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pizzato.p@libero.it

Questioni condominiali

Buongiorno, sono Paolo Pizzato, un condomino di una palazzina di 9 unità.

 

Vorrei gentilmente porre una questione :

 

Un condomino mio vicino, si è assunto il compito della piccola manutenzione delle parti comuni:

sfalcio del prato, cura delle piante, pulizia del vano di ingresso, delle scale e della cabina ascensore.

 

Recentemente, a causa di interventi di tinteggiatura nel mio appartamento, è sfociata una lite tra il

suddetto condomino e uno degli operatori della tinteggiatura, in quanto secondo il condomino non c'era stata sufficiente cura nel mantenere pulite scale e ascensore durante i vari transiti tra il furgone dove

i dipintori tenevano gli attrezzi e il mio appartamento.

 

Quel caso è finito con le mie scuse appese alla bacheca dell'atrio di ingresso e con la pulizia, sempre da parte mia, di scale e ascensore.

 

La mia domanda è la seguente : è ammesso che chi si occupa di detta piccola manutenzione sia un condomino ?

Non dovrebbe essere necessariamente una ditta esterna di pulizie?

 

E se è una cosa ammessa, non si configura una sorta di "conflitto di interesse" che può limitare la libertà agli

altri condomini nel godere delle parti comuni ?

( si deve stare sempre attenti a non sporcare minimamente scale e atrio - e non intendo "imbrattare" -, e se fuori dovesse piovere, siamo in qualche modo "costretti" a tornare a ripulire subito dopo essere entrati

in casa e aver indossato scarpe asciutte, perché altrimenti ci si ritrova un messaggio in bacheca con la richiesta di pulirsi bene le scarpe e sgocciolare bene l'ombrello in caso di pioggia ).

E' come vivere le parti comuni, come se fossero all'interno dell'appartamento di detto signore.

 

Qualche giorno fa, ho trovato in bacheca il seguente messaggio :"Si prega di utilizzare il corrimano interno in ferro e non quello esterno in vetro ( le scale sono dotate di parapetto in vetro esterno e corrimano interno attorno alla tromba dell'ascensore ) per evitare di sporcare ( il vetro appunto ).

E se io potessi utilizzare una sola mano, mi andrebbe bene quando salgo e quando invece scendo lo dovrei fare a "marcia indietro", o viceversa, per non lasciare le mie impronte sul corrimano del parapetto in vetro.

 

E' contestabile questa situazione ?

 

In attesa di un Vs. gentile riscontro Ringrazio e Porgo Cordiali Saluti.

 

Paolo Pizzato

Devo dire che il tuo racconto mi ha fatto un po' sorridere e la mia risposta è: "è il prezzo che dovete pagare" immaginando che lui si presti a tutto gratuitamente come deve essere per essere (scusate il bisticcio di parole) in regola

Grazie per avermi risposto, nonostante il bisticcio di parole il concetto è molto chiaro. Vorrei però insistere sul fatto che il sistema in uso nel mio condominio, "limita" in qualche modo, il vivere, il godersi, gli spazi comuni con sufficiente serenità.

Il fatto che un condomino amministri gli spazi comuni non dovrebbe essere ammesso, in quanto, in qualche modo diventa più "difficile", per lo meno per le persone più sensibili, sentirsi liberi a casa propria ( per quanto sia una proprietà condivisa ).

Ok, rispettiamo tutte le regole e i regolamenti, ma finché mi trovo in strada mi sento tranquillo, poi entro nella proprietà condominiale, e mi affretto ad entrare nel mio appartamento. Probabilmente penserete che sono un po' troppo sensibile,

però anche se ho un po' esagerato, l'effetto che si è creato è questo.

La gestione delle parti comuni è cosa ammissibile secondo le regole ?

 

Grazie mille per le Vs. risposte

Ciao

Paolo Pizzato

 

🙂

Le parti comuni sono di tutti i condomini e ciascuno di propria iniziativa può diciamo "prendersene cura". Il vicino capisco è un po' ( forse tanto) pignolo e forse lo sarebbe anche se ad occuparsi delle parti comuni fosse ad esempio un'agenzia esterna, anzi dovendola pure pagare le cose forse potrebbero anche peggiorare. Il problema quindi è di sopportazione: lasciati scivolare le cose addosso, fai un sorriso e annuisci alle sue richieste e digli che farai del tuo meglio e che comunque se si stancasse di pulire è libero di lasciar perdere e che ne parlerete alla prossima assemblea che potrebbe sempre deliberare per affidare i lavori ad un impresa esterna.

Ok, Grazie Maila67.

Una impresa esterna passa per es. il lunedì mattina, e poi la settimana successiva.

