#1 Inviato 6 Settembre, 2018 Buongiorno, nel mio condominio si è deciso di sostituire il portiere con una cooperativa e di conseguenza da qualche mese l'appartamento condominiale si è liberato. L'assemblea ha deciso di metterlo in affitto, ma prima vanno fatti dei lavori di manutenzione poiché la casa è del 1960 e lì è rimasta anche a livello di impianti. Nelle prossime settimane avremo un'altra riunione di condominio nella quale saranno aperte le buste dei preventivi e verrà scelta una ditta cui appaltare i lavori. E' proprio su questo che c'è un po' di confusione e vorrei il vostro parere. Per quanto a mia conoscenza per affittare un appartamento (in questo caso a studenti) va almeno certificato l'impianto elettrico. In questo caso si tratta di rifarlo da zero poiché nelle condizioni attuali non lo certificherebbe neanche un pazzo. Viste le pessime condizioni sarebbe anche il caso di rifare l'impianto del gas (in realtà saranno 2 metri di tubo incamiciato dal contatore esterno alla cucina) e ottenere il certificato di conformità, di rifare completamente il bagno e sostituire lo scarico della cucina (anche qui un paio di metri di tubo multistrato) e ottenere anche il certificato di conformità dell'impianto idrico. Dal punto di vista legale cosa è indispensabile avere per affittare questo appartamento in termini di certificazione / conformità degli impianti? Sarebbe sufficiente certificare l'impianto elettrico per stare a posto con la legge o bisogna ottenere anche le conformità degli altri impianti? Chiedo queste cose perché già so che in assemblea sceglieranno il preventivo più basso, che inevitabilmente avrà il minor numero di lavori possibili o magari fatti "ad cazzum". Già l'idea di affittare questo appartamento non mi esalta (troppe complicazioni per gestire studenti che vanno e vengono), ma di certo non voglio assumermi, neanche in quota parte, la responsabilità di eventuali danni provocati a cose o persone per aver affittato una casa senza aver rispettato gli obblighi di legge. Quindi, nel caso il condominio andasse avanti come un mulo facendo meno dell'obbligatorio, come potrei tutelarmi? Modificato 6 Settembre, 2018 da cicciopasticcio
#2 Inviato 8 Settembre, 2018 ciao vuoi un mio consiglio spassionato in base alla mia esperienza sul campo. Vendette l'appartamento dell'ex custode, anche a prezzi striminziti, vi toglierete una marea di discussioni oltre ai problemi di dichiarare le rendite dei fitti e la gestione del contratto. 1
#3 Inviato 8 Settembre, 2018 Venderlo è impossibile, siamo 120 e serve l'unanimità di tutti i proprietari ed eventuale comproprietari (magari all'estero o irreperibili). Più realisticamente puntavo a tenerlo vuoto, fare giusto un lavoretto di base (buttare giù una parete per fare una sala grande) e usarlo per le assemblee di condominio o "eventi" tra condomini. Non è piccolo, sono 85mq e ogni assemblea ci costa 150 euro di affitto sala. Ma per ora l'idea è di affittarlo a studenti... Quindi resta la domanda su quali certificazioni sono obbligatorie per legge e, soprattutto, che strumenti ho come condomino per tutelarmi nel caso l'assemblea decidesse di andare avanti senza rispettare tutti gli obblighi.
#4 Inviato 8 Settembre, 2018 Ciao Dovete fare una delibera in cui decidete di affittare quei locali. Per poter affittare devi avere l'APE dando per scontato però che ci sia l'abitabilità e la certificazione degli impianti che non dovrai esibire ma chi deve essere a posto visto che dichiari che L'edificio è a norma. Quindi incaricare te l'amministratore di fare il contratto fissando prezzo ed accessori. Tra qualche anno vedrai che troverete l'accordo per cederlo magari allorché il condominio ha bisogno di un grosso intervento conservativo.
#5 Inviato 10 Settembre, 2018 Si, tutto questo è stato già fatto. Ora alla prossima assemblea apriremo i preventivi delle ditte per fare i lavori di manutenzione. Da quanto ho capito sarà previsto il rifacimento e relativa certificazione dell'impianto elettrico. Nulla si dice degli altri impianti. Da quanto leggo in giro pur non essendo un obbligo di legge è bene che il proprietario abbia tutti i certificati di conformità degli impianti del gas, idrico, termico, radiotelevisivo così che in caso di problemi seri possa scaricarsi la responsabilità di incidenti. Ma nel caso la ditta che sceglierà l'assemblea non rilasciasse tutti questi certificati di conformità (quello elettrico sì, gli altri non credo) e il condominio affittasse comunque l'appartamento, come singolo condomino ho qualche strumento per tutelarmi preventivamente?
#6 Inviato 10 Settembre, 2018 chiami l'idraulico che ti fa tale documentazione, idrico termico e gas, mentre per l'impianto Tv non è necessario. Essendo però l'appartamento ex custode, sei sicuro che ha tali allacciamenti autonomi ?
#7 Inviato 10 Settembre, 2018 Perdonami eh, ma io trovo una pessima idea quella di sostituire il custode con abitazione con una ditta di pulizie. Non si risparmia quasi nulla, se nel condominio ci sono uffici è un delirio, se sono tanti condomini è un disastro... 120 poi un inferno, il lavoro è meno accurato, manca sicurezza, una figura di riferimento e pure uno che ti ritira i pacchi di amazon. Negli appartamenti miei in cui è stato così deciso dalla maggioranza la situazione è stata questa, ed in un caso abbiamo ripristinato il portierato dopo 2 anni con mia grande soddisfazione. Certo, il custode devi sceglierlo bene, ma non è così difficile. Per l'appartamento vuoto, lascia perdere, è un casino totale. venderlo è l'unica e metterci gli studenti una follia assoluta. Quel genere di affitto va molto "seguito"... te lo vedi seguirlo con 120 proprietari
#8 Inviato 10 Settembre, 2018 Fedina dice: Perdonami eh, ma io trovo una pessima idea quella di sostituire il custode con abitazione con una ditta di pulizie. Non si risparmia quasi nulla, se nel condominio ci sono uffici è un delirio, se sono tanti condomini è un disastro... 120 poi un inferno, il lavoro è meno accurato, manca sicurezza, una figura di riferimento e pure uno che ti ritira i pacchi di amazon. Negli appartamenti miei in cui è stato così deciso dalla maggioranza la situazione è stata questa, ed in un caso abbiamo ripristinato il portierato dopo 2 anni con mia grande soddisfazione. Certo, il custode devi sceglierlo bene, ma non è così difficile. Per l'appartamento vuoto, lascia perdere, è un casino totale. venderlo è l'unica e metterci gli studenti una follia assoluta. Quel genere di affitto va molto "seguito"... te lo vedi seguirlo con 120 proprietari ciao sono d'accordo con te sopo per lo spassionato consiglio di venere. Triboleranno un annetto o due, ma alla fine il problema è risolto. Il benefit al custode dell'appartamento e quanto dovutogli, costa senz'altro moto di più dell'appalto a impresa di pulizie con 2 o 3 passaggi settimanali, almeno nella mia esperienza. Sarà che nella mia zona quasi tutti i condomini degli anni 60 in poi organizzati con il custode, hanno tutti licenziato il custode e sostituito con imprese esterne, molto più economiche e con risultati molto spesso anche migliori. Personalmente negli anni dei condