#1 Inviato 9 Novembre, 2019 Salve, vorrei porre un quesito. Il palazzo dove abito è costituito da due scale separate dalla colonna dell'ascensore. Ciascuna scala ha come copertura una terrazza condominiale adibita ad uso stenditoio. Ciascun condomino del palazzo può utilizzare indistintamente a proprio piacimento l'una o l'altra terrazza come stenditoio. Io abito all'ultimo piano e come copertura ho una delle due terrazze condominiali e si sono presentate delle infiltrazioni. In assemblea è stato deliberato il rifacimento di una sola terrazza, quella sopra il mio appartamento. Considerando che tutti i condomini del palazzo, di entrambe le scale, utilizzano la terrazza sopra il mio appartamento, vorrei sapere come deve essere calcolata la ripartizione delle spese del rifacimento della terrazza. Ossia la spesa deve essere divisa tra tutti i condomini in base ai rispettivi millesimi di proprietà oppure i condomini che hanno gli appartamenti sotto la proiezione della terrazza pagano i 2/3 della spesa e gli altri solo 1/3? Grazie. Modificato 9 Novembre, 2019 da Alonam
#2 Inviato 10 Novembre, 2019 La ripartizione 1/3 - 2/3 si applica solo nel caso in cui il lastrico sia privato. Nel vostro caso non sembra sia così quindi tale ripartizione è da escludere. Se non vi è una separazione fisica del lastrico tale da delimitare due distinte porzioni coprenti ciascuna una colonna di appartamenti, la spesa è di tutti.
#3 Inviato 10 Novembre, 2019 Dalla descrizione dell’edificio la terrazza condominiale (lastrico solare) è unica e copre l’intero stabile e probabilmente la decisione di intervenire su una delle due porzioni di terrazza divisa dalla scala è resa possibile dalla sua conformazione e dall’aver individuato la zona in cui hanno origine le infiltrazioni. La spesa per la sua manutenzione spetta a tutti i condomini partecipanti al condominio coperti dal lastrico solare comune e in quote proporzionale ai valori millesimali delle rispettive proprietà.
#4 Inviato 10 Novembre, 2019 Salve, per precisione vi dico che le due terrazze hanno due accessi separati dal vano scale del palazzo. Ciascuna terrazza copre i rispettivi appartamenti di una scala. Gli interni pari sono sotto la terrazza di destra e gli interni dispari sono sotto la terrazza di sinistra. Le due terrazze esternamente non sono comunicanti perché separate dalla colonna dell'ascensore. Tutti i condomini posso accedere a entrambe le terrazze e le possono utilizzare entrambe. L'amministratore in assemblea due gg ha affermato che gli interni posti sotto la proiezione della terrazza di destra dove ci sono le infiltrazioni dovranno pagare i 2/3 mentre gli interni dispari dell'altra scala che sono posti sotto la terrazza di sinistra pagheranno 1/3. Se volete allego una foto. Foto dall'esterno
#5 Inviato 10 Novembre, 2019 Tutti i condòmini ne hanno l'uso potenziale, per cui vale quanto ti è stato risposto precedentemente.
#6 Inviato 10 Novembre, 2019 Mauro G. ti riferisci a questa risposta? Ho capito bene?... La spesa per la sua manutenzione spetta a tutti i condomini partecipanti al condominio coperti dal lastrico solare comune e in quote proporzionale ai valori millesimali delle rispettive proprietà. Modificato 10 Novembre, 2019 da Alonam
#7 Inviato 10 Novembre, 2019 Ossia tutti i condomini di entrambe le scale devono pagare in quote proporzionali ai millesimi delle rispettive proprietà..?
#8 Inviato 10 Novembre, 2019 Alonam dice: Ossia tutti i condomini di entrambe le scale devono pagare in quote proporzionali ai millesimi delle rispettive proprietà..? Non hai ancora specificato se le terrazze sono separate da un muro divisorio oppure è un unico terrazzo che copre le due scale ed una volta giunti nel terrazzo si possa usarla tutta nella sua interezza. Se la terrazza è unica pagano TUTTI i condòmini per millesimi di proprietà. Se le terrazze sono due, partecipano TUTTI ad 1/3 della spesa perche TUTTI ne fanno uso e partecipano per 2/3 i condòmini che ne sono coperti.
