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philippoussis82

Parere su rifacimento terrazzo problematico

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Buonasera, vi scrivo per avere un parere circa la ripartizione delle spese per il rifacimento di un terrazzo, che risulta purtroppo caratterizzata di diverse circostante peculiari e di non semplice interpretazione.

 

Il terrazzo in questione ha un'estensione abbastanza significativa (circa 60mq) e copre in parte la mia abitazione sottostante (che è anche l'unica, non ci sono altre abitazioni sotto la mia).

 

Circa 10 anni fa, quando l'attuale proprietario acquistò l'appartamento ed il suo terrazzo di pertinenza, decise di rifare la pavimentazione.

 

In quel momento era presente una pavimentazione economica, al di sotto della quale vi era una guaina bituminosa, a protezione dell'abitazione sottostante (che alcuni anni dopo è diventata casa mia).

 

Il proprietario del terrazzo non ha smantellato la pavimentazione preesistente, ma ha posato un nuovo massetto e ha installato una nuova pavimentazione (molto spessa e pensate, oltre che costosa), al di sopra di quella vecchia.

Nel fare ciò, purtroppo, non è stata stesa alcuna nuova guina, rimanendo esclusivamente quella vecchia, di cui non si conosce esattamente l'epoca di realizzazione.

 

A ciò si aggiunga il fatto che prima della posa del nuovo pavimento (che come precisato poggia su un nuovo massetto) sono state realizzate numerosissime tracce per il passaggio di cavi e tubature.

Ipotizzo (ma non sono un tecnico) che anche la realizzazione di tali tracce abbia potuto contribuire al deterioramento della guaina originaria.

 

Ora da alcuni anni si verificano fenomeni di infiltrazioni, che si è provato ad arginare mediante interventi occasionali, purtroppo non risolutivi.

 

Mi domando a questo punto come andrebbe trattata la questione della ripartizione, tenuto conto delle seguenti ulteriori considerazioni:

 

- L'art. 1126 c.c. indica un criterio di ripartizione di base, con spese da suddividersi per 1/3 a carico di chi ha il calpestio e per 2/3 a carico di coloro che hanno la copertura (in questo caso la mia sola abitazione).

- La giurisprudenza sembrerebbe orientata per ricomprendere tra le spese da ripartire non solo quelle di mera impermeabilizzazione, ma anche quelle strumentali e necessarie, come lo smantellamento della vecchia pavimentazione e il costo delle nuove piastrelle.

- Il costo delle nuove piastrelle dovrebbe essere allineato con uno "medio" di mercato o in alternativa, con il costo di quelle preesistenti;

- Nel caso di specie le (costosissime) nuove piastrelle, sono state installate "abbastanza recentemente", senza avere tuttavia l'accortezza di adottare un rinnovo dell'impermeabilizzazione ed esponendosi quindi al rischio che - in caso di infiltrazioni - il proprietario avrebbe dovuto cambiarle prematuramente. Per questa ragione si potrebbe ipotizzare che il costo della nuova pavimentazione non possa essere ancorato a quello della costosa nuova pavimentazione incautamente installata senza guaina.

- C'è la possibilità (o l'alta probabilità) che l'indebolimento della guaina preesistente sia stato causato dalla realizzazione delle tracce successive, oltre che dal peso non indifferente di una nuova pavimentazione "importante".

- Al contempo devo evidenziare che sono trascorsi circa 10 anni dalla realizzazione di detti lavori (a mio avviso sconsiderati) e che i problemi nel tempo si sono manifestati lentamente e gradatamente (è difficile capire quanto sia "colpa" dell'intervento e quanto sia un degrado fisiologico della vecchia guaina).

- In ultimo, ci sarebbero i costi per l'eliminazione e la riapposizione delle tubature e dei cavi sotto traccia (anche queste realizzate senza avere l'accortezza di preoccuparsi dell'impermeabilizzazione dell'appartamento sottostante). Come andrebbero ripartiti?

 

In definitiva, è una questione che ritengo difficilmente possa essere definita in maniera scientifica senza l'ausilio di un consulente tecnico.

Ma le lungaggini e i costi di una procedura giudiziale, ancorché conciliativa, mi farebbero desistere dell'idea di intraprendere tale strada.

 

Avrei allora pensato ad una "salomonica" suddivisione delle spese di rifacimento al 50% (invece dei canonici 1/3 - 2/3), con i seguenti criteri correttivi:

- Costo del pavimento "standard" (e non costoso come quello attualmente presente e imprudentemente installato senza guaina);

- Costi per nuove tracce, cavi e tubi (utili solo a chi ha il calpestio e imprudentemente realizzati senza preoccuparsi dell'impermeabilizzazione) a carico esclusivo del proprietario della terrazza.

 

Un ulteriore alternativa potrebbe essere la seguente: mantenere il concetto criterio di 1/3 - 2/3, ponendo però a carico del proprietario dell'abitazione sottostante unicamente i costi che si sarebbero affrontati nell'impermeabilizzare il vecchio pavimento.

In questo modo i costi delle tracce, dei tubi e dello smentellamento del secondo pavimento installato senza guaina, sarebbero esclusivamente a carico di chi ha il calpestio e incautamente lo ha installato.

 

Che ne pensate?

Dite che sono troppo "generoso" o al contrario pensate che tali criteri non sarebbero equi, ai danni del proprietario della terrazza?

 

Grazie del parere!

philippoussis82 dice:

Il terrazzo in questione ha un'estensione abbastanza significativa (circa 60mq) e copre in parte la mia abitazione sottostante (che è anche l'unica, non ci sono altre abitazioni sotto la mia).

Per come descrivi i luoghi, non si tratta di lastrico solare , ma di terrazza a livello.

"Circa 10 anni fa, quando l'attuale proprietario acquistò l'appartamento ed il suo terrazzo di pertinenza, decise di rifare la pavimentazione."

--img_rimossa-- Pertanto, a mio parere si applica l'art.1125. (Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai).

"Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto"

Modificato da GIME

Ciao Gime, Ti ringrazio per l'intervento.

 

Salvo mio errore, mi sembrerebbe che tanto le terrazze a livello, quanto i lastrici solari, siano disciplinati dal 1126 c.c..

Il 1125 si riferisco appunto a "soffitti, volte e solai", che nulla hanno a che vedere né con le terrazza a livello, né con i lastrici solari.

Peraltro la differenza tra terrazza e lastrico è abbastanza sottile: si parla di terrazzo quando è prevalente l'uso per il proprietario che ne ha il calpestio (ciò si desume ad esempio dalla presenza di parapetti volti a consentire l'affaccio in sicurezza). Si ha lastrico quando la funzione prevalente è di copertura.

Ciò detto, ribadisco, mi sembra che entrambi siano disciplinati dal 1126 e non dal 1125.

 

Purtroppo le peculiarità del caso che ho posto hanno natura ben diversa (e temo più complessa) rispetto alla semplice (che poi spesso semplice non è) individuazione degli istituti giuridici e dei relativi articoli del codice.

Modificato da philippoussis82
philippoussis82 dice:

Buonasera, vi scrivo per avere un parere circa la ripartizione delle spese per il rifacimento di un terrazzo, che risulta purtroppo caratterizzata di diverse circostante peculiari e di non semplice interpretazione.

 

Il terrazzo in questione ha un'estensione abbastanza significativa (circa 60mq) e copre in parte la mia abitazione sottostante (che è anche l'unica, non ci sono altre abitazioni sotto la mia).

 

Circa 10 anni fa, quando l'attuale proprietario acquistò l'appartamento ed il suo terrazzo di pertinenza, decise di rifare la pavimentazione.

 

In quel momento era presente una pavimentazione economica, al di sotto della quale vi era una guaina bituminosa, a protezione dell'abitazione sottostante (che alcuni anni dopo è diventata casa mia).

 

Il proprietario del terrazzo non ha smantellato la pavimentazione preesistente, ma ha posato un nuovo massetto e ha installato una nuova pavimentazione (molto spessa e pensate, oltre che costosa), al di sopra di quella vecchia.

Nel fare ciò, purtroppo, non è stata stesa alcuna nuova guina, rimanendo esclusivamente quella vecchia, di cui non si conosce esattamente l'epoca di realizzazione.

 

A ciò si aggiunga il fatto che prima della posa del nuovo pavimento (che come precisato poggia su un nuovo massetto) sono state realizzate numerosissime tracce per il passaggio di cavi e tubature.

Ipotizzo (ma non sono un tecnico) che anche la realizzazione di tali tracce abbia potuto contribuire al deterioramento della guaina originaria.

 

Ora da alcuni anni si verificano fenomeni di infiltrazioni, che si è provato ad arginare mediante interventi occasionali, purtroppo non risolutivi.

 

Mi domando a questo punto come andrebbe trattata la questione della ripartizione, tenuto conto delle seguenti ulteriori considerazioni:

 

- L'art. 1126 c.c. indica un criterio di ripartizione di base, con spese da suddividersi per 1/3 a carico di chi ha il calpestio e per 2/3 a carico di coloro che hanno la copertura (in questo caso la mia sola abitazione).

- La giurisprudenza sembrerebbe orientata per ricomprendere tra le spese da ripartire non solo quelle di mera impermeabilizzazione, ma anche quelle strumentali e necessarie, come lo smantellamento della vecchia pavimentazione e il costo delle nuove piastrelle.

- Il costo delle nuove piastrelle dovrebbe essere allineato con uno "medio" di mercato o in alternativa, con il costo di quelle preesistenti;

- Nel caso di specie le (costosissime) nuove piastrelle, sono state installate "abbastanza recentemente", senza avere tuttavia l'accortezza di adottare un rinnovo dell'impermeabilizzazione ed esponendosi quindi al rischio che - in caso di infiltrazioni - il proprietario avrebbe dovuto cambiarle prematuramente. Per questa ragione si potrebbe ipotizzare che il costo della nuova pavimentazione non possa essere ancorato a quello della costosa nuova pavimentazione incautamente installata senza guaina.

- C'è la possibilità (o l'alta probabilità) che l'indebolimento della guaina preesistente sia stato causato dalla realizzazione delle tracce successive, oltre che dal peso non indifferente di una nuova pavimentazione "importante".

- Al contempo devo evidenziare che sono trascorsi circa 10 anni dalla realizzazione di detti lavori (a mio avviso sconsiderati) e che i problemi nel tempo si sono manifestati lentamente e gradatamente (è difficile capire quanto sia "colpa" dell'intervento e quanto sia un degrado fisiologico della vecchia guaina).

- In ultimo, ci sarebbero i costi per l'eliminazione e la riapposizione delle tubature e dei cavi sotto traccia (anche queste realizzate senza avere l'accortezza di preoccuparsi dell'impermeabilizzazione dell'appartamento sottostante). Come andrebbero ripartiti?

 

In definitiva, è una questione che ritengo difficilmente possa essere definita in maniera scientifica senza l'ausilio di un consulente tecnico.

Ma le lungaggini e i costi di una procedura giudiziale, ancorché conciliativa, mi farebbero desistere dell'idea di intraprendere tale strada.

 

Avrei allora pensato ad una "salomonica" suddivisione delle spese di rifacimento al 50% (invece dei canonici 1/3 - 2/3), con i seguenti criteri correttivi:

- Costo del pavimento "standard" (e non costoso come quello attualmente presente e imprudentemente installato senza guaina);

- Costi per nuove tracce, cavi e tubi (utili solo a chi ha il calpestio e imprudentemente realizzati senza preoccuparsi dell'impermeabilizzazione) a carico esclusivo del proprietario della terrazza.

 

Un ulteriore alternativa potrebbe essere la seguente: mantenere il concetto criterio di 1/3 - 2/3, ponendo però a carico del proprietario dell'abitazione sottostante unicamente i costi che si sarebbero affrontati nell'impermeabilizzare il vecchio pavimento.

In questo modo i costi delle tracce, dei tubi e dello smentellamento del secondo pavimento installato senza guaina, sarebbero esclusivamente a carico di chi ha il calpestio e incautamente lo ha installato.

 

Che ne pensate?

Dite che sono troppo "generoso" o al contrario pensate che tali criteri non sarebbero equi, ai danni del proprietario della terrazza?

 

Grazie del parere!

Hai analizzato molto bene la tua situazione, individuando correttamente i riferimenti normativi e le "particolarità".

Come ben dici, solo una perizia potrebbe stabilire un nesso causale tra i lavori effettuati dal proprietario della terrazza e le infiltrazioni.

Personalmente, temo che anche per un perito sarebbe difficile dopo 10 anni.

Nel caso però non venga attribuita la responsabilità, tutti i lavori sarebbero da ripartire nella proporzione 1/3 + 2/3.

Personalmente, fossi in te presenterei la situazione ad un perito, chiedendo se ritiene ci siano i presupposti per riuscire a stabilire la causa dell'infiltrazione.

Se ti ripondesse "molto probabilmente no", allora non ti resta che "sfoderare" le tue capacità negoziali e perorare un fifty-fifty sulla base degli argomenti che ci hai riportato (o altra soluzione, basta siate d'accordo voi due).

 

Verifica eventualmente se provvedendo alla coibentazione della terrazza e ad altri lavori (cappotto + cambio caldaia ecc.) possiate rientrare nel bonus 110%

philippoussis82 dice:

Peraltro la differenza tra terrazza e lastrico è abbastanza sottile: si parla di terrazzo quando è prevalente l'uso per il proprietario che ne ha il calpestio (ciò si desume ad esempio dalla presenza di parapetti volti a consentire l'affaccio in sicurezza).

Si parla di  terrazza a livello (lo dice lo stesso termine) quando alla stessa quota vi è una unità immobilare.

Si parla di lastrico solare quando su quella quota non insiste nessuna u.i. E questo a prescindere se,  esistano o meno, parapetti o ringhiere di protezione.

--img_rimossa--

 

--img_rimossa--

Modificato da GIME
GIME dice:

Si parla di  terrazza a livello (lo dice lo stesso termine) quando alla stessa quota vi è una unità immobilare.

Si parla di lastrico solare quando su quella quota non insiste nessuna u.i. E questo a prescindere se,  esistano o meno, parapetti o ringhiere di protezione.

 

Definizione corretta. 🙂

Resta il fatto che per le terrazze a livello d'uso esclusivo vale l'art. 1126 c.c. come per i lastrici solari d'uso esclusivo.

 

Poiché come dici 

 

philippoussis82 dice:

copre in parte la mia abitazione sottostante (che è anche l'unica, non ci sono altre abitazioni sotto la mia).

significa che quella parte strutturale che lui  da sopra calpesta e che tu da sotto guardi e che ti fa da copertura, si definisce solaio.

E il fatto che siate soltanto due proprietari, mi fa propendere per l' 1125...tutto qua.

In fondo le soluzioni, in ogni caso,  soltanto due restano.

Io intendo questa fattispecie:

--link_rimosso--

 

Modificato da GIME
GIME dice:

Poiché come dici 

 

significa che quella parte strutturale che lui  da sopra calpesta e che tu da sotto guardi e che ti fa da copertura, si definisce solaio.

E il fatto che siate soltanto due proprietari, mi fa propendere per l' 1125...tutto qua.

In fondo le soluzioni, in ogni caso,  soltanto due restano.

Io intendo questa fattispecie:

--link_rimosso--

 

In tema di condominio negli edifici, l'obbligo dei proprietari di unità abitative sottostanti il lastrico solare o la terrazza a livello in uso o di proprietà esclusivi di concorrere, nella misura dei due terzi, nelle relative spese di ricostruzione o manutenzione, ex art. 1126 c.c., trova fondamento nel principio per cui i condomini sono tenuti a contribuire alle spese in ragione dell'"utilitas" che la cosa da ricostruire o riparare fornisce ai singoli appartamenti; sicché, indipendentemente dal regime di uso o proprietà esclusivi, le decisioni circa la necessità di procedere alla riparazione, ricostruzione e sostituzione degli elementi strutturali del lastrico o della terrazza a livello, funzionali alla copertura dell'edificio (quali solaio, guaine impermeabilizzanti, etc.), spettano all'assemblea, cui è riservata una valutazione discrezionale di merito che, come tale, esula dal controllo di mera legittimità rimesso al giudice attraverso l’impugnativa di cui all’art. 1137 c.c..

(Cassazione civile, Sez. VI-2, ordinanza n. 19779 del 9 agosto 2017)

 

Ho preso la prima che capitava, ma ce ne sono molte altre, v. p.e. qui:

 

Per quanto riguarda i 2 proprietari: non so se ve ne siano altri, Philip non li nomina, ma d'altronde ne bastano 2 per formare un condominio.

Modificato da condo77

"Il terrazzo in questione ha un'estensione abbastanza significativa (circa 60mq) e copre in parte la mia abitazione sottostante (che è anche l'unica, non ci sono altre abitazioni sotto la mia)."

 

Nel caso in cui un lastrico solare in uso o proprietà esclusivi e di una terrazza a livello, equiparata ad un lastrico solare, che coprano una sola unità immobiliare la Suprema Corte ha espresso pareri discordanti circa le spese di manutenzione e ricostruzione, applicando sino al 2016 l’articolo 1126 c.c. e cambiato orientamento con la sentenza n. 21337 del 14/09/2017 affermando che nel caso in cui, ad una terrazza a livello o ad un lastrico solare, sia sottoposto un solo locale, le spese di manutenzione vanno regolate utilizzando, in via analogica, l’articolo 1125 c.c. in maniera da dare pari incidenza alle funzioni di separazione in senso orizzontale, di sostegno e copertura svolte dalla res.

Modificato da G.Ago
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G.Ago dice:

"Il terrazzo in questione ha un'estensione abbastanza significativa (circa 60mq) e copre in parte la mia abitazione sottostante (che è anche l'unica, non ci sono altre abitazioni sotto la mia)."

 

Nel caso in cui un lastrico solare in uso o proprietà esclusivi e di una terrazza a livello, equiparata ad un lastrico solare, che coprano una sola unità immobiliare la Suprema Corte ha espresso pareri discordanti circa le spese di manutenzione e ricostruzione, applicando sino al 2016 l’articolo 1126 c.c. e cambiato orientamento con la sentenza n. 21337 del 14/09/2017 affermando che nel caso in cui, ad una terrazza a livello o ad un lastrico solare, sia sottoposto un solo locale, le spese di manutenzione vanno regolate utilizzando, in via analogica, l’articolo 1125 c.c. in maniera da dare pari incidenza alle funzioni di separazione in senso orizzontale, di sostegno e copertura svolte dalla res.

Complimenti Ago e anche GIME, chiedo venia ma non ne ero a conoscenza.

  • Mi piace 1

“D’altro canto, anche nelle ipotesi in cui ad una terrazza a livello sia sottoposto un solo locale, ove le relative spese di manutenzione vengano regolate alla stregua dell’art. 1126 c.c., e non dell’art. 1125 c.c., si finisce per porre a carico dell’unico condomino “coperto” i due terzi della spesa di rifacimento, ovvero il doppio di quanto dovuto dall’utilizzatore esclusivo della terrazza, così vanificandosi la ratio dell’art. 1126 c.c.: tale norma, infatti, intende dare maggiore rilievo alla utilitas ricavabile dal bene ulteriore a quella insita nella generale funzione di copertura, sicchè essa mira non soltanto a compensare il più rapido deterioramento del lastrico dovuto al diurno calpestio sullo stesso, quanto soprattutto a non far gravare iniquamente sui soli condomini, ai quali il lastrico serve da copertura, una spesa che avvantaggia in maniera particolare chi da esso è in grado di trarre altri e diversi vantaggi. Pertanto, in caso comunque di riparazione di terrazza a livello sovrastante un’unica unità immobiliare, ovvero un unico piano, si rende plausibile un’applicazione analogica dell’art. 1125 c.c., in maniera da dare pari incidenza alle funzioni di separazione in senso orizzontale, di sostegno e di copertura svolte dalla res”.

