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GHIRO-72

Nomina annuale o biennale?

Sappiamo ormai molto bene che la nomina dell'amministratore è annuale, rinnovata automaticamente per un altro anno... in pratica, la nomina dura due anni e questo ce lo insegnano anche le nostre associazioni di categoria alle quali siamo iscritti., dopo diverse interpretazioni.

 

Secondo voi, qualora l'assemblea deliberi oppure chieda informalmente all'amministratore di mettersi in gioco ogni anno invece di due, cioè di mettere all'odg la nomina dell'amministratore ogni anno invece di due, come si deve comportare l'amministratore? Deve "obbedire" all'assemblea?

 

Devo dire che l'articolo 1129 è tutto inderogabile, quindi la riposta me la dovrei dare in solitaria e cioè che l'assemblea non possa interferire sulla nomina biennale... voglio vedere alcune vostre risposte sull'argomento, grazie.

Io credo che un buon amministratore dovrebbe mettere annualmente la nomina dell'amministratore all'odg. Che poi un amministratore non lo faccia è certamente corretto, come lo è mantenere tale decisione sulla base di una richiesta informale.

Veramente il codice civile non dice che la nomina e’ rinnovata automaticamente . Si limita a dire che l’ incarico dura un anno e che anche il successivo incarico dura un anno .

 

Il discorso dei due anni nasce dal fatto che nella prima stesura della riforma era previsto che l’ incarico durasse due anni . ( quindi tanti interpretano che l’ incarico dura due anni )

 

il codice prevede anche che l’ assemblea annualmente si riunisca anche per nominare l’ amministratore .

L’ncarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata. L'assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore.

Concordo con peppe, ma se cosí non fosse, l’assemblea potrebbe tranquillamente stabilire che l’incarico debba essere confermato annualmente, anche se l’articolo è inderogabile. Questo perchè non infrangerebbe la norma, ma la renderebbe più stringente ... un po’ come per le deleghe: l’art 67 dacc è inderogbile, ma l’assemblea nei condomini con più di venti condòmini, potrebbe lecitamente limitare il numero delle deleghe a oltre 1/5 previsto.

 

Secondo voi, qualora l'assemblea deliberi oppure chieda informalmente all'amministratore di mettersi in gioco ogni anno invece di due, cioè di mettere all'odg la nomina dell'amministratore ogni anno invece di due, come si deve comportare l'amministratore? Deve "obbedire" all'assemblea?

Secondo me sì, e non vedo nessun conflitto tra questa richiesta e la normativa vigente, perchè la Legge dice anche che l'Amm.re può essere revocato in ogni tempo e anche in mancanza di "giusta causa".

Pertanto questa richiesta di "disinnescare" il rinnovo tacito per il secondo anno, secondo me, è da leggere come una "richiesta di revoca anticipata e programmatica" che è del tutto legittima e vincolante per l'Amm.re.

Allora... premetto che nessuno mi vuole revocare, anzi sono ben contenti... l'anno scorso mi è stato solo chiesto verbalmente che siccome loro erano abituati a fare questa valutazione di anno in anno, avrebbero voluto continuare su questo piano; la richiesta è venuta fuori perché al primo anno di mandato non ho messo all'odg la nomina e loro non erano abituati alla nuova riforma.

 

Fatta questa premessa, in sede di aggiornamento 2017 con ANAMMI, è stato chiarito che la nomina dura due anni e che questa è la dottrina da applicare... l'orientamento giuridico. L'unica cosa da fare alla scadenza del primo anno è comunicare all'assemblea la volontà a rimanere e le condizioni economiche (che non cambiano alle precedenti). In sintesi, ANAMMI dice che l'amministratore deve porre la nuova nomina (non si parla più di revoca che ovviamente sarebbe inutile) ogni due anni.

 

Ora, al concetto di maggio restrizione non avevo pensato... certo è che mi roderebbe ripetere ogni anno la nomina, se non altro perché mi impegno ed un anno di contratto è veramente poco a livello si stabilità economica programmatica.

