#1 Inviato 21 Marzo, 2014 ciao a tutti vorrei un vostro parere su come muoversi in questa brutta situazione in cui siamo venuti a trovarci. Un condomino minaccia di far causa al condominio perché siano fatti lavori al tetto avendo infiltrazioni d'acqua. Il condominio ha grosse spese per coprire i "buchi" lasciati dall'amministratore precedente in termini di spese già a ruolo equitalia, TFR per il portiere, compensi arretrati ecc, su cui c'è margine di rivalsa ma questo condomino inspiegabilmente si oppone a tale giusta causa vs l'amministratore pretendendo pagamenti su tutti i fronti. secondo voi cosa potremmo fare?
#2 Inviato 21 Marzo, 2014 Se il condomino ha infiltrazioni d'acqua dal tetto, sarà meglio riparare le falle a spese di tutti i condomini compreso il danneggiato (salvo altri accordi o convenzioni), perchè se questo ricorre al Giudice quasi di sicuro (direi sicuramente) vincerà e pagherete anche le spese legali (eccetto il condomino ricorrente).
#3 Inviato 21 Marzo, 2014 Essendo una emergenza,l'amministrattore ha il dovere a un'intervento immediato. Ti sei mai domandato che se ti piovesse in testa cosa faresti? Ognuno ha il diritto di tutelare i propri interessi come meglio crede,anche con le manieri forti,se chi di dovere (l'amministratore) se ne frega. Anzi se non risolvete subito il problema,vi citerà per danni.
#4 Inviato 21 Marzo, 2014 dopo 2 anni dato che il condominio se ne fregava se avevo il soffitto bagnato (abito all'ultimo piano) addirittura tutte le volte che pioveva mi pioveva in casa ho minacciato di non pagare più il condominio e di rivolgermi ad un avvocato e guardacaso il tetto è stato rifatto. Ti assicuro che non è una cosa affatto piacevole stare con l'angoscia tutte le volte che piove soprattutto se sei al lavoro e non puoi controllare o correre con le bacinelle come è toccato a me.
#5 Inviato 21 Marzo, 2014 Attenzione all'urgenza e all'importo dei lavori, tutti bravi a dire è lavoro in urgenza (noi voi del forum, ma i condomini in generale), ma difronte a spese abbastanza elevate, inziano a tergiversare e soprattutto a non pagare. Cosa voglio dire, certo i lavori sono da fare, ma........nomina di un tecnico, capitolato, scelta della ditta e soprattutto raccolta dei fondi, perchè oggi se chiami una ditta per un lavoro urgente e ti chiedono un congruo anticipo e tu non lo versi, non si muovono e avoglia a dire che il lavoro è urgente.
#6 Inviato 21 Marzo, 2014 Come citato dall'art. 1130 c.c.: attribuzioni dell'amministratore: “L'amministratore, oltre a quanto previsto dall'articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni dilegge, deve: 1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea, convocarla annualmente per l'approvazione del rendiconto condominiale di cui all'articolo 1130-bis e curare l'osservanza del regolamento di condominio; 2) disciplinare l'uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini; 3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni; 4) compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio; 5)........." l'intervento per il risanamento del tetto, ben specificato dal punto 4, rientra negli obblighi dell'amministratore e non credo che convenga che ci sia una citazione in giudizio con un ulteriore aggravio di spese. Il condomino ha tutti i diritti di richiedere l'intervento urgente e nel caso si verifichi il perdurare della situazione anche eventuali danni aggiunti. In merito alla situazione economica del Condominio non può essere una giustificazione valida per non intervenire sulla salvaguardia dell'immobile che è comunque di tutti. Se la gestione precedente del vecchio amministratore ha causato tutti i danni da te citati, rivolgetevi alla autorità giudiziaria per farvi riconoscere un risarcimento per quanto previsto dalla legge. In merito al condomino che si vuole astenere o essere contrario a deliberare un atto di citazione verso il vecchio amministratore è un suo diritto, ma è anche vero che per questo tipo di delibere, salvo disposto diversamente dal vostro regolamento interno, non occorre una maggioranza all'unanimità.
