#1 Inviato 2 Settembre, 2018 salve a tutti, in un condominio sono appena state rifatte le pompe sommerse che recuperano le acque reflue e piovane e le portano in fognatura. il condominio in questione è di tipo orizzontale (composto da box e laboratori) posto interamente al piano interrato. le pompe recuperano le acque piovane della rete di scarico di questo condominio, le acque della fossa biologica dei bagni di questo condomino e le acque piovane provenienti dal giardino sovrastante di proprietà di un'altro condominio (verticale abitativo ubicato sopra una parte del condominio orizzontale). recentemente si è scoperto che le tubature delle acque piovane del giardino, recuperano anche le acque piovane provenienti da un terreno adiacente (adibito a parcheggio autovetture e sempre sovrastante il condominio orizzontale) di altrui proprietà. Considerando che le pompe trasportano in fongna le acque piovane di 3 proprietà differenti, tuttavia riconducibili al "tetto" del condominio orizzontale, chi deve pagare le spese sostenute per il rifacimento delle stesse? chi deve pagare le spese di consumo elettrico e manutenzione? l'attuale amministratore è confuso e non sa dare risposta, ne sa come procedere. chi mi può aiutare? grazie mille
#2 Inviato 2 Settembre, 2018 Si applica il disposto dell’art 1123 c.c. III comma Poichè sono coinvolte tre differenti proprietà dovrete, di comune accordo, stabilire la percentuale di partecipazione alle spese.
#3 Inviato 2 Settembre, 2018 giusto per essere sicuri.... tre differenti proprietà di cui due che si sviluppano su quello che può essere considerato tetto della terza proprietà. rimane comunque valido l'articolo segnalatomi? come si può fare per mettere in pratica la cosa? per essere certo di essermi spiegato bene, allego un disegnino fatto in excel che spiega meglio la disposizione delle proprietà. ovviamente è una vista in sezione. grazie
#4 Inviato 2 Settembre, 2018 Vale quanto detto. La difficoltà nasce dal fatto che si debba decidere in che misura ciascuna proprietà partecipa alla spesa.
#5 Inviato 2 Settembre, 2018 Giovanni Inga dice: Vale quanto detto. La difficoltà nasce dal fatto che si debba decidere in che misura ciascuna proprietà partecipa alla spesa. Domanda: considerando che i tre condomìni hanno parti o servizi in comune, si tratta di supercondominio? Se si, le spese delle pompe e della loro manutenzione, non sarebbe a carico del supercondominio?
#6 Inviato 2 Settembre, 2018 Che sia un supercondominio ce lo dovrebbe dire Loris. A prescindere da ciò è fuor di dubbio che la spesa sia a carico degli utilizzatori. Il punto è, ripeto, stabilire la quota di partecipazione visto che Loris non parla di tabelle millesimali
#7 Inviato 2 Settembre, 2018 loris92 dice: salve a tutti, in un condominio sono appena state rifatte le pompe sommerse che recuperano le acque reflue e piovane e le portano in fognatura. il condominio in questione è di tipo orizzontale (composto da box e laboratori) posto interamente al piano interrato. le pompe recuperano le acque piovane della rete di scarico di questo condominio, le acque della fossa biologica dei bagni di questo condomino e le acque piovane provenienti dal giardino sovrastante di proprietà di un'altro condominio (verticale abitativo ubicato sopra una parte del condominio orizzontale). recentemente si è scoperto che le tubature delle acque piovane del giardino, recuperano anche le acque piovane provenienti da un terreno adiacente (adibito a parcheggio autovetture e sempre sovrastante il condominio orizzontale) di altrui proprietà. Considerando che le pompe trasportano in fongna le acque piovane di 3 proprietà differenti, tuttavia riconducibili al "tetto" del condominio orizzontale, chi deve pagare le spese sostenute per il rifacimento delle stesse? chi deve pagare le spese di consumo elettrico e manutenzione? l'attuale amministratore è confuso e non sa dare risposta, ne sa come procedere. chi mi può aiutare? grazie mille Domanda : il condominio interrato costituito da box e laboratori è autonomo e dotato di proprio codice fiscale oppure è condominio parziale del complesso condominiale rappresentato schematicamente nel disegno? Ipotizzando che sia condominio autonomo, la sua copertura è divisa in 4 porzioni : le prime due in uso al proprietario del parcheggio e al condominio verticale rispettivamente, la terza in comune col condominio verticale e la quarta copre solo parte del condominio interrato. Sul condominio interrato sussiste di fatto una servitù di scolo delle acque. In mancanza di un titolo costitutivo della servitù, l’immissione di acque raccolte dalla copertura del condominio orizzontale da parte delle proprietà dei vicini è illegale. Nella ipotesi in cui il complesso degli edifici e il parcheggio siano stati realizzati dal un unico costruttore è possibile che la servitù sia stata creata per destinazione del padre di famiglia. Ipotizzando che sia un condominio parziale facente parte di un un unico complesso condominiale o di un condominio parziale facente parte di un supercondominio, la spesa va ripartita in funzione delle percentuali stabilite di comune accordo.
#8 Inviato 2 Settembre, 2018 Concordo con @Danielabi è a tal proposito riporto il disposto dell’art. 1117 bis cc che va applicato in questo caso: Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell’articolo 1117. È vero che cambia poco sulla ripartizione della spesa per la quale è necessario stabilire le quote di ciascuno, ma cambia parecchio in termini normativi perchè è necessario che vi sia una gestione separata da quella dei singoli condomini che riguardi bilanci, assemblee, ecc. Due condomini e una unica proprietà esclusiva condividono un impianto, la relativa manutenzione e il consumi di energia elettrica ... ma non solo ... perchè, solo per fare un esempio, anche in caso di rifacimento del tetto del condominio verticale (se il disegno rispecchia la realtà) i lavori dovranno coinvolgere anche il condominio seminterrato che ne è coperto. 1
#9 Inviato 2 Settembre, 2018 Non ancora capito se si tratta di tre condomini, oppure di tre proprietari dello stesso condominio
#10 Inviato 5 Settembre, 2018 allora, cerco di rispondere un po' a tutti e spiegarvi meglio la situazione alquanto bizzarra. per fare ciò, mi baso sul disegno in sezione che riallego, corretto ed integrato con altre informazioni, il quale rispetta esattamente la realtà delle cose. al momento non esiste un supercondominio. attualmente ciascuna delle 3 proprietà è segnata con i propri dati all'ufficio catastale la proprietà blu è un terreno adibito a parcheggio ricavato a livello strada sopra a due unità immobiliari distinte: il condomino orizzontale rosso ed un'altra. gli unici scoli dell'acqua piovana di questa proprietà sono: nelle bocche di lupo(in giallo) del condominio rosso e in alcuni tombini collegati ai tombini del giardino verde chiaro. il condomino orizzontale rosso si sviluppa interamente sottoterra, vi si accede tramite una rampa dedicata dalla strada pubblica, da una rampa che termina nel giardino verde chiaro del condominio verticale(rampa non in uso, cancello saldato), oppure da una porta con scala che consente il passaggio pedonale tra i due condomini per le sole persone che hanno una proprietà in entrambi i condomini. come si vede da disegno, il condominio rosso possiede delle aperture di areazione che affacciano sulle due proprietà sovrastanti: delle bocche di lupo sulla proprietà blu e delle torrette sulla proprietà verde. il condominio orizzontale rosso possiede un suo impianto elettrico con contatore, un suo impianto di acqua potabile e antincendio con relativi contatori, un suo codice fiscale, un suo amministratore e una sua tabella millesimale che ha per totale 50 millesimi. il condominio verticale verde è un condominio di sole unità abitative con tutto ciò che ne concerne(impianti, codice fiscale, amministratore,..) e possiede una sua tabella millesimale che ha per