#1 Inviato 9 Luglio, 2019 Buongiorno a tutti, Vi scrivo per avere qualche parere in merito alla particolare situazione che stiamo passando. Cerco di andare con ordine: io e la mia compagna stiamo cercando un appartamento in affitto, dopo 3 mesi di ricerche troviamo il nostro appartamento ideale, ha tutte le caratteristiche che cerchiamo e rientra nel budget, ci sembra un sogno, invece è l'inizio di un incubo. Siamo a metà marzo, l'appartamento era ancora in locazione ai precedenti inquilini che avrebbero dovuto liberare a inizio luglio, quindi dopo una veloce visita blocchiamo l'agente immobiliare prima che vada a fare la visita con una coppia che era già li ad aspettare e fissiamo un appuntamento il giorno seguente per firmare la proposta. Firmata questa e versata la caparra, aspettiamo un paio di settimane prima di ricevere la conferma dei proprietari. A metà Aprile firmiamo il contratto e versiamo provvigione e cauzione di 3 mesi. Verso fine Maggio vengo contatto dall'agente per un incontro con la proprietà, durante il quale mi viene riferito che gli attuali inquilini (una giovane coppia con un bimbo piccolo e uno neonato) hanno "giocato sporco": avevano dato disdetta e concordato di pagare le ultime mensilità con la cauzione poichè si sarebbero dovuti traferire in una appartamento che volevano comprare, tuttavia avevano appena comunicato l'impossibilità di trasferirsi. Allibiti abbiamo voluto aspettare poichè proprietà e agente immobiliare ci hanno paventato la possibilità che questi trovassero un altro appartamento per liberare il "nostro". Inutile dire che ora stiamo cercando di nuovo un appartamento... Ora arriva la domanda: so che potremmo chiedere il doppio della caparra come danni, ma avendo già firmato il contratto noi abbiamo già versato la cauzione, che a quanto pare non porta nessuna garanzia al povero inquilino. Quindi alla fine ci troviamo dopo 4 mesi a iniziare da capo la ricerca, e l'unico "diritto" è che ci vengano ridati i soldi della cauzione e della provvigione e tanti saluti? Vale la pena muoversi per avvocati per chiedere danni che non sono quantificabili con scontrini ecc ma in termini di tempo perso da parte nostra? In questi mesi ci siamo persi una marea di altre opportunità e ora dobbiamo investire ancora molto altro tempo in una cosa che avevamo già dato per conclusa... Credo sia comprensibile il nostro totale sconforto e depressione per quanto accaduto e ci sembra di essere a buon diritto la parte lesa, la proprietà avrà perso qualche ora per i vari incontri ma nulla più, pare che gli inquilini stiano comunque continuando a pagare l'affitto anche se in ritardo, noi invece ci troviamo oltre al danno la beffa.. Grazie
#2 Inviato 9 Luglio, 2019 Allora... caparra e deposito cauzionale sono due cose diverse. Nel sento, voi al momento avete versato una somma al fine di opzionare il contratto di locazione che, sebbene sottoscritto, non è ancora stato compiutamente eseguito per una responsabilità riconducibile (per quanto in via mediata) in capo al proprietario. Pertanto, le tre mensilità corrisposte, a mio parere, non hanno assunto la qualità di deposito cauzionale, in quanto non siete stati immessi nel possesso dell'immobile la cui integrità, quelle somme, dovrebbero garantire. In sostanza quelle somme sono, a tutti gli effetti, una caparra confirmatoria con obbligo di restituzione del doppio di quanto versato in caso di inadempimento fintanto che non entrate nell'immobile. Il danno consiste, in primo luogo nella cauzione ed eventualmente nella differenza tra il canone di locazione che avreste corrisposto e quelle che state pagando in questo momento. Io un parere da un collega ed una letterina la farei scrivere... valutate.
#3 Inviato 9 Luglio, 2019 Oimmena dice: Pertanto, le tre mensilità corrisposte, a mio parere, non hanno assunto la qualità di deposito cauzionale, in quanto non siete stati immessi nel possesso dell'immobile la cui integrità, quelle somme, dovrebbero garantire. In sostanza quelle somme sono, a tutti gli effetti, una caparra confirmatoria con obbligo di restituzione del doppio di quanto versato in caso di inadempimento fintanto che non entrate nell'immobile. Grazie mille per la celere risposta, effettivamente la somma che abbiamo versato è segnata nel contratto come deposito cauzionale e per questo mi chiedevo come possa avere più "garanzie"(inteso come riceve il doppio della somma data) prima della firma del contratto rispetto a dopo averlo firmato, tuttavia devo aggiungere che il contratto non è mai stato registrato dalla proprietà, poichè ha aspettato quel tanto che è bastato a ricevere la notizia dagli attuali coinquilini, e poi ha pensato bene di non registrarlo finchè la situazione non si fosse risolta in un modo o nell'altro. Questo non so se è un punto a nostro favore o meno Per il resto "per fortuna" non abbiamo altri danni economici come l'esempio che fa con la differenza tra gli affitti (attualmente è inferiore a quello che sarebbe stato) se non avergli dato 3k per 4 mesi senza avere quello per cui abbiamo firmato.
#4 Inviato 9 Luglio, 2019 Ritengo che solo un avvocato possa fare il punto corretto della situazione mettendovi di fronte alle vostre reali e doverose richieste di risarcimento. Io ci andrei senza indugio e soprattutto attenti a non firmare più nulla da questo momento in poi nei confronti della proprietà o degli intermediatori. Non accetterei neppure alcuna restituzione in denaro prima di essermi consultato con l'avvocato e riferirei infine che sarà il legale a contattarli a breve.
#5 Inviato 10 Luglio, 2019 Inzialmente le tre mensilità sono state date come caparra volte a fermare l'appartamento e come garanzia del contratto. Che poi però è stato firmato e immagino che qui si sia dato atto che le tre mensilità assurgevano ora funzione di cauzione. Se è cos, ormai quella somma è cauzione e non piu' caparra. Occorre comunque legegre bene il vostro contratto. Certamente avete perso delle chanche, ma il "tempo perso" non è che vi da' diritto a risarcimento così, sol per questo. Se trovate un appartamento vicino, simile ma con canone piu'elevato, potreste valutare di chiedere questo come "danno". Se per esmepio in virtù del contratto fatto, avete a vostra volta disdetatto un vostro procedente contratto e pertanto ora vi trovate "per strada" ecco che questo è un danno che state subendo. Io vi consiglio di fissare un appuntamento con un legale e valutare con lui tute queste cose, dovete parlarne vis a vis, le sfaccettuature possono essere molte e realisticamente non affrontabili su un forum se non superficialmente
#6 Inviato 10 Luglio, 2019 lucag01 dice: Verso fine Maggio vengo contatto dall'agente per un incontro con la proprietà, durante il quale mi viene riferito che gli attuali inquilini (una giovane coppia con un bimbo piccolo e uno neonato) hanno "giocato sporco": avevano dato disdetta e concordato di pagare le ultime mensilità con la cauzione poichè si sarebbero dovuti traferire in una appartamento che volevano comprare, tuttavia avevano appena comunicato l'impossibilità di trasferirsi. E' per questo motivo che, come proprietario, non firmo ne contratti ne proposte di locazioni prima di avere ripreso fisicamente possesso dell'immobile. Purtroppo casi come il tuo sono all'ordine del giorno. Quello che mi domando io è: voi avete firmato un contratto di locazione ad aprile con decorrenza luglio 2019, si presuppone quindi che sia stato regolarmente registrato, i vecchi inquilini non liberano l'immobile nonostante la disdetta quindi non può chiudere l'attuale contratto. Il proprietario quindi al primo di luglio si ritrova due contratti regolarmente registrati per lo stesso immobile... mah si è tirato la zappa sui piedi. Seguite il consiglio di SisterOfNight, rivolgetevi ad un avvocato e fate leva anche su questo fatto (avete tutto il diritto per pretendere che il proprietario onori il contratto firmato) per ottenere il giusto risarcimento che (a mio parere) vi tocca. poi se è il caso lui si rivarrà sui suoi attuali inquilini, ma questo è un suo problema. Mai, MAI firmare un contratto prima di aver ripreso il possesso dell'immobile 2
#7 Inviato 10 Luglio, 2019 jerrySM dice: E' per questo motivo che, come proprietario, non firmo ne contratti ne proposte di locazioni prima di avere ripreso fisicamente possesso dell'immobile. Io pure, non firmo contratti nè da inquilina nè da proprietaria se l'immobile non è libero. Mai.
#8 Inviato 10 Luglio, 2019 SisterOfNight dice: Inzialmente le tre mensilità sono state date come caparra volte a fermare l'appartamento e come garanzia del contratto. Che poi però è stato firmato e immagino che qui si sia dato atto che le tre mensilità assurgevano ora funzione di cauzione. Se è cos, ormai quella somma è cauzione e non piu' caparra. Occorre comunque legegre bene il vostro contratto. Certamente avete perso delle chanche, ma il "tempo perso" non è che vi da' diritto a risarcimento così, sol per questo. Se trovate un appartamento vicino, simile ma con canone piu'elevato, potreste valutare di chiedere questo come "danno". Se per esmepio in virtù del contratto fatto, avete a vostra volta disdetatto un vostro procedente contratto e pertanto ora vi trovate "per strada" ecco che questo è un danno che state subendo. Io vi consiglio di fissare un appuntamento con un legale e valutare con lui tute queste cose, dovete parlarne vis a vis, le sfaccettuature possono essere molte e realisticamente non affrontabili su un forum se non superficialmente In realtà la caparra (una cifra molto piccola) è stata versata all'agenzia al momento della firma della proposta di locazione da presentare alla proprietà, le 3 mensilità sono state versate subito dopo la firma del contratto, nel quale c'è scritto: "A garanzia delle obbligazioni assunte con il presente contratto, la parte conduttrice corrisponde alla parte locatrice, che con la firma del presente contratto ne rilascia la quietanza, la somma di €xxx a titolo di deposito cauzionale non imputabile in conto canoni che verrà restituita 15gg dopo il rilascio dell'appartamento previa verifica delle condizioni dell'appartamento e sempre che la parte conduttrice abbia adempiuto a tutti gli obblighi previsti dal contratto e dalle leggi vigenti. la garanzia sarà fruttifera di interessi legali." Credo sia anche da considerare che se noi non avessimo accettato queste condizioni, e quindi non avessimo versato le 3 mensilità, non avremmo potuto avere l'appartamento che volevamo. Mi sembra ridicolo di come siano tutelati i proprietari e non i conduttori... jerrySM dice: E' per questo motivo che, come proprietario, non firmo ne contratti ne proposte di locazioni prima di avere ripreso fisicamente possesso dell'immobile. Purtroppo casi come il tuo sono all'ordine del giorno. Quello che mi domando io è: voi avete firmato un contratto di locazione ad aprile con decorrenza luglio 2019, si presuppone quindi che sia stato regolarmente registrato, i vecchi inquilini non liberano l'immobile nonostante la disdetta quindi non può chiudere l'attuale contratto. Il proprietario quindi al primo di luglio si ritrova due contratti regolarmente registrati per lo stesso immobile... mah si è tirato la zappa sui piedi. Seguite il consiglio di SisterOfNight, rivolgetevi ad un avvocato e fate leva anche su questo fatto (avete tutto il diritto per pretendere che il proprietario onori il contratto firmato) per ottenere il giusto risarcimento che (a mio parere) vi tocca. poi se è il caso lui si rivarrà sui suoi attuali inquilini, ma questo è un suo problema. Mai, MAI firmare un contratto prima di aver ripreso il possesso dell'immobile Aimè sarei d'accordo se fossi in un'altra qualsiasi città italiana, a Milano il mercato immobiliare credo sia una realtà ben diversa, gli annunci di affitti a volte durano solo poche ore prima che l'immobile sia già stato riaffittato, in una situazione del genere quando uno trova quello che gli interessa non ha spazio per contrattare il prezzo o prendersi un po' di tempo per ragionarci... Trovo