#9 Inviato 10 Novembre, 2019 Leonardo 53 io ho specificato bene che le due terrazze sono separate. Ho scritto che esternamente non sono comunicanti. Ho anche inviato la foto dove si vede che sono separate dalla cabina dell'ascensore ed ho scritto che ciascuna delle due terrazze ha un ingresso proprio x accedervi. Tutti i condomini utilizzano entrambe le due terrazze.
#10 Inviato 10 Novembre, 2019 Alonam dice: Leonardo 53 io ho specificato bene che le due terrazze sono separate. Ho scritto che esternamente non sono comunicanti. Ho anche inviato la foto dove si vede che sono separate dalla cabina dell'ascensore ed ho scritto che ciascuna delle due terrazze ha un ingresso proprio x accedervi. Tutti i condomini utilizzano entrambe le due terrazze. Eh, la foto era parziale perciò ho voluto evidenziare le differenze. Se le due terrazze non sono comunicanti, sono ben separate e non hanno un'unica superficie senza ostacoli, allora le spese di quella terrazza saranno sostenute per 1/3 da TUTTI i condòmini delle due scale perchè TUTTI ne hanno l'uso e 2/3 della spesa a carico dei condòmini ai quali la terrazza fa da copertura,
#12 Inviato 10 Novembre, 2019 Ok. Quindi il mio amministratore ha valutato correttamente la ripartizione delle spese.. Grazie
#13 Inviato 10 Novembre, 2019 La risposta del tuo amministratore è sbagliata perché la ripartizione 1/3 e 2/3 si applica solo se il lastrico è privato.
#14 Inviato 10 Novembre, 2019 Giovanni Inga dice: La risposta del tuo amministratore è sbagliata perché la ripartizione 1/3 e 2/3 si applica solo se il lastrico è privato. Io non sono della tua stessa opinione perchè ritengo che si debba coniugare l'articolo 1126 con il 2° e 3° comma dell'art. 1123 c.c. che recitano: Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne. Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condòmini che ne trae utilità. Non c'è dubbio che i condòmini non coperti facciano un uso diverso del lastrico in quanto la usano solo per stendere i panni ma non traggono alcuna utilità di copertura come la traggono i condòmini coperti.
#15 Inviato 10 Novembre, 2019 Assolutamente no. La terrazza (lastrico solare) è parte comune e l'art. 1126 c.c. non si applica. Viceversa, si applica il 1123 c.c. e sono coinvolti nella spesa solo coloro che risultano coperti. Al limite, visto che anche i condòmini dell'altro lato possono accedervi, si potrebbe deliberare una loro partecipazione. Ma questa ipotesi è tutta da verificare.
#16 Inviato 10 Novembre, 2019 A dirla tutta la terrazza sopra il mio appartamento è utilizzata da 7 condomini su 8 totali.. Ed è utilizzata soprattutto dai condomini dell'altra scala perché la terrazza è più grande ed ha una esposizione migliore. Solo un condomino utilizza l'altra terrazza che copre l'altra scala.
#17 Inviato 10 Novembre, 2019 Non è il numero di chi la utilizza effettivamente bensì di chi lo potrebbe fare. Il fatto che lo utilizzino prevalentemente 7 su otto è una loro libera scelta fatto solo per convenienza. In punta di diritto, vale quanto ti ho già detto. Se poi nel tuo condominio c'è una convergenza di vedute sul fatto che tutti possano utilizzare ambedue i lastrici, come ho detto si potrebbe ventilare l'ipotesi che anche gli altri condòmini partecipino alla spesa. Si dovrà, in tal caso, decidere in che misura.
