Amministratore anticipa 9 anni di spese perché non presenta il rendiconto annuale per 9 anni

[tunkashila]

Buongiorno a tutti, 

sono un nuovo utente e vengo a voi per la necessità di un confronto circa una questione piuttosto complicata. Per questioni successorie sono diventato proprietario di alcuni appartamenti che rappresentano il 51,5% di un piccolo condominio di 12 unità. Il problema è che l'ultima assemblea condominiale risale al 2009 ove è stato approvato preventivo di gestione 09-10 (la gestione, infatti, comprende II semestre e I semestre anno successivo) e sono stati riscossi i contributi relativi, nonostante . Per la gestione 09-10, quindi, l'amministratore ha utilizzato per il pagamento delle spese il denaro condominiale confluito sul conto corrente.

 

Dopo di che non ha convocato assemblea di approvazione del bilancio consuntivo 09-10 e non ha più provveduto a convocare alcuna assemblea fino ad oggi.

 

Peraltro, convocando l'assemblea, ha presentato tutti insieme i consuntivi delle gestioni precedenti e sino a quella 17-18 (chiusa a giugno 2018), per un ammontare totale di circa 145.000 euro. Dico consuntivi perché non ha presentato né stato patrimoniale, né nota sintetica.

 

Orbene: tolti 14.000 euro di contributi della prima gestione, circa 15.000 euro di compensi amministratore mai incassati e circa 15.000 euro di morosità nei confronti di fornitori (giardiniere, manutenzione ascensori, ecc.) i restanti 100.000 euro sono stati saldati con finanze che non sono passate da conto corrente, salvo alcuni versamenti da parte dell'amministratore per far fronte a non più di 1.000 euro di spese bancarie.

 

Richiesto un rinvio dell'assemblea per permettere ai condomini di valutare la copiosa documentazione e richiesta l'esibizione delle pezze giustificative, appare che su ciascuna fattura e bolletta l'amministratore ha segnato, a fianco ai numeri di registrazione, a volte il nome delle banche da cui ha tratto il denaro (in totale 5 banche, non sappiamo a chi i conti siano intestati), altre volte, invece, ha segnato direttamente "palazzo + nome" che arguisco siano altri condomini da lui amministrati con tanto di numero di registrazione contabile nella contabilità del palazzo in questione.

In ogni caso, fornita la documentazione, l'assemblea non è più stata convocata nonostante sian passati altri 2 mesi e nonostante numerosi solleciti via PEC.

 

Per di più la contabilità è completamente inattendibile (mischia cassa e competenza, segna fatture poi stornate senza segnare lo storno, presenta fatture per opere che paiono mai esser state svolte, pare aver usato almeno 5 blocchetti di assegni prelevando alcuni da uno altri da altro blocchetto, ma senza finirli, espone spese bancarie inesistenti, ecc.).

 

Confrontandomi con altri condomini, ne è emerso che tutti avevano più volte richiesto all'amministratore (a voce o via mail) di convocare assemblea, ma nessuno si era reso conto di quanto tempo fosse passato, anche perché non avendo problemi con utenze e fornitori non è mai emerso il problema della mancanza di fondi. Peraltro, ulteriore anomalia sta nel fatto che non è stato un amministratore completamente assente, anzi. Nel corso di questi anni è stato contattato più volte anche da me come inquilino e dal mio dante causa per numerose problematiche, dall'apposizione del cartello di passo carraio a infiltrazioni dal tetto, da infiltrazioni dalla fognatura comunale alla temporanea mancanza di luce condominiale, ecc.

 

Infine, analizzando il piano di ripartizione delle spese mi rendo ulteriormente conto di alcune problematiche relative a millesimi e a divisione spese relativamente alla quale questione aprirò apposita discussione nella sezione appropriata per non appesantire qui il già lungo discorso. Anticipo solamente che il piano di ripartizione disattende il regolamento e "dimentica" alcuni appartamenti. 

 

Ciò posto, valutata certamente la innegabile dabbenaggine dei condomini tutti per non essere intervenuti prima, la maggioranza dei condomini (sia teste che millesimi) è d'accordo nel:

- nominare un nuovo amministratore;

- non approvare i conti presentati;

- non rifondere all'amministratore le spese anticipate;

- agire nei confronti dell'amministratore per le gravi inadempienze eventualmente anche denunciando alle competenti autorità.

 

In ogni caso mi residuano delle perplessità:

1)  Come definire l'amministratore? Considerato che l'ultima nomina ufficiale è del 2009, da allora non è più stato confermato ma nemmanco revocato perché non ha mai convocato assemblea. Si può considerare tacitamente rinnovato? Oppure è in prorogatio? Oppure è un falsus procurator?

2) Come evitare di corrispondere all'amministratore le spese anticipate? Sicuramente quelle per cui è segnato il condominio da cui proviene il denaro utilizzato, ma anche quelle per cui non è chiaro in ogni caso il rapporto di provvista. 

