#1 Inviato 14 Settembre, 2020 Salve a tutti, scrivo su questo forum perché vorrei un chiarimento circa i limiti imposti dal regolamento del mio condominio. Dunque, il mio condominio dispone di un regolamento che, seppur alla fine ci sia scritto che, terminata la stesura, sarebbe stato depositato presso un notaio e presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari, dopo opportune verifiche fatte anche con l’amministratore di condominio risulta non essere stato depositato. Ora, ciò sancisce che il regolamento sia assembleare oppure c’è bisogno di ulteriori conferme per sapere se esso risulti essere assembleare o contrattuale? Nell’atto di acquisto della proprietà è richiamato il regolamento di condominio (ma questo si fa sempre, tra l’altro è richiamato in maniera molto generica, come da prassi, senza che sia stato allegato). Pongo questa domanda perché ho acquistato un locale commerciale facente parte del condominio e l’ho reso un garage facendo un cambio di destinazione d’uso. Nonostante le diffide fatte al Comune dai condomini, essendo tutto a norma, ho potuto portare tranquillamente a termine i lavori per l’abbassamento del marciapiede e ho potuto ottenere un passo carrabile. Quello che mi viene contestato dai condomini è il fatto che nel regolamento di condominio ci sia scritto che, per effettuare un cambio di destinazione d’uso alle unità immobiliari facenti parte del condominio, è necessario che l’assemblea di condominio si pronunci in merito. Naturalmente io, prima di fare tutto ciò, ho verificato insieme ad un avvocato e all’amministratore di condominio di poter fare tutto rispettando qualsiasi norma vigente. Tuttavia, per cause che non lasciano adito ad interpretazioni, i condomini vogliono farmi causa. Ora mi chiedo: come posso fare per verificare e avere la certezza assoluta che si tratti di un regolamento assembleare (che può interessare dunque solo le parti comuni e non le proprietà esclusive dei condomini)? La suddetta norma – quella relativa al rivolgersi all’assemblea di condominio per cambiare destinazione d’uso ad un’unità immobiliare – non vi sembra troppo restrittiva anche per un regolamento -eventualmente – contrattuale? Non va contro il Codice Civile? Ciò che mi viene contestato è inoltre – senza ragione alcuna – il danno al decoro dell’edificio. Ciò non ha alcun senso, in quanto installerò una nuova saracinesca al posto di quella esistente – fatiscente – che andrà anzi a migliorare l’estetica del palazzo. Grazie a tutti per l’attenzione
#2 Inviato 14 Settembre, 2020 lareimbo dice: il danno al decoro dell’edificio Ti rispondo solo su questo perché sul resto non ho nozioni. Il danno al decoro è difficilissimo da dimostrare ed è un azzardo da portare in causa. Se tu ti limiti a sostituire ( a livello di estetica esterna) una saracinesca con un'altra, fai foto a testimonianza chiara del Prima e del Dopo in modo da poter dimostrare che non hai alterato nulla: cambiare una saracinesca non altera alcun decoro... lo avresti potuto fare anche se tu avessi tenuto il fondo commerciale, è indipendente dalla destinazione d'uso.
#3 Inviato 14 Settembre, 2020 Seralia dice: Ti rispondo solo su questo perché sul resto non ho nozioni. Il danno al decoro è difficilissimo da dimostrare ed è un azzardo da portare in causa. Se tu ti limiti a sostituire ( a livello di estetica esterna) una saracinesca con un'altra, fai foto a testimonianza chiara del Prima e del Dopo in modo da poter dimostrare che non hai alterato nulla: cambiare una saracinesca non altera alcun decoro... lo avresti potuto fare anche se tu avessi tenuto il fondo commerciale, è indipendente dalla destinazione d'uso. Perfetto, grazie mille per la risposta! Aspetto ulteriori risposte agli altri problemi che ho posto da chiunque voglia aiutarmi a capire 🙂
#4 Inviato 15 Settembre, 2020 Se il regolamento, come dici, non è stato depositato in Conservatoria, non è opponibile a terzi.
