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Lukes123

Strano subentro locatore

Gentili membri del forum, ho da sei mesi stipulato un contratto di locazione convenzionato 3+2 come conduttore.

 

La scorsa settimana, il mio attuale locatore mi comunica che gli hanno fatto una interessante offerta per l'acquisto dell'appartamento. Questa offerta proviene dal vicino (adiacente) di appartamento e, a quanto detto da lui, non costituisce un problema per il vicino prendersi anche il mio contratto di locazione.

 

Prima del mio ingresso, l'appartamento è stato vuoto per un anno o forse più e la cosa mi puzza. In aggiunta a tutto ciò, nelle più volte in cui ho incrociato il mio vicino al piano, egli non mi ha mai menzionato della trattativa di vendita che era in corso alle mie spalle. Anzi, sempre a parlarmi di altro con un sorriso a mille denti in quello che (sembrava) un rapporto di cortesia tra vicini. E a tutt'oggi non me ne ha ancora parlato.

 

L'attuale conduttore mi ha proposto una soluzione alternativa in un'altro suo appartamento, a condizioni quasi uguali delle attuali. Devo ancora capire il canone, ma a detta sua "ci si viene incontro".

 

Mi chiedo se la cosa sia avvenuta per caso o ci sia stata qualche sorta di pre accordo e, se dovessi trasferirmi nell'altro suo appartamento, ci siano complicazioni di qualche sorta data la stranezza dell'evento.

 

Vi ringrazio per l'attenzione ed eventuali pareri o consigli!

nulla di strano .

il tuo vicino non e' certo tenuto a spifferare a te i suoi affari . un domani se diventera' proprietario ti comunichera' di essere il tuo nuovo locatore .

Grazie.

 

Immagino che lui e/o il proprietario siano obbligati per legge a comunicarmi il cambio locatore ad acquisto avvenuto. Corretto?

 

Se dovessi invece andare nella nuova soluzione del mio attuale conduttore, quale ritenete sia la procedura più "safe" per gestire l'annullamento di comune accordo dell'attuale contratto e la stipula del nuovo? Ovviamente i due contratti hanno stessi soggetti.

 

Dato che trattasi di accordo tra privati, non vorrei correre rischi.

Immagino che lui e/o il proprietario siano obbligati per legge a comunicarmi il cambio locatore ad acquisto avvenuto.

E' interesse del nuovo proprietario comunicarti che è subentrato al vecchio. A conferma di ciò dovrebbe trasmetterti anche una copia dell'F24 Elide attestante tale subentro.

Con l'occasione dovrebbe pure comunicarti le nuove modalità a cui attenersi per il versamento dell'affitto mensile.

Se dovessi invece andare nella nuova soluzione del mio attuale conduttore, quale ritenete sia la procedura più "safe" per gestire l'annullamento di comune accordo dell'attuale contratto e la stipula del nuovo?

Per il contratto in essere ci sarà da inviare al nuovo proprietario la regolare disdetta come da previsione contrattuale.

La stipula del nuovo contratto è come una pagina bianca: indipendente e slegato dal precedente contratto.

Gentili utenti del forum, di seguito l'evoluzione della "trattativa".

 

Il nuovo appartamento proposto dal mio attuale locatore rispecchia abbastanza le mie esigenze, sia logistiche che economiche. Quello che mi propone è annullare il contratto di locazione nel mese corrente, procedere con un accordo tra privati per il prossimo mese (in cui non mi farebbe pagare il mese per il disagio a me causato) e il mese successivo aprire il nuovo contratto di locazione nel nuovo appartamento.

Ricordo che tutti questi contratti sono tra me e lui, in quanto l'appartamento non è stato ancora acquistato.

 

Se dall'altro canto dovessi decidere di rimanere nell'appartamento attuale con il nuobo locatore subentrato mi ha detto che in realtà egli potrebbe mandarmi via in qualsiasi momento per gravi motivi. Tra i quali ha citato lo sfratto per morosità (ma io pago), figli in condizioni disagiati o simile. A me la cosa non torna, ho letto ovunque che il locatore può recedere contro la mia volontà SOLO alla prima scadenza e non quando vuole. Esistono eccezioni?

 

Vi chiedo delucidazioni a riguardo, e se le modalità con cui andrei nell'appartamento nuovo siano un azzardo o meno. Il mio attuale locatore devo dire che è una persona corretta.