3) Chi deve essere convocato per l'assemblea? Infatti, nel piano di riparto risultano ancora condomini vecchi, nonostante nel corso degli anni la proprietà di alcuni appartamenti sia passata di mano, la mia compresa. A dire il vero anch'io ho dimenticato di comunicare all'Amministratore in modo formale il passaggio di proprietà, ancorché lui fosse ben a conoscenza della situazione successoria. In ogni caso, l'art. 63 d.a.c.c. pone in capo a me come subentrante l'obbligazione solidale al "pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente", mentre dal lato del cedente, questi, "resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto". Quindi, in ipotesi di pagamento anche parziale di questi 145.000 euro, a chi chiedere il pagamento? A me, ma solo per quest'anno e quello precedente? Al precedente proprietario? 

 

Mi scuso per la lunghezza, ma la questione è veramente pesante. 

Vi ringrazio anticipatamente per le Vostre risposte

 

 

 

 

[cacallo]

Sulle tabelle e sugli atti relativi ho risposto nell'altro post.

E' indubbio che tale amministratore non ha agito correttamente e deve essere revocato, tuttavia è anche indubbio che non sarebbe mai stato messo in mora da alcun condomino (nei modi e nelle forme dovute).

Certo l'importo chiesto va dettagliatamente vagliato, soprattutto perché MANCA una delibera approvata per il rendiconto preventivo. Bisogna quindi vagliare tutte le spese, distinguendo somministrazioni (utenze) da manutenzioni e compenso amministratore; sulle prime ci sarà da discutere, sulle seconde no, a meno che non siano espressamente previste dal regolamento di condominio approvato.

Comunque il caso prospettato è "in prorogatio" anziché "falsus procurator" perché la revoca, e nemmeno la richiesta di assemblea condominiale per il rinnovo del mandato, sono mai state azionate.

Questo rende il caso prospettato un incubo per tutti .... (e ci sarà molto da discutere sulla "buona fede" delle Parti).

[tunkashila]

Grazie, ho letto anche l'altro post. 

Sì il problema è che ovviamente non sono stati fatti nemmeno i preventivi, quindi non c'è nulla di approvato. 

Sulla buona fede dei condomini ci posso mettere la mano sul fuoco, anche se mi chiedo come sia possibile che nemmeno i condomini che possiedono appartamenti in locazione e di questi due sono società immobiliari si siano attivati. Come hanno fatto a farsi pagare le quote di spese dai condomini?

Ti dirò di più: mi lascia perplesso l'amministratore che rammostra documenti da cui risulta come abbia utilizzato denaro di altri condomini amministrati. Se fosse stato in mala fede li avrebbe cancellati, o no?

[cacallo]

Francamente no. Legittimati attivi alla revoca sono gli altri condomini amministrati, dove ha distolto temporaneamente dei denari, non voi a cui ha fornito (comunque) sia somministrazioni che provvista.

Certo qualcuno dei vostri condomini lamenterà il "dolo in procedendo" dell'amministratore, che per sette anni ha occultato la reale situazione del Condominio, ma una messa in mora rituale, dopo il secondo esercizio senza rendiconto (quindi già prima della riforma del codice del condominio), andava fatta.

Non deve stupire poi che i locatori e le società immobiliari non abbiano chiesto i denari ai loro conduttori, probabilmente avranno avuto dei contratti onnicomprensivi (fitto +  spese) e questa potrebbe essere la ragione (ed uno dei rischi per arricchimento indebito in una eventuale lite).

Il problema maggiore di questa assurda situazione tuttavia è che si è a cavallo di due diversi regimi, cioè la prorogatio è iniziata ante riforma del condominio e termina ora post riforma ... . C'è il concreto rischio che in giudizio sia applicato il regime ante riforma e questo crea problemi per voi (non c'era infatti né l'obbligo di far transitare gli importi sul conto corrente del condominio, da ciò il "disinteresse" a celare la provvista, né il termine annuale per il rendiconto, né l'obbligo di rendiconto + stato patrimoniale).

La mia esperienza su un caso simile, per tre anni di prorogatio nel vecchio regime, fu che rimborsarono l'amministratore di tutte le anticipazioni e parte del compenso (comunque era presente ed eseguì l'amministrazione); in quella esperienza però non tutti i condomini furono condannati "ex tunc", alcuni pagarono (parzialmente) solo dalla domanda effettiva e giudiziale dell'amministratore.

Quello che nella mia esperienza discriminò la posizione dei vari condomini fu la prova del danno arrecato agli stessi dalla gestione "poco corretta" dell'amministratore; mi spiace ma sul punto nulla esponi, invece è uno degli aspetti fondamentali da chiarire.

In effetti quale danno avrebbe arrecato quella (indecente) amministrazione nei nove anni? Da come la esponi sembrerebbe infatti che l'unico problema sia l'importo elevato ora esposto, ciò però non sarà sufficiente perché per nove anni apparentemente non avreste sborsato nulla.

