Da cui per il futuro non si porrebbe più il problema del riparto spese per la manutenzione del cortile: il riparto è già predeterminato dagli atti.

Ovviamente nella mia valutazione, del tutto soggettiva e basandomi su quanto letto nel post iniziale di AmminiRC, parto dal presupposto che le informazioni di servitù e i titoli siano assodati e poco discutibili.

 

In relazione all'ultimo post di AmminiRC, se B non ha mai partecipato ad alcuna assemblea e non ha mai pagato alcuna spesa, rimane il fatto che è comproprietario, e di questo ne deve essere consapevole.

 

Su C l'unica leva pare essere "l'abitudine" di avere a disposizione due posti auto non suoi oltre al fatto che possedendone altri due non può davvero sottrarsi a partecipare alla spesa di manutenzione, perlomeno del cancello e del passo carraio.

Ovviamente nella mia valutazione, del tutto soggettiva e basandomi su quanto letto nel post iniziale di AmminiRC, parto dal presupposto che le informazioni di servitù e i titoli siano assodati e poco discutibili.

 

In relazione all'ultimo post di AmminiRC, se B non ha mai partecipato ad alcuna assemblea e non ha mai pagato alcuna spesa, rimane il fatto che è comproprietario, e di questo ne deve essere consapevole.

 

Su C l'unica leva pare essere "l'abitudine" di avere a disposizione due posti auto non suoi oltre al fatto che possedendone altri due non può davvero sottrarsi a partecipare alla spesa di manutenzione, perlomeno del cancello e del passo carraio.

Perfetto ,hai capito la situazione

Tutto questo una volta apparteneva a C , ma C vende a E , E poi vende una quota a B e il condominio ad A

Dal catasto A e B hanno lo stesso mapp.

Come faccio allegarvi il disegno??

... Su C l'unica leva pare essere "l'abitudine" di avere a disposizione due posti auto non suoi oltre al fatto che possedendone altri due non può davvero sottrarsi a partecipare alla spesa di manutenzione, perlomeno del cancello e del passo carraio.

Se C ha solo una servitù di passaggio può essere obbligato a partecipare alla sola spesa per mantenere la servitù e cioè la manutenzione della strada (asfalto ma non marciapiede) ma poichè la strada è usata anche da A e B, la spesa dovrà essere ripartita in proporzione ai relativi vantaggi (art.1069 c.c.).

Il cancello non è necessario ad esercitare la servitù di passaggio per cui può anche essere rimosso ma se i proprietari A e B decidono di lasciarlo per garantirsi una maggiore sicurezza, devono dotare di chiave colui che ha la servitù di passaggio.

(Visto che C ha due posti auto, chissà se avrebbe piacere che i proprietari rimuovessero il cancello 😉

Come indicato da Leonardo53, il comma 3 dell'art. 1069 c.c. dispone che, se le opere necessarie per conservare la servitù giovano a entrambi i fondi, servente e dominante, le relative spese debbano essere ripartite in proporzione dei rispettivi vantaggi.

 

Un modo per determinare le suddette proporzioni potrebbe essere la suddivisione delle spese per il numero delle unità immobiliari.

Una quota sarà a carico di C, il resto si suddivide per il condominio costituito da A, B e C (proprietario di due posti auto del coftile) sulle parti a loro comuni (serve quindi una tabella millesimale apposita).

 

In poche parole C partecipa alle spese i qualità di comproprietari di una parte del cortile insieme ad A e B, ed anche per il diritto di servitù.

 

Per le suddivisioni possono anche essere presi in considerazione i valori catastali di entrambe le parti interessate.

 

Per allegare l'immagine, dal quadro del testo, in alto a destra trovi l'icona

In poche parole C partecipa alle spese i qualità di comproprietari di una parte del cortile insieme ad A e B, ed anche per il diritto di servitù...

Se C ha solo un diritto di passaggio ma non è proprietario del cortile, non parteciperà a nessuna manutenzione ordinaria o straordinaria del cortile, così come non parteciperà ad alcuna manutenzione del cancello..