 

- - - Aggiornato - - -

 

Poi è chiaro che sta legge è stata scritta con i piedi!

Dirò di più... per la nomina degli anni successivi, cioè la conferma o riconferma che si voglia dire, pare che sia sufficiente la votazione di 1/3 dei millesimi... il che mi sembra anche logico.

 

Fermo restando che anche in prima nomina, se non si raggiungono 500 millesimi la votazione è sempre valida se non viene impugnata entro 30gg.

Allora... premetto che nessuno mi vuole revocare, anzi sono ben contenti...

.........................

Poi è chiaro che sta legge è stata scritta con i piedi!

Concordando in modo assoluto con la tua conclusione dell'ultima frase...Ghiro, anche a me nel 2016 era stato chiesto in un Condominio di riproporre la nomina all'odg a scadenza annuale.

Quando c'è stata l'Assemblea nel 2017 ho soddisfatto la richiesta, e sono stata riconfermata all'unanimità ...non solo : chi aveva chiesto questa "cautela" si trattenne nel post-assemblea per scusarsi di averla formulata e gentilmente mi disse "sa...abbiamo fatto tante di quelle brutte esperienze che ormai tendiamo a cautelarci in ogni modo possibile".

E siccome le gestioni precedenti le avevo dovute conoscere...posso dire che al loro posto avrei fatto la stessa cosa.

Dirò di più... per la nomina degli anni successivi, cioè la conferma o riconferma che si voglia dire, pare che sia sufficiente la votazione di 1/3 dei millesimi... il che mi sembra anche logico.

 

Fermo restando che anche in prima nomina, se non si raggiungono 500 millesimi la votazione è sempre valida se non viene impugnata entro 30gg.

Personalmente concordo su tutta la linea, anche su questi punti.

Aggiungerei che: tra normative sempre sibilline e contraddittorie e pronunce giurisprudenziali ondivaghe...ci mancano solo gli "Uffici Studi" delle Associazioni a fare quel po' di confusione in più di cui nessuno ha bisogno. (Dieci giorni fa, per la prima volta, ho sottoposto un quesito alla "consulenza" dell'Ufficio Studi della mia Associazione. Praticamente hanno risposto a una domanda che io non ho mai fatto, completamente diversa da quella che avevo fatto...).

 

Altra chicca sul tema "nomina", di cui non parlerei se le fonti non fossero molto più che autorevoli: nei mesi scorsi parlavo amichevolmente con un bravissimo Avvocato, e si viene a parlare proprio della nomina. Lui mi fa "ma nella mia provincia c'è un collega (avvocato) che fa l'amm.re, e ...lui non mette MAI all'odg la voce "nomina amm.re" . Gli rispondo che questo mi pare molto stravagante e palesemente contrario alla Legge. Ma lui, Professionista scurpolosissimo, mi replica "guarda...è un Collega MOLTO preparato ed attento...e lui ha trovato in Giurisprudenza presupposti per non mettere mai in discussione il proprio mandato, se non quando ci fosse richiesta formale di revoca" !

 

Non ho mai approfondito questa teoria,e mi sembra anche molto più che temeraria. Ma...conoscendo lo spessore professionale del Legale che me ne parlava, e la sua stima verso il Collega che applica questa apparente stravaganza...forse meriterebbe di essere approfondita anche questa ipotesi...

Ad approfondire la questione sono già intervenuti i giudici di merito

 

Ad esempio il Tribunale di Cassino, --link_rimosso--

 

ma soprattutto il Tribunale di Milano (che, per inciso, ha una sezione di diritto condominiale di alto spessore e specializzazione il cui orientamento, insieme a quello di Roma, fa scuola presso gli altri Tribunali)

 

https://www.condominioweb.com/quanto-dura-il-mandato-dellamministratore-di-condominio.11951

 

ovvero, dopo il primo anno, l' amministratore non è tenuto a porre all'o.d.g. la questione della "nomina dell'Amministratore", a meno che non gli venga richiesto. Lo aveva sostenuto sin da subito l'Anaci, ma il peso delle citate pronunce mi pare decisamente maggiore.

