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Giovanni Inga

Natura delle clausole del regolamento

Una clausola, contenuta in un regolamento assembleare che dichiari che alle spese condominiali siano tenuti a partecipare tutti i condomini compresi i proprietari dei negozi aventi accesso dalla pubblica via, è regolamentare o no?

Una clausola, contenuta in un regolamento assembleare che dichiari che alle spese condominiali siano tenuti a partecipare tutti i condomini compresi i proprietari dei negozi aventi accesso dalla pubblica via, è regolamentare o no?
Secondo me è regolamentare in quanto fatto salvo titolo contrario i proprietari dei negozi essendo condomini a tutti gli effetti, devono mantenere tutte le parti comuni indicate nell'art. 1117 cc

Descrivo la situazione...

in un regolamento assembleare, redatto 40 anni fà, una clausola recita che alle spese condominiali partecipino i proprietari degli appartamenti. All'epoca, pur facendo parte del condominio, nella tabella proprietari non furono inseriti i negozi aventi accesso dalla pubblica via.

Qualche anno fà, sono state modificate le tabelle e sono stati inseriti i negozi. Per qualche anno tutti hanno pagato le quote;adesso, alcuni proprietari di negozi, dicono che non devono partecipare perchè il regolamento di condominio dice che le spese siano a carico dei soli proprietari di appartamento non tenendo conto che quando il regolamento fu redatto, queste u.i. non erano presenti. In definitiva, questa clausola ha valore anche se fà riferimento ad una situazione diversa dall'attuale? e se un domani la si volesse eliminare, con quale maggioranza approvare il regolamento tenendo conto della natura della clausola?

E ritorniamo alla domanda iniziale.. questa clausola è regolamentare o contrattuale?

Descrivo la situazione...

in un regolamento assembleare, redatto 40 anni fà, una clausola recita che alle spese condominiali partecipino i proprietari degli appartamenti. All'epoca, pur facendo parte del condominio, nella tabella proprietari non furono inseriti i negozi aventi accesso dalla pubblica via.

Qualche anno fà, sono state modificate le tabelle e sono stati inseriti i negozi. Per qualche anno tutti hanno pagato le quote;adesso, alcuni proprietari di negozi, dicono che non devono partecipare perchè il regolamento di condominio dice che le spese siano a carico dei soli proprietari di appartamento non tenendo conto che quando il regolamento fu redatto, queste u.i. non erano presenti. In definitiva, questa clausola ha valore anche se fà riferimento ad una situazione diversa dall'attuale? e se un domani la si volesse eliminare, con quale maggioranza approvare il regolamento tenendo conto della natura della clausola?

E ritorniamo alla domanda iniziale.. questa clausola è regolamentare o contrattuale?

è una clausola che si riferisce ad una situazione diversa da quella attuale, pertanto oggi potrebbe essere considerata nulla, proprio perché non rispecchia la nuova tipologia del condominio. Quindi, più che una questione se regolamentare o contrattuale, è un'esigenza di modificare quella norma ed a mio avviso con la maggioranza prevista dal 2 comma dell'art. 1136.

Naturalmente è un mio parere, anche perché con l'unanimità non si modificherà mai.

Descrivo la situazione...

in un regolamento assembleare, redatto 40 anni fà, una clausola recita che alle spese condominiali partecipino i proprietari degli appartamenti. All'epoca, pur facendo parte del condominio, nella tabella proprietari non furono inseriti i negozi aventi accesso dalla pubblica via.

Qualche anno fà, sono state modificate le tabelle e sono stati inseriti i negozi. Per qualche anno tutti hanno pagato le quote;adesso, alcuni proprietari di negozi, dicono che non devono partecipare perchè il regolamento di condominio dice che le spese siano a carico dei soli proprietari di appartamento non tenendo conto che quando il regolamento fu redatto, queste u.i. non erano presenti. In definitiva, questa clausola ha valore anche se fà riferimento ad una situazione diversa dall'attuale? e se un domani la si volesse eliminare, con quale maggioranza approvare il regolamento tenendo conto della natura della clausola?

E ritorniamo alla domanda iniziale.. questa clausola è regolamentare o contrattuale?