Bisogna quindi distinguere le anticipazioni (es. utenze usufruite) da rimborsare comunque all'amministratore, dalle altre voci di spesa da vagliare con attenzione; bisogna poi "esporre", con le dovute prove, il danno da allora patito per quella gestione (indecente), e questo è il vostro (enorme) problema attuale.

Può aiutare, e molto, per quanto ora deliberato sul rendiconto novennale (e sarei curioso di sapere da quando iniziò l'amministrazione di quel tipo - ricorda infatti il particolare regime dei contratti ultranovennali, quindi accerta se le nove gestioni in prorogatio sono il seguito di una normale, quindi un contratto effettivamente decennale) un errore nelle tabelle millesimali applicate e l'incompleta produzione dell'amministratore del regolamento di condominio (cioè regolamento senza relazione del tecnico redattore) come già risposto nel tuo altro post; questo potrebbe essere un danno rimborsabile ed un illecito (leonino) da opporre.

Dispiace, ma da come esponi la situazione sembrerebbe che non ci sia altro da opporre all'amministratore.

 

Modificato 21 Maggio, 2019 da cacallo

[SisterOfNight]

tunkashila dice:

Buongiorno a tutti, 

sono un nuovo utente e vengo a voi per la necessità di un confronto circa una questione piuttosto complicata. Per questioni successorie sono diventato proprietario di alcuni appartamenti che rappresentano il 51,5% di un piccolo condominio di 12 unità. Il problema è che l'ultima assemblea condominiale risale al 2009 ove è stato approvato preventivo di gestione 09-10 (la gestione, infatti, comprende II semestre e I semestre anno successivo) e sono stati riscossi i contributi relativi, nonostante . Per la gestione 09-10, quindi, l'amministratore ha utilizzato per il pagamento delle spese il denaro condominiale confluito sul conto corrente.

 

Dopo di che non ha convocato assemblea di approvazione del bilancio consuntivo 09-10 e non ha più provveduto a convocare alcuna assemblea fino ad oggi.

 

Peraltro, convocando l'assemblea, ha presentato tutti insieme i consuntivi delle gestioni precedenti e sino a quella 17-18 (chiusa a giugno 2018), per un ammontare totale di circa 145.000 euro. Dico consuntivi perché non ha presentato né stato patrimoniale, né nota sintetica.

 

Orbene: tolti 14.000 euro di contributi della prima gestione, circa 15.000 euro di compensi amministratore mai incassati e circa 15.000 euro di morosità nei confronti di fornitori (giardiniere, manutenzione ascensori, ecc.) i restanti 100.000 euro sono stati saldati con finanze che non sono passate da conto corrente, salvo alcuni versamenti da parte dell'amministratore per far fronte a non più di 1.000 euro di spese bancarie.

 

Richiesto un rinvio dell'assemblea per permettere ai condomini di valutare la copiosa documentazione e richiesta l'esibizione delle pezze giustificative, appare che su ciascuna fattura e bolletta l'amministratore ha segnato, a fianco ai numeri di registrazione, a volte il nome delle banche da cui ha tratto il denaro (in totale 5 banche, non sappiamo a chi i conti siano intestati), altre volte, invece, ha segnato direttamente "palazzo + nome" che arguisco siano altri condomini da lui amministrati con tanto di numero di registrazione contabile nella contabilità del palazzo in questione.

In ogni caso, fornita la documentazione, l'assemblea non è più stata convocata nonostante sian passati altri 2 mesi e nonostante numerosi solleciti via PEC.

 

Per di più la contabilità è completamente inattendibile (mischia cassa e competenza, segna fatture poi stornate senza segnare lo storno, presenta fatture per opere che paiono mai esser state svolte, pare aver usato almeno 5 blocchetti di assegni prelevando alcuni da uno altri da altro blocchetto, ma senza finirli, espone spese bancarie inesistenti, ecc.).

 

Confrontandomi con altri condomini, ne è emerso che tutti avevano più volte richiesto all'amministratore (a voce o via mail) di convocare assemblea, ma nessuno si era reso conto di quanto tempo fosse passato, anche perché non avendo problemi con utenze e fornitori non è mai emerso il problema della mancanza di fondi. Peraltro, ulteriore anomalia sta nel fatto che non è stato un amministratore completamente assente, anzi. Nel corso di questi anni è stato contattato più volte anche da me come inquilino e dal mio dante causa per numerose problematiche, dall'apposizione del cartello di passo carraio a infiltrazioni dal tetto, da infiltrazioni dalla fognatura comunale alla temporanea mancanza di luce condominiale, ecc.

 

Infine, analizzando il piano di ripartizione delle spese mi rendo ulteriormente conto di alcune problematiche relative a millesimi e a divisione spese relativamente alla quale questione aprirò apposita discussione nella sezione appropriata per non appesantire qui il già lungo discorso. Anticipo solamente che il piano di ripartizione disattende il regolamento e "dimentica" alcuni appartamenti. 

