#1 Inviato 1 Febbraio, 2015 Buongiorno, sono da molti anni Amministratore interno di un Condominio composto da 75 Condòmini, e non ho mai avuto problemi con nessuno. Da circa 6 mesi sono nel mirino di 2 Condòmini che vogliono, a tutti i costi, dimostrare che la mia gestione è scorretta e non più degna della fiducia dell'Assemblea, ma finora non sono stati in grado di produrre la minima prova (perchè non ce ne sono) e hanno rischiato una querela. Alcuni giorni fa mi hanno chiesto, con lettera raccomandata, di "prendere visione ed estrarre copia, previo pagamento delle spese" di TUTTI i documenti contabili della gestione 2014 e dei contratti di servizio (circa 1000 fotocopie). Non avendo nulla da nascondere ho prontamente risposto che sarei stato disponibile ad incontrarli, dando loro appuntamento dopo pochi giorni nel locale che utilizziamo per le Assemblee. Alla fine non si sono presentati perchè, in un successivo scambio di e-mail, avevo richiesto (soltanto per prenderli in giro) un compenso extra per il mio lavoro, quantificabile in € 50,00 l'ora, per tre ore (non avrei mai avuto il coraggio di farmi pagare). Vorrei però avere dal Forum un parere sul comportamento da tenere rispetto a questa richiesta. Grazie Vincenzo
#2 Inviato 1 Febbraio, 2015 Nessuna presa in giro a questi condomini, secondo me (sono un condomino) hai ben operato nella richiesta del compenso orario, a cui avrei aggiunto anche un tot per foglio fotocopiato, tra l'altro è previsto al codice civile art 1129; - L'amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ciascun condomino, per il tramite dell’amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica. I condomini possono esercitare, in ogni tempo, la vigilanza ed il controllo sullo svolgimento dell'attività di gestione delle cose, dei servizi e degli impianti comuni e, perciò, di prendere visione dei registri e dei documenti che li riguardano, sempre che la vigilanza ed il controllo non si risolvano in un intralcio all'amministrazione, non siano contrari al principio della correttezza e che delle attività afferenti alla vigilanza ed al controllo i condomini si addossino i costi. Non è necessario, pertanto, che i condomini specifichino la ragione per cui vogliono prendere visione o estrarre copia dei documenti, spettando all'amministratore l'onere di dedurre e dimostrare l'insussistenza di qualsivoglia interesse effettivo in capo ai condomini istanti, perché i documenti non li riguardano, ovvero l'esistenza di motivi futili o inconsistenti e comunque contrari alla correttezza. (Cassazione, sez. seconda civ., 29.11.2001 n.15159)
#3 Inviato 1 Febbraio, 2015 ... Alla fine non si sono presentati perchè, in un successivo scambio di e-mail, avevo richiesto (soltanto per prenderli in giro) un compenso extra per il mio lavoro, quantificabile in € 50,00 l'ora, per tre ore (non avrei mai avuto il coraggio di farmi pagare)... Art. 1129 ...L'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta... Pur avendo fatto una richiesta per scherzo, se hai fatto una richiesta di COMPENSO non specificata nel tuo preventivo, sei passato dalla parte del torto. Se è andata così, spera che non prendano la tua richiesta scherzosa come pretesto per richiedere la revoca giudiziale da parte del Tribunale.
#4 Inviato 1 Febbraio, 2015 Io invece in occasione della prossima assemblea, valuterei quanti condomini hanno dalla loro parte in modo da metterli in minoranza e inquadrarli a dovere, o valutare le dimissioni qualora abbiano seguito. E non sembrerebbe il caso di farsi prendere a pesci in faccia a fronte di un lavoro ben svolto. Il metodo è semplice: puoi porre all'odg "mozione di sfiducia nei confronti dell'amm.re". La mozione è la tua, che poni a mò di verifica parlamentare, avendo constatato mancato gradimento del tuo operato e volendone valutare la portata. O anche semplicemente "revoca amministratore". Dimostreresti onestà, non attaccamento alla poltrona e soprattutto rispetto per la tua dignità. E potrebbe pure essere un gran goal in contropiede.