 

Qualunque delucidazione è benvenuta, grazie!

Gentili utenti del forum, di seguito l'evoluzione della "trattativa".

 

Il nuovo appartamento proposto dal mio attuale locatore rispecchia abbastanza le mie esigenze, sia logistiche che economiche. Quello che mi propone è annullare il contratto di locazione nel mese corrente, procedere con un accordo tra privati per il prossimo mese (in cui non mi farebbe pagare il mese per il disagio a me causato) e il mese successivo aprire il nuovo contratto di locazione nel nuovo appartamento.

Ricordo che tutti questi contratti sono tra me e lui, in quanto l'appartamento non è stato ancora acquistato.

 

Se dall'altro canto dovessi decidere di rimanere nell'appartamento attuale con il nuobo locatore subentrato mi ha detto che in realtà egli potrebbe mandarmi via in qualsiasi momento per gravi motivi. Tra i quali ha citato lo sfratto per morosità (ma io pago), figli in condizioni disagiati o simile. A me la cosa non torna, ho letto ovunque che il locatore può recedere contro la mia volontà SOLO alla prima scadenza e non quando vuole. Esistono eccezioni?

 

Vi chiedo delucidazioni a riguardo, e se le modalità con cui andrei nell'appartamento nuovo siano un azzardo o meno. Il mio attuale locatore devo dire che è una persona corretta.

 

Qualunque delucidazione è benvenuta, grazie!

Tutto sommato la proposta del tuo attuale locatore non mi sembra male, visto che il nuovo appartamento soddisfa le tue esigenze. Si tratta di definire meglio le condizioni di rilascio dell'attuale ed il relativo trasferimento nel nuovo immobile. in ogni caso prima di annullare il contratto esistente devi avere in mano il nuovo contratto dell'immobile registrato... a scanso di equivoci e/o malintesi. il nuovo contratto può essere anche stipulato adesso e la decorrenza potrà iniziare ad esempio da maggio ed in questo frangente potrai organizzarti per il trasferimento... in sintesi dovete definire meglio e con chiarezza i termini dell'accordo.

Qualora decidessi di rimanere nell'immobile e questo dovesse essere venduto, il nuovo proprietario potrebbe benissimo richiedere il rilascio alla prima scadenza del contratto per adibire l'immobile alle sue esigenze e/o di familiari il tutto è meglio specificato nella legge sugli affitti.

... Quello che mi propone è annullare il contratto di locazione nel mese corrente, procedere con un accordo tra privati per il prossimo mese (in cui non mi farebbe pagare il mese per il disagio a me causato) e il mese successivo aprire il nuovo contratto di locazione nel nuovo appartamento....

A pensar male si fa peccato ma.....

 

Ti propone di annullare il contratto oggi e fare un nuovo contratto tra un mese.

E se domani ci ripensa? Resterai con un pugno di mosche in mano perchè avrai firmato il recesso di locazione dell'appartamento in cui ora risiedi ma non hai in mano il nuovo contratto di locazione.

 

Uno scambio alla pari imporrebbe contestualmente (nello stesso momento) recesso e nuovo contratto.

 

Sei tu che conosci il tuo locatore per cui sta a te decidere fino a che punto ti puoi fidare della soluzione da lui proposta. In casi di ripensamento ci rimetteresti solo tu e non potresti attaccarti più a niente.

C'è da dare credito alla proposta del tuo attuale locatore se contemporaneamente ti sottopone:

- la firma di una scrittura privata che sancisce la chiusura dell'attuale locazione ad una data ben definita, per esempio 31 marzo, senza il rispetto del periodo preavviso come contrattualmente disposto, e senza alcuna altra penale;

- la firma del nuovo contratto di locazione per la nuova abitazione con decorrenza 1 aprile, secondo gli accordi che pattuirete, con firma e registrazione contratto entro e non oltre il 20 marzo;

- se riceverai entro e non oltre il 20 marzo tutte le copie conformi delle registrazioni (se dovuto F24 Elide recesso anticipato della locazione in corso, mod. RLI e/o ricevuta AdE per recesso anticipato, se dovuto F24 Elide per prima registrazione nuovo contratto, mod. RLI per prima registrazione e/o ricevuta AdE contratto nuova abitazione).