 

Ciò posto, valutata certamente la innegabile dabbenaggine dei condomini tutti per non essere intervenuti prima, la maggioranza dei condomini (sia teste che millesimi) è d'accordo nel:

- nominare un nuovo amministratore;

- non approvare i conti presentati;

- non rifondere all'amministratore le spese anticipate;

- agire nei confronti dell'amministratore per le gravi inadempienze eventualmente anche denunciando alle competenti autorità.

 

In ogni caso mi residuano delle perplessità:

1)  Come definire l'amministratore? Considerato che l'ultima nomina ufficiale è del 2009, da allora non è più stato confermato ma nemmanco revocato perché non ha mai convocato assemblea. Si può considerare tacitamente rinnovato? Oppure è in prorogatio? Oppure è un falsus procurator?

2) Come evitare di corrispondere all'amministratore le spese anticipate? Sicuramente quelle per cui è segnato il condominio da cui proviene il denaro utilizzato, ma anche quelle per cui non è chiaro in ogni caso il rapporto di provvista. 

3) Chi deve essere convocato per l'assemblea? Infatti, nel piano di riparto risultano ancora condomini vecchi, nonostante nel corso degli anni la proprietà di alcuni appartamenti sia passata di mano, la mia compresa. A dire il vero anch'io ho dimenticato di comunicare all'Amministratore in modo formale il passaggio di proprietà, ancorché lui fosse ben a conoscenza della situazione successoria. In ogni caso, l'art. 63 d.a.c.c. pone in capo a me come subentrante l'obbligazione solidale al "pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente", mentre dal lato del cedente, questi, "resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto". Quindi, in ipotesi di pagamento anche parziale di questi 145.000 euro, a chi chiedere il pagamento? A me, ma solo per quest'anno e quello precedente? Al precedente proprietario? 

 

Mi scuso per la lunghezza, ma la questione è veramente pesante. 

Vi ringrazio anticipatamente per le Vostre risposte

 

 

 

 

Non perdete tempo e andate da un legale.  Vi serve un avvocato che vi segua passo passo e da vicino.  Vi sconsiglio di fare da soli o sulla base di un forum, dove si possono dare consigli certamente ma  non vi basta un consiglio.   Legale, subito.

[cacallo]

E' vero che attualmente sono un pensionato, ma non lo ero certamente per la mia occupazione precedente.

Andare da un Legale subito per un parere di fattibilità ed un preventivo dell'eventuale azione legale ci può stare, affidare subito ad un legale il problema vorrebbe dire preventivare subito circa € 25.000 (scaglione Tariffe Forensi "indeterminato rilevante" più costo consulenza contabile desunta dal tariffario dei CTU contabili del Tribunale Civile).

Troverai quindi sicuramente dei Legali che ti consiglieranno di affidare tutto a Loro, io però, dato che in questo caso non sarebbe ammissibile in "quota lite", diffiderei molto da porre in essere una scelta così azzardata e costosa "a prescindere".

Perlomeno accerta su che basi fu dato l'incarico originario (con scadenza almeno prevista), giusto per vedere se il vostro caso rientra nel novero recentemente affrontato dalla Cassazione con la sentenza n. 12120 del 17/5/2018, ovvero niente compenso all'amministratore (ma si pagano le somministrazioni e le anticipazioni), se l'amministratore ha disatteso una scadenza contrattuale prevista.

Francamente, ritieni che un Legale sia in grado di dipanare 9 (spero 10) gestioni annuali di un condominio senza l'ausilio di un consulente contabile, meglio se accreditato come revisore contabile?

Oltre a ciò affronteresti "serenamente" un giudizio senza sapere quale norme del C.C. regoleranno in causa il vostro rapporto di prorogatio?

Per questo motivo non frequento più di tanto il forum, solo sono molto interessato all'altro post e nell'intervenire mi è sembrato corretto rispondere anche a questo post.

Auguri.

 

[Oimmena]

Un amministratore che non presenta il rendiconto annuale già da 9 esercizi direi che è abbondantemente passibile di revoca per giusta causa (nella specie grave inadempimento espressamente previsto dal codice come tale). In disparte la questione della prorogatio, che non mi pare rappresenti proprio il punto fondamentale della questione, la necessità di una repentina nomina di un legale - che poi si farà affiancare dai tecnici più opportuno, come accade di solito - direi che sia fondamentale quando ci sono in balle cifre importanti. E' certamente vero che un legale, anche per offrire un parere si farà pagare (certamente non 25.000 euro, e comunque basta farsi fare un preventivo - obbligatorio - e passa la paura), ma diversamente da un forum, dove ognuno dice la sua perché, in fondo in fondo, ha un po' di tempo libero da parte e gli va di aiutare il prossimo, e non ha alcuna responsabilità dei consigli che rilascia, un legale è responsabile professionalmente del proprio operato (anche parieristico).

 

Il punto, però, è un altro... è preferibile risparmiare qualche soldo iniziale, muoversi da soli e, magari, fare qualche passo falso o cadere in una delle tante decadenze, prescrizioni, ecc... di cui è costellato il nostro ordinamento è un attimo: oppure è bene andare subito da un avvocato che, prima di ogni altra cosa, è un consulente e non solo quello che ci rappresenta in causa.