#5 Inviato 1 Febbraio, 2015 Io invece in occasione della prossima assemblea, valuterei quanti condomini hanno dalla loro parte in modo da metterli in minoranza e inquadrarli a dovere, o valutare le dimissioni qualora abbiano seguito. E non sembrerebbe il caso di farsi prendere a pesci in faccia a fronte di un lavoro ben svolto. Il metodo è semplice: puoi porre all'odg "mozione di sfiducia nei confronti dell'amm.re". La mozione è la tua, che poni a mò di verifica parlamentare, avendo constatato mancato gradimento del tuo operato e volendone valutare la portata. Dimostreresti onestà, non attaccamento alla poltrona e soprattutto rispetto per la tua dignità. Non c'è dubbio che esista il modo per isolare la minoranza pretestuosa in assemblea ma occorre sapersi muovere nella LEGALITA'. Se "amministratorepercaso" si mette nelle condizioni di essere revocato giudizialmente anche su richiesta di un solo condòmino a nulla gli servirà l'appoggio della maggioranza in un'assemblea di verifica. L'amministratore revocato da Giudice non potrà MAI PIU' amministrare quel condominio. Se i 2 condòmini vogliono dimostrare la gestione scorretta, la richiesta di un compenso non specificato in preventivo forse è proprio quello che aspettavano per giocare sporco e fare ricorso al Giudice. Se così è, non c'è maggioranza che possa salvare l'amministratore.
#6 Inviato 1 Febbraio, 2015 Grazie a tutti per le risposte che avete inviato. Credo che sia necessario fornire ulteriori particolari, che di seguito elenco, perchè le risposte di Leonardo mi hanno messo una certa apprensione: - la richiesta "originaria" (assolutamente legittima) prevedeva soltanto di vedere ed eventualmente copiare i documenti - la mia risposta (sempre con raccomandata ed anticipata via e-mail) fissava il posto la data e l'ora dell'appuntamento - in e-mail successiva mi si chiedeva di spostare la data dell'appuntamento (non potevo per altri impegni) - in e-mail successiva mi si chiedeva il numero delle copie ed il costo "orientativo" - alla mia risposta di non sapere quante fossero le copie che avevano intenzione di estrarre mi si è risposto: "TUTTE". - a quel punto ho risposto che si trattava di circa 1000 documenti, al costo "orientativo" di € 0,30 a copia ed ho aggiunto il costo di € 50,00 l'ora. Credo che la corrispondenza ufficiale eventualmente impugnabile sia costituita soltanto dalle raccomandate e non dalle e-mail successive e, in ogni caso, se la richiesta di compenso extra non viene soddisfatta automaticamente decade. Non sono attaccato alla poltrona e, per il rispetto della mia dignità, avevo già presentato le mie dimissioni all'inizio di questa sciagurata vicenda: naturalmente l'Assemblea mi aveva rinnovato la fiducia con il solo voto contrario di questi signori. Grazie ancora per la pazienza!
#7 Inviato 1 Febbraio, 2015 Non c'è dubbio che esista il modo per isolare la minoranza pretestuosa in assemblea ma occorre sapersi muovere nella LEGALITA'.Se "amministratorepercaso" si mette nelle condizioni di essere revocato giudizialmente anche su richiesta di un solo condòmino a nulla gli servirà l'appoggio della maggioranza in un'assemblea di verifica. L'amministratore revocato da Giudice non potrà MAI PIU' amministrare quel condominio. Se i 2 condòmini vogliono dimostrare la gestione scorretta, la richiesta di un compenso non specificato in preventivo forse è proprio quello che aspettavano per giocare sporco e fare ricorso al Giudice. Se così è, non c'è maggioranza che possa salvare l'amministratore. Dimentichi una cosa: il provvedimento di revoca non è definitivo. E in tal caso, quando dalla VG passa al rito ordinario ci vuole l'avvocato. Facessero pure. - - - Aggiornato - - - Non sono attaccato alla poltrona e, per il rispetto della mia dignità, avevo già presentato le mie dimissioni all'inizio di questa sciagurata vicenda: naturalmente l'Assemblea mi aveva rinnovato la fiducia con il solo voto contrario di questi signori. Grazie ancora per la pazienza! E allora? Di che parliamo? Potresti rendere noto ai signori il significato di "atti emulativi", ricordare loro che la richiesta di visione e copie non può essere d'ostacolo all'attività dell'amministratore (1000 copie..), e vai tranquillo per la tua strada.
#8 Inviato 2 Febbraio, 2015 Ringrazio ancora tutti per le risposte, e in particolare Efisio che si è schierato "sfacciatamente" dalla mia parte! 🙂
#9 Inviato 2 Febbraio, 2015 Ringrazio ancora tutti per le risposte, e in particolare Efisio che si è schierato "sfacciatamente" dalla mia parte! 🙂
#10 Inviato 2 Febbraio, 2015 Non è un problema di schieramenti.Io per primo sono un amministratore interno ed a titolo gratuito ma ti ho consigliato solo di non prestare il fianco a gente che cerca il pretesto. Non so se tu amministri a titolo gratuito o percepisci un regolare compenso fiscalmente giustificato. Se percepisci un compenso fiscalmente giustificato (per essere inattacabile) e la maggior parte dei condòmini è con te, puoi convocare un'assemblea con dimissioni e poi ti rifai rinominare amministratore presentando un preventivo dettagliato di compenso per la produzione di copie di documenti, compenso che applicherai solo ai pretestuosi. Se non percepisci un compenso puoi chiedere il rimborso della SPESA fatturata al condominio dalla copisteria per il servizio di raccolta documenti presso il tuo studio, fotocopie e riconsegna al tuo domicilio, nonchè le spese di spedizione con plico ritirato dal corriere presso il tuo studio. Fastidi puoi darne anche tu, importante è saperli dare senza prestare il fianco 🙂
#12 Inviato 2 Febbraio, 2015 contratto co co pro o partita iva? Contratto co.co.pro. (iscritto alla Gestione Separata dell'INPS) perchè ho un altro lavoro che "mi dà da vivere"
#13 Inviato 3 Febbraio, 2015 Dopo una esperienza negativa .... ai condomini è stato detto ... la colpa è vostra che non avete mai controllato. Ed allora facciamolo qualche controllino non diamo per scontato che un amministratore non possa commettere errori, diamogli una mano e diamo una controllatina. Poi ci si rende conto che alcuni amministratori fanno della trasparenza un punto a loro vantaggio, altri .... non lo fanno ed in barba alle leggi in modo scorretto (ma penso che vi sia qualcosa di peggio) non mostrano i conti .... adducono pretesti assurdi come la privacy .... (ricordo agli interessati che dal sito del garante della privacy si può scaricare il volumetto "la privacy nel condominio" .... dove non ho trovato traccia di dati sensibili nei conti condominiali) Inutile dire che questi amministratori vanno scacciati ..... da ciò che amministrano. In questi mesi ... mentre aspetto l'autorizzazione a "controllare" i conti ho provato a controllare altri quattro amministratori "veri" dove non ho avuto alcun problema a controllare ogni documento del "mio" condominio alcuni nel rispetto della legge hanno predisposto una stanza con una scrivania e vari armadi con i raccoglitori dei vari condominii amministrati (in uno ne ho contati 130 poi ho smesso di contarli) ho potuto esaminare e fotografare (a mie spese con il mio jpad) ogni documento presente. Insomma non facciamo confusione .... la consultazione ... ed alla fine il controllo del comportamento di chi amministra il nostro condominio è un diritto/dovere cui non ci si può sottrarre. In
#14 Inviato 3 Febbraio, 2015 Nei conti condominiali non trovi dati sensibili perché ' i soldi non sono dati sensibili . 🙂
#15 Inviato 3 Febbraio, 2015 Tra l'altro, è un pò difficile trovare le magagne con un accesso singolo e un rapido controllo. A meno che uno non vada a colpo sicuro o sia un revisore o amministratore senior. Ma in quel caso gli bastano consuntivo e preventivo.
#16 Inviato 6 Febbraio, 2015 ieri sera mia moglie che è proprietaria dell'appartamento dove viviamo, chiama l'amministratrice x confermare l'appuntamento di oggi pomeriggio x la verifica della documentazione contabile e l'eventuale diritto di fotocopiarci in quella sede i documenti di ns interesse ovviamente a nostre spese. visto che però non gli danno il cambio turno al lavoro, dice all'amministratore che delegherà me (marito), a visionare i documenti e a pagare le fotocopie, sempre in quella sede, xchè non vogliamo che ce li faccia avere in un secondo momento.... sentita questa frase l'amministratrice ha detto che non le risulta che il proprietario possa delegare qualcuno x vedere e fotocopiare i documenti ... è corretto ciò che asserisce l'amministratore?
#17 Inviato 6 Febbraio, 2015 ieri sera mia moglie che è proprietaria dell'appartamento dove viviamo, chiama l'amministratrice x confermare l'appuntamento di oggi pomeriggio x la verifica della documentazione contabile e l'eventuale diritto di fotocopiarci in quella sede i documenti di ns interesse ovviamente a nostre spese. visto che però non gli danno il cambio turno al lavoro, dice all'amministratore che delegherà me (marito), a visionare i documenti e a pagare le fotocopie, sempre in quella sede, xchè non vogliamo che ce li faccia avere in un secondo momento.... sentita questa frase l'amministratrice ha detto che non le risulta che il proprietario possa delegare qualcuno x vedere e fotocopiare i documenti ... è corretto ciò che asserisce l'amministratore? In effetti la delega è ammessa solo in assemblea. Puoi farti rilasciare una procura --link_rimosso--
#18 Inviato 6 Febbraio, 2015 si ma sono il marito e residente da oltre 5 anni.... che problema avrebbe a non darmi la documentazione se nella delega mia moglie mi autorizza esplicitamente a "svolgere le funzioni in nome e per conto suo"?
