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Gambler

Spese cavedio e pavimentazione

Buonasera,

cerco conferma o correzione a questa visione sulla suddivisione delle spese per un cavedio ed in particolare per la pavimentazione.

 

Il caso nello specifico prevede un cavedio la cui pavimentazione parte dal solaio di calpestio del piano primo di un edificio. Al cavedio si accede da un appartamento del piano primo attraverso una porta finestra. Il cavedio da luce solo ad una parte delle unità immobiliari e non alla totalità. 

 

Per la ripartizione delle spese l'orientamento è quello di suddividerle, in relazione ai relativi millesimi, tra le sole unità che vi si affacciano e che quindi prendono aria e luce dallo stesso, ad eccezione della pavimentazione.

 

Per la pavimentazione, costituendo anche lastrico solare per le unità immobiliari al di sotto dello stesso, la suddivisione dovrebbe essere:

 

1/3 delle spese ripartite tra i condomini che traggono beneficio dal cavedio (aria e luce) e quindi non in carico solo al condomino del primo piano che può accedervi

 

2/3 delle spese ripartite tra le unità al di sotto del lastrico solare e coperte dallo stesso.

 

E' formalmente corretta come suddivisione? Grazie a chi contribuirà alla discussione

Prima di tutto si dovrebbe sapere se il proprietario del primo piano ha un titolo che dimostri che sia suo o lo abbia in uso esclusivo. Se non c'è, si suppone che sia condominiale. Nel primo caso si può applicare il 1126 mentre nel secondo caso si dovrebbe stabilire se applicare il 1125 oppure ripartire la spesa tra tutti coloro che risultano coperti. 

 

Giovanni Inga dice:

Prima di tutto si dovrebbe sapere se il proprietario del primo piano ha un titolo che dimostri che sia suo o lo abbia in uso esclusivo. Se non c'è, si suppone che sia condominiale. Nel primo caso si può applicare il 1126 mentre nel secondo caso si dovrebbe stabilire se applicare il 1125 oppure ripartire la spesa tra tutti coloro che risultano coperti. 

 

Grazie per la risposta. Non c'è titolo di esclusività, anche se ha solo lui possibilità di accesso. In altri contesti simili in cui il condomino avente accesso avevo anche uso esclusivo ho applicato il 1126 accollando a lui 1/3 della spesa per la copertura. In questo caso di fatto puó accedervi ma non avendo uso esclusivo non potrebbe utilizzarlo a suo piacimento. Di conseguenza ho pensato che la ripartizione del 1/3 ricada su tutti i condomini che hanno affaccio nel cavedio. 

 

In caso di lastrici solari non applico mai il 1125

In sostanza il mio dubbio è: pur non avendo uso esclusivo del cavedio e non potendo farci nulla, il condomino al piano primo è l'unico che può materialmente accedervi e quindi potenzialmente di usufruirne in qualche modo. (anche fosse solo per uscire a fumare una sigaretta). La mia idea è quella di ripartire il 1/3 tra tutti i condomini affaccianti nel cavedio rimarcando nel regolamento che non è possibile utilizzarlo in alcun modo se non si fini manutentivi ecc...quindi quella porta finestra sarebbe funzionale solo alla servitù di passaggio

 

D'accordo... ma se consideriamo letteralmente il contenuto del 1126, tale ripartizione può essere applicata solo se il lastrico solare sia "in uso esclusivo" ad uno o più condòmini. In questo caso, per tua ammissione, non c'è un titolo che dimostri che il proprietario del primo piano lo abbia.

Ne discende che, non essendoci esclusività, si debba applicare un altro metodo. Io propenderei per la ripartizione della spesa per millesimi tra tutti quelli coperti e se proprio vogliamo una quota percentuale del il condòmino che ne ha l'accesso.

 

 

Per la ripartizione della spesa per la pavimentazione del solaio bisogna distinguere il caso in cui il condomino del primo piano ne abbia l’uso esclusivo dal caso in cui sussista solo una servitù a carico della sua proprietà per l’accesso al cavedio comune.

Nel primo caso per la ripartizione della spesa si applicano le disposizioni dell’art. 1125 del c.c.( Cassazione Civile n. 21337 del 14.09.2017) fra il proprietario dell’abitazione che gode del calpestio e i proprietari coperti dal solaio che copre l’autorimessa, mentre nel secondo caso la spesa è ripartita in millesimi fra i proprietari coperti.

Giovanni Inga dice:

D'accordo... ma se consideriamo letteralmente il contenuto del 1126, tale ripartizione può essere applicata solo se il lastrico solare sia "in uso esclusivo" ad uno o più condòmini. In questo caso, per tua ammissione, non c'è un titolo che dimostri che il proprietario del primo piano lo abbia.

Ne discende che, non essendoci esclusività, si debba applicare un altro metodo. Io propenderei per la ripartizione della spesa per millesimi tra tutti quelli coperti e se proprio vogliamo una quota percentuale del il condòmino che ne ha l'accesso.

 

 

Infatti la tua osservazione è quella che mi fa nascere il dubbio. I condomini che usufruiscono del cavedio per luce e aria non accedono al lastrico solare, che però fa parte del cavedio stesso e gli è funzionale anche per la semplice manutenzione. I condomini non possono accedere autonomamente e quindi escluderei l'uso anche potenziale dello stesso. Per quanto riguarda il condomino del piano terra che può accedervi si potrebbe parlare o no di uso potenziale? Egli non ha diritto ad utilizzare a propri fini personali quello spazio, ma comunque può accedervi materialmente a differenza di altri. In tal senso lo equiparerei agli altri condomini non avendo formalmente più diritto di loro all'uso (in pratica la sua finestra servirebbe solo per accedervi al lastrico in caso di manutenzione) e sarebbe opportuno specificarlo in regolamento a mio parere, anche in riferimento alla servitù di passaggio (credo che sia questo il motivo per il quale sia stata realizzata porta finestra e non semplice finestra). 

Per quanto riguarda l'applicazione dell'art. 1125 o 1126, dovrebbe dipendere dal numero di livelli coperti sotto il lastrico (essendo due livelli interrati in questo caso credo sia corretto applicare il 1126, mentre fosse uno solo sarebbe corretto applicare il 1125 come anche da sentenza citata da @G.Ago che ringrazio per la risposta)

Giusto per fare un esempio, in altro condominio, con situazione similare, ma con condomino avente uso esclusivo del lastrico solare e sotto solo un livello interrato, la distribuzione è stata 1/2 al condomino del piano terra e 1/2 al condomino del piano interrato). In questo caso ad esempio vi ritrovate con tale suddivisione? 

Che dire.. rimango dell'opinione che debbano partecipare tutti i condomini coperti e faccio mia l'ipotesi prospettata da G. Ago sulla servitù 

 

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