 

Se latita tale condotta e tale documentazione prima della scadenza prefissata e concordata fra di voi, che io ho preso ad esempio il 31 marzo, avrei molte riserve ad assecondare le lusinghe del proprietario perché tu ti troveresti senza alcuna concreta garanzia sulla reale fattibilità di questa operazione.

Quelle lusinghe potrebbero rivelarsi false, trasformandosi in un immenso pacco.

Gentili utenti del forum, innanzitutto un immenso GRAZIE per il supporto a me concesso.

 

Tutti i vostri commenti vanno verso una direzione: prima di annullare l'attuale contratto, registra quello nuovo. Ed è quello che la cognizione mi ha dettato di fare: questo era il programma che io avevo proposto all'attuale conduttore a tutti gli effetti nell'ultimo nostro incontro. La sua risposta è stata: "se io registro il nuovo contratto a partire da aprile, pagherei le tasse sul tuo affitto anche sul mese che in realtà non vorrei farti pagare", senza considerare il fatto di registrare il contratto e farlo decorrere al primo di maggio. Dopo questa affermazione ha letto la mia faccia perplessa e me l'ha messa giù come mancanza di fiducia nei suoi confronti ( ... "se hai paura che ti in**" ...).

 

Per farla breve, poche storie: prima di fare qualunque cosa voglio la ricevuta AdE di avvenuta registrazione del nuovo contratto. Senza quello non si procede. Il mese glielo pago secondo nuovo contratto e finisce la storia. Poi voglio dire, per venirmi incontro su poche centinaia di euro bisogna fare questi strani magheggi su contratti di locazione?!? Mah. Pago un mese ma ci guadagno in salute.

 

Un'altro dettaglio che non credo però faccia grossa differenza. Il nuovo contratto sarebbe intestato alla moglie, che ha il nuovo appartamento intestato.

 

Qualora decidessi di rimanere nell'immobile e questo dovesse essere venduto, il nuovo proprietario potrebbe benissimo richiedere il rilascio alla prima scadenza del contratto per adibire l'immobile alle sue esigenze e/o di familiari il tutto è meglio specificato nella legge sugli affitti.

Alla prima scadenza (i 3 anni) sono d'accordo e mi sta bene, ipotizzando che resti nell'attuale appartamento con il nuovo locatore mi farebbe stare diciamo più tranquillo. Ma il nuovo proprietario mi ha invitato a consultare il codice civile perchè mi ha detto che in casi "gravissimi" del locatore o per morosità del conduttore (ma non è questo il caso), il locatore può mandarmi via in QUALSIASI MOMENTO con preavviso di sei mesi. Informandomi in rete non ho trovato nulla a riguardo. Devo consultare meglio io le leggi o è lui che le spara grosse?

...Ma il nuovo proprietario mi ha invitato a consultare il codice civile perchè mi ha detto che in casi "gravissimi" del locatore o per morosità del conduttore (ma non è questo il caso), il locatore può mandarmi via in QUALSIASI MOMENTO con preavviso di sei mesi. Informandomi in rete non ho trovato nulla a riguardo. Devo consultare meglio io le leggi o è lui che le spara grosse?

Non credo che risparmiare un mese di registrazione possa cambiare la vita a locatore e conduttore (di quanti euro parliamo?).

Secondo me le spara grosse.

Non hai ancora detto chi pagherà le spese di trasloco.

Nel caso dovessi pagarle tu, se proprio volessero agevolarti sul cambio casa, visto che la cosa interessa a lui ed al nuovo futuro proprietario, digli che provvedano loro a pagarti il trasloco.

Se non ti daranno tutte le garanzie che ha già spiegato Albano, a mio avviso ti conviene restare dove sei e dici al vecchio proprietario che affronterai il rischio paventato dal nuovo proprietario.

Se il problema è del nuovo proprietario... cosa interessa al vecchio proprietario? Eviterà anche di mettere a tua disposizione un altro suo appartamento.

 

Dopo i tuoi ulteriori chiarimenti, aumenta il mio convincimento che c'è sotto qualcosa di poco chiaro.

Chiedo perdono per l'errore di scrittura: queste affermazioni delle ipotesi di "sfratto" sono state date dall'attuale locatore, non il nuovo. Io con il nuovo teorico locatore non ho ancora parlato, e dato che é il mio vicino incrociarlo in questo periodo sarebbe abbastanza imbarazzante. E non ho ancora chiaro come dovrei comportarmi.

 

Per questo periodo di transizione e trattativa di vendita l'attuale locatore mi ha riferito che lui stesso ha invitato il teorico nuovo locatore a non parlarne a me. In quanto per ora il contratto è roba sua.

 

Nessuna spesa di trasloco fortunatamente. Si tratta di appartamenti arredati.

Aggiungo che all'attuale conduttore interessa tenermi perchè in questi mesi di contratto non ho mai rotto i cosiddetti e ho sempre pagato il primo del mese. Ciò arriva da parole sue.

Chiedo perdono per l'errore di scrittura: queste affermazioni delle ipotesi di "sfratto" sono state date dall'attuale locatore, non il nuovo...

Ancora peggio, ed aumentano maggiormente i miei cattivi pensieri.

I casi sono solo 2:

 

1) L'attuale locatore ha interesse a locarti l'altro appartamento di sua proprietà

2) L'attuale proprietario non è interessato a darti un altro appartamento

 

Nel caso 1) avrebbe tutto l'interesse a registrare subito un nuovo contratto anzichè aspettare.

 

Nel caso 2), se non fosse interessato a locarti un altro appartamento, cosa interessa a lui se il nuovo proprietario riuscirà a farti lo sfratto o meno? Una volta effettuata la vendita non sarà più un suo problema.

 

A mio avviso potrebbe esistere un caso 3)

Il prezzo della vendita dell'appartamento cambia se è venduto locato anzichè libero.

L'attuale proprietario potrebbe stare pensando di vendere l'appartamento libero, in modo da spuntare un prezzo di vendita più alto e poi rifilarti la "sola" e non locarti l'altro appartamento.

 

Vuoi fare la prova del nove?

Avvisa l'attuale proprietario che ci penserai e che deciderai se restare nell'appartamento nel quale risiedi rischiando lo sfratto oppure se accettare la proposta solo dopo che la vendita sarà avvenuta (ed avrai avuto la comunicazione ufficiale che potrai accertare tramite una visura catastale e/o ai registri immobiliari).

 

A voler pensare "il peggio" potrebbe esistere anche un caso 4):

potrebbero essere tutte balle, potrebbe non esserci alcuna trattativa in corso e l'attuale locatore si è inventata una storiella per farti recedere dal contratto di locazione perchè l'appartamento serve a lui.

 

- - - Aggiornato - - -

 

Aggiungo che all'attuale conduttore interessa tenermi perchè in questi mesi di contratto non ho mai rotto i cosiddetti e ho sempre pagato il primo del mese. Ciò arriva da parole sue.

Cos'altro potrebbe dire per raggiungere il suo scopo finale?

Carta canta, verba volant

Ti posso dire che il mio attuale locatore (nonchè proprietario) dell'appartamento attuale aveva intenzioni di venderlo prima del mio arrivo. Non trovando poi nessuno che offrisse quanto si sarebbe aspettato, ha poi deciso di darlo in affitto (al sottoscritto).

 

Dopo sei mesi che sono lì dentro entra a gamba tesa il vicino che, alle mie spalle, contratta per l'acquisto dell'appartamento. Non chiedetemi come mai non si sia svegliato prima. Insomma, fino a qua immagino sia vero (non credo si divertano a giocare coi contratti di affitto).

 

Le intenzioni del potenziale acquirente sul "cosa farne" del mio contratto di locazione mi sono completamente ignare, dato che non abbiamo affrontato la questione. E come dicevo nel precedente messaggio, per questo periodo di transizione e trattativa di vendita l'attuale locatore mi ha riferito che lui stesso ha invitato il teorico nuovo locatore a non parlarne a me.

 

Insomma, così a naso mi viene da scegliere la 3) più l'intenzione del mio attuale locatore di tenermi per l'altro suo appartamento poichè fino ad ora sono stato corretto e tendenzialmente non rompo le bip.

 

Qualunque sia il loro pregresso e le loro attuali intenzioni, finchè non mi vedo la ricevuta AdE del nuovo contratto io non mi muovo. Tra oggi e domani glielo comunico.

 

Scusate se ripropongo la domanda: questo benedetto locatore in quali casi può sfrattare prima della prima scadenza?!

 

Che storia bizzarra, a saperlo prima me ne rimanevo dov'ero.

... Scusate se ripropongo la domanda: questo benedetto locatore in quali casi può sfrattare prima della prima scadenza?!...

Aspettando una risposta di Albano che in contratti di locazione è molto ferrato, a mio avviso il locatore non potrà mai recedere dal contratto fino a che non giunga almeno a prima scadenza (nel tuo caso 3 anni).

Ovviamente eccetto il caso di sfratto per morosità.

 

Visto che il tuo proprietario ti ha consigliato di leggere il Codice Civile, digli che hai fatto una ricerca ma a te non risulta per cui chiedigli che ti consigli lui l'articolo da ricercare.

Visto che il tuo proprietario ti ha consigliato di leggere il Codice Civile, digli che hai fatto una ricerca ma a te non risulta per cui chiedigli che ti consigli lui l'articolo da ricercare.

Non mancherò, grazie!

Intanto ti ricordo che se rimani nell'appartamento attuale, in caso di vendita il tuo contratto di locazione proseguirà fino alla sua naturale scadenza senza alcuna modifica; cambierà solo il proprietario dell'appartamento.

Scusate se ripropongo la domanda: questo benedetto locatore in quali casi può sfrattare prima della prima scadenza?!

Su questo argomento, oltre ad averti trasmesso del pessimo terrorismo, hanno pure sparato delle tavanate galattiche tipo i gravi motivi! Il locatore dispone di due solo opzioni, una più difficoltosa dell'altra, per rientrare in possesso del suo appartamento.

 

1) Sfratto per morosità

Unica opzione esercitabile anche prima della prima scadenza contrattuale.

Non è il tuo caso, quindi sarò breve. Se rimani indietro coi pagamenti di affitto e/o spese condominiali in qualunque tempo della locazione in essere, il proprietario tramite legale può rivolgersi al giudice per farsi convalidare lo sfratto. Se l'inquilino non paga, dall'avvio della procedura voluta dal locatore, mediamente in 6-15 mesi l'inquilino sarà fuori dall'appartamento.

 

2) Disdetta del contratto da parte del locatore ex-art. 3 Legge 431/98

Opzione esercitabile dal locatore alla 1° scadenza contrattuale per i soli motivi elencati al punto 1; di seguito l'intero art. 3:

"1. Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell'articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi:

a) quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;

b) quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l'immobile all'esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;

c) quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;

d) quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;

e) quando l'immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l'integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all'ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell'immobile stesso;

f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo;

g) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.2. Nei casi di disdetta del contratto da parte del locatore per i motivi di cui al comma 1, lettere d) ed e), il possesso, per l'esecuzione dei lavori ivi indicati, della concessione o dell'autorizzazione edilizia è condizione di procedibilità dell'azione di rilascio. I termini di validità della concessione o dell'autorizzazione decorrono dall'effettiva disponibilità a seguito del rilascio dell'immobile. Il conduttore ha diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui all'articolo 40 della legge 27 luglio 1978, n. 392, se il proprietario, terminati i lavori, concede nuovamente in locazione l'immobile. Nella comunicazione del locatore deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, fra quelli tassativamente indicati al comma 1, sul quale la disdetta è fondata.

3. Qualora il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell'alloggio a seguito di illegittimo esercizio della facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il locatore stesso è tenuto a corrispondere un risarcimento al conduttore da determinare in misura non inferiore a trentasei mensilità dell'ultimo canone di locazione percepito.

4. Per la procedura di diniego di rinnovo si applica l'articolo 30 della legge 27 luglio 1978, n. 392, e successive modificazioni.

5. Nel caso in cui il locatore abbia riacquistato, anche con procedura giudiziaria, la disponibilità dell'alloggio e non lo adibisca, nel termine di dodici mesi dalla data in cui ha riacquistato la disponibilità, agli usi per i quali ha esercitato facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il conduttore ha diritto al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, al risarcimento di cui al comma 3.

6. Il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi."

 

Ci sarebbe una terza opzione... ma non rientra fra i casi di legge.

Sono tutte quelle opere di persuasione che a volte un locatore mette in pratica per convincere ed invogliare il conduttore a lasciare spontaneamente l'appartamento. Infatti ufficialmente risulterà poi quasi sempre che è il conduttore ad aver disdettato la locazione.

Sto parlando di buonuscita, trasloco gratuito, rinuncia a richiesta danni, e quant'altro la fantasia di un locatore possa pensare e proporre al suo "conduttore ingombrante".

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