totale 1000 millesimi. il condominio orizzontale rosso fa parte della tabella millesimale del condominio verticale verde per un valore di 50 millesimi. una volta non esistevano i box nel condominio rosso ma era un'area parcheggio di proprietà del condominio verde. successivamente è stata venduta, sono stati realizzati i box e si è realizzato il "condominio rosso". attualmente il condominio rosso paga al condominio verde (in base ai millesimi) una parte delle spese generali ed alcune straordinarie(ad es. rifacimento facciata) (tuttavia il condomino verde si rifiuta di partecipare ad eventuali spese straordinarie del condomino rosso, come ad esempio il rifacimento della nostra facciata, che altro non è che le 3 pareti della rampa di accesso che in realtà si formano dal naturale proseguo verso il basso della facciata del condomino verde) il condominio blu non ha mai avuto nulla a che vedere con gli altri. solo recentemente abbiamo scoperto l'unione con il condominio verde per via degli scarichi dell'acqua piovana. l'impianto fognario del comune collega solo il condominio verde. le pompe sommerse installate nel condominio rosso, che raccolgono l'acqua di tutti, trasferiscono le acque all'altezza della fogna e si immettono della rete fognaria del condominio verde per poter arrivare all'impianto fognario comunale. spero di aver spiegato questa situazione abbastanza complessa nel migliore dei modi e senza essermi dilungato troppo. ringraziandovi per quanto finora consigliatomi, resto in attesa di vostre news
#12 Inviato 30 Settembre, 2018 loris92 dice: nessun suggerimento per il mio problema? Dalla descrizione riportata nel post #10 la situazione attuale di coesistenza di tre condomini differenti è successiva alla nascita del condominio verticale verde costituito da sole abitazioni e da un suolo che racchiudeva l’intero perimetro del fabbricato, utilizzato come parcheggio condominiale (l’area in verde indicata nel disegno schematico). Ipotesi sull’origine della della situazione attuale: è presumibile supporre che nell’edificio verde oltre alle abitazioni fosse presente al piano interrato un locale unico o più locali in proprietà esclusiva o condominiali, con valore di 50 millesimi rispetto al valore totale dell’edificio verde, e che siano stati venduti insieme al suolo utilizzato a parcheggio. Se non fosse confermata la suddetta ipotesi, il condominio verde avrebbe concesso al costruttore dei box e dei laboratori al piano interrato di estendere la nuova costruzione sotto il fabbricato verde. Inoltre, il costruttore della fabbrica in rosso per poter costruire nel sottosuolo in blu o ne era già proprietario oppure ne ha acquistato la proprietà. Poiché, come già detto nel mio post precedente, sia il suolo in blu adibito a parcheggio (condominiale?) sia il suolo in verde adibito a giardino in uso esclusivo al condominio in verde, sovrastano il solaio della costruzione in rosso e scaricano le acque meteoriche nell’impianto fognario in proprietà del condominio in rosso in virtù di servitù sorte con la sua costruzione. Ritengo che debba essere stata sottoscritta una convenzione fra il costruttore del condominio rosso , e i condomìni verde e blu richiamata nei rispettivi regolamenti condominiali. In conclusione, contrariamente a quanto ipotizzato nel mio precedente post, il complesso non costituisce né un super condominio né un condominio unico, ma esistono tre (due e un proprietario) condomini autonomi. Ssalvo diverse convenzioni presenti nei rispettivi regolamenti, che definiscano l’eventuale partecipazione dei condomìni verde e blu alle spese per la sua pulizia e manutenzione, ritengo che l’impianto fognario e le relative pompe siano di proprietà del condomino in rosso e che la spesa della sostituzione delle pompe sommerse sia a suo completo carico. Risulta corretta la partecipazione del condominio in rosso in ragione di 50/1000 alle spese generali e a quelle relative alle facciate ( e, aggiungo, del lastrico solare).