#7 Inviato 21 Marzo, 2014 Per atti conservativi non si intende la conservazione dello stabile; di Alessandro Gallucci, Ai sensi dell’art. 1130, primo comma n. 4, c.c. l’amministratore deve: “ compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio”. Cosa s’intende per atti conservativi e di conseguenza quali sono i limiti d’azione dell’amministratore? Il riferimento è naturalmente ai poteri attribuiti dalla legge al mandatario dei condomini poiché l’assemblea o il regolamento possa conferirgliene di superiori (o non v’è dubbio, per la dottrina, anche d’inferiori). In prima istanza è utile osservare che a dire di una parte della dottrina, nella nozione di atti conservativi rientrano solamente gli atti giudiziali e non quelli pratici che trovano casa tra quelli finalizzati alla manutenzione ordinaria ex art. 1130, primo comma n. 3, c.c. Va detto che la giurisprudenza più recente e maggioritaria è orientata nel senso di riconoscere alla dizione “ atti conservativi dei diritti …” il significato di atti pratici e giudiziali finalizzati alla conservazione delle parti comuni dell’edificio. In questo contesto, ad esempio, è stato affermato che “ l'amministratore del Condominio non è legittimato a concludere il contratto d'assicurazione del fabbricato se non abbia ricevuto la autorizzazione da una deliberazione dell'assemblea dei partecipanti alla comunione. A questa conclusione deve pervenirsi per la decisiva ed assorbente considerazione che la disposizione dell'art. 1130 c.c., comma 4 obbligando l'amministratore (l'amministratore deve compiere) ad eseguire gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio, ha inteso chiaramente riferirsi ai soli atti materiali (riparazioni di muri portanti, di tetti e lastrici) e giudiziali (azioni contro comportamenti illeciti posti in essere da terzi) necessari per la salvaguardia dell'integrità dell'immobile, tra i quali non può farsi rientrare il contratto d'assicurazione, perché questo non ha gli scopi conservativi ai quali si riferisce la norma dell'art. 1130 c.c., ma ha come suo unico e diverso fine quello di evitare pregiudizi economici ai proprietari dell'edificio danneggiato”. (Cass. 3 aprile 2007 n. 8233). Allo stesso modo non rientrano nel novero degli atti conservativi le azioni a carattere reale. In relazione a ciò è costante la giurisprudenza nell’affermare che “ l'amministratore non è legittimato all'esperimento di azioni reali contro i singoli condomini o contro terzi dirette ad ottenere statuizioni relative alla titolarità, al contenuto o alla tutela di diritti reali dei condomini su cose o parti dell'edificio condominiale che esulino dal novero degli atti meramente conservativi (al cui compimento l'amministratore è autonomamente legittimato ex art. 1130 c.c. n. 4 cod. civ.) (sent. 3 aprile 2003 n. 5147), come è confermato da quelle norme (come, ad es. l'art. 460 c.c.) che, nel menzionare gli atti conservativi, escludono che fra di essi siano comprese le azioni che incidono sulla condizione giuridica dei beni cui gli atti stessi si riferiscono (sent. 24 novembre 2005 n. 24764)” (così Cass. 6 febbraio 2009 n. 3044). Devono, invece, essere considerate atti conservativi a tutela dei diritti inerenti le cose comuni: a)le azioni cautelari (denuncia di nuova opera o danno temuto); b)i ricorsi d’urgenza finalizzati a recuperare la documentazione condominiale dall’amministratore uscente; c)le azioni contro l’appaltatore per gravi difetti dell’immobile. Quanto a queste ultime è stato osservato che “ costituisce principio pacifico che l'amministratore del condominio, anche se privo della preventiva autorizzazione dell'assemblea, è legittimato a proporre l'azione di cui all'art. 1669 c.c., relativa ai gravi difetti di costruzione che possono pregiudicare le parti comuni dell'edificio (ex plurimis: Cass. 2775/97; Cass. 5613/96)” (Cass. 1 agosto 2006 n. 17484) Avv. Alessandro Gallucci --link_rimosso--
#8 Inviato 21 Marzo, 2014 Giusta integrazione, prendo atto dell'errata citazione, ma il principio da me illustrato è coerente con le disposizioni di legge in merito alla priorità della conservazione del bene comune.
#9 Inviato 21 Marzo, 2014 Come citato dall'art. 1130 c.c.: attribuzioni dell'amministratore: “L'amministratore' date=' oltre a quanto previsto dall'articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni dilegge, deve: 1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea, convocarla annualmente per l'approvazione del rendiconto condominiale di cui all'articolo 1130-bis e curare l'osservanza del regolamento di condominio; 2) disciplinare l'uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini; 3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni; 4) compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio; 5)........." l'intervento per il risanamento del tetto, ben specificato dal punto 4, rientra negli obblighi dell'amministratore e non credo che convenga che ci sia una citazione in giudizio con un ulteriore aggravio di spese. Il condomino ha tutti i diritti di richiedere l'intervento urgente e nel caso si verifichi il perdurare della situazione anche eventuali danni aggiunti. In merito alla situazione economica del Condominio non può essere una giustificazione valida per non intervenire sulla salvaguardia dell'immobile che è comunque di tutti. Se la gestione precedente del vecchio amministratore ha causato tutti i danni da te citati, rivolgetevi alla autorità giudiziaria per farvi riconoscere un risarcimento per quanto previsto dalla legge. In merito al condomino che si vuole astenere o essere contrario a deliberare un atto di citazione verso il vecchio amministratore è un suo diritto, ma è anche vero che per questo tipo di delibere, salvo disposto diversamente dal vostro regolamento interno, non occorre una maggioranza all'unanimità.[/quote'] Giusto, ma in caso d'urgenza, anche lo stesso condomino può agire, ma perchè nessuno lo fa e rompono le scatole all'amministratore?
#10 Inviato 21 Marzo, 2014 Giusto, ma in caso d'urgenza, anche lo stesso condomino può agire, ma perchè nessuno lo fa e rompono le scatole all'amministratore?Probabilmente, perchè questo condomino non possiede tanto danaro per mantenere il tetto integro e impermeabile alle infiltrazioni d'acqua e preferisce agire chiedendo al condominio la riparazione 🙂
#11 Inviato 21 Marzo, 2014 dopo 2 anni dato che il condominio se ne fregava se avevo il soffitto bagnato (abito all'ultimo piano) addirittura tutte le volte che pioveva mi pioveva in casa ho minacciato di non pagare più il condominio e di rivolgermi ad un avvocato e guardacaso il tetto è stato rifatto. Ti assicuro che non è una cosa affatto piacevole stare con l'angoscia tutte le volte che piove soprattutto se sei al lavoro e non puoi controllare o correre con le bacinelle come è toccato a me. Prima di "non pagare il condominio" è meglio richiedere un A.T.P.. Almeno si procede nel diritto... Ciao
#12 Inviato 27 Marzo, 2014 Un A.T.P. ormai non importa più visto che comunque aver detto che mi ero stufata dopo 2 anni e non avrei più pagato fino a che non avessero rifatto il tetto ha funzionato.