 

Questo sotto il profilo strettamente legale; che poi per prassi o per correttezza l'amministratore inserisca l'argomento alla fine di ogni anno è un'altra questione (quanto meno per ragioni di rispetto nei confronti dei condomini, che, tra l'altro, non sanno dei mutamenti normativi e sono abituati a vedersi tale argomento ogni anno insieme alla discussione sul consuntivo).

 

Quindi niente di stravagante o temerario.

... qualora l'assemblea deliberi oppure chieda informalmente all'amministratore di mettersi in gioco ogni anno invece di due, cioè di mettere all'odg la nomina dell'amministratore ogni anno invece di due, come si deve comportare l'amministratore? Deve "obbedire" all'assemblea?...

Da un punto di vista legale, sei obbligato ad "obbedire" solo se nel regolamento di condominio è prevista la convocazione annuale con specifico ordine del giorno o se fatta richiesta secondo il disposto dell'art. 66 d.ac.c.

 

Da un punto di vista di "fiduciario" dell'assemblea, io non ho alcun dubbio su cosa farei se qualcono me lo chiedesse informalmente, sebbene nel mio condominio questo non può capitare perchè io evito addirittura di mettere in difficoltà l'eventuale condòmino che magari vorrebbe proporre una nuova nomina ma non se la sente di chiederlo neanche informalmente.

 

Ogni anno mi presento dimissionario in assemblea nel quale ordine del giorno è scritto "Dimissioni amministratore - Nomina amministratore".

La discussione su questo punto di solito dura meno di 30 secondi (il tempo di mandarmi amorevolmente a quel paese per aver posto l'argomento all'ordine del giorno) e nel verbale viene solitamente scritto così:

 

...L’amministratore Sig. Leonardo avendo ottemperato agli obblighi previsti dall’art. 1130 del cod. civile ed essendo in scadenza di mandato rassegna le dimissioni.

L’assemblea, all’unanimità, respinge le dimissioni e conferma quale amministratore di condominio lo stesso Sig. Leonardo che accetta l’incarico...

Da un punto di vista legale, sei obbligato ad "obbedire" solo se nel regolamento di condominio è prevista la convocazione annuale con specifico ordine del giorno o se fatta richiesta secondo il disposto dell'art. 66 d.ac.c.

E perchè?

Io non direi proprio (legalmente).

 

L'Assemblea che ha la maggioranza qualificata per nominare un Amm.re ha la stessa maggioranza qualificata che serve per dettare tutte le integrazioni del Regolamento che non incidono sui diritti individuali dei Condòmini.

Quindi : non vedo proprio per quale ragione - legalmente - la loro delibera di nomina potrebbe essere "cesellata" dall'Amm.re nominato, che si prende la nomina e ignora il resto.

Quella che lui ha ricevuto è una nomina espressamente condizionata, con forme più che legittime e rituali, ad una scelta collegiale e legittima dell'Assemblea sempre sovrana, e l'Amm.re incaricato ha avuto in sede di nomina la possibilità di dire "sì ok", oppure "no, non accetto a queste condizioni".

Ma non mi risulta che legalmente si possa accettare un incarico che era chiaramente condizionato in sede di affidamento, e poi gestirsene i vari capitoli a proprio gusto.

 

Infine: quando la Legge dice "sin tende rinnovato per uguale periodo" sottintende un ovvio "salvo manifestazione di contraria volontà del Cliente".

 

In questo caso la volontà contraria del Cliente è chiaramente manifestata ab origine (ed espressa dalla stessa maggioranza qualificata che ha consentito la nomina!)...e ...chi saremmo noi, qui, per dire che non conta niente o che per essere legalmente valida dovrebbe essere rinnovata con apposita richiesta ai sensi dell'art. 66 d.a.c.c. ?