Per una settimana sono libero di vivere la mia proprietà comune senza dover essere

costantemente attento ad ogni possibile causa di "discontento" da parte del condomino

manutentore. Questa costante attenzione che devo mantenere, è per me privazione della libertà di godere della proprietà comune.

Per non disturbare questo signore, dovrei catapultarmi direttamente nella terrazza del mio appartamento, senza calpestare atrio e scale lasciando le mie odiose impronte.

L'esempio è sempre un po' esagerato, ma rende l'idea.

A mio avviso nessun condomino, retribuito dall'assemblea o no, dovrebbe avere la possibilità di occuparsi della proprietà comune.

 

Ciao e Grazie Mille

Paolo Pizzato

... Il fatto che un condomino amministri gli spazi comuni non dovrebbe essere ammesso, in quanto, in qualche modo diventa più "difficile", per lo meno per le persone più sensibili, sentirsi liberi a casa propria ( per quanto sia una proprietà condivisa )...

Anche io sono condòmino ed anche io sono amministratore ma amministrare sulle cose comuni non significa comandare sulle cose comuni.

L'amministratore deve solo eseguire la volontà dell'assemblea che, comunque, non può limitare i diritti individuali dei condòmini facendoli sentire peggio che in un carcere.

 

I compiti dell'amministratore sono stabiliti nell'art. 1130 c.c. ed ha una serie di obblighi anche fiscali, nonchè responsabilità civili e penali.

 

Hai detto che siete 9 unità.

Se ogni unità è di un diverso proprietario siete anche 9 condòmini per cui è obligatorio avere un amministratore, che sia condòmino o meno.

Il condòmino manutentore è stato eletto anche amministratore dall'assemblea?

L'assemblea ha deliberato cosa si può fare e cosa non si può fare nelle parti comuni?

Se il manutentore condòmino non è anche amministratore digli che si facesse nominare amministratore dall'assemblea in modo che insieme agi onori si assume anche l'onere delle responsabilità civili e penali che, in mancanza di amministratore, gravano in solido su tutti i condòmini.

 

Se e quando diventerà amministratore, così come lui ora contesta alcuni comportamenti, tu potrai contestare ogni sua irregolarità di amministrazione.

L' amministratore come si può evincere anche da numerosissime discussioni del forum non è e non può essere, la risoluzione a tutti i problemi e tantomeno in questo caso credo potrebbe risolvere molto in quanto da quello che ho capito si tratta di un problema caratteriale di un condomino eccessivamente pignolo che forse lo sarebbe ugualmente se anziché essere un condomino fosse un vicino di casa: troverebbe comunque un modo per esserlo. Certo la libertà del singolo non va limitata ma a parte le lamentele, mi piacerebbe sapere cosa fa materialmente il condomino per limitare la libertà di pizzato@. Condomini "rompi" purtroppo ce ne sono dappertutto ma meglio un condomino che pulisce che uno che sporca o moroso.

 

A mio avviso nessun condomino, retribuito dall'assemblea o no, dovrebbe avere la possibilità di occuparsi della proprietà comune.

 

Questa norma non esiste: tutti i condomini sono proprietari delle parti comuni e possono occuparsi delle stesse nell'interesse di tutti; se poi come detto il condomino "rompe i cosiddetti", ma non arreca danno alle parti condominiali, diventa un problema di sopportazione a livello personale almeno che il condomino non imponga ad esempio sanzioni illecite ma non vedo come potrebbe farlo.

 

Per una settimana sono libero di vivere la mia proprietà comune senza dover essere

 

Ne sei sicuro? Il condomino dovendo anche pagare l'imprese per le pulizie potrebbe diventare ancora più pignolo e pretendere ancor di più che gli spazi rimangano puliti: non credo che le sua pretese dipendano solo dal fatto che è lui a fare le pulizie ma piuttosto da una fissazione per il pulito. Mai visto un certo programma televisivo?

P.S. una mia amica mi ha raccontato di un tipo che tutte le sere quando torna a casa le chiede con insistenza di uscire con lui fermandola lungo le scale: cosa potrebbe fare un amministratore? Proibire al tipo di sostare lungo le scale condominiali? o di parlare nelle parti comuni?

Grazie per le risposte "Leonardo53". La palazzina è di nuova costruzione e i condomini sono tutti

arrivati di recente. L'unico appartamento ancora vuoto è il mio, in quanto ho in programma il trasloco solo per fine luglio.

Fino ad ora, sono stato nella nuova abitazione solo per seguire la dipintura, montaggio lampadari ecc. e già ho avuto da ridire. Pazienza se siamo arrivati al litigio perché i dipintori

non avevano ripassato il pavimento avendo lasciato un po' di polvere, e qualche impronta sui tasti dell'ascensore. Ma "chiedere" formalmente di utilizzare solo il corrimano di centrale per non sporcare quello esterno, a me sembra una cosa assurda ( che non ha senso di essere ).