 

Io, per esperienza personale e professionale, ritengo sia preferibile andare da un legale subito, specie se ci sono molti soldi in ballo e la situazione è intricata, piuttosto che affidarsi al fai da te. Poi, ognuno, ovviamente, sceglie come crede. Tanto più che non mi pare questo sia un sito promozionale.

[cacallo]

Prendo atto e sarei d'accordo, tuttavia è già intervenuta un'assemblea che ha rifiutato i conteggi del vecchio amministratore; era quindi necessario sentire un legale prima di andare in assemblea, non dopo.

Questo è già uno spartiacque non da poco e che obbliga il vecchio amministratore all'azione legale per recuperare denari; si chiederà quindi una CTU contabile in corso di causa, oppure è preferibile perimetrare prima il contendere?

Cosa sarebbe esperibile ora con una discreta possibilità di vittoria l'ho già detto per diretta e positiva esperienza, ma mi faccio assai volentieri da parte, visto che partecipano al post ben due avvocati oltre ad un pensionato.

Solo per curiosità, mi sarebbe piaciuto sapere se gli avvocati intervenuti sarebbero abilitati anche alle Magistrature Superiori, ... ma, come detto, mi faccio da parte (essendo interessato all'altro post).

Per esperienza comunque sconsiglierei chiunque di rivolgersi ad un Avvocato senza prima accertare sia i termini dell'originario mandato conferito, sia senza una perizia contabile (ora necessaria ed indifferibile).

Così bisognerebbe anche tenere presente che nel vecchio regime del Condominio, e qui il mandato è iniziato prima del 2013, la prorogatio imperi non prevedeva alcuna scadenza ....., con tutto quello che ne conseguirà affrontando una lite, peraltro ora presumibilmente da convenuti per la mancata approvazione del rendiconto.

Di nuovo auguri.

 

 

 

[Oimmena]

cacallo dice:

Prendo atto e sarei d'accordo, tuttavia è già intervenuta un'assemblea che ha rifiutato i conteggi del vecchio amministratore; era quindi necessario sentire un legale prima di andare in assemblea, non dopo.

Questo è già uno spartiacque non da poco e che obbliga il vecchio amministratore all'azione legale per recuperare denari; si chiederà quindi una CTU contabile in corso di causa, oppure è preferibile perimetrare prima il contendere?

Cosa sarebbe esperibile ora con una discreta possibilità di vittoria l'ho già detto per diretta e positiva esperienza, ma mi faccio assai volentieri da parte, visto che partecipano al post ben due avvocati oltre ad un pensionato.

Solo per curiosità, mi sarebbe piaciuto sapere se gli avvocati intervenuti sarebbero abilitati anche alle Magistrature Superiori, ... ma, come detto, mi faccio da parte (essendo interessato all'altro post).

Per esperienza comunque sconsiglierei chiunque di rivolgersi ad un Avvocato senza prima accertare sia i termini dell'originario mandato conferito, sia senza una perizia contabile (ora necessaria ed indifferibile).

Così bisognerebbe anche tenere presente che nel vecchio regime del Condominio, e qui il mandato è iniziato prima del 2013, la prorogatio imperi non prevedeva alcuna scadenza ....., con tutto quello che ne conseguirà affrontando una lite, peraltro ora presumibilmente da convenuti per la mancata approvazione del rendiconto.

Di nuovo auguri.

 

 

 

Guarda, sono il primo a non dare importanza al mio titolo, non fosse altro perché purtroppo ho prova quotidiana di come lavorano molti colleghi. Purtroppo un titolo, un'abilitazione professionale poco vogliono dire. 

Ho la pecca di essere giovane e non abilitato al patrocinio innanzi alle magistrature superiori (che, per inciso, fino a qualche anno lo si otteneva per mera età anagrafica, ora, oltre all'anzianità professionale si deve anche sostenere un'esame... quindi, oltre un certo anno di iscrizione è un requisito che misura solo il grado di usura del legale, non certo la qualità) e iniziato a usare questo forum proprio come una palestra per la mente, venendo proposti una serie disparata di casi ogni giorno che non riuscirei a vedere in un'intero anno di professione.

 

Detto questo, il consiglio di rivolgersi ad un professionista - che di per sé non è un giudizio ai commenti, quanto piuttosto un accorato appello - è lo stesso che do quando qualcuno pone un problema generale sulla sanabilità di un abuso, sulla legittimità di un intervento e quant'altro... un forum (o internet in generale) può dare un'idea di massima, ma ogni situazione va valutata in concreto. Ed è una cosa che ripeto sempre... per quanto una persona si possa sforzare di spiegare un problema, senza avere piena cognizione di ogni elemento, è difficile dare i consigli giusti... anche per un avvocato (abilitato o meno al patrocinio innanzi alle magistrature superiori), nella situazione descritta farebbe male a dare consigli.

