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Claudio809

Parti comuni costruzione piscina condominiale

Buongiorno, ho acquistato un appartamento dal costruttore con stipula del preliminare dal notaio. Tre giorni fa mi ha chiamato il venditore e mi propone quanto segue: “un pezzo di terreno condominiale dovrà essere adibito alla realizzazione di una piscina. Siccome su sei appartamenti può esserci una sola concessione bisogna che mi dite se siete interessati. Se vi interessa dovete acquistare una quota per 2400 euro a condomini se nn interessa dovrete firmare una liberatoria che non vi interessa e verrete esclusi dalle spese di realizzazione all utilizzo e alle spese di gestione. Poi continua dicendo che provvederà ad istituire un regolamento condominiale dove, per chi accetta, dovrà realizzare la piscina in max 3 anni per una cifra massima da definire. Questo regolamento dice che diventerà parte integrante del rogito e saremo costretti ad accettare”. Può fare un lavoro del genere? A me sembra che ‘art.1118 dice che i condomini non possono essere esclusi dalle parti comuni. Non è forse un abbuso che il costruttore fa con clausola vessatoria annullabile ? 

Perché a me al momento la piscina non interessa non ho la capacità economica per affrontare la spesa. Però perché me ne devo precludere per tutta la vita? Se un domani dovesse interessare. E poi gli altri condomini tra qualche tempo mi potrebbero chiedere di sostenere delle spese in base al predetto articolo. Spero che possiate dare una risposta esaustiva. Grazie 

I regolamenti di questo tipo vengono detti contrattuali e vengono stipulati solitamente insieme al rogito lasciando ampia facoltà decisionale ed autonomia al costruttore nella redazione dello stesso, anche eventualmente in deroga all'art. 1118 cc.

 

Tale contratto non è obbligatorio che venga menzionato nel preliminare quindi, in questo caso specifico, il comportamento del costruttore, seppur non cristallino, è nonostante tutto lecito e nelle sue prerogative percui, a mio parere, devi solo valutare se puoi affrontare la spesa in qualche maniera nel caso ti interessi questa opzione, oppure lasciar andare e rinunciare alla piscina.

 

Sappi comunque che questo regolamento obbligherà tutti i proprietari in egual maniera al suo rispetto venendo sottoscritto al rogito, e pertanto nessuno potrà poi in seguito pretendere nulla a livello economico da te se decidi di soprassedere.

Ok . Grazie per la  celere ed esaustiva risposta.

Nel caso non firmassi la liberatoria con la quale dichiarerei che la piscina a me non interessa ne ora è nemmeno in futuro. Può farla ugualmente?

 

non esiste una clausola, sottoscritta da chi aderisce,  che mi consenta un domani a poter accedere alla piscina già costituita, ovviamente corrispondendo le spese di realizzo. 

Grazie

Claudio809 dice:

Buongiorno, ho acquistato un appartamento dal costruttore con stipula del preliminare dal notaio. Tre giorni fa mi ha chiamato il venditore e mi propone quanto segue: “un pezzo di terreno condominiale dovrà essere adibito alla realizzazione di una piscina. Siccome su sei appartamenti può esserci una sola concessione bisogna che mi dite se siete interessati. Se vi interessa dovete acquistare una quota per 2400 euro a condomini se nn interessa dovrete firmare una liberatoria che non vi interessa e verrete esclusi dalle spese di realizzazione all utilizzo e alle spese di gestione. Poi continua dicendo che provvederà ad istituire un regolamento condominiale dove, per chi accetta, dovrà realizzare la piscina in max 3 anni per una cifra massima da definire. Questo regolamento dice che diventerà parte integrante del rogito e saremo costretti ad accettare”. Può fare un lavoro del genere? A me sembra che ‘art.1118 dice che i condomini non possono essere esclusi dalle parti comuni. Non è forse un abbuso che il costruttore fa con clausola vessatoria annullabile ? 

