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ottaviano

Regolamento: dubbia interpretazione.

Buona giornata a voi.Porgo alla vostra cortese attenzione la situazione vigente in un condominio che amministro. Alcuni anni fa è stato messo all'O.D.G., discusso e approvato, con la maggioranza di cui all'art.1138 c.c., un regolamento assembleare/condominiale (interno) privo di clausole contrattuali.

Però, leggendo poi gli atti originali di compravendita ho scoperto che l'Impresa costruttrice (anno 1970), pur non avendo mai elaborato e depositato uno straccio di RGT. (esterno), si è riservata alcuni "privilegi". Si legge negli atti: ".....in deroga a quanto dispone l'art.1117 c.c. i venditori si riservano la proprietà esclusiva del cortile interno e la copertura dell'ultimo piano (lastrico solare) con la colonna d'aria sovrastante e la titolarità esclusiva del diritto di sopraelevazione, il diritto di eseguire costruzioni in appoggio ai muri perimetrali o di cedere a terzi il diritto di appoggio, nonché la facoltà di applicare inserzioni pubblicitarie, anche luminose, targhe e insegne, senza corrispondere ai condomini alcuna indennità o qualsiasi altro compenso".

La domanda è: questo condominio ha fatto la scelta "giusta" nell'adottare un RGT. assembleare (secondo me molto limitativo), oppure, visto le clausole di cui sopra, avrebbe dovuto adottare un RGT. contrattuale votato all'unanimità, registrato c/o conservatoria e il notaio avrebbe, poi, fatto esplicito richiamo negli atti di compravendità?

Ringrazio anticipatamente per la vostra, come sempre, cortese risposta. Saluti.

La domanda è: questo condominio ha fatto la scelta "giusta" nell'adottare un RGT. assembleare (secondo me molto limitativo), oppure, visto le clausole di cui sopra, avrebbe dovuto adottare un RGT. contrattuale votato all'unanimità, registrato c/o conservatoria e il notaio avrebbe, poi, fatto esplicito richiamo negli atti di compravendità?

Ringrazio anticipatamente per la vostra, come sempre, cortese risposta. Saluti.

Il regolamento regolamentare adottato dall'assemblea è regolare anche se ci sono dei vincoli contrattuali scritti a rogito, purchè le norme assembleari non cozzino contro quei vincoli stabiliti dal costruttore.

 

Il regolamento di condominio c.d. contrattuale (NdR in questo caso i vincoli del costruttore) può contenere anche solodisposizioni di natura regolamentare (disciplinanti cioè l'uso delle parti comuni dell'edificio condominiale), dall'assemblea modificabili (NdR ed approvabili) con la maggioranza dei consensi prescritta dall'art. 1136 cod. civ. 2° comma

... (Cass. seconda civile, sentenza n. 8216 del 20 aprile 2005)

La prima cosa da fare a mio giudizio è verificare se quella norma, sicuramente contrattuale, inserita in tutti i primi rogiti di acquisto sia stata trascritta in Conservatoria rendendola pubblicistica e quindi opponibile ai terzi successivi. Se il costruttore avesse "dimenticato" di farlo, la norma varrebbe "soltanto" per coloro che hanno sottoscritto il rogito iniziale e non gli aventi causa.

 

Se d'altro canto tale norma non fosse trascritta ma fosse riportata pedissequamente anche in tutti i rogiti successivi avrebbe comunque validità perchè accettata dagli acquirenti nei singoli contratti di rogito.

 

Detto questo e in virtù di quella norma, è strano che non sia stato depositato un Regolamento dal costruttore e consiglio di controllare.

 

Venendo al Regolamento approvato in assemblea con le maggioranze indicate nell'art. 1138 cc, questo non potrebbe andare MAI in conflitto con quello eventualmente depositato, ma casomai sarebbe complementare. Il motivo è presto detto:

 

1) Il regolamento votato in assemblea non può contenere norme contrattuali, ovvero norme che incidano sui diritti dei singoli sulla loro propriietà, sulle parti comuni o sulla ripartizione delle spese. Queste norme infatti devono essere approvate all'unanimità.

 

2) Se un regolamento redatto dall'originale costruttore fosse depositato in conservatoria e contenesse norme regolamentari, queste potrebbero essere modificate in assemblea con le maggioranze dell'art. 1136 comma 2.

 

Ne consegue che, al limite, il regolamento approvato in assemblea può aver modificato norme regolamentari ma non contrattuali, che quindi rimarrebbero valide.

 

Spero di essere stato chiaro.

Nella Conservatoria locale non è stato depositato alcun regolamento. Sugli atti successivi agli originali non si fa alcuna menzione di dette clausole, infatti il notaio rogante si limita a scrivere"....che accetta il presente immobile con tutti i relativi diritti, pertinenze e accessori...."

come primi acquirenti (primi compratori) sono rimasti soltanto in due, tutti gli altri hanno un atto cosi detto "derivato"nei quali viene descritto l'appartamento e la dicitura sopra riportata.