E perchè?

Io non direi proprio (legalmente).

 

L'Assemblea che ha la maggioranza qualificata per nominare un Amm.re ha la stessa maggioranza qualificata che serve per dettare tutte le integrazioni del Regolamento che non incidono sui diritti individuali dei Condòmini.

Quindi : non vedo proprio per quale ragione - legalmente - la loro delibera di nomina potrebbe essere "cesellata" dall'Amm.re nominato, che si prende la nomina e ignora il resto.

Quella che lui ha ricevuto è una nomina espressamente condizionata, con forme più che legittime e rituali, ad una scelta collegiale e legittima dell'Assemblea sempre sovrana, e l'Amm.re incaricato ha avuto in sede di nomina la possibilità di dire "sì ok", oppure "no, non accetto a queste condizioni".

Ma non mi risulta che legalmente si possa accettare un incarico che era chiaramente condizionato in sede di affidamento, e poi gestirsene i vari capitoli a proprio gusto.

 

Infine: quando la Legge dice "sin tende rinnovato per uguale periodo" sottintende un ovvio "salvo manifestazione di contraria volontà del Cliente".

 

In questo caso la volontà contraria del Cliente è chiaramente manifestata ab origine (ed espressa dalla stessa maggioranza qualificata che ha consentito la nomina!)...e ...chi saremmo noi, qui, per dire che non conta niente o che per essere legalmente valida dovrebbe essere rinnovata con apposita richiesta ai sensi dell'art. 66 d.a.c.c. ?

Non riesco a capire cosa ho detto di sbagliato ma evidentemente non mi sono espresso in modo chiaro.

Provo a specificare meglio:

Se Tizio chiede informalmente di mettere all'ordine del giorno la nomina di un nuovo amministratore, l'amministratore in carica non ha nessun obbligo legale di soddisfare alla richiesta del singolo condòmino, così come non è obbligato a convocare "sua sponte" l'assemblea per discutere la nomina dell'amministratore.

 

Nel caso limite, quantunque l'assemblea richiedesse un ordine del giorno con nomina amministratore ex art. 66, nemmeno in tal caso l'amministratore sarebbe obbligato a convocare l'assemblea avendo questa la possibilità di autoconvocarsi.

 

L'unico caso in cui l'amministratore è obbligato a convocare l'assemblea è quello in cui sia previsto da un regolamento di condominio perchè, se non ottemperasse, verrebbe meno all'obbligo delle attribuzioni previste dal punto 1 dell'art. 1130 e rischierebbe la revoca giudiziale per inadempienza contrattuale

Ho letto tra i post che la "sicurezza di una entrata economica" consiglierebbe di porre la conferma o nomina che dir si voglia ogni due anni. E' un ipotesi del tutto aleatoria dal momento che l'assemblea può revocare il mandato dell'amministratore in qualsiasi momento. La mia personalissima opinione è che l'amministratore debba operare al meglio delle sue capacità è che l'assemblea abbia il diritto di giudicare il suo operato ogni anno. Evitare di porre annualmente la conferma all'ordine del giorno è sintomo di mancanza di sicurezza o consapevolezza di non aver lavorato al meglio. Un preventivo più basso presentato in quella occasione può essere motivo di revoca, ma credo che se vogliamo rimanere sul mercato e offrire il massimo della professionalità dobbiamo difendere il giusto compenso. Il passaparola farà il resto.

un amministratore che ha lavorato bene ed e' sicuro di se' non ha nessun problema a inserire all'odg dell'assemblea annuale "nomina amministratore "

Con riferimento al post 14 di Leonardo53 : GHIRO parlava di assemblea che deliberi oppure che richieda informalmente che la nomina amm.re sia posta all'odg ogni anno.