Cassazione Civile n. 21337 del 14.09.2017

condo77 dice:

si finisce per porre a carico dell’unico condomino “coperto” i due terzi della spesa di rifacimento, ovvero il doppio di quanto dovuto dall’utilizzatore esclusivo della terrazza, così vanificandosi la ratio dell’art. 1126 c.c.:

Esatto. Era la logica del mio s-ragionamento.

O avrei dovuto restituire il diploma di geometra...

Vi ringrazio davvero per lo spunto relativo all'interpretazione fornita dalla Cassazione, che non conoscevo quelle sentenze, non avendo ancora fatto approfondite ricerche giurisprudenziali sul tema: mi avete come minimo risparmiato parecchio tempo e il vostro supporto è stato prezioso!

 

Tornato al 1125: l'articolo in esame dice che sono al 50 e 50 le spese di ricostruzione e manutenzione.

Immagino che il rifacimento di massetto e guaina rientrino tra queste.

Mentre l'acquisto delle piastrelle e il costo della posa dovrebbe essere a carico di chi ha il calpestio.

 

Potrei avere dubbi sulla ripartizione dei costi di smantellamento delle piastrelle attualmente esistenti, in quanto assolvono una funzione di copertura del pavimenti (e quindi sarebbero a carico di chi ha il calpestio), ma vengono rimosse allo scopo di eseguire un intervento di manutenzione (e quindi sarebbero a carico di entrambi al 50%).

Voi che ne pensate?

 

Un'ultimo dubbio riguardo invece una sentenza citata da Condo77, di cui riporto uno stralcio significativo:

"le decisioni circa la necessità di procedere alla riparazione, ricostruzione e sostituzione degli elementi strutturali del lastrico o della terrazza a livello, funzionali alla copertura dell'edificio (quali solaio, guaine impermeabilizzanti, etc.), spettano all'assemblea".

 

Ora, nel nostro stabile ci sono circa 20 famiglie che compongono l'assemblea, in una palazzina dove tutti i piani sono sovrapposti tra solo.

Solo al piano terra c'è una sorta di locale aggiuntivo, materialmente collegato al palazzo, ma costituito appunto dal solo piano terra, al di sopra della quale c'è questa terrazza.

La mia cosa poi prosegue anche al di la della terrazza (nelle stanza dove sopra la testa non ho la terrazza, ci sono gli appartamenti del primo piano).

 

Questo per dire: a vostro avviso la necessità di far decidere all'assemblea, enucleata dalla sentenza sopra citata, riguarda quelle situazioni in cui ci sono più piani e quindi più abitazioni al di sotto di una terrazza (o di un lastrico)? Oppure anche quelle in cui l'abitazione è solo una (e dunque dove gli altri condomini dei piani superiori non dovrebbero essere interessati al lavoro in oggetto)?

 

Mi sembrerebbe più sensato che l'assemblea non abbia voce in capitolo quando il lavoro interessa solo due condomini (e non una pluralità di condomini al di sotto della proiezione verticale della terrazza), ma mi piacerebbe sentire il vostro parere...

 

Grazie!

 

PS: a seguito di breve ricerca, confermo, tra il proprietario della terrazza e coloro che abitano nei piano sottostanti si crea un autonomo condominio, in forza del quale l'amministratore può convocare in assemblea anche solo detti condomini.

 

Resta da domandarsi: qualora i condomini siano solo e per forza di cosa ognuno varrà il 50%, come si prenderà una decisione a maggioranza?