Perché a me al momento la piscina non interessa non ho la capacità economica per affrontare la spesa. Però perché me ne devo precludere per tutta la vita? Se un domani dovesse interessare. E poi gli altri condomini tra qualche tempo mi potrebbero chiedere di sostenere delle spese in base al predetto articolo. Spero che possiate dare una risposta esaustiva. Grazie 

Se tu hai già rogitato ed il terreno condominiale NON comprendeva la piscina, ora il costruttore non può stabilire la costruzione della piscina autonomamente ma dovrebbe esserci una regolare assemblea e approvazione per la costruzione e dovrà seguire la norma dell'art 1120 - 1121 cc;

 

cc art. 1120. Innovazioni.

I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell'articolo 1136 (*), possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni. ... 

 

cc art 1121 Innovazioni gravose o voluttuarie.

Qualora l'innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all'importanza dell'edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa.

Se l'utilizzazione separata non è possibile, l'innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l'ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa.

Nel caso previsto dal primo comma i condomini e i loro eredi o aventi causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell'innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera.

 

(*) Le deliberazioni di cui all'articolo 1120, primo comma, e all'articolo 1122-bis, terzo comma, devono essere approvate dall'assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio.

 

 

Se invece c'è soltanto il preliminare e non hai ancora rogitato, puoi recedere dal contratto oppure alla stipula chiarire tutto con il venditore

Modificato da Tullio Ts
Claudio809 dice:

Ok . Grazie per la  celere ed esaustiva risposta.

Nel caso non firmassi la liberatoria con la quale dichiarerei che la piscina a me non interessa ne ora è nemmeno in futuro. Può farla ugualmente?

 

non esiste una clausola, sottoscritta da chi aderisce,  che mi consenta un domani a poter accedere alla piscina già costituita, ovviamente corrispondendo le spese di realizzo. 

Grazie

Nessuno può obbligarti a firmare questa liberatoria, ma il regolamento lo dovrai accettare comunque e non è detto che il costruttore non trovi un escamotage per infilare questa clausola all'interno dello stesso. Ora io non so in che rapporti tu sia col costruttore, quello che mi sento di consigliarti è di discuterne eventualmente con lui, spiegandogli la tua posizione per vedere se c'è modo di trovare un accomodamentro che soddisfi entrambi.

 

Tullio Ts dice:

Se tu hai già rogitato ed il terreno condominiale NON comprendeva la piscina, ora il costruttore non può stabilire la costruzione della piscina autonomamente ma dovrebbe esserci una regolare assemblea e approvazione per la costruzione e dovrà seguire la norma dell'art 1120 - 1121 cc;

 

cc art. 1120. Innovazioni.

I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell'articolo 1136 (*), possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni. ... 

 

cc art 1121 Innovazioni gravose o voluttuarie.

Qualora l'innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all'importanza dell'edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa.

Se l'utilizzazione separata non è possibile, l'innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l'ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa.

Nel caso previsto dal primo comma i condomini e i loro eredi o aventi causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell'innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera.

 

(*) Le deliberazioni di cui all'articolo 1120, primo comma, e all'articolo 1122-bis, terzo comma, devono essere approvate dall'assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio.

@Tullio Ts Claudio non ha ancora rogitato, infatti nel post iniziale parla di preliminare.

Esmeralda dice:

Nessuno può obbligarti a firmare questa liberatoria, ma il regolamento lo dovrai accettare comunque e non è detto che il costruttore non trovi un escamotage per infilare questa clausola all'interno dello stesso. Ora io non so in che rapporti tu sia col costruttore, quello che mi sento di consigliarti è di discuterne eventualmente con lui, spiegandogli la tua posizione per vedere se c'è modo di trovare un accomodamentro che soddisfi entrambi.

 

@Tullio Ts Claudio non ha ancora rogitato, infatti nel post iniziale parla di preliminare.

Leggi l'ultimo mio scritto post # 4;

 

Se invece c'è soltanto il preliminare e non hai ancora rogitato, puoi recedere dal contratto oppure alla stipula chiarire tutto con il venditore

 

ed aggiungo questo;

 

--link_rimosso--

Tullio Ts dice:

Leggi l'ultimo mio scritto post # 4;

 

Se invece c'è soltanto il preliminare e non hai ancora rogitato, puoi recedere dal contratto oppure alla stipula chiarire tutto con il venditore

 

ed aggiungo questo;

 

--link_rimosso--

Si ma se recede dal preliminare perderà la caparra perché, come ho detto sopra, il costruttore non è tenuto ad indicare sullo stesso che verrà redatto in seguito un regolamento contrattuale.