#5 Inviato 15 Settembre, 2020 Baccello dice: Se il regolamento, come dici, non è stato depositato in Conservatoria, non è opponibile a terzi. Dipende. Se il regolamento è firmato da tutti ha valore contrattuale per i firmatari ma può averlo anche per il futuro acquirente se questi accetta espressamente il regolamento nel rogito. L'autore della discussione parla di accettazione generica del regolamento, ma se nel rogito dichiara di accettarlo perchè lo ha letto o ne è a conoscenza, potrebbe diventare contrattuale anche per lui. Anche il regolamento contrattuale del mio condominio, essendo stilato molti anni dopo, non è stato registrato perchè altrimenti la trascrizione su ogni singolo atto avrebbe avuto un costo eccessivo ma alla fine c'è questa clausola che lega il venditore al risarcimento del danno se non fa accettare il regolamento e lega l'acquirente se accetta: Il Regolamento dovrà essere richiamato ed accettato espressamente nei contratti di acquisto dei singoli cespiti e/o di cessione a qualsiasi titolo perché abbia forza di patto e non sia ignorato da coloro che ne abbiano interesse.
#6 Inviato 15 Settembre, 2020 Leonardo53 dice: L'autore della discussione parla di accettazione generica del regolamento, ma se nel rogito dichiara di accettarlo perchè lo ha letto o ne è a conoscenza, potrebbe diventare contrattuale anche per lui. L'autore dice che il regolamento non era allegato al rogito. Si intende, comunque, accettato? È un errore del notaio?
#7 Inviato 15 Settembre, 2020 Baccello dice: L'autore dice che il regolamento non era allegato al rogito. Si intende, comunque, accettato? È un errore del notaio? Per questo dicevo di leggere bene il rogito. Anche se il regolamento non è allegato al rogito ma nel rogito è scritto che l'acquirente dichiara di aver letto il regolamento e di averlo accettato espressamente, divienta difficile affermare che non sapeva. Purtroppo è una leggerezza degli acquirenti dichiarare di essere a conoscenza del regolamento e di accettarlo senza averlo letto. Se l'acquirente dichiara di essere a conoscenza e ci mette la firma, il notaio è salvo.
#8 Inviato 15 Settembre, 2020 Io non firmerei MAI di avere letto ed accettato il regolamento, senza averlo realmente letto. Spero sia lo stesso per l'opener..
#9 Inviato 15 Settembre, 2020 Grazie per le risposte! Vi scrivo cosa c’è scritto nel rogito: “La vendita comprende i connessi diritti, accessori, accessioni e pertinenze, nonché la quota condominiale delle cose comuni del fabbricato del quale il cespite in oggetto è parte, così come elencate dall’art. 1117 C.C., dai titoli di provenienza e dal regolamento di condominio ove esistente”. Questo è tutto quello che c’è scritto nel rogito a proposito del regolamento di condominio. Quell’ “elencate” fa riferimento alle cose comuni che sono, per l’appunto, descritte nell’art.. 1117 C.C. e nel regolamento di condominio. Non c’è scritto nulla a proposito delle proprietà esclusive del condomino. Quindi, a me questa non sembra un’accettazione in toto del regolamento di condominio, ma solo delle norme di questo che disciplinano le cose comuni. Anche qualora il regolamento fosse contrattuale (ma a questo punto credo sia assembleare) come può essere opponibile a me? Io so che, per esserlo, deve essere citato espressamente nel rogito o allegato ad esso e accettato dall’acquirente.
#10 Inviato 15 Settembre, 2020 lareimbo dice: “La vendita comprende i connessi diritti, accessori, accessioni e pertinenze, nonché la quota condominiale delle cose comuni del fabbricato del quale il cespite in oggetto è parte, così come elencate dall’art. 1117 C.C., dai titoli di provenienza e dal regolamento di condominio ove esistente” Se quello è quanto scritto nel rogito sei in una botte di ferro perchè il regolamento "ove esistente" può contenere solo parti regolamentari sulle parti comuni ma non può limitare i diritti individuali sulla proprietà privata per cui lascia pure che che ti portino in Giudizio se lo vogliono perchè non puoi impedirlo, ma saranno sicuramente soccombenti perchè non hai accettato espressamente alcuna clausola contrattuale. 1 1
#11 Inviato 15 Settembre, 2020 Leonardo53 dice: Se quello è quanto scritto nel rogito sei in una botte di ferro perchè il regolamento "ove esistente" può contenere solo parti regolamentari sulle parti comuni ma non può limitare i diritti individuali sulla proprietà privata per cui lascia pure che che ti portino in Giudizio se lo vogliono perchè non puoi impedirlo, ma saranno sicuramente soccombenti perchè non hai accettato espressamente alcuna clausola contrattuale. D’accordo, grazie mille per il prezioso aiuto!
#12 Inviato 15 Settembre, 2020 lareimbo dice: D’accordo, grazie mille per il prezioso aiuto! Non c'è di che