divertente che tu mi dica che questi casi sono all'ordine del giorno mentre invece loro (agenzia e proprietà) ci hanno ripetuto che è la prima volta che gli capita in (non mi ricordo quanti decenni) di affitti...la proprietà non è un privato ma una società a gestione famigliare... Come hai scritto il contratto è stato firmato a metà aprile con decorrenza luglio, avrebbero dovuto registrarlo ma evidentemente hanno ricevuto prima la notizia dagli attuali inquilini e quindi hanno pensato bene di non procedere con la registrazione del nostro contratto nonostante si fosse già intascati i soldi... In tutto questo la proprietà non ci sta rimettendo un € perchè ci vuole restituire esclusivamente la cifra che abbiamo versato di caparra+la provvigione dell'agenzia, senza riconoscere alcun danno se non è debitamente documentato, e a quanto hanno detto gli inquilini attuali stanno continuando a pagare l'affitto, quindi per la proprietà come se non fosse successo nulla! Se invece ci fossimo ritirati noi per un qualsiasi motivo avremmo perso tutto...sinceramente a me non sembra molto equa la cosa ma è anche vero che non ho studiato legge :)
#9 Inviato 10 Luglio, 2019 lucag01 dice: Mi sembra ridicolo di come siano tutelati i proprietari e non i conduttori... nella realtà spesso è proprio il contrario: il proprietario che si trovi spossessato e privo dei canoni subisce una doppia "fregatura" e per rientrare in possesso del proprio immobile deve subire mesi o anni di perdite ben più gravi di 1-2k euro. per il resto, è giusto che tu riveda qualcosa di più di quanto hai versato.
#10 Inviato 10 Luglio, 2019 lucag01 dice: Mi sembra ridicolo di come siano tutelati i proprietari e non i conduttori... Tu ti stai basando solo su quello che ti hanno detto agenzia e proprietari: "è la prima volta che succede" "hai diritto solo ad avere indietro la caparra + la provvigione dell'agenzia". Logico che uno dica solo quello che gli fa comodo. Non hai seguito invece il consiglio di SisterOfNight, cioè: "rivolgiti ad un legale", esponi i fatti e senti cosa ti dice. Puoi anche recarti da un sindacato inquilini. Da quanto affermi avete firmato un contratto (a proposito, spero te ne sia fatto dare una copia), se poi non l'hanno registrato peggio per loro. Ripeto con la firma di un contratto si assumono degli obblighi che vanno onorati e se tu sei pronto a farlo e loro no che ne paghino le conseguenze. Gli servirà da lezione per il futuro. Secondo il mio punto di vista, da quello che scrivi, ad avere il coltello dalla parte del manico sei proprio tu. Modificato 10 Luglio, 2019 da jerrySM
#11 Inviato 10 Luglio, 2019 Purtroppo il legale l'abbiamo sentito, mentre aspettavo il suo responso ho deciso di chiedere altre opinioni... Ora ho anche il suo responso, se sul contratto firmato la cifra versata è indicata come cauzione (ed ho copiato nel mio commento precedente il pezzo del contratto pari pari) è una cauzione e non una caparra, non ci possiamo aspettare di ricevere come danno forfettario il doppio della cifra, inoltre sconsiglia di intraprendere vie legali e invece di concludere la cosa in maniera pacifica, viste le eventuali spese legali da dover sostenere prima di rientrare della cauzione versata ed oltre il fatto che comunque il giudizio finale spetterebbe al giudice che potrebbe anche darci ragione ma dividere le spese legali... Grazie a tutti per i vostri commenti
#12 Inviato 10 Luglio, 2019 lucag01 dice: inoltre sconsiglia di intraprendere vie legali e invece di concludere la cosa in maniera pacifica ma il doppio della caparra la puoi richiedere, almeno. o no?