 

Poi ripeto e infine mi taccio, perché non voglio far diventare la discussione sterile, non si tratta di una difesa della professione, ma di un consiglio spassionato ad una persona che rischia, tra ninnoli e nannoli (espressione da scafato cassazionista), circa 70.000 euro dei suoi soldi (e in quanto suoi è libero di trovare consiglio e conforto in un forum, se crede). Tutto qui. 

Modificato 22 Maggio, 2019 da Oimmena

[cacallo]

Bene, lasciamo perdere i titoli, concordo che non servono a nulla (soprattutto in questa sede).

Concordo che condominioweb (ed altri siti analoghi) è un'ottima palestra, soprattutto per capire "l'humus", dato che purtroppo molti giudizi vengono decisi sugli umori del Giudice anziché nel rispetto delle Leggi.

Rispondo quindi perché lo trovo un atto dovuto e poi anch'io lascio perdere il post, dato che la situazione mi pare un incubo e tuttora sono interessato all'altro post per cui solo dal 2013 c'è Legge, ma non esiste alcuna giurisprudenza, né sentenze di alcun Tribunale. Bisognerà purtroppo costruirla e me ne sto interessando.

Se si legge l'intero post ci si accorge che l'amministratore uscente è stato particolarmente scaltro a:

 

tunkashila dice:

Ciò posto, valutata certamente la innegabile dabbenaggine dei condomini tutti per non essere intervenuti prima, la maggioranza dei condomini (sia teste che millesimi) è d'accordo nel:

- nominare un nuovo amministratore;

- non approvare i conti presentati;

- non rifondere all'amministratore le spese anticipate;

- agire nei confronti dell'amministratore per le gravi inadempienze eventualmente anche denunciando alle competenti autorità.

Di solito queste fasi sottendono proprio la volontà del pregresso amministratore di instaurare la lite, dove ci sarà la sicura soccombenza per le somministrazioni e le spese anticipate e, difatti chi ha messo in piedi il post non spiega il motivo della scellerata delibera assunta, mentre riconosce "l'errore" per non essere intervenuti prima, e l'amministratore revocato cercherà di "usare" quella soccombenza per conseguire anche i suoi onorati.

A questo punto, dato che nell'altro post accennava alla mancanza di ora obbligatoria documentazione, cioè la relazione del tecnico che ha calcolato le tabelle rivelatisi errate, io farei forza sulla grave mancanza descritta, mancanza che in entrambi i regimi abilita al risarcimento danni, fatto che in sé dovrebbe mitigare le pretese dell'amministratore revocato.

Personalmente ribadisco che nel vecchio regime del Condominio la "prorogatio imperi" non aveva limiti, e c'è unanime giurisprudenza in tal senso; cercherei quindi, dovendo litigare, di portare l'amministratore revocato nel nuovo regime del Condominio, anziché subire un giudizio, di per sé difficile (figurarsi se un giudice va a vagliare i documenti di nove anni quando spesso leggono a fatica solo l'atto di citazione e la precisazione delle conclusioni) e contro una "categoria protetta", cioè l'amministratore del Condominio che nel nostro sistema, se non ci sono casi conclamati di dolo e/o di appropriazione indebita, "normalmente" escono indenni dalle problematiche descritte nel presente post.

Proceduralmente, e tanto dovrebbe essere evidente:

- Il mandato è sorto nel vecchio regime del Condominio, quindi prorogatio imperi indefinita e niente obblighi per il vecchio amministratore che solo dal 2013 sono espressamente definiti "gravi irregolarità",

- La lite sarebbe da instaurare ora, quindi nel nuovo regime del Condominio, dove il comportamento dello amministratore revocato è connotato da "sicure gravi irregolarità" che potrebbero comportare, se provate, degli obblighi risarcitori, ma il mandato di amministrazione è nel vecchio regime, quindi il Giudice dovrebbe applicare le pregresse norme sull'amministratore di condominio.

Come determinare quindi l'eventuale Giudice ad applicare al caso l'attuale regime anziché il vecchio?

Per me l'eventuale patrocinatore dei condomini dovrebbe prima risolvere questo quesito, anziché affidarsi alla "discrezionalità del Giudice" e, purtroppo, sul punto c'è discordante giurisprudenza, maggioritaria a favore dell'amministratore revocato.

 

Tutto qui e mi scuso se sono sembrato pomposo e/o ultroneo.

 

[tunkashila]

Grazie a tutti per i pareri espressi. 

La scelta di affidarsi ad un legale, ovviamente, è obbligatoria ed è già stata fatta. Nessuno può pensare di agire in tale situazione solo con le proprie conoscenze. Tuttavia anche lui rappresenta notevoli difficoltà ad inquadrare con certezza tale situazione data l'evidentissima anomalia. 

Il forum, invece, mi pare uno strumento utilissimo per scambiarsi opinioni e, magari, avere degli spunti di riflessione da condividere anche con l'avvocato. 

 

 

In ogni caso, per lavoro è mia abitudine cercare di capire gli interessi che muovono le persone, perché capito il movente, ogni cosa poi ha la sua corretta luce interpretativa. 

