#1 Inviato 6 Giugno, 2020 Salve a tutti , Ho un quesito in merito al recupero dei crediti e obblighi dell'amministratore. Purtroppo in condominio il costruttore da circa un paio d'anni non paga le rate condominiali. Il costruttore ha ancora circa 225 millesimi e matura circa 20.000€ di debiti l'anno. L'amministratore ha dato incarico ad un un'avvocato per richiedere il decreto ingiuntivo. L'avvocato ha ricevuto il decreto ingiuntivo e fatto atto di precetto. Ha tentato una negoziazione ma non è andata a buon fine. Dopodiché l'amministratore ha richiesto all'assemblea come procedere : iscrizione ipoteca o pignoramento immobiliare o pignoramento presso terzi. L'assemblea ha votato per l'iscrizione dell'ipoteca. A seguito delle visure ipocatastali l'avvocato ha iscritto le ipoteche su immobili svincolati del costruttore. C'è stata una proposta transattiva da parte del costruttore/debitore che è stata rifiutata dall'assemblea perché ritenuta insufficiente. Nel frattempo il costruttore ha maturato altri debiti e l'avvocato ha richiesto un nuovo decreto ingiuntivo per gli altri ratei non pagati. Adesso come si procede ? L'amministratore sostiene che l'assemblea deve deliberare o il pignoramento immobiliare o presso terzi È corretta come interpretazione? Qualche condomino sostiene che l'amministratore può dare mandato all'avvocato per il pignoramento senza delibera dell'assemblea. Grazie in anticipo per l'attenzione
#2 Inviato 7 Giugno, 2020 lukamaz dice: A seguito delle visure ipocatastali l'avvocato ha iscritto le ipoteche su immobili svincolati del costruttore. C'è stata una proposta transattiva da parte del costruttore/debitore che è stata rifiutata dall'assemblea perché ritenuta insufficiente. Circa il primo D.I. l'iter mi sembra concluso con l'iscrizione di ipoteca per come ci dici. Non saprei dirti se coevemente, potrete avviare azione di pignoramento presso terzi (per es. C/c bancario o postale). lukamaz dice: Qualche condomino sostiene che l'amministratore può dare mandato all'avvocato per il pignoramento senza delibera dell'assemblea. Ha ragione. Infatti: Art. 63 dacc (inderogabile) Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi. Una volta ottenuto questo secondo eventuale D.I., l'amministratore dovrebbe tentare il pignoramento del C/c. Mi sembra la strada più immediata data l'attività specifica del condomino moroso: costruttore. Il cui conto corrente, dovrebbe essere facilmente reperibile. Secondo la mia esperienza, intendo. 1
#3 Inviato 7 Giugno, 2020 lukamaz dice: Nel frattempo il costruttore ha maturato altri debiti e l'avvocato ha richiesto un nuovo decreto ingiuntivo per gli altri ratei non pagati. in questo caso andrà iscritta una nuova ipoteca giudiziale, a garanzia del nuovo credito condominiale, valutando naturalmente la capienza del valore dell'immobile oggetto dell'iscrizione, inoltre considera che le ipoteche giudiziali si consolidano in un anno. Modificato 7 Giugno, 2020 da JOSEFAT 1
#4 Inviato 7 Giugno, 2020 lukamaz dice: Salve a tutti , Ho un quesito in merito al recupero dei crediti e obblighi dell'amministratore. Purtroppo in condominio il costruttore da circa un paio d'anni non paga le rate condominiali. Il costruttore ha ancora circa 225 millesimi e matura circa 20.000€ di debiti l'anno. L'amministratore ha dato incarico ad un un'avvocato per richiedere il decreto ingiuntivo. L'avvocato ha ricevuto il decreto ingiuntivo e fatto atto di precetto. Ha tentato una negoziazione ma non è andata a buon fine. Dopodiché l'amministratore ha richiesto all'assemblea come procedere : iscrizione ipoteca o pignoramento immobiliare o pignoramento presso terzi. L'assemblea ha votato per l'iscrizione dell'ipoteca. A seguito delle visure ipocatastali l'avvocato ha iscritto le ipoteche su immobili svincolati del costruttore. C'è stata una proposta transattiva da parte del costruttore/debitore che è stata rifiutata dall'assemblea perché ritenuta insufficiente. Nel frattempo il costruttore ha maturato altri debiti e l'avvocato ha richiesto un nuovo decreto ingiuntivo per gli altri ratei non pagati. Adesso come si procede ? L'amministratore sostiene che l'assemblea deve deliberare o il pignoramento immobiliare o presso terzi È corretta come interpretazione? Qualche condomino sostiene che l'amministratore può dare mandato all'avvocato per il pignoramento senza delibera dell'assemblea. Grazie in anticipo per l'attenzione Mi sembra che l'amministratore abbia proceduto correttamente. Non confondiamo però una cosa, non è che l'amministratore bypassando l'assemblea debba anche finanziare di tasca sua le procedure e sgravare i condomini della cosa. Perché molte volte pare così. In questo caso vista la situazione delicata (e il possibile grosso esborso con possibilità di non recuperare nulla come spesso succede con i costruttori) faccia benissimo a chiedere ai condomini come procedere perché poi sono i condomini che debbono far fronte alle spese. GIME dice: Circa il primo D.I. l'iter mi sembra concluso con l'iscrizione di ipoteca per come ci dici. Non saprei dirti se coevemente, potrete avviare azione di pignoramento presso terzi (per es. C/c bancario o postale). Ha ragione. Infatti: Art. 63 dacc (inderogabile) Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi. Una volta ottenuto questo secondo eventuale D.I., l'amministratore dovrebbe tentare il pignoramento del C/c. Mi sembra la strada più immediata data l'attività specifica del condomino moroso: costruttore. Il cui conto corrente, dovrebbe essere facilmente reperibile. Secondo la mia esperienza, intendo. Solitamente i costruttori fanno girare molto velocemente il denaro e difficilmente li si becca con i soldini in cassa. Spesso quelli che diventano morosi hanno srl che sono scatole vuote con conti sempre attorno allo 0 e solamente gli immobili (congruamente ipotecati) quale capitale. 1
#5 Inviato 7 Giugno, 2020 davidino1978 dice: Mi sembra che l'amministratore abbia proceduto correttamente. Certo che si. In generale non deve né bypassare né anticipare. Intendo dire che però, se conosce già il c/c del condomino costruttore moroso, la notifica del D.I. alla banca, costa molto meno dell'iscrizione di una ipoteca immobiliare.