 

Se l'Assemblea ha regolarmente deliberato questa scelta, io non avrei nessun dubbio che essa sia perfettamente valida e che debba essere rispettata dall'Amm.re (si tratta di una norma regolamentare votabile a maggioranza e, dal mio punto di vista, non incontra alcun ostacolo nella normativa vigente; questa infatti si esprime dicendo che l'incarico "dura un anno e sin intende rinnovato per uguale periodo", dove quel "si intende" presuppone necessariamente il "salvo diversa volontà del'Assemblea", poichè altrimenti avrebbe detto che l'incarico dura due anni) .

 

Se l'Assemblea, invece, ha solo manifestato informalmente questo proprio desiderio, rimane puro dovere di cortesia dell'Amm.re quello di non ignorare la richiesta.

un amministratore che ha lavorato bene ed e' sicuro di se' non ha nessun problema a inserire all'odg dell'assemblea annuale "nomina amministratore "

Vero, ma...

...ora parlo per me e per tutti i Colleghi che, pur essendo bravi e corretti, vivono con estremo imbarazzo il momento della "conferma o nomina".

 

Io confesso di vivere molto male questo punto all'odg, e quindi sono molto grata alla Legge che mi consente di affrontare il supplizio ad anni alterni.

 

Non la vivo male perchè abbia paura di non essere confermata, intendiamoci.

La vivo male perchè (forse pazza io) trovo molto goffo/umiliante dover pronunciare questa voce all'odg e guardare in viso il branco che ti "vota" come alla gara delle vacche, e questo indipendentemente dalla positività del voto espresso. Insomma: parlo del meccanismo e non del risultato.

 

Inoltre, e sperando di non annoiarvi, vorrei far presenti due scenari (fra gli infiniti possibili) che a me sono accaduti e che accadono a tanti Colleghi.

 

Il primo : esercitavo da un paio d'anni e mi capitò un Condominio grande e complicatissimo, pieno di contenziosi verso terzi e fra Condòmini. Avevo pochissimi clienti e quindi potei dedicare l'anima a questo Condominio, e senza presunzione posso dire di avergli risolto o almeno canalizzato una bella mole di problemi già nel primo anno di amministrazione.

Alla loro prima Assemblea in cui era in odg la mia conferma o altrui nomina....giuro che mi potevo aspettare solo gratitudine corale; invece... fu il primo vero trauma della mia carriera, perchè un manipolo di comari tira fuori altri preventivi di amministrazione...

Non ebbero alcun successo, e amministrai quel Condominio per altri dieci anni, e poi fui io costretta a convocare 3 assemblee in due mesi con la voce "dimissioni irrevocabili amm.re - nomina nuovo amm.re", per togliermeli di torno, però...la clientela è fatta anche di queste sorprese assolute quanto inutili e spiacevoli.

 

Il secondo (che credo diventi ogni giorno più frequente) : anche in Condòminii che amministri da decenni e in cui circolano cordialità e fiducia assolute e reciproche tra Condòmini ed Amm.re ...capita chi (spesso è il Condòmino new-entry) si fa un preciso affanno di convincere chi può del fatto che "se cambiamo l'Amm.re possiamo risparmiare".

Poi si portano il preventivo del "collega" che promette i miracoli in cambio del famoso "pugno di riso", e - per fortuna - anche in questi casi assistiamo ad una maggioranza che dice "non ci penso neanche, con questo Amm.re mi trovo bene e mi sono trovato male con troppi altri per avere la tentazione di fare esperimenti!".

 

Ecco : sono due situazioni che si producono con quella voce all'odg; situazioni che non portano assolutamente a nulla se non a far perdere tempo a tutti e a creare vero imbarazzo sia per l'Amm.re che vi assiste e sia per quei Condòmini che vivono il rispetto della persona e professionalità altrui.

 

E perchè, chiedo, moltiplicare con le nostre mani questi scenari ?

Vero, ma...