Esmeralda dice:

Si ma se recede dal preliminare perderà la caparra perché, come ho detto sopra, il costruttore non è tenuto ad indicare sullo stesso che verrà redatto in seguito un regolamento contrattuale.

Non credo che perderà la caparra, perchè se sul preliminare la piscina non c'era non può obbligare a acquistarla, ovvero acquistare una cosa che non era compresa nel preliminare, e neppure può essere redatto un regolamento dopo la stipula del contratto, tutto deve essere fatto in buona fede e chiarito già al preliminare.

Tuliio, il costruttore ha la facoltà di redarre il regolamento contrattuale in piena autonomia e non è obbligato a menzionarlo nel preliminare. Quindi in questo caso non solo il costruttore non sta obbligando Claudio ad acquistare la sua quota di piscina, ma ha tutti i diritti di trattenere la caparra se questi si ritira dall'acquisto per un motivo che non ha nulla di illecito.

Grazie per tutte le risposte, specifico meglio il discorso del terreno. C’è una particella indivisibile è composta da sei quote una per tutti e 6 gli appartamenti, ci sarà chi rinuncerà e verrà divisa da chi resta. La concessione per la realizzazione può essere solo una .  Partendo dal fatto che a me non interessa la piscina (troppe spese) . Però nemmeno so se tra 5 anni potrebbe interessarmi. Mi chiedo, se io non firmo questa famosa liberatoria, se lui me la inserisce nel rogito ho letto nel web che potrebbe essere non valida perché rientrerebbe in quelle clausole vessatorie inserite abusando del suo ruolo di amministratore e quindi annullabili. 

https://www.diritto.it/regolamenti-condominiali-imposti-dal-costruttore/

 

Esmeralda dice:

Tuliio, il costruttore ha la facoltà di redarre il regolamento contrattuale in piena autonomia e non è obbligato a menzionarlo nel preliminare. Quindi in questo caso non solo il costruttore non sta obbligando Claudio ad acquistare la sua quota di piscina, ma ha tutti i diritti di trattenere la caparra se questi si ritira dall'acquisto per un motivo che non ha nulla di illecito.

Scusami, ma il RdC contrattuale se all'acquirente non va bene non può essere costretto ad accettarlo, ne avevamo già parlato tempo fa anche con l'avvocato Alessandro Gallucci in questo forum, tutto deve essere chiaro già prima delle firma e non presentato all'ultimo momento e neppure scrivere sul rogito che il RdC contrattuale sarà predisposto in seguito, ma scherziamo?

 

Comunque questo è un terreno difficile e consiglierei la lettura di questo link;

 

https://www.notariato.it/sites/default/files/Le_guide_per_il_cittadino_Gararanzia_preliminare_set_14.pdf

Modificato da Tullio Ts
Claudio809 dice:

Grazie per tutte le risposte, specifico meglio il discorso del terreno. C’è una particella indivisibile è composta da sei quote una per tutti e 6 gli appartamenti, ci sarà chi rinuncerà e verrà divisa da chi resta. La concessione per la realizzazione può essere solo una .  Partendo dal fatto che a me non interessa la piscina (troppe spese) . Però nemmeno so se tra 5 anni potrebbe interessarmi. Mi chiedo, se io non firmo questa famosa liberatoria, se lui me la inserisce nel rogito ho letto nel web che potrebbe essere non valida perché rientrerebbe in quelle clausole vessatorie inserite abusando del suo ruolo di amministratore e quindi annullabili. 

https://www.diritto.it/regolamenti-condominiali-imposti-dal-costruttore/

 

Le clausole vessatorie generalmente vengono controfirmate specificatamente e di conseguenza accettate, se questa fosse la strada che il costruttore ha deciso di intraprendere, purtroppo credo che troverà il modo di far sì che tu non possa più impugnarle in futuro.