Se chi sta sotto si bagna e chi sta sopra egoisticamente non vuol rifare il terrazzo, non potrà certamente essere questa ridottissima "assemblea" a decidere!

 

Modificato da philippoussis82

Se i lavori non sono stati fatti a regola d’arte, chi li ha eseguiti non può pretendere di scalarli dalle somme che deve pagare adesso. Anzi, rappresentano un costo in più che dovrebbe pagare. 
Se non vuoi intraprendere accertamenti tecnici e perizie per dimostrarlo, la soluzione salomonica, considerata la buona fede di chi li ha eseguiti, è applicare la ripartizione stabilita dalla legge.

condo77 dice:

“D’altro canto, anche nelle ipotesi in cui ad una terrazza a livello sia sottoposto un solo locale, ove le relative spese di manutenzione vengano regolate alla stregua dell’art. 1126 c.c., e non dell’art. 1125 c.c., si finisce per porre a carico dell’unico condomino “coperto” i due terzi della spesa di rifacimento, ovvero il doppio di quanto dovuto dall’utilizzatore esclusivo della terrazza, così vanificandosi la ratio dell’art. 1126 c.c.: tale norma, infatti, intende dare maggiore rilievo alla utilitas ricavabile dal bene ulteriore a quella insita nella generale funzione di copertura, sicchè essa mira non soltanto a compensare il più rapido deterioramento del lastrico dovuto al diurno calpestio sullo stesso, quanto soprattutto a non far gravare iniquamente sui soli condomini, ai quali il lastrico serve da copertura, una spesa che avvantaggia in maniera particolare chi da esso è in grado di trarre altri e diversi vantaggi. Pertanto, in caso comunque di riparazione di terrazza a livello sovrastante un’unica unità immobiliare, ovvero un unico piano, si rende plausibile un’applicazione analogica dell’art. 1125 c.c., in maniera da dare pari incidenza alle funzioni di separazione in senso orizzontale, di sostegno e di copertura svolte dalla res”.

Cassazione Civile n. 21337 del 14.09.2017

Analogamente:

 

Piani sottostanti e sovrastanti di un edificio e ripartizione delle spese

Cassazione civile, sez. VI, 04 Ottobre 2018, n. 24266. Est. Scarano.

 

Piani sottostanti e sovrastanti di un edificio - Appartenenza a proprietari diversi - Solaio divisorio - Proprietà comune - Presunzione "iuris tantum" - Estensione a tutte le strutture con funzione di sostegno e copertura - Configurabilità - Ripartizione delle spese - Fattispecie relativa a terrazza di proprietà ed uso esclusivo

 

Il solaio che separa due unità abitative, l'una sovrastante all'altra ed appartenenti a diversi proprietari, deve ritenersi, salvo prova contraria, di proprietà comune ai due piani; tale presunzione "iuris tantum" vale per tutte le strutture che hanno una funzione di sostegno e copertura, in quanto svolgono una inscindibile funzione divisoria tra i due piani, con utilità ed uso uguale per entrambi e correlativa inutilità per gli altri condomini, sicchè le spese per la loro manutenzione e ricostruzione competono in parti eguali ai rispettivi proprietari, come previsto dall'art. 1125 c.c. (In applicazione di tale principio, la S.C. ha confermato la sentenza impugnata che, statuendo sulla ripartizione delle spese di riparazione e manutenzione di una terrazza di proprietà e in uso esclusivo, costituente il solaio dell'appartamento sottostante, aveva applicato in via analogica l'art. 1125 c.c. ed escluso l'utilizzabilità dell'art. 1126 c.c.). (massima ufficiale)

philippoussis82 dice:

Vi ringrazio davvero per lo spunto relativo all'interpretazione fornita dalla Cassazione, che non conoscevo quelle sentenze, non avendo ancora fatto approfondite ricerche giurisprudenziali sul tema: mi avete come minimo risparmiato parecchio tempo e il vostro supporto è stato prezioso!