...ora parlo per me e per tutti i Colleghi che, pur essendo bravi e corretti, vivono con estremo imbarazzo il momento della "conferma o nomina".

 

Io confesso di vivere molto male questo punto all'odg, e quindi sono molto grata alla Legge che mi consente di affrontare il supplizio ad anni alterni.

 

Non la vivo male perchè abbia paura di non essere confermata, intendiamoci.

La vivo male perchè (forse pazza io) trovo molto goffo/umiliante dover pronunciare questa voce all'odg e guardare in viso il branco che ti "vota" come alla gara delle vacche, e questo indipendentemente dalla positività del voto espresso. Insomma: parlo del meccanismo e non del risultato.

 

Inoltre, e sperando di non annoiarvi, vorrei far presenti due scenari (fra gli infiniti possibili) che a me sono accaduti e che accadono a tanti Colleghi.

 

Il primo : esercitavo da un paio d'anni e mi capitò un Condominio grande e complicatissimo, pieno di contenziosi verso terzi e fra Condòmini. Avevo pochissimi clienti e quindi potei dedicare l'anima a questo Condominio, e senza presunzione posso dire di avergli risolto o almeno canalizzato una bella mole di problemi già nel primo anno di amministrazione.

Alla loro prima Assemblea in cui era in odg la mia conferma o altrui nomina....giuro che mi potevo aspettare solo gratitudine corale; invece... fu il primo vero trauma della mia carriera, perchè un manipolo di comari tira fuori altri preventivi di amministrazione...

Non ebbero alcun successo, e amministrai quel Condominio per altri dieci anni, e poi fui io costretta a convocare 3 assemblee in due mesi con la voce "dimissioni irrevocabili amm.re - nomina nuovo amm.re", per togliermeli di torno, però...la clientela è fatta anche di queste sorprese assolute quanto inutili e spiacevoli.

 

Il secondo (che credo diventi ogni giorno più frequente) : anche in Condòminii che amministri da decenni e in cui circolano cordialità e fiducia assolute e reciproche tra Condòmini ed Amm.re ...capita chi (spesso è il Condòmino new-entry) si fa un preciso affanno di convincere chi può del fatto che "se cambiamo l'Amm.re possiamo risparmiare".

Poi si portano il preventivo del "collega" che promette i miracoli in cambio del famoso "pugno di riso", e - per fortuna - anche in questi casi assistiamo ad una maggioranza che dice "non ci penso neanche, con questo Amm.re mi trovo bene e mi sono trovato male con troppi altri per avere la tentazione di fare esperimenti!".

 

Ecco : sono due situazioni che si producono con quella voce all'odg; situazioni che non portano assolutamente a nulla se non a far perdere tempo a tutti e a creare vero imbarazzo sia per l'Amm.re che vi assiste e sia per quei Condòmini che vivono il rispetto della persona e professionalità altrui.

 

E perchè, chiedo, moltiplicare con le nostre mani questi scenari ?

personalmente non vivo male questo punto all'odg, d'altra parte se per legge l'amministratore dura in carica un anno, eventualmente rinnovabile per eguale durata, bisogna farsene una ragione. Una cosa è sicuramente certa, se un amministratore ha lavorato bene con serietà, trasparenza ed onesta, anche se ci potranno essere alcuni condomino non d'accordo con la sua riconferma, sicuramente la maggioranza sarà dalla sua parte.

... sono molto grata alla Legge che mi consente di affrontare il supplizio ad anni alterni...

Questa, però, è una tua interpretazione della Legge.

Un famoso studio legale (studio VOI) che collabora con ANACI, al link in calce ha ben dettagliato il perchè, a suo modo di interpretare, l'ordine del giorno deve essere votato ogni anno e non ogni due.