Claudio809 dice:

Grazie per tutte le risposte, specifico meglio il discorso del terreno. C’è una particella indivisibile è composta da sei quote una per tutti e 6 gli appartamenti, ci sarà chi rinuncerà e verrà divisa da chi resta. La concessione per la realizzazione può essere solo una .  Partendo dal fatto che a me non interessa la piscina (troppe spese) . Però nemmeno so se tra 5 anni potrebbe interessarmi. Mi chiedo, se io non firmo questa famosa liberatoria, se lui me la inserisce nel rogito ho letto nel web che potrebbe essere non valida perché rientrerebbe in quelle clausole vessatorie inserite abusando del suo ruolo di amministratore e quindi annullabili. 

https://www.diritto.it/regolamenti-condominiali-imposti-dal-costruttore/

 

Un RdC Contrattuale può essere citato nel rogito e sarà vincolante per l'acquirente, però l'acquirente prima della firma deve essere messo in grado di leggerlo, ovvero deve essere già trascritto e registrato ai Pubblici Registri Immobiliari (ora Ade) e non ancora nella mente del costruttore e venditore ovvero ancora da scrivere o da inventare, nessuno è obbligato ad acquistare a scatola chiusa.

Per cui prima di procedere e trovarti in mezzo a problemi, se lo desideri, senti un legale di tua fiducia.

Claudio809 dice:

“un pezzo di terreno condominiale dovrà essere adibito alla realizzazione di una piscina. Siccome su sei appartamenti può esserci una sola concessione bisogna che mi dite se siete interessati. Se vi interessa dovete acquistare una quota per 2400 euro a condomini se nn interessa dovrete firmare una liberatoria che non vi interessa e verrete esclusi dalle spese di realizzazione all utilizzo e alle spese di gestione.

Il rogito non è stato ancora fatto ma esiste un preliminare.

Se nel preliminare è stato indicato anche uno spazio condominiale, in corso d'opera il costruttore non può cambiare le carte in tavola e dire "o partecipi alla costsruzione della piscina o rinunci allo spazio condominiale"

Ecco perchè il costruttore vuole una liberatoria, a mio avviso, proprio affinchè l'acquirente non pretenda quanto scritto in preliminare, e magari sarà proprio l'acquirente a pretendere la doppia caparra se il venditore non vende quanto in preliminare.

 

Io, per non saper ne leggere e ne scrivere, farei visoinare il preliminare ad un avvocato/notaio per vedere cosa il venditore si è impegnato a vendere ed io mi sono impegnato ad acquistare.

Non sia mai che si trova il costruttore nelle condizioni di dover rispettare il preliminare o restituire la doppia caparra.

 

Se tutto fosse stato ancora nella discrezionalità del venditore, perchè pretende una liberatoria? Non ti viene qualche sospetto?

Tullio Ts dice:

Scusami, ma il RdC contrattuale se all'acquirente non va bene non può essere costretto ad accettarlo, ne avevamo già parlato tempo fa anche con l'avvocato Alessandro Gallucci in questo forum, tutto deve essere chiaro già prima delle firma e non presentato all'ultimo momento e neppure scrivere sul rogito che il RdC contrattuale sarà predisposto in seguito, ma scherziamo?

 

Comunque questo è un terreno difficile e consiglierei la lettura di questo link;

 

https://www.notariato.it/sites/default/files/Le_guide_per_il_cittadino_Gararanzia_preliminare_set_14.pdf

@Tullio Ts Il regolamento contrattuale può anche essere solo nominato nel rogito senza che l'acquirente ne abbia preso visione, non so a quale discussione fai riferimento ma io stessa sono l'esempio concreto in quanto sono stata la prima ad aver rogitato nella mia palazzina avendo il regolamento allegato e di conseguenza poi depositato, mentre tutti gli altri ne hanno avuta solo menzione e l'hanno poi ricevuto materialmente in seguito.

 

Claudio non ha ancora rogitato e se il regolamento sarà pronto per quel giorno lui non potrà far altro che sottoscrivere o ritirarsi con quella che però non sarà considerata una giusta causa.

Esmeralda dice:

@Tullio Ts Il regolamento contrattuale può anche essere solo nominato nel rogito senza che l'acquirente ne abbia preso visione, non so a quale discussione fai riferimento ma io stessa sono l'esempio concreto in quanto sono stata la prima ad aver rogitato nella mia palazzina avendo il regolamento allegato e di conseguenza poi depositato, mentre tutti gli altri ne hanno avuta solo menzione e l'hanno poi ricevuto materialmente in seguito.