#13 Inviato 10 Luglio, 2019 La caparra con la firma del contratto si è trasformata in deposito cauzionale: quest'ultimo in caso di rinuncia non è automaticamente raddoppiabile. Sono d'accordo con le informazioni raccolte: lucag01 dice: non ci possiamo aspettare di ricevere come danno forfettario il doppio della cifra, inoltre sconsiglia di intraprendere vie legali e invece di concludere la cosa in maniera pacifica, viste le eventuali spese legali da dover sostenere prima di rientrare della cauzione versata ed oltre il fatto che comunque il giudizio finale spetterebbe al giudice che potrebbe anche darci ragione ma dividere le spese legali... Ma è anche vero che - Milano o non Milano - è stato un enorme azzardo firmare un contratto per un appartamento non ancora liberato. Checchè affermi l'agente immobiliare (che all'occorrenza sa trasformarsi in un venditore di fumo) per un proprietario le principali difficoltà da risolvere sono sempre più spesso due: rientrare in possesso del suo immobile alla giusta scadenza contrattuale 8e non dopo...) e riuscire a farsi riconoscere danni e morosità. Per la cronaca, tutte azioni di recupero onerose. @lucag01 ti senti buggerato, ma in estrema analisi ti ha buggerato un altro conduttore come te.
#14 Inviato 11 Luglio, 2019 albano59 dice: La caparra con la firma del contratto si è trasformata in deposito cauzionale umm! a me non è molto chiaro, ma se è così è bene saperlo. perché ho il dubbio. Luca ha versato: - provvigione intermediario - caparra (X) - cauzione di 3 mesi (il massimo per legge) Se X è in seguito stato compreso nei 3 mesi di cauzione tutto fila, perché diventa deposito a tutti gli effetti. Ma se è 3+X non mi torna, perché verrebbe superato il limite di legge... In ogni caso pretendere 6+2X + danni eventuali mi sembra un sproposito meritevole di resistenza da parte del proprietario... che avrebbe tutta la convenienza a tirare le cose per le lunghe per vie legali. Bene quindi risolvere "pacificamente" come suggerito dal legale, facendo esperienza.
#15 Inviato 11 Luglio, 2019 @albano59 @spurgo per chiarire: abbiamo firmato proposta di locazione in agenzia con l'agente ma senza proprietà, e abbiamo versato una "piccola" caparra all'agenzia stessa, successivamente siamo ci siamo incontrati con proprietà e agenzia per firmare contratto finale (anche se a detta dell'avvocato era già valido come contratto la proposta una volta firmata da entrambe le parti), dopo aver firmato abbiamo versato la provvigione all'agenzia (diminuita della caparra che gli avevamo lasciato) e la cauzione (3 mensilità) ai proprietari. Quindi la caparra è diventata parte della provvigione e non della cauzione. Noi speravamo nel doppio delle 3 mensilità, evidentemente il proprietario una volta che ha fatto firmare il contratto e ricevuta la cauzione è più libero di lasciare fuori il futuro inquilino di quanto non lo sia prima, quando ha solo la caparra e non ha ancora ricevuto la cauzione... Per quanto riguarda "Milano o non Milano" credo che se non lo si prova di persona non ci si renda conto...credo che l'unico "azzardo" da noi fatto sia stato versare ingenuamente la cauzione nell'immediato, senza cercare di accordarsi per versare solo una caparra fino all'entrata in possesso dell'immobile...cosa che sicuramente richiederemo se dovesse ripresentarsi questa situazione.
#16 Inviato 11 Luglio, 2019 lucag01 dice: Quindi la caparra è diventata parte della provvigione e non della cauzione. OK! adesso è più chiaro, grazie. Comprendo la tua arrabbiatura, però come puoi dedurre dalla vicenda il proprietario non è affatto libero, ma è assai vincolato dal conduttore che non rilascia l'appartamento. E' andata male sia a te sia al proprietario che magari si troverà ancora sulle croste un conduttore di cui preferirebbe disfarsi... che ci vuoi fare? Per il futuro saprai come regolarti, anche con l'intermediario. 1