Se i rogiti successivi non riportano nient'altro, al costruttore nulla è dovuto anche se rimangono due rogiti per i quali quelle norme sarebbero ancora valide. Se farà causa la perderà. Non può opporre quella norma a chi non l'ha accettata espressamente, per giunta senza trascrizione.

aggiungo: con l'entrata in vigore della L.220/2012 le facciate (muri perimetrali) sono entrate a far parte delle parti comuni di cui all'art.1117 c.c , ergo, tutti quei privilegi vengono a decadere, o sbaglio?. rimane soltanto la proprietà esclusiva del lastrico che , mi pare di capire, i condomini tutti devono contribuire solo nel caso di cui all'art.1126 c.c. e non soltanto quei due rimasti.

L'art. 1117 cc riporta chiaramente al primo comma: "se non risulta il contrario dal titolo". Il che comporta che una parte "presumibilmente" comune potrebbe non esserlo in funzione, appunto, di una norma contrattuale.

in conclusione: il condominio ha un regolamento Assembleare con riportata la clausola contrattuale afferente al lastrico solare. Che tale parte , che dovrebbe essere comune, sia di proprietà esclusiva dell'impresa costruttrice non vi erano dubbi. Il dubbio verte soltanto sul fatto che un regolamento di natura assembleare contempli una clausola di natura contrattuale e non venga "identificato" come tale. grazie bilbetto.

Aspetta. La norma contrattuale vantata dal costruttore se come dici non è trascritta nè in conservatoria nè sui rogiti successivi ai primi (tranne due) non è valida perchè non può essere considerato come "titolo contrario". Di conseguenza ciò che il costruttore vanta non è lecito, e quelle parti ricadono nelle parti comuni.

 

Il regolamento assembleare segue la sua strada (a patto che non abbia al suo interno norme di natura contrattuale che devono essere specificatamente approvate all'unanimità).

Compiuta ulteriore visita di verifica c/o conservatoria: non risulta depositato alcun tipo di regolamento.A questo punto la domanda è: i nuovi proprietari di U.I. avente un atto che non riporta la fatidica clausola contrattuale di cui sopra, hanno saputo aliunde della riserva esclusiva del lastrico e del cortile interno, devono ugualmente concorrere nelle spese del lastrico in conformità all'art.1126 o, come sembra di capire, il lastrico è ormai da considerare parte comune e quindi entra in gioco l'art.1123 comma 1 c.c.? grazie ancora per la pazienza.

Il lastrico a questo punto è condominiale, ed essendo a copertura del fabbricato, alla spesa concorreranno tutti i condòmini dell'edificio che siano compresi nella proiezione verticale, anche parziale, del lastrico stesso, ripartendo il costo in base alla tabella di proprietà.

Stefano, ti ringrazio molto della risposta. Ero assai preoccupato perché proprio il 16 p.v. abbiamo l'assemblea per deliberare sul rifacimento del lastrico e il "proprietario esclusivo" ha già fatto sapere che nulla deve. Non ha altri ben in condominio. Quindi possiamo deliberare la spesa in conformità alle quote millesimali di cui alla tab."A", ossia ai valori di proprietà. Giusto?.Ancora tante grazie.

Quando gli direte che non è proprietario del lastrico probabilmente ci sarà un po' di "pandemonio", ma starà a lui dimostrare il contrario con i titoli, e se quello che hai detto è corretto non potrà riuscirci. In assenza di altri "utilizzatori esclusivi" del lastrico, la spesa andrà ripartita in base alla tabella A (#post 11).

 

In ogni caso anche se fosse stato ancora proprietario avrebbe dovuto pagare 1/3 della spesa (art. 1126 cc), non ne sarebbe stato esente come invece afferma, a meno che il regolamento non recitasse diversamente. Tutto questo solo per puntualizzare, perchè, come detto, rimane a lui l'onere di rivendicarne la proprietà ... con una causa.

 

Allo stato attuale il cortile interno e il lastrico sono condominiali.

Stefano, ti ringrazio molto della risposta. Ero assai preoccupato perché proprio il 16 p.v. abbiamo l'assemblea per deliberare sul rifacimento del lastrico e il "proprietario esclusivo" ha già fatto sapere che nulla deve. Non ha altri ben in condominio. Quindi possiamo deliberare la spesa in conformità alle quote millesimali di cui alla tab."A", ossia ai valori di proprietà. Giusto?.Ancora tante grazie.
Dal mio punto di vista al costruttore conviene e non poco non partecipare alla spesa per il rifacimento del lastrico, però potrà in seguito far valere il diritto scritto nei primi rogiti come avevi detto al 1° post e chissà perchè non trascritti nei rogiti successivi, visto che il primo rogito fa da pilota ai successivi (così ho sempre saputo da quando frequento questo Forum);

 

... Si legge negli atti: ".....in deroga a quanto dispone l'art.1117 c.c. i venditori si riservano la proprietà esclusiva del cortile interno e la copertura dell'ultimo piano (lastrico solare) ...