Quindi, se comprendo cosa ha mosso i condomini a non agire (pigrizia, il fatto di non dover sborsare soldi senza averne un immediato danno, tipo taglio di luce, acqua e simili, ignoranza delle norme, ecc.) non riesco a capire cosa ha mosso l'amministratore. 

Infatti, è un condominio:

- non conflittuale,

- le spese son sempre state pagate nei termini senza morosità (ovviamente pre buco),

- i bilanci son sempre stati approvati senza alcuna discussione e senza nemmeno controllare nel dettaglio fatture e conti correnti (ovviamente sempre pre buco),

- l'incarico è stato confermato da quando è nato il condominio

- l'amministratore ha  almeno 6 impiegate, quindi non è lui che materialmente lavora a tenere la contabilità...

quindi, perché creare un buco da circa € 100.000 colmato con finanze proprie, finanze di altri condomìni ecc.?!?!  Mi vien quasi il sospetto che, visto che si occupa anche di tutte le altre questioni legate agli immobili (gestione e vendita) non vorrei che abbia utilizzato tale tecnica per mascherare eventuale nero...

 

Preciso che quando parlo di condòmini in questo punto

cacallo dice:

tunkashila dice:

Ciò posto, valutata certamente la innegabile dabbenaggine dei condomini tutti per non essere intervenuti prima, la maggioranza dei condomini (sia teste che millesimi) è d'accordo nel:

- nominare un nuovo amministratore;

- non approvare i conti presentati;

- non rifondere all'amministratore le spese anticipate;

- agire nei confronti dell'amministratore per le gravi inadempienze eventualmente anche denunciando alle competenti autorità.

non intendo che sia già stata fatta una delibera ufficiale durante una assemblea ufficiale ma che, giustamente, ci siamo confrontati in via informale tra alcuni condomini (con cui insieme rappresentiamo maggioranza di teste e millesimi). A quanto pare l'amministratore ha inviato oggi le raccomandate di convocazione dell'assemblea (la prima dopo nove anni!)

Cacallo, mi preoccupa quando dici:

cacallo dice:

Se si legge l'intero post ci si accorge che l'amministratore uscente è stato particolarmente scaltro a:

 

tunkashila dice:

Ciò posto, valutata certamente la innegabile dabbenaggine dei condomini tutti per non essere intervenuti prima, la maggioranza dei condomini (sia teste che millesimi) è d'accordo nel:

- nominare un nuovo amministratore;

- non approvare i conti presentati;

- non rifondere all'amministratore le spese anticipate;

- agire nei confronti dell'amministratore per le gravi inadempienze eventualmente anche denunciando alle competenti autorità.

 Di solito queste fasi sottendono proprio la volontà del pregresso amministratore di instaurare la lite, dove ci sarà la sicura soccombenza per le somministrazioni e le spese anticipate e, difatti chi ha messo in piedi il post non spiega il motivo della scellerata delibera assunta, mentre riconosce "l'errore" per non essere intervenuti prima, e l'amministratore revocato cercherà di "usare" quella soccombenza per conseguire anche i suoi onorati.

secondo te cosa dovremmo fare?

 

 

 

 

[cacallo]

Avevo capito, leggendo il post iniziale e l'altro collegato, che fosse già intervenuta l'assemblea, quindi che la situazione fosse già stata cristallizzata.

Prendete tempo, dato che è un amministratore interno e che sono passati 9 o 10 anni, fatevi dare una copia di tutta la documentazione sottesa dal rendiconto novennale per controllarla minuziosamente prima di deliberare.

Per me la motivazione dell'amministratore in questa assurda situazione è:

- Chiudere definitivamente i buchi (temporanei e/o attuali) anche negli altri condomini amministrati,

- Ottenere i denari delle somministrazioni ed anticipazioni che lui ha sborsato e necessari a quanto sopra,

- Se possibile ottenere pure un compenso.

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Ora ci sarebbe pure la "perla" che non avrebbe aggiornato l'anagrafe condominiale proprio del Condominio in cui abita. A chi andrebbe a chiedere i denari di sette gestioni fa?

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Credo che gestendo adeguatamente la situazione, quindi evitate delibere affrettate, se ne potrà uscire con reciproca soddisfazione, ovvero: somministrazioni ed anticipazioni, se corrette e dovute, da pagare, compenso no.

Se poi ci sono ulteriori danni da impossibilità di recupero dei contributi pregressi, se li assorbe lui.

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Chiedo scusa per avere capito che fosse già intervenuta un'assemblea e ringrazio di avermi confortato che il Legale da voi preventivamente (e giustamente) interpellato "anche lui rappresenta notevoli difficoltà ad inquadrare con certezza tale situazione data l'evidentissima anomalia", che è poi lo stesso problema che avevo io.

Non resta pertanto che acquisire la documentazione del pregresso amministratore, i trascritti atti di compravendita immobiliare del vostro condominio, ed attendere l'assemblea (dove non ci sarà da verbalizzare assolutamente che rifiutate "a priori" i pagamenti).

 

 

[cacallo]

Dato che ti dichiari lombarda, guarda come si regolò il Tribunale di Milano nel 2015:

Infatti ad esempio anche il Tribunale di Milano con sentenza del 1 ottobre 2015 e quello di Roma con sentenza del 10 marzo 2016 ed anche altri si sono espressi in favore della tacita proroga della durata incarico amministratore per un altro anno

Tieni presente che queste sentenze, che vi conforterebbero, sono tutte post 2013, quando cioè la durata del mandato di amministratore condominiale è prevista per un solo anno.

Se vai a consultare la giurisprudenza datata sulla "prorogatio imperi" ante 2013, è tutt'altra storia.

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Ti saluto cordialmente

[peppe64]

Anche prima del 2013 la durata era un anno .

[cacallo]

Si, indubbiamente, ma la giurisprudenza per i casi ante 2013 è diversa, mentre è dubbia quella attuale:

 

"Per amministrare un condominio non occorre necessariamente un incarico formale. Ove, infatti, manchi la delibera assembleare di nomina dell’amministratore, lo stesso può considerarsi in carica per tacito rinnovo del mandato, ove risulti un comportamento concludente da parte dei condomini, che lo abbiano considerato tale a tutti gli effetti, rivolgendosi abitualmente al medesimo in detta veste e senza mai metterne in discussione i poteri di gestione e la rappresentanza del condominio".
Questo il principio dalla sentenza n. 2242 della seconda sezione civile della Cassazione, depositata in cancelleria lo scorso 4 febbraio 2016.

La decisione in questione arriva tra l’altro proprio nel momento in cui più ferve il dibattito sulla durata del mandato dell’amministratore condominiale a seguito della nuova disposizione introdotta dalla legge n. 220/2012 di riforma del condominio (commento degli "addetti ai lavori")

 

Se hanno dei dubbi in proposito anche gli Ermellini, riterrei che la situazione postata debba essere affrontata con particolare prudenza, proprio come ha fatto l'autrice del post, soppesando adeguatamente i punti di forza e di debolezza reciproca (amministratore e condomini), dato che ha precisato che tutti si rivolgevano al tipo per rigurgiti fognari, passo carraio, "senza mai metterne in discussione i poteri di gestione e la rappresentanza del condominio".

 

Se andiamo poi a rileggere il post iniziale, l'autrice scrive: "Per questioni successorie sono diventato proprietario di alcuni appartamenti che rappresentano il 51,5% di un piccolo condominio di 12 unità".

Ora arrivare in un piccolo condominio alle cifre di cui si ragiona, assolutamente bisogna vagliare tutti i documenti con assoluta attenzione e tranquillità; per contro chi rappresenta il 51,5% di un piccolo condominio può revocare con assoluta certezza un amministratore indecente come e quando vuole, mentre è esposta al possibile pagamento (peraltro come erede anziché come terzo acquirente) di una cifra fuori di testa.

 

Per questo ero particolarmente amareggiato quando ho frainteso che avessero già svolto un'assemblea formale anziché informale.

Credo poi che il legale consultato gli chiederà anche gli atti successori perché ti immagini che danno gli avrebbe arrecato il pregresso amministratore? Scopre ora, dopo il pagamento delle tasse erariali ed ereditarie, che avrebbe dovuto chiedere allora il beneficio dell'inventario portando in detrazione al montante ereditario le cifre ora esposte dall'amministratore?

 

Fossi io al posto dell'autrice mi impunterei, e non poco, su questa questione, non sulle questioni di principio.

Lasciamo quindi che la faccenda si chiarisca con i documenti che l'amministratore deve consentirne il vaglio e poi l'autrice capirà sicuramente come tutelarsi, dato che peraltro mi sembra assistita da un legale che si è posto il medesimo problema mio.

*****

Vai poi tranquillo che sono già passato al lato oscuro della Forza, avendo già visto ed affrontato "l'oltreverso".

Ora sono più incavolato, anziché amareggiato, rispetto a quando ero giovane perché ne ho viste di tutti i colori e, francamente, evitare con soddisfazione una causa è la migliore vittoria giudiziaria possibile.

Sono stato un po' di tempo in Germania; visti come funzionano li i Condomini e la Giustizia di qualsiasi tipo, ho ritenuto infatti opportuno passare al lato oscuro della forza e diventare un "pensionato".

 

Ti saluto cordialmente "vecchio (di Forum)" peppe64

[cacallo]

Se ti può servire, le due situazioni sono state definite così:

 

- Spese, anticipazioni e compenso amministratore: 5 anni di calendario e niente oltre.

 

Per l'altro post: Mancanza criteri formazione tabella A e gestione scala

 

- Si rifanno le tabelle millesimali con gli stessi criteri di quelle in essere ma con i dati (metri quadri) giusti.

 

Fissato incontro per mediazione obbligatoria (preventiva), se necessaria anche allargata, per mettere una pietra tombale sul passato.