Credo che prima che io acquistassi l'appartamento amministratore esterno ( che nel nostro caso esiste ) e assemblea abbiano consentito a tal signore di occuparsi gratuitamente delle pulizie delle parti comuni. Questa cosa determina automaticamente un senso di protezione ( non solo per le parti comuni che è più che legittimo ) ma anche per il suo lavoro ( " ... perbacco, ho lavato le scale questa mattina e 'sta gente comincia già a camminarci sopra ... " ) . Per me è una cosa assurda ( che non ha senso di essere ).

 

Ciao e Grazie Mille.

Grazie Maila67 per la Tua nuova risposta.

 

Per quanto riguarda il caso che Ti ha raccontato la Tua amica, direi che si tratta altro tipo di

infrazione ... per non dire reato, e l'amministratore qui non c'entra.

 

Per quanto riguarda le parti comuni, non credo che tutti i condomini possano occuparsi delle stesse nell'interesse di tutti. Tralasciando le manutenzioni non ordinarie, non credo che lo sfalcio del prato possa essere fatto da chiunque in qualsiasi momento. Anche per le manutenzioni ordinarie, c'è un calendario e un addetto , che può essere anche a rotazione ,

ma sempre nel rispetto del programma. Occuparsi tutti " a rotazione" delle parti comuni, toglierebbe quel senso di protezione che automaticamente si genera nel caso di un singolo condomino manutentore. E' anche vero che non tutti i condomini hanno la possibilità di fare la manutenzione anche se solo una volta ogni "rotazione", per motivi di età o altro. Per cui l'unica soluzione rimane la ditta esterna.

 

Ciao e Grazie Mille

Paolo Pizzato

Grazie Maila67 per la Tua nuova risposta.

 

Per quanto riguarda il caso che Ti ha raccontato la Tua amica, direi che si tratta altro tipo di

infrazione ... per non dire reato, e l'amministratore qui non c'entra.

 

Per quanto riguarda le parti comuni, non credo che tutti i condomini possano occuparsi delle stesse nell'interesse di tutti. Tralasciando le manutenzioni non ordinarie, non credo che lo sfalcio del prato possa essere fatto da chiunque in qualsiasi momento. Anche per le manutenzioni ordinarie, c'è un calendario e un addetto , che può essere anche a rotazione ,

ma sempre nel rispetto del programma. Occuparsi tutti " a rotazione" delle parti comuni, toglierebbe quel senso di protezione che automaticamente si genera nel caso di un singolo condomino manutentore. E' anche vero che non tutti i condomini hanno la possibilità di fare la manutenzione anche se solo una volta ogni "rotazione", per motivi di età o altro. Per cui l'unica soluzione rimane la ditta esterna.

 

Ciao e Grazie Mille

Paolo Pizzato

Come ho detto le parti comuni sono di tutti i condomini ed essendo quindi una loro proprietà privata ciascun condomino può occuparsi liberamente e gratuitamente di esse anche nel caso del taglio del prato; il fatto che vi sia il benestare o meno dell'assemblea nulla conta, anzi l'assemblea non ha potere di deliberare la turnazione della pulizia delle scale o di altre opere di manutenzione condominiale in quanto non ha il potere di imporre nulla al singolo condomino e di questo si è detto più volte nel forum. L'assemblea ha invece il potere di decidere a maggioranza di affidare i lavori ad una ditta esterna e potrai proporre questo alla prima assemblea.

Ti ringrazio ancora per la risposta.

 

Ma vediamo un po' : Io domani accendo il tosaerba e taglio solo una striscia di prato, poi taglio la siepe solo per meta, dipingo il portone di ingresso, diciamo fuscsia, poi aggiungo un tappeto viola lungo tutte le scale e lo metto nel conto della cassa comune del condominio ....

 

E poi non diciamo che non si tratta di migliorie, perché a me piace l'erba tagliata a strisce, la siepe con ancora qualche fogliolina, il portone di ingresso molto vivace e il tappeto che si distingue ( per me sono tutte migliorie ).

 

Non ho letto tutto il forum, ma il mio esempio sembra inapplicabile e anche irregolare.

 

Ciao e Grazie Mille

Paolo Pizzato

Ma vediamo un po' : Io domani accendo il tosaerba e taglio solo una striscia di prato, poi taglio la siepe solo per meta, dipingo il portone di ingresso, diciamo fuscsia, poi aggiungo un tappeto viola lungo tutte le scale e lo metto nel conto della cassa comune del condominio ....