Dal link in calce, te ne riporto uno stralcio:

 

Il nuovo testo dell’art. 1129 c.c. dunque deve essere così interpretato:

- L’amministratore dura in carica un anno (art.1129, 9 comma c.c.);

- L’assemblea, convocata dall’amministratore ogni anno (art.66, 1 comma disp.att.c.c.), ex art. 1135 n.1)deve esprimersi sulla riconferma o revoca dell’amministratore;

- Se l’assemblea non ottiene il quorum della maggioranza dei presenti e almeno 500mm, per la revoca con l’indicazione del nome del nuovo amministratore, l’incarico di amministratore è riconfermato per l’anno successivo nei pieni poteri (art.1129, 9 comma c.c.).

--link_rimosso--

se per legge l'amministratore dura in carica un anno, eventualmente rinnovabile per eguale durata, bisogna farsene una ragione.

La legge non richiede affatto il rinnovo annuale nè parla di "eventualità" , giacchè dice che l'incarico "si intende rinnovato per uguale periodo" (ovviamente salvo revoca o diverse scelte regolamentari e assembleari).

 

Quindi: il punto non è di voler ignorare o glissare leggi vigenti, bensì di evitare quelle complicazioni interpretative che non portano alcun giovamento a nessuno.

 

Tornando al quesito iniziale del thread :

 

- se il Condominio X ha deliberato che la nomina amm.re si discute ogni anno, io Amm.re la porrei certamente in discussione ogni anno;

 

- se il Condominio X non lo ha deliberato ma mi ha fatto intendere che ne avrebbe piacere, io Amm.re ugualmente inserirei la voce all'odg ogni anno;

 

- se il Condominio X non ha espresso nessuna particolarità in materia, io Amm.re mi attengo alla legge vigente , e non inserisco ogni anno il punto "conferma-nomina" all'odg, giacchè c'è già la legge dello Stato a stabilire che il mio incarico (salvo opposte richieste del Condominio) si intende rinnovato per un altro anno dopo quello in cui sono stata nominata.

 

Mi sembra anche molto semplice, sinceramente. E mi pare che a volte ci complichiamo la vita da soli.

La legge non richiede affatto il rinnovo annuale nè parla di "eventualità" , giacchè dice che l'incarico "si intende rinnovato per uguale periodo" (ovviamente salvo revoca o diverse scelte regolamentari e assembleari).

 

Quindi: il punto non è di voler ignorare o glissare leggi vigenti, bensì di evitare quelle complicazioni interpretative che non portano alcun giovamento a nessuno.

 

Tornando al quesito iniziale del thread :

 

- se il Condominio X ha deliberato che la nomina amm.re si discute ogni anno, io Amm.re la porrei certamente in discussione ogni anno;

 

- se il Condominio X non lo ha deliberato ma mi ha fatto intendere che ne avrebbe piacere, io Amm.re ugualmente inserirei la voce all'odg ogni anno;

 

- se il Condominio X non ha espresso nessuna particolarità in materia, io Amm.re mi attengo alla legge vigente , e non inserisco ogni anno il punto "conferma-nomina" all'odg, giacchè c'è già la legge dello Stato a stabilire che il mio incarico (salvo opposte richieste del Condominio) si intende rinnovato per un altro anno dopo quello in cui sono stata nominata.

 

Mi sembra anche molto semplice, sinceramente. E mi pare che a volte ci complichiamo la vita da soli.

visto che la nomina oppure il semplice rinnovo dell'incarico, deve essere comunque discusso ogni anno, personalmente inserisco ogni anno all'odg. nomina amministratore, proprio perché in questo modo i condomini hanno la possibilità Ogni anno di revocarmi o confermarmi. Se dopo il primo anno di gestione non inserisci nulla all'odg. in pratica non si potrebbe nemmeno discutere sul punto della riconferma o revoca dall'amministratore e questo penalizzerebbe i condomini e favorirebbe l'amministratore che però in questo caso, a mio avviso, non risulta essere stato corretto nei confronti dei condomini e proprio perché non è stato corretto, avrà sempre paura di discutere della sua conferma.

Questa, però, è una tua interpretazione della Legge.