#19 Inviato 6 Febbraio, 2015 si ma sono il marito e residente da oltre 5 anni.... che problema avrebbe a non darmi la documentazione se nella delega mia moglie mi autorizza esplicitamente a "svolgere le funzioni in nome e per conto suo"? Il problema è che evidentemente non gradisce essere controllata e cerca di metterti i bastoni tra le ruote con cavilli legali.
#20 Inviato 6 Febbraio, 2015 Anche a mio avviso i comproprietari hanno il diritto .... gli altri no. Altrimenti dopo un pò salterebbe fuori il compagno o la compagna ... ecc. ecc ..... no meglio,restare sui condomini e basta. Ovviamente come in tutto poi salta fuori la procura o altro. In assemblea abbiamo avuto modo di constatare la virulenza verbale di una persona che non ha nulla a che vedere con il condominio e .... alla prossima vedremo di far rispettare la regola ... che da qualche parte è scritta ... sulla partecipazione di un solo condomino .... (qualcuno ne ricorda il testo esatto?)
#21 Inviato 9 Febbraio, 2015 alla fine, venerdì pomeriggio,l''amministratrice mi ha ricevuto nella guardiola ( con la portinaia che dietro la porta origliava tutto...) alla presenza di un condomino che faceva da "testimone", dopo svariati minuti in cui mi "pressavano" per sapere i motivi della mia richiesta di visionare i documenti contabili, sono finalmente riuscito a prendere la parola e ho chiesto di andare insieme in copisteria, affinchè potessi fotocopiare tutta la documentazione compresi i registri obbligari ( che non aveva con se, e a dirla tutta non so neanche se effettivamente gli abbia mai redatti... quindi gli ho anche chiesto di prendere le buste paga della portinaia e l'estratto conto bancario,a questo punto si è infuriata e non mi ha voluto far fare le fotocopie.... le ho chiesto spiegazioni e mi ha detto che sono tutti dati sensibili e non poteva farmeli avere... quindi ho preso un foglio di carta per scrivere nero su bianco che si rifiutava di fotocopiare la documentazione insieme a me, e tutto ciò veniva confermato dal testimone, perchè le ho detto che se le fotocopie le faceva da sola, avrebbe potuto falsificare qualkche documento, così dopo un pò di sforzi, mi ha firmato il documento, però a fatto scrivere che si impegnava a fornirmi in un'altra data le fotocopie..... secondo me è passibile di revoca giudiziaria!!!!
#22 Inviato 9 Febbraio, 2015 Spero vivamente che gli amministratori che nascondono quanto è soggetto a trasparenza stiano nascondendo azioni truffaldine. . Lo spero perchè è inconcepibile essere amministrati che opera in modo scorretto senza un motivo vero ma per semplice ignoranza, da qualche parte è scritto che l'ignoranza non è ammessa .... e questo dovrebbe essere chiaro a tutti. . Chi ruba, chi traffica per guadagno potrebbe anche (per paura magari) cessare le azioni scorrette ma contro il "reo buon uomo" di manzoniana memoria ... siamo impotenti .... megio allontanarlo con revoca giudiziaria e impedimento perpetuo ad operare con autorità là dove ha sbagliato. . Sono tanti gli amministratori corretti che operano nel rispetto della legge e lo possono fare anche con un numero maggiore di amministrati, inutile permettere a chiunque di entrare con idee errate in questo campo .... fà più danni un amministratore che agisce fuori dalla legge convinto di "far bene" che un amministratore che lo fá per "guadagno". . ps. nella mia esperienza sul comportamento più o meno corretto di vari amministratori ho potuto constatare che ... nessuna obiezione mi è stata fatta riguardo alla copia delle buste paga del portiere (nell'unico condominio con portiere); certo resta il fatto che penso tale documentazione non possa essere concesso ai "non condomini" un uso improprio dei dati altrui è sempre possibile e se la legge prevede il diritto all'accesso alla documentazione condominiale ai condomini .... è a loro e solo a loro che tale accesso và concesso, non a mogli o mariti o figli o nonni o compagni o compagne ..... solo ai condomini o al loro avvocato .... o in tribunale se il caso non si deve poter discutere "dati originali in copia" alla mano con chicchessia .... anche in un forum ....