Parteciperà solo alla manutenzione della strada (asfalto) e del marciapiede (mi era sfuggito) a lui necessari per esercitare la servitù, visto che ha anche il diritto di passaggio pedonale.

Se C ha solo un diritto di passaggio ma non è proprietario del cortile, non parteciperà a nessuna manutenzione ordinaria o straordinaria del cortile, così come non parteciperà ad alcuna manutenzione del cancello..

Parteciperà solo alla manutenzione della strada (asfalto) e del marciapiede (mi era sfuggito) a lui necessari per esercitare la servitù, visto che ha anche il diritto di passaggio pedonale.

C è proprietario di due posti auto del cortile. Post #8

C è proprietario di due posti auto del cortile. Post #8

E' proprietario di due posti auto ma non del cortile.

I due posti auto in proprietà e regolarmente accatastati sono 2 unità immobiliari.

Equivale ad avere due appartamenti dove per poter accedere deve passare da un cortile che non è di sua proprietà.

Il proprietario delle due unità "posto auto", da titolo non ha parti comuni in proprietà con il condominio.

Serve una immagine per avere il quadro esatto della situazione.

Come faccio ad allegarla ??

Serve una immagine per avere il quadro esatto della situazione.

La mia risposta è basata su quanto asserisce AmminiRC nel post n. 3 dove afferma di conoscere gli atti di proprietà:

"... i comproprietari sono solo due A e B..."

"... (Gli atti di acquisto) Li conosco non ho bisogno di saper chi sono (chi ha servitù e chi comproprietà) il problema e come farli entrare nel pagamento e come convincerli senza arrivare a una causa"

 

Come faccio ad allegarla ??

Clicca sul quadratino "inserisci immagine" ed allegala dando il percorso dal tuo PC

Come faccio ad allegarla ??

Nella casella di risposta, in alto a destra c'è l'icona, quella con l'albero.

L'unico aspetto che mi lascia interdetto è la comproprietà fra A e B: di tale comproprietà sia nei rogiti che a livello di visura catastale dovrebbe risultare qualcosa di scritto, segnatamente le percentuali di comproprietà attribuite ad A e a B.

Da cui per il futuro non si porrebbe più il problema del riparto spese per la manutenzione del cortile: il riparto è già predeterminato dagli atti.

Un sospetto sulla comproprietà ho anch'io

Nella memoria scrive che sono comproprietari ma da ciò che mi e stato riferito dai condomini la B e proprietario di una fasce del cortile (1 %)

Leonardo tieni conto che se levo il cancello diventerà parcheggio libero a tutti

nella manutenzione ordinaria del cancello la C deve partecipare come deve partecipare alla manutenzione della fossa e del cortile

 

Nel atto scrive

Coerenza dell'edificio

via........ da cui si accende , cortile comune , proprietà di terzi (B) su due lati

Coerenze della piccola area esclusiva

corte comune , beni © o aventi causa

Salvo errore e come in fatto

Patti

la parte acquirente , come sopra rappresentata , dichiara di essere a conoscenza che il cortile comune è gravato dalla servitù di passo per pedoni e veicoli, di vedute, di sporto e di condutture a favore degli aventi diritto a detta corte comune

Il condominio ha 15 unità abitative e non hanno post auto tutti ma solo 2 infatti provvederà (se possibile) a ricavare altri

 

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salve a tutti

leggo spesso il forum ma non mi ero mai registrato. L'ho fatto oggi leggendo questa discussione. pur essendo un collega amministratore non sono in grado, o forse non intendo, fornire la mia opinione.

Quanto esposto non è un fatto isolato. Io stesso mi trovo in una situazione analoga.

Per non confondere creare confusione, apro una nuova discussione. Vi chiedo di leggermi e consigliarmi. Grazie

salve a tutti

leggo spesso il forum ma non mi ero mai registrato. L'ho fatto oggi leggendo questa discussione. pur essendo un collega amministratore non sono in grado, o forse non intendo, fornire la mia opinione.

Quanto esposto non è un fatto isolato. Io stesso mi trovo in una situazione analoga.

Per non confondere creare confusione, apro una nuova discussione. Vi chiedo di leggermi e consigliarmi. Grazie

 

Ciao

Sei ben vento

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