 

Claudio non ha ancora rogitato e se il regolamento sarà pronto per quel giorno lui non potrà far altro che sottoscrivere o ritirarsi con quella che però non sarà considerata una giusta causa.

Nel tuo caso e anche degli altri che hanno acquistato in seguito, il regolamento già esisteva, tanto è vero che nel tuo rogito era allegato e non solo menzionato, e gli altri prima della firma potevano aver la possibilità di recarsi al PRI e consultarlo o chiederlo al notaio

In questo caso mi pare che il RdC non esista neppure ma sarà scritto dopo dal venditore, troppo comodo questo, da non accettare mai

Modificato da Tullio Ts
Claudio809 dice:

Infatti non c’è ancora

Per cui il venditore non può menzionare sul rogito un RdC contrattuale che non esiste, sarebbe un falso

Modificato da Tullio Ts
Tullio Ts dice:

Un RdC Contrattuale può essere citato nel rogito e sarà vincolante per l'acquirente, però l'acquirente prima della firma deve essere messo in grado di leggerlo, ovvero deve essere già trascritto e registrato ai Pubblici Registri Immobiliari (ora Ade) e non ancora nella mente del costruttore e venditore ovvero ancora da scrivere o da inventare, nessuno è obbligato ad acquistare a scatola chiusa.

Per cui prima di procedere e trovarti in mezzo a problemi, se lo desideri, senti un legale di tua fiducia.

Un conto è il regolamento da predisporsi a posteriori dal momento della compravendita,  un'altro è quello allegato al rogito stesso che diventa pienamente valido e che non è necessario che sia visionato preventivamente dal primo acquirente.

 

Dato che mi sembra che siamo nel secondo caso non vedo vulnus anche se quanto detto da Leonardo lo prenderei in seria considerazione perché è possibile piuttosto che sia questa la chiave di volta della questione.

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Esmeralda dice:

Un conto è il regolamento da predisporsi a posteriori dal momento della compravendita,  un'altro è quello allegato al rogito stesso che diventa pienamente valido e che non è necessario che sia visionato preventivamente dal primo acquirente.

 

Dato che mi sembra che siamo nel secondo caso non vedo vulnus anche se quanto detto da Leonardo lo prenderei in seria considerazione perché è possibile piuttosto che sia questa la chiave di volta della questione.

Sono d'accordo che il RdC contrattuale possa solamente essere menzionato sul rogito, ma deve anche esistere da qualche parte ed aver la possibilità di leggerlo prima di firmare il rogito, e non ancora da scrivere.

Modificato da Tullio Ts
Tullio Ts dice:

Nel tuo caso e anche degli altri che hanno acquistato in seguito, il regolamento già esisteva, tanto è vero che nel tuo rogito era allegato e non solo menzionato, e gli altri prima della firma potevano aver la possibilità di recarsi al PRI e consultarlo o chiederlo al notaio

In questo caso mi pare che il RdC non esista neppure ma sarà scritto dopo dal venditore, troppo comodo questo, da non accettare mai

 Tullio, non dopo, noi l'abbiamo avuto in mano il giorno del rogito ed è stato allegato allo stesso. Non importa quando viene redatto materialmente, l'importante è che ci sia alla prima stipula: non citato, non da definirsi in seguito e non c'è bisogno di un imprimatur preventivo da parte dell'acquirente.

Esmeralda dice:

 Tullio, non dopo, noi l'abbiamo avuto in mano il giorno del rogito ed è stato allegato allo stesso. Non importa quando viene redatto materialmente, l'importante è che ci sia alla prima stipula: non citato, non da definirsi in seguito e non c'è bisogno di un imprimatur preventivo da parte dell'acquirente.

Forse non ci comprendiamo e mi dispiace.

Infatti alla stipula tu avevi in contratto in mano e l'hai accettato, in questo caso Claudio809 ha detto che il RdC Contrattuale non c'è ancora e sarà scritto dopo il rogito, questo non è accettabile, il Regolamento deve esserci all'atto del rogito e non scritto dopo.

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