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ambrosi_gianluca

Spese rifacimento pavimentazione esterna

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Salve a tutti,
volevo chiedervi a voi che siete esperti della materia un chiarimento sulla metodologia ripartizione spese per il rifacimento di una pavimentazione esterna che fa in parte da copertura ad un sottostante garage privato.
Il caso è il seguente:
La mia pavimentazione esterna al piano terra copre in parte un sottostante garage privato. Il proprietario del garage mi segnala che ha infiltrazioni e quindi chiede di intervenire. Chiamo tecnico ed impresa a cui mostro la situazione. Fanno i dovuti controlli e campioni sulla pavimentazione oltre che scavare lateralmente e scoprire parte del muro del piano interrato. Da questa fase emerge che il fabbricato, costruito nel 1968, non è dotato di sistemi di impermeabilizzazione sulle pareti laterali del piano garage e tanto meno sulla mia pavimentazione. Oltretutto vedendo il garage sotto sono convinti che sono infiltrazioni laterali, cioè dalla parete dell'interrato e non provenienti dalla pavimentazione esterna che oltretutto è coperta dall'aggetto del piano superiore al mio. Mi fanno il preventivo per impermeabilizzare la pavimentazione e mi suggeriscono la ripartizione spese 1/3 e 2/3 (art. 1126) perchè la mia pavimentazione fa da copertura al garage sotto. Il proprietario sotto, con il supporto di un tecnico, invece dice che va tutto al 50% in base all'art. 1125 e alla“Cassazione Sez. II 14 / 09 / 2005 n° 18194” e “Sentenza 2243 del 16 febbraio”. Ora non sono un legale ma ho provato a decifrare questa documentazione e mi sembra che parli di una situazione differente dalla mia.
Sono qui a chiedervi se possibile come è giusto dividere queste spese e magari il perchè. 
Grazie a tutti 

guarda in genere si fa al 50% per ogni proprietario.

cioè si applica l'art. 1125 rispetto al 1126 perchémolto più equo.

non si capisce infatti perché chi gode il calpestio debba pagare la metà di chi è coperto o viceversa chi è coperto debba pagare il doppio.

il 1126 si applica alle colonne formate da più appartamenti, dove il lastrico copre più proprietà. 

poi.

io sono sempre stato convinto che colui che è coperto paghi in rapporto percentuale alla sua copertura.

c'è chi dice che paga in rapporto ai millesimi di copertura,insomma sono tutti articoli largamente dispositivi, il che vuol dire cercate la soluzione più seria,più leale e  giusta per tutti.

ciao.

ambrosi_gianluca dice:

Il proprietario sotto, con il supporto di un tecnico, invece dice che va tutto al 50% in base all'art. 1125 e alla“Cassazione Sez. II 14 / 09 / 2005 n° 18194” e “Sentenza 2243 del 16 febbraio”.

E' più realistica quest'ipotesi,però non tutto va ripartito al 50%.

Qui di seguito leggi il perchè,per come e cosa...

 

Alla fine dopo aver sistemato la parte orizzontale.

Bisogna anche impermeabilizzare la parete del muro,questa è spesa condominiale,come pure dovrà partecipare in parte per lo spostamento e sistemazione del manto.

 

Rimane comunque il dubbio.

Siccome spesso succede,che l'infiltrazione avviene nell'angolo che fa da congiunzione tra parete e piano,quindi se così fosse,a chi compete la spesa? A voi 2 oppure al condominio ???

Modificato da giglio2
ambrosi_gianluca dice:

Il proprietario sotto, con il supporto di un tecnico, invece dice che va tutto al 50% in base all'art. 1125 e alla“Cassazione Sez. II 14 / 09 / 2005 n° 18194” e “Sentenza 2243 del 16 febbraio”.

Per leggere le sentenze non è sufficiente il supporto di un tecnico ma quello dell'avvocato per interpretare ciò che è scritto.

Secondo la sentenza di Cassazione da te citata, la differenza tra l'applicazione dell'art. 1125 e l'applicazione dell'art. 1126 sta nel fatto dell'uso esclusivo o condominiale del lastrico solare.

Nel caso in sentenza si trattava di un cortile "condominiale" usato e logorato da un numero indeterminato di persone per cui non sarebbe stato giusto applicare l'art. 1126 in danno del box sottostante, dato il passaggio sul cortuile di numerose persone e furgoni.

Diverso è quando la parte superiore è di proprietà esclusiva e vi ha accesso soltanto il proprietario e non tutti i condòmini. In quel caso, che è anche il tuo, si applica l'articolo 1126 e cioè 1/3 della spesa a carico tuo e 2/3 a carico del box sottostante.

 

bada bene che con il criterio 1/3 + 2/3 parliamo solo delle spese necessarie a porre la guaina orizzontale sotto il pavimento con tutti gli annessi e cioè:

- rimozione vecchio pavimento con trasporto in discarica

- stesura guaina impermeabilizzante

- posa di nuova pavimentazione di pari valore dell'esistente (se vuoi un pavimento di migliore qualità devi pagarti la differenza)

 

Eventuali lavori sulle pareti laterali non ti riguardano e semmai ci dovessero essere infiltrazioni dalle fondamenta, al massimo sarebbe un problema di tutti il condominio perchè il sottosuolo è parte comune  a tutti.

 

Fai leggere ad un avvocato il commento alla tua sentenza al link in calce che spiega proprio il concetto di quando applicare l'art. 1125 e quando l'art. 1126:

 

Per comprendere i principi è necessario conoscere il caso specifico. La questione riguardava la ripartizione della spesa di riparazione del manto di copertura del viale di accesso all’edificio condominiale da cui provenivano infiltrazioni d’ acqua in un magazzino sottostante.
Le spese riguardavano: la posa di una nuova guaina impermeabilizzante e una nuova pavimentazione.
Per la Suprema Corte non si può applicare l’art. 1126 c.c. dettato per i lastrici solari di uso esclusivo poiché la norma riguarda l’uso particolare di quella struttura la cui funzione principale, però, è quella di copertura dell’edificio.
La situazione nel caso esaminato è diversa poiché la funzione del viale d’accesso ma, più in generale di un cortile, è quella di consentire l’accesso all’edificio condominiale; quindi si ha una utilizzazione conforme alla destinazione tipica della parte comune. La prima funzione è il transito, in secondo luogo anche la copertura dei locali sottostanti (per il lastrici solari è esattamente l’opposto).
Dalla funzione si comprende che la maggior usura del viale d’accesso o cortile è proprio il transito cosicché va applicato analogicamente l’art. 1125 ritenendosi illogica l’applicazione dell’art. 1126

--link_rimosso--

 

 

Certo che il "condominio" deve essere un mondo dove una sfumatura fa la differenza.
Vi ringrazio infinitamente per il chiarimento perchè devo dire che le sottigliezze per noi esterni sono difficili da catturare e comprendere
Ancora grazie a tutti del tempo dedicatomi

 

Saluti a tutti

 

ambrosi_gianluca dice:

Certo che il "condominio" deve essere un mondo dove una sfumatura fa la differenza.
Vi ringrazio infinitamente per il chiarimento perchè devo dire che le sottigliezze per noi esterni sono difficili da catturare e comprendere
Ancora grazie a tutti del tempo dedicatomi

 

Saluti a tutti

 

Grazie a te per l'apprezzamento al forum

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