L'ardua sentenza sarà a discrezione del Giudice incaricato

Tullio, sarebbe come dici tu se avesse trascritto qualcosa in Conservatoria. Non essendoci nulla e non essendoci nulla neanche nei rogiti successivi, come farebbe un comune mortale che acquista in quel condominio a sapere che esiste un diritto reale? NON è stato accettato nel rogito, quindi non è opponibile. Per me c'è poco da fare.

Tullio, sarebbe come dici tu se avesse trascritto qualcosa in Conservatoria. Non essendoci nulla e non essendoci nulla neanche nei rogiti successivi, come farebbe un comune mortale che acquista in quel condominio a sapere che esiste un diritto reale? NON è stato accettato nel rogito, quindi non è opponibile. Per me c'è poco da fare.
Dovrebbe prendersela con il notaio che non ha riportato quanto registrato nel primo rogito.

Se ben ricordo nei miei trascorsi in questo Forum il primo rogito fa da linea guida per tutti gli altri ed i seguenti rogiti devono tenerne conto.

... e se non viene fatto non è opponibile agli aventi causa
Comunque il 1° rogito contenente il RdC Contrattuale è registrato ai P.R.I. per cui non c'è ombra di dubbio che quello è quello valido, se il notaio (scelto) redigerà successivamente atti diversi dal 1° sarà di sua responsabilità.

 

Il regolamento trascritto – E’ la trascrizione nei Registri Immobiliari che rende il regolamento di condominio efficace nei confronti di tutti i proprietari, attuali e futuri, dell’edificio. Il caso più frequente riguarda il regolamento predisposto dall’originario costruttore, di volta in volta accettato nell’atto d’acquisto dai vari acquirenti o allegato al primo rogito del condominio. In tal caso le regole sono opponibili anche ai successivi acquirenti.

https://www.consiglionotarileparma.org/servizi/le-domande-piu-frequenti/comprare-casa/31-il-regolamento-di-condominio.html

Ma se il richiedente non ha trovato nulla di trascritto?
La colpa è del Notaio che non le ha trascritte sui rogiti successivi, perchè opponibili ai futuri acquirenti, .... se hai letto bene al post #20;

 

- ... allegato al primo rogito del condominio. In tal caso le regole sono opponibili anche ai successivi acquirenti.

Per cui è come avevo appreso molti anni fa in questo Forum, è il primo rogito registrato ai P.R.I. che fa da pilota a tutti gli altri se contiene norme contrattuali

Premetto che non siamo in presenza di un regolamento contrattuale menzionato ed allegato in atto e non trascritto, ma di una clausola contrattuale in un contratto regolarmente trasctitto.

Se nei rogiti è riportata la clausola ".... in deroga al dettato dell'art. 1117 c.c. il costruttore si riserva l'uso e la proprietà esclusiva del lastrico solare" il costruttore risulta l’attuale il proprietario esclusivo del lastrico solare.

Risulta poco credibile che, in presenza di una siffatta clausola, il notaio o i notai che hanno redatto gli atti di vendita successivi a quelli originari, non abbiano citato la suddetta riserva di proprietà.

Leggendo attentamente gli atti, dovrebbe essere presente all’art. in cui si descrivono le condizioni della vendita del bene, il riferimento alle pattutizioni previste dal rogito preceente del/i Notaio/i...ed in particolare la suddetta riserva.

In ogni caso dovrebbe essere presente il richiamo generico.

Inoltre, il latrico solare ed il relativo proprietario dovrebbe essere indicato nella tabella generale di proprietà ed in quelle derivate.

"Leggendo attentamente gli atti, dovrebbe essere presente all’art. in cui si descrivono le condizioni della vendita del bene, il riferimento alle pattutizioni previste dal rogito preceente del/i Notaio/i...ed in particolare la suddetta riserva."

 

dovrebbe .... in assenza ... ciccia.

 

"In ogni caso dovrebbe essere presente il richiamo generico".

 

Non tanto "generico" se come dici giustamente si tratta di norma contrattuale. O la specifichi precisamente o la richiami "genericamente" perchè trascritta.

 

"Inoltre, il lastrico solare ed il relativo proprietario dovrebbe essere indicato nella tabella generale di proprietà ed in quelle derivate."

 

Superdaccordo.

Riporto quanto scritto dal notaio che ha redatto un atto di compravendita ricevuto in seguito ad un subentro:

“art. XX la vedita è fatta ed accettata con tutti gli usi, azioni e ragioni, servitù attive e passive ………. omissis ……..,diritti ed obblighi come per legge e quali risultano della norme di condominio attualmente in vigore, nonché tutte le pattuizioni previste nell’atto a rogito del notaio XXX del giorno ……, rep. n. …. nel quale, in particolare, è stabilito che il sig. XXX, costruttore dell’edificio, si è riservato …….……….

L’espressione generica è quella in grassetto, in corsivo grassetto, la riserva particolare.

 

- - - Aggiornato - - -

 

Il primo atto risale al 1960.

 

- - - Aggiornato - - -

 

Da visura catastale (non probatoria) risulta il suddetto bene accatastato in nome del costruttore.

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