Se la prima stesura del Regolamento di 40 anni fa era stata deliberata in assemblea e non sottoscritta da tutti i condomini (1000/1000) quella è una clausola assembleare, e sarebbe addirittura nulla se esentava dalle spese i proprietari dei negozi, con la modifica avvenuta qualche anno fa inserendo i negozi nelle spese condominiali, a mio parere si è regolarizzata la situazione facendo pagare ai proprietari dei negozi quanto realmente prevede il Codice Civile, ovviamente applicando l'art. 1123 e seguenti.

Appunto... i proprietari dei negozi voterebbero contro e non avremmo risolto nulla....

Sono anch'io dello stesso vostro parere... sono due situazioni diverse..

Descrivo la situazione...

in un regolamento assembleare, redatto 40 anni fà, una clausola recita che alle spese condominiali partecipino i proprietari degli appartamenti. All'epoca, pur facendo parte del condominio, nella tabella proprietari non furono inseriti i negozi aventi accesso dalla pubblica via.

LA MIA OPINIONE:

un regolamento assembleare che esonera i proprietari dei negozi dalle spese condominiale è inefficace (NULLA).

Per esonerare i negozi dalle spese occorreva una CONVENZIONE (regolamento contrattuale) 40 anni fa ed occorre una CONVENZIONE ancora oggi.

In mancanza di CONVENZIONE (1000 millesimi), TUTTI devono partecipare alle spese con il criterio legale.

Grazie a voi tutti per l'apporto dato...

Conferma la mia idea e come potrò confrontarmi con i "dissenzienti"....

Appunto... i proprietari dei negozi voterebbero contro e non avremmo risolto nulla....

Non sono i proprietari dei negozi che devono votare contro per essere esentati.

Sono tutti i condòmini (1.000 millesimi) che devono votare a favore dell'esonero.

 

Io farei approvare i rendiconto con il criterio legale e lascerei che ad impugnare fossero i negozi.

Il Giudice metterà la parola FINE.

Appunto... i proprietari dei negozi voterebbero contro e non avremmo risolto nulla....

Sono anch'io dello stesso vostro parere... sono due situazioni diverse..

Ma non c'è nulla da votare se non all'unanimità, quella clausola di 40 anni fa è assolutamente nulla se non approvata all'unanimità, come avevo già detto, e direi a quest'ora dovrebbe essere trascritta e registrata ai Pubblici Registri Immobiliari per essere valida, per cui fatto salvo altre convenzioni o delibere unanimi con 1000/1000 si deve applicare il criterio legale e dovranno pagare anche i proprietari dei negozi

Io continuerò ad applicare il criterio legale, fermo restando che proporrò una modifica del regolamento non più attuale e rispondente alla situazione immobiliare attuale...

Per il quorum, considerando che tale clausola sia regolamentare, basterà quello previsto all'art. 1136 c.c. II comma

Io continuerò ad applicare il criterio legale, fermo restando che proporrò una modifica del regolamento non più attuale e rispondente alla situazione immobiliare attuale...

Per il quorum, considerando che tale clausola sia regolamentare, basterà quello previsto all'art. 1136 c.c. II comma

concordo.....................

Io continuerò ad applicare il criterio legale, fermo restando che proporrò una modifica del regolamento non più attuale e rispondente alla situazione immobiliare attuale...

Per il quorum, considerando che tale clausola sia regolamentare, basterà quello previsto all'art. 1136 c.c. II comma

Secondo me non sarebbe neppure bisogno di approvare una clausola che vincoli i proprietari dei negozi a corrispondere le quote, perchè c'è già il Codice Civile che lo dice, ma se vuoi far votare correndo magari il rischio che la delibera non passi ... nel qual caso cosa farai, non farai pagare i proprietari dei negozi?
Io continuerò ad applicare il criterio legale, fermo restando che proporrò una modifica del regolamento non più attuale e rispondente alla situazione immobiliare attuale...

Per il quorum, considerando che tale clausola sia regolamentare, basterà quello previsto all'art. 1136 c.c. II comma

Secondo me, come dice Tullio, non devi fare approvare nessuna clausola regolamentare per applicare il criterio legale.

Predisponi il rendiconto con criterio legale e lo sottoponi all'approvazione dell'assemblea che in seconda convocazione potrà approvare anche con le maggioranze semplici.

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