#18 Inviato 10 Novembre, 2019 A questo punto ritengo che sia corretto che anche l'altra scala partecipi alle spese. In assemblea è stato deliberato per l'altra scala la quota di 1/3. Grazie
#19 Inviato 11 Novembre, 2019 Nel caso proposto il lastrico solare, accessibile a tutti i partecipanti al condominio, è diviso in due porzioni che coprono, ciascuna, una parte delle unità immobiliari facenti parte dell’edificio condominiale. Con riferimento a ciascuna porzione di terrazza, l’uso è comune a tutti condomini, mentre la funzione di copertura è limitata ad alcune unità immobiliari. Bisogna applicare l’art. 1126 el c.c., attribuendo 1/3 della spesa per la manutenzione della porzione di terrazza a tutti i partecipanti al condominio che ne hanno pari uso e i restanti 2/3 ai proprietari della abitazioni da esso coperte, oppure l’art. 1123 del c.c. attribuendo la spesa a tutti i partecipanti al condominio (e non solo a quelli coperti dalla porzione di terrazza)? In soccorso interviene la sentenza 20/03/2009 n° 6889 della Cassazione in cui espresso il seguente orientamento: “il presupposto per l'applicabilità di tale norma [ l'art. 1126 c.c.] è che un condomino abbia l'uso esclusivo del lastrico solare, (...), né ai fini dell'applicabilità della norma in questione è sufficiente la presenza solo dell'altra condizione prevista dalla stessa e cioè il fatto che il lastrico solare non serva da copertura a tutte le unità immobiliari costituenti il condominio”. Qualora il lastrico solare condominiale sia utilizzabile da tutti i condomini, anche se lo stesso funge da copertura solo per una parte dell’edificio, le spese per la manutenzione e ricostruzione dello stesso dovranno essere ripartite sulla base del primo comma dell’art. 1123 c.c. e non secondo le disposizioni dell’art. 1126 c.c… La ripartizione delle spese avverrà sulla base dell'art. 1126 c.c. solo se ricorrono entrambi i requisiti richiesti dalla norma, diversamente si applicherà il criterio generale di cui all'art. 1123, primo comma del c.c.. 1
#20 Inviato 11 Novembre, 2019 Grazie G. Ago! La sentenza di cassazione è chiarissima e ad hoc per il mio caso. Lo farò presente al mio amministratore sperando di non dover essere costretta ad impugnare la delibera assembleare.
#21 Inviato 11 Novembre, 2019 La dovrai impugnare necessariamente visto che hanno deliberato già in merito alla ripartizione che, lo ripeto per l'ennesima volta, è errata.
#22 Inviato 11 Novembre, 2019 Potrò impugnarla anche se io ero presente in assemblea e non ho fatto mettere a verbale che ero dissenziente? L'assemblea è stata effettuata venerdì 8 novembre e l'amministratore ha già inviato oggi 11 novembre il verbale con la ripartizione delle spese.
#23 Inviato 11 Novembre, 2019 Alonam dice: Potrò impugnarla anche se io ero presente in assemblea e non ho fatto mettere a verbale che ero dissenziente? L'assemblea è stata effettuata venerdì 8 novembre e l'amministratore ha già inviato oggi 11 novembre il verbale con la ripartizione delle spese. Articolo 1137 c.c. Le deliberazioni prese dall’assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini. Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l’autorità giudiziaria chiedendone l’annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti... Se eri presente e non hai espresso il tuo voto contrario non puoi impugnare, ad ogni modo, devi sapere che impugnare non è proprio una passeggiata perchè si comincia dalla mediazione civile alla quale devi presentarti obbligatoriamente con il tuo avvocato di fiducia e tra il costo della prima seduta in mediazione (circa 100 euro) ed il compenso del tuo avvocato, inizialmente ti giochi almeno 500 euro che non ti rimborserà nessuno se la mediazione si conclude senza proseguire in Tribunale. Fatti due conti e vedi se ne sarebbe valsa la pena. Forse se la spesa non valeva l'impresa, questa considerazione potrà allegerirti la pillola per non aver votato contro o non esserti astenuto.
#24 Inviato 11 Novembre, 2019 Io non ho votato contro in quanto la questione era controversa e tutti , soprattutto e fortemente l'amministratore, asserivano che quello che io dicevo era errato ed io non ho le competenze di un amministratore, quindi mi sono fidata di chi dovrebbe essere competente in materia e che pago appositamente,..ossia il mio amministratore. Ma a quanto pare non è così. A questo punto conviene essere dissenzienti a priori per non farsi imbrogliare dall'amministratore. Bene a sapersi.
#25 Inviato 11 Novembre, 2019 Alonam dice: Io non ho votato contro in quanto la questione era controversa e tutti In assemblea devi comunque esprimerti e pretendere che il tuo voto sia riportato a verbale. Anche far verbalizzare il tuo voto ASTENUTO sarebbe stato sufficiente. Se nessuno parla, va a finire che sul verbale si scrive che l'assemblea approva all'unanimità dei presenti e vi date la zappa sui piedi.