E poi non diciamo che non si tratta di migliorie, perché a me piace l'erba tagliata a strisce, la siepe con ancora qualche fogliolina, il portone di ingresso molto vivace e il tappeto che si distingue ( per me sono tutte migliorie ).

Non ho letto tutto il forum, ma il mio esempio sembra inapplicabile e anche irregolare.

Paolo Pizzato

Tu puoi fare quello che hai elencato MA.... se i condomini non sono contenti delle tue migliorie, ti potranno intimare di riportare tutto allo stato ANTE FACTO !!!

Sulle "cose comuni" puoi fare ciò che desideri a patto che "le migliorie" che tu fai siano accettate anche dagli altri condomini.

Una domanda: tu vuoi solo una striscia di prato tagliata (però se poi il resto dei condomini vogliono il resto del prato incolto e con l'erba alta un metro... poi lo dovrai accettare...) dipingerai il portone fucsia (ma dovrai permettere agli altri condomini che ci possano aggiungere i colori che preferiscono e nelle forme che preferiscono) vuoi un tappeto viola lungo le scale (però se poi gli altri condomini ci metteranno degli altri tappeti a scacchi giallo-rossi.... arancioni... verdi smeraldo... marroni.... neri.... rosa etc etc come la prenderai ???)

 

Sintetizzando: Siccome l'art. 1102 c.c. consente al condominio di servirsi della cosa comune, «purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto», secondo te... "le tue migliorie" rispettano il dettato dell'art. 1102 del Codice Civile ???

Le parti comuni vanno rispettate chi vi arreca danno dovrà ripagarlo; per cui se il condomino arreca danno alle parti condominiali ( come ho già sottolineato) puoi pretendere tu e il condominio un risarcimento , ma se l'unica cosa che fa è romperti le p....(che non sono parti condominiali), allora il problema è solo tuo.😉

Le parti comuni vanno rispettate chi vi arreca danno dovrà ripagarlo; per cui se il condomino arreca danno alle parti condominiali ( come ho già sottolineato) puoi pretendere tu e il condominio un risarcimento , ma se l'unica cosa che fa è romperti le p....(che non sono parti condominiali), allora il problema è solo tuo.😉

Ti ringrazio per la risposta Marion.

 

Io non voglio sporcare le scale. Anche io sono un patito dell'ordine e della pulizia.

 

La questione che ho posto inizialmente è un'altra : Il condomino manutentore, è diventato anche il portinaio. Sta sempre li a controllare chi entra e chi esce e come ti pulisci le scarpe prima di varcare la soglia dell'atrio vano scale.

Portinaio e controllore si autonominato e questo gli darà sicuramente anche un senso di vanto.

La legge che regolamenta tale situazione non sarà mai stata scritta, ma a parer mio,

nessun condomino può metter le mani sulle parti comuni senza il consenso dell'amministratore e dell'assemblea. Se un condominio vuol contribuire alla piccola manutenzione, può al massimo raccogliere le cartacce, le foglie d'autunno e ... non mi viene in mente niente altro, perché qualsiasi altra cosa deve essere programmata ed eseguita utilizzando i prodotti idonei che non rovinano le superfici di marmi, ceramiche, legno, alluminio e le loro verniciature/trattamenti.

Peccato che questa regola non sia ancora stata scritta.

 

Ciao e a presto

Paolo Pizzato

Ti ringrazio per la risposta Marion.

 

Io non voglio sporcare le scale. Anche io sono un patito dell'ordine e della pulizia.

 

La questione che ho posto inizialmente è un'altra : Il condomino manutentore, è diventato anche il portinaio. Sta sempre li a controllare chi entra e chi esce e come ti pulisci le scarpe prima di varcare la soglia dell'atrio vano scale.

Portinaio e controllore si autonominato e questo gli darà sicuramente anche un senso di vanto.

La legge che regolamenta tale situazione non sarà mai stata scritta, ma a parer mio,

nessun condomino può metter le mani sulle parti comuni senza il consenso dell'amministratore e dell'assemblea. Se un condominio vuol contribuire alla piccola manutenzione, può al massimo raccogliere le cartacce, le foglie d'autunno e ... non mi viene in mente niente altro, perché qualsiasi altra cosa deve essere programmata ed eseguita utilizzando i prodotti idonei che non rovinano le superfici di marmi, ceramiche, legno, alluminio e le loro verniciature/trattamenti.

Peccato che questa regola non sia ancora stata scritta.

 

Ciao e a presto

Paolo Pizzato

Il tuo vicino si sarà autonominato "portinaio" ma tu ti sei autonominato "legislatore del condominio"... speriamo solo del tuo però!

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