 

Tornato al 1125: l'articolo in esame dice che sono al 50 e 50 le spese di ricostruzione e manutenzione.

Immagino che il rifacimento di massetto e guaina rientrino tra queste.

Mentre l'acquisto delle piastrelle e il costo della posa dovrebbe essere a carico di chi ha il calpestio.

 

Potrei avere dubbi sulla ripartizione dei costi di smantellamento delle piastrelle attualmente esistenti, in quanto assolvono una funzione di copertura del pavimenti (e quindi sarebbero a carico di chi ha il calpestio), ma vengono rimosse allo scopo di eseguire un intervento di manutenzione (e quindi sarebbero a carico di entrambi al 50%).

Voi che ne pensate?

 

Un'ultimo dubbio riguardo invece una sentenza citata da Condo77, di cui riporto uno stralcio significativo:

"le decisioni circa la necessità di procedere alla riparazione, ricostruzione e sostituzione degli elementi strutturali del lastrico o della terrazza a livello, funzionali alla copertura dell'edificio (quali solaio, guaine impermeabilizzanti, etc.), spettano all'assemblea".

 

Ora, nel nostro stabile ci sono circa 20 famiglie che compongono l'assemblea, in una palazzina dove tutti i piani sono sovrapposti tra solo.

Solo al piano terra c'è una sorta di locale aggiuntivo, materialmente collegato al palazzo, ma costituito appunto dal solo piano terra, al di sopra della quale c'è questa terrazza.

La mia cosa poi prosegue anche al di la della terrazza (nelle stanza dove sopra la testa non ho la terrazza, ci sono gli appartamenti del primo piano).

 

Questo per dire: a vostro avviso la necessità di far decidere all'assemblea, enucleata dalla sentenza sopra citata, riguarda quelle situazioni in cui ci sono più piani e quindi più abitazioni al di sotto di una terrazza (o di un lastrico)? Oppure anche quelle in cui l'abitazione è solo una (e dunque dove gli altri condomini dei piani superiori non dovrebbero essere interessati al lavoro in oggetto)?

 

Mi sembrerebbe più sensato che l'assemblea non abbia voce in capitolo quando il lavoro interessa solo due condomini (e non una pluralità di condomini al di sotto della proiezione verticale della terrazza), ma mi piacerebbe sentire il vostro parere...

 

Grazie!

 

PS: a seguito di breve ricerca, confermo, tra il proprietario della terrazza e coloro che abitano nei piano sottostanti si crea un autonomo condominio, in forza del quale l'amministratore può convocare in assemblea anche solo detti condomini.

 

Resta da domandarsi: qualora i condomini siano solo e per forza di cosa ognuno varrà il 50%, come si prenderà una decisione a maggioranza?

Se chi sta sotto si bagna e chi sta sopra egoisticamente non vuol rifare il terrazzo, non potrà certamente essere questa ridottissima "assemblea" a decidere!

 

L'assemblea eventualmente sarebbe quella del condominio parziale costituito solo da voi due, non quella di tutto il condominio che non è interessato dalla vicenda.

Mi viene però da pensare che qui dovremmo essere in presenza di comunione e non di condominio, il che da un punto di vista formale avrebbe come conseguenza la partecipazione alla spesa da parte del comproprietario "inerte":

 

Articolo 1110 Codice civile - Rimborso di spese

Il partecipante che, in caso di trascuranza degli altri partecipanti o dell'amministratore, ha sostenuto spese necessarie per la conservazione della cosa comune(1), ha diritto al rimborso[1104](2).

 

 

Diciamo che all'atto pratico l'articolo citato sarebbe più utile nel caso contrario, cioè se il proprietario della terrazza volesse intervenire e fosse quello sottostante il "trascurato", per il semplice motivo che i lavori solitamente si effettuano da sopra e non da sotto.

 

Resta il fatto che nel caso non troviate un accordo per effettuare il lavoro, potrai chiedere i danni che ti derivano.

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