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Maurizio Previati

Tetto abusivo condonato diventa condominiale?

salve a tutti, vi scrivo per una problematica che riguarda la copertura di una terrazza, inizialmente abusiva e poi successivamente condonata. In un condominio di 3 piani, costituito da 6 appartamenti, 2 negozi, alcuni garages ed una lavanderia condominiale, un condomino aveva l'uso alla superficie soprastante la lavanderia, uso esclusivo in quanto tale superficie accessibile solo dal suo appartamento. Negli anni, ha quindi deciso di chiudere questa superficie, costruendo abusivamente un tetto ed alcune pareti, ricavandone un paio di stanze. Dopo alcuni anni questa costruzione è stata condonata. In seguito il condomino è morto, e gli eredi hanno venduto l'appartamento. Il nuovo proprietario ora si ritrova con una infiltrazione nel tetto, un problema di eternit presente nello stesso, e chiede al condominio di contribuire ai costi relativi di riparazione e smaltimento, asserendo che il tetto è una struttura condominiale in quanto condonato. Da notare che questo tetto non è in continuità con il tetto originario del condominio, che si trova un piano più in alto. Di fatto questo tetto fa parte dell’estremità terminale del lato corto di una L, disposto perpendicolarmente rispetto al resto dell’edificio. a questo punto ci poniamo alcune domande: avendo il condomino fatto il condono il tetto, questo cambia proprietà e diventa condominiale? se dal rogito risultasse chi il condomino era proprietario del terrazzo, anziché averlo avuto in uso, cambierebbe qualcosa? essendo i due tetti separati, le spese per rifare quel tetto spettano a tutti o solo a chi ha proprietà sotto a quella porzione di tetto ? esistono sentenze che aiutino a definire con chiarezza questo problema? cordiali saluti a tutti

Maurizio Previati dice:

avendo il condomino fatto il condono il tetto, questo cambia proprietà e diventa condominiale?

Il tetto funge da copertura a tutti quanti ci stanno sotto (tutti i piani), per questo è ritenuto bene comune.

 

Maurizio Previati dice:

se dal rogito risultasse chi il condomino era proprietario del terrazzo, anziché averlo avuto in uso, cambierebbe qualcosa?

A mio parere no, perchè ora non è piu' un terrazzo, ma una parte di appartamento.

 

Maurizio Previati dice:

essendo i due tetti separati, le spese per rifare quel tetto spettano a tutti o solo a chi ha proprietà sotto a quella porzione di tetto ?

i costi sono in capo a chi è coperto da quella parte di tetto.

 

 

 

 

 

  • Haha 1

grazie! quindi solo chi è coperto da quella parte del tetto deve ripagare i danni di quella porzione di tetto? c'ìè qlc sentenza o norma che stabilisca questo??

Maurizio Previati dice:

grazie! quindi solo chi è coperto da quella parte del tetto deve ripagare i danni di quella porzione di tetto? c'ìè qlc sentenza o norma che stabilisca questo??

le spese sono a carico di tutti i condomini coperti da quel tetto.

 

art. 1117 c.c.

Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:
1) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;

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Dispositivo dell'art. 1126 Codice civile

Quando l'uso dei lastrici solari (1) o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini (2), quelli che ne hanno l'uso esclusivo (3) sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico (4): gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve (5) in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno [68 disp.att.].

Note

(1) E' il piano di copertura dell'edificio: può essere o meno transitabile. Di norma, si parla di "lastrico" quando esso abbia la sola funzione di copertura; di "terrazza a livello" quando si tratti di superficie transitabile, che costituisce di fatto estensione e integrazione dell'appartamento cui è annessa.

(2) La norma regola una ipotesi di utilizzazione riservata a uno o più condomini di un bene comune, al pari di quanto stabilito dal terzo comma dell'art. 1123 del c.c..

3) La giurisprudenza equipara ai lastrici solari di uso esclusivo quelli di proprietà esclusiva.

(4) Sono escluse le spese relative a manufatti o altri elementi di cui faccia uso esclusivo un condomino (es. parapetti, ringhiere, etc): in tal caso, le spese gravano solo su coloro che abbiano l'uso esclusivo di essi.

(5) L'articolo si riferisce a coloro ai quali appartengono le porzioni immobiliari comprese nella proiezione verticale del manufatto da riparare o costruire, che per essi funge quindi da copertura.