#6 Inviato 7 Giugno, 2020 GIME dice: Certo che si. In generale non deve né bypassare né anticipare. Intendo dire che però, se conosce già il c/c del condomino costruttore moroso, la notifica del D.I. alla banca, costa molto meno dell'iscrizione di una ipoteca immobiliare. Sicuro, il problema è che quasi sempre i conti sono vuoti e pignorando il conto allunghi la procedura perché ovviamente non puoi fare entrambe insieme (mi capitò in un condominio ereditato da altro amministratore e a forza di fare pignoramenti l'avvocato ormai ci faceva beccare una condanna a noi, toccò revocare l'avvocato e accordarci con la controparte visto il casino fatto!).
#7 Inviato 7 Giugno, 2020 davidino1978 dice: Sicuro, il problema è che quasi sempre i conti sono vuoti e pignorando il conto allunghi la procedura perché ovviamente non puoi fare entrambe insieme (mi capitò in un condominio ereditato da altro amministratore e a forza di fare pignoramenti l'avvocato ormai ci faceva beccare una condanna a noi, toccò revocare l'avvocato e accordarci con la controparte visto il casino fatto!). A chi lo dici...ho analoga esperienza. Comunque non scordiamo la possibilità, per il condominio, di richiedere al Tribunale l'accesso all'anagrafe fiscale del condomino destinatario del D.I.. Ne parlammo tra l'altro qui: --link_rimosso-- Modificato 7 Giugno, 2020 da GIME
#8 Inviato 7 Giugno, 2020 davidino1978 dice: Non confondiamo però una cosa, non è che l'amministratore bypassando l'assemblea debba anche finanziare di tasca sua le procedure e sgravare i condomini della cosa infatti questo è un aspetto importante che non si prende quasi mai in considerazione, è vero che l'amministratore è obbligato ad attivare le opportune azioni di recupero nei confronti dei morosi, ma è altrettanto vero che i condomini devono metterlo nella condizione di poterlo fare.
#9 Inviato 7 Giugno, 2020 Grazie a tutti per le risposte esaustive. Assolutamente l'amministratore si è attivato e cercato anche una negoziazione non andata a buon fine . Poi il costruttore ci ha fatto una proposta transattiva ma non era soddisfacente. Adesso l'amministratore vorrebbe una delibera assembleare per procedere con il pignoramento presso terzi ( il costruttore ha due canoni di locazione dai locali commerciali) tramite avvocato di fiducia ( che ha già iscritto le ipoteche su immobili svincolati) Mentre come detto alcuni condomini dicono che lui può agire autonomamente senza necessità di passare per l'assemblea ( per velocizzare i tempi sostanzialmente) Vediamo come va a finire Grazie ancora !
#10 Inviato 7 Giugno, 2020 lukamaz dice: Poi il costruttore ci ha fatto una proposta transattiva ma non era soddisfacente Ti dico solo che il nostro "amministratore" è stato condannato a rifondare i 36.000 € mancanti. Il suo legale proponeva una transazione per 20.000 € oltre le spese legali. L'assemblea ha detto no...e, per svariati motivi, stiamo ancora inseguendolo...
#11 Inviato 7 Giugno, 2020 lukamaz dice: Adesso l'amministratore vorrebbe una delibera assembleare per procedere con il pignoramento presso terzi ( il costruttore ha due canoni di locazione dai locali commerciali) tramite avvocato di fiducia ( che ha già iscritto le ipoteche su immobili svincolati) Mentre come detto alcuni condomini dicono che lui può agire autonomamente senza necessità di passare per l'assemblea ( per velocizzare i tempi sostanzialmente) probabilmente, per procedere con azioni esecutive, l'amministratore vuole una delibera che gli dia liquidità, senza soldi difficilmente si può procedere. 1
#12 Inviato 8 Giugno, 2020 JOSEFAT dice: probabilmente, per procedere con azioni esecutive, l'amministratore vuole una delibera che gli dia liquidità, senza soldi difficilmente si può procedere. Concordo, anche perché per le azioni esecutive (e qui di attività pare essercene stata abbastanza) comincerà ad avere necessità di fondi aggiuntivi. Poi giustamente vorrà anche tutelarsi perché una cosa è l'obbligo di procedere (ed è stato fatto), una cosa è come procedere che giustamente deve deciderlo l'assemblea. 2