Un famoso studio legale (studio VOI) che collabora con ANACI, al link in calce ha ben dettagliato il perchè, a suo modo di interpretare, l'ordine del giorno deve essere votato ogni anno e non ogni due.

Dal link in calce, te ne riporto uno stralcio:

 

Il nuovo testo dell’art. 1129 c.c. dunque deve essere così interpretato:

- L’amministratore dura in carica un anno (art.1129, 9 comma c.c.);

- L’assemblea, convocata dall’amministratore ogni anno (art.66, 1 comma disp.att.c.c.), ex art. 1135 n.1)deve esprimersi sulla riconferma o revoca dell’amministratore;

- Se l’assemblea non ottiene il quorum della maggioranza dei presenti e almeno 500mm, per la revoca con l’indicazione del nome del nuovo amministratore, l’incarico di amministratore è riconfermato per l’anno successivo nei pieni poteri (art.1129, 9 comma c.c.).

--link_rimosso--

Con tutto il dovuto rispetto ai già citati "Uffici Studi" delle Associazioni ... a me risulta che Leggi e Sentenze contino un tantinino di più.

 

Allego, quindi, una massima da Sentenza (tratta da Banca Dati Professionale che pago) :

 

"L'art. 1129, comma 10, c.c. va interpretato nel senso che l'incarico di amministratore condominiale ha durata annuale e che, allo scadere del primo anno, si rinnova automaticamente per eguale durata, senza alcuna necessità di convocare l'assemblea per decidere se rinnovare o meno il mandato, salva però sempre la facoltà di deliberare la revoca."

(Trib. Cassino, 21 gennaio 2016, n. 1186)

Se dopo il primo anno di gestione non inserisci nulla all'odg. in pratica non si potrebbe nemmeno discutere sul punto della riconferma o revoca dall'amministratore e questo penalizzerebbe i condomini e favorirebbe l'amministratore che però in questo caso, a mio avviso, non risulta essere stato corretto nei confronti dei condomini e proprio perché non è stato corretto, avrà sempre paura di discutere della sua conferma.

Ma direi proprio di no, e la Sentenza citata in risposta a Leonardo lo spiega molto meglio di me!

 

Quale scorrettezza commetti nel non fare una cosa che è la legge stessa a dirti di non fare?

 

Il Condominio può revocarti in qualunque momento, basta che lo chieda e poi lo voti con le dovute maggioranze (o si rivolga al Giudice nei casi previsti) . Ergo : se nessuno chiede nulla di questo...la norma è chiara (almeno su questo)!

E che senso avrebbe orpellare tutti (e se stessi) se è la Legge stessa a dire chiaro che il rinnovo di un anno è implicito (salvo, ovviamente, ISTANZE contrarie e formalizzate) ?

Ma direi proprio di no, e la Sentenza citata in risposta a Leonardo lo spiega molto meglio di me!

 

Quale scorrettezza commetti nel non fare una cosa che è la legge stessa a dirti di non fare?

 

Il Condominio può revocarti in qualunque momento, basta che lo chieda e poi lo voti con le dovute maggioranze (o si rivolga al Giudice nei casi previsti) . Ergo : se nessuno chiede nulla di questo...la norma è chiara (almeno su questo)!

E che senso avrebbe orpellare tutti (e se stessi) se è la Legge stessa a dire chiaro che il rinnovo di un anno è implicito (salvo, ovviamente, ISTANZE contrarie e formalizzate) ?

a parte che le sentenze non hanno valore di legge, come il codice civile, che in questo caso non dice "allo scadere del primo anno, si rinnova automaticamente per eguale durata" , in ogni caso, pur consapevole che questa norma sia poco chiara, ritengo che i condomini hanno tutto il diritto di discutere della conferma o meno dell'amministratore, dopo il primo anno di gestione e, pertanto, è compito dello stesso indicare l'argomento all'odg, se vogliamo essere corretti con i condomini.

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