Modificato da Vito46
Vito46 dice:

Quando l'uso dei lastrici solari

🤔 Vito, perchè citi il lastrico solare? Maurizio dice che è un tetto.

Giovanni Inga dice:

Beh... il lastrico solare è un tetto piano... 😉

😊  si, ma, mi sbaglierò, ma è probabile che il tetto sia uno spiovente; citare la ripartizione delle spese per lastrico solare forse confonde, ma sentiamo cosa ci dice Maurizio.

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Salve a tutti. il tetto è uno spiovente, con una sola falda, non visibile nella foto allegata, in qnt coperto dall'impalcatura. sivede solo la porzione a 2 piani dell'edificio, appoggiata sulla sinistra dell'immagine al corpo principale, a 3 piani. non è quindi un lastrico solare. da quanto dicono Danieleabi e Josefat,  e ripreso da Vito46 nel punto 5, le spese sono a carico solo dei condomini coperti solo da quella porzione di tetto.  non mi pare però che l art 1117 lo dica esplicitamente. posso usare  il 1126, o la cosa viene esplicitata in altro articolo o sentenza? questìinformazione per me sarebbe particolarmente importante, per la discussione coi condomini e con lìammministratore. grazie a tutti!

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Maurizio Previati dice:

la cosa viene esplicitata in altro articolo o sentenza?

Art. 1123 C.C., 2° e 3° comma:

 

Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne .

Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.

  • Grazie 1
Danielabi dice:

🤔 Vito, perchè citi il lastrico solare? Maurizio dice che è un tetto.

Ciao Daniela, io penso che dovremmo iniziare a chiamare, le varie parti degli edifici, con nomi appropriati.

Nel post #5 nella nota (1) è spiegata esaustivamente la differenza tra lastrico solare e terrazza a livello e nel nostro caso si tratta proprio di lastrico. 

Non l'ho decisa io. 😜

Ciao. 

 

LA MIA OPINIONE:

 

Articolo 1127 c.c.

Il proprietario dell’ultimo piano dell’edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare.

La sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell’edificio non la consentono.

I condomini possono altresì opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica l’aspetto architettonico dell’edificio ovvero diminuisce notevolmente l’aria o la luce dei piani sottostanti.

Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un’indennità pari al valore attuale dell’area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l’importo della quota a lui spettante. Egli è inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare.

 

Tetto o lastrico o terrazza a livello che sia, condonato o meno, restano sempre salvi i diritti dei terzi.

Poichè è stata fatta una sopraelevazione abusiva con dell'amianto che il nuovo proprietario ha acquistato nello stato di fatto, secondo me, carte alla mano, una consulenza legale non guasterebbe, anche per vedere se è stata pagata l'indennità di sopraelevazione per l'area comune occupata o è ormai troppo tardi per qualsiasi rivalsa.

L'amianto non è nato con la costruzione, tanto meno l'ha messa il condominio.

Se l'amianto è nel solaio della costruzione abusiva... secondo me potrebbe saltar fuori un responsabile che potrebbe essere anche il nuovo acquirente per aver acquistato nello stato di fatto.

 

  • Grazie 1
Leonardo53 dice:

LA MIA OPINIONE:

 

Articolo 1127 c.c.

Il proprietario dell’ultimo piano dell’edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare.

La sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell’edificio non la consentono.

I condomini possono altresì opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica l’aspetto architettonico dell’edificio ovvero diminuisce notevolmente l’aria o la luce dei piani sottostanti.

Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un’indennità pari al valore attuale dell’area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l’importo della quota a lui spettante. Egli è inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare.

 

Tetto o lastrico o terrazza a livello che sia, condonato o meno, restano sempre salvi i diritti dei terzi.

Poichè è stata fatta una sopraelevazione abusiva con dell'amianto che il nuovo proprietario ha acquistato nello stato di fatto, secondo me, carte alla mano, una consulenza legale non guasterebbe, anche per vedere se è stata pagata l'indennità di sopraelevazione per l'area comune occupata o è ormai troppo tardi per qualsiasi rivalsa.

L'amianto non è nato con la costruzione, tanto meno l'ha messa il condominio.

Se l'amianto è nel solaio della costruzione abusiva... secondo me potrebbe saltar fuori un responsabile che potrebbe essere anche il nuovo acquirente per aver acquistato nello stato di fatto.

 

Condivido! 

Vito46 dice:

Ciao Daniela, io penso che dovremmo iniziare a chiamare, le varie parti degli edifici, con nomi appropriati

Hai perfettamente ragione! 👍

 

Vito46 dice:

Nel post #5 nella nota (1) è spiegata esaustivamente la differenza tra lastrico solare e terrazza a livello e nel nostro caso si tratta proprio di lastrico. 

Ammetto che mi era sfuggita la nota, pero' vorrei farti "notare" (😊) che il lastrico ha come caratteristica il fatto di essere piano, quindi, come diceva Giovanni, è una copertura piana. A Ferrara è un tipo di copertura difficilmente utilizzato, solitamente si tratta di tetti spioventi, come confermato da Maurizio.

Usando il termine appropriato, dobbiamo dire che stiamo discutendo di un "tetto". 😜

Leonardo53 dice:

per vedere se è stata pagata l'indennità di sopraelevazione per l'area comune occupata o è ormai troppo tardi per qualsiasi rivalsa.

Sono d'accordo che il problema è piu' ampio rispetto al solo tetto; mi chiedo anche se la sopraelevazione sia possibile a chi ha l'uso della terrazza, perchè, da quanto dice Maurizio, pare che il condòmino avesse solo l'uso e non la proprietà esclusiva.  🤔

Danielabi dice:

Sono d'accordo che il problema è piu' ampio rispetto al solo tetto; mi chiedo anche se la sopraelevazione sia possibile a chi ha l'uso della terrazza, perchè, da quanto dice Maurizio, pare che il condòmino avesse solo l'uso e non la proprietà esclusiva.  🤔

la terrazza, poi sopraelevata, era accessibile solo dall'appartamento dhi chi ha fatto la sopraelevazione. non so se lui ne avesse solo l'uso od anche la proprietà, gli eventi risalgono ad una trentina di anni fa

Maurizio Previati dice:

gli eventi risalgono ad una trentina di anni fa

ah be'......addio!!!

Penso che dovrete concentrarvi solo sui costi del tetto, che come ben sai sono da ripartire fra chi è coperto dal tetto.

  • Mi piace 1
Maurizio Previati dice:

la terrazza, poi sopraelevata, era accessibile solo dall'appartamento dhi chi ha fatto la sopraelevazione. non so se lui ne avesse solo l'uso od anche la proprietà, gli eventi risalgono ad una trentina di anni fa

Secondo me, si trattasse solo di risolvere le infiltrazioni, si potrebbe anche soprassedere a tutto.

 

Il vero problema è il costo dello smaltimento dell'amianto.

Se la spesa è rilevante, a mio avviso vale almeno la pena approfondire a chi spetta lo smaltimento visto che è stato messo abusivamente dal proprietario ed accettato anche dall'ultimo acquirente.

Ecco perchè consigliavo di chiedere un parere legale la cui spesa ripartita tra tutti i condòmini sarà minima rispetto alle altre spese che ci sono da affrontare.

Il condomino aveva il diritto di  sopraelevare in quanto proprietario dell'ultimo piano del corpo di fabbrica separato da quello principale in base all'art. 1127 del c.c., a  prescindere dall'uso o dalla proprietà esclusiva della terrazza (terrazzo - lastrico solare accessibile - tetto piano accessibile).


In base al medesimo articolo eguale diritto spetta al proprietario esclusivo del lastrico solare.


Poiché a sopraelevazione risale a circa trent'anni fa si è prescritto il diritto all'indennità.


Il condomino che ha sopraelevato, ha riscostruito, come per legge, la copertura del volume sopraelevato sebbene con materiali consentiti all'epoca della costruzione e oggi vietati.


A mio avviso la copertura è comune a tutti i proprietari delle unità immobiliari da essa coperte, pertanto la spesa relativa alla sua manutenzione e alla eliminazione delle parti in amianto spetterebbe ai suddetti proprietari in applicazione dell'art. 1123, secondo e terzo comma.

Modificato da G.Ago
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G.Ago dice:

Il condomino che ha sopraelevato, ha riscostruito, come per legge, la copertura del volume sopraelevato sebbene con materiali consentiti all'epoca della costruzione e oggi vietati.

Mi ci hai fatto pensare.

Se trent'anni fa quei materiali non erano vietati, concordo pienamente con te.

 

"Soltanto lo stolto non cambia mai idea"

stanlio_e_ollio_che_ridono.gif

 

Belli i palloni!!

Ciao Vito.

Modificato da Danielabi
Maurizio Previati dice:

salve a tutti, vi scrivo per una problematica che riguarda la copertura di una terrazza, inizialmente abusiva e poi successivamente condonata. In un condominio di 3 piani, costituito da 6 appartamenti, 2 negozi, alcuni garages ed una lavanderia condominiale, un condomino aveva l'uso alla superficie soprastante la lavanderia, uso esclusivo in quanto tale superficie accessibile solo dal suo appartamento. Negli anni, ha quindi deciso di chiudere questa superficie, costruendo abusivamente un tetto ed alcune pareti, ricavandone un paio di stanze. Dopo alcuni anni questa costruzione è stata condonata. In seguito il condomino è morto, e gli eredi hanno venduto l'appartamento. Il nuovo proprietario ora si ritrova con una infiltrazione nel tetto, un problema di eternit presente nello stesso, e chiede al condominio di contribuire ai costi relativi di riparazione e smaltimento, asserendo che il tetto è una struttura condominiale in quanto condonato. Da notare che questo tetto non è in continuità con il tetto originario del condominio, che si trova un piano più in alto. Di fatto questo tetto fa parte dell’estremità terminale del lato corto di una L, disposto perpendicolarmente rispetto al resto dell’edificio. a questo punto ci poniamo alcune domande: avendo il condomino fatto il condono il tetto, questo cambia proprietà e diventa condominiale? se dal rogito risultasse chi il condomino era proprietario del terrazzo, anziché averlo avuto in uso, cambierebbe qualcosa? essendo i due tetti separati, le spese per rifare quel tetto spettano a tutti o solo a chi ha proprietà sotto a quella porzione di tetto ? esistono sentenze che aiutino a definire con chiarezza questo problema? cordiali saluti a tutti

C'è qualcosa che non mi convince.......

 

1) Hai scritto che Tizio aveva il diritto d'uso della terrazza. Tale diritto non darebbe possibilità di usucapire il bene. Quindi come ha potuto condonare ciò che non era suo?.

 

2) Se il terrazzo era di proprietà comune, in assenza di titolo (sentenza, rogito, ecc.) lo sarebbe ancora. Quindi il diritto di sopraelevazione art. 1127 CC non si applicherebbe in quanto esiste già un ultimo piano comune e non un titolare di un piano sottostante al tetto o un titolare del lastrico di copertura (la norma distingue giustamente) avente tale diritto. In sostanza non ha spraelevato niente, si è appropriato di un lastrico non suo coprendolo. 

 

3) Se recrimina la proprietà del lastrico, attuale pavimento interno, significa che ad oggi non si è prescritto il diritto all'indennità art. 1127 CC.. Ovvero, prima acquisisci la titolarità del lastrico (ammesso che un giudice trasformi il diritto d'uso in gestione del bene immobile come titolare) e solo da tale data si comincia a contare il decorso per la prescrizione dell'indennità relativa alla sopraelevazione effettuata quale titolare del lastrico.

 

Ciao 

Modificato da Meri
  • Grazie 1

rispondendo a Meri:

io nn so se Tizio avesse la proprietà o solo l'uso della terrazza, so soloche la terrazza era accessibile solo dal suo appartamento- quindi lui ha sopraelevato, realizzando unìampliamento dell'appartamento. i sui eredi hanno venduto, e c'è un nuovo proprietario. potremmo procurarci una copia del rogito, che dotrebbe farci capire da quando decorre la prescrizione

grazie di tutto

 

 

Maurizio Previati dice:

rispondendo a Meri:

io nn so se Tizio avesse la proprietà o solo l'uso della terrazza, so soloche la terrazza era accessibile solo dal suo appartamento- quindi lui ha sopraelevato, realizzando unìampliamento dell'appartamento. i sui eredi hanno venduto, e c'è un nuovo proprietario. potremmo procurarci una copia del rogito, che dotrebbe farci capire da quando decorre la prescrizione

grazie di tutto

 

 

Capire se il lastrico era suo o se avesse solo un diritto d'uso cambia sostanzialmente le carte in tavola. Dovreste accertare come stanno veramente le cose visionando gli atti.

Siccome è l'attuale proprietario a chiedere di partecipare allespese, chiedetegli di dimostrare la proprietà del bene immobile compresa la titolarità di provenienza, ovvero se era proprietario anche il deceduto.

 

Ciao

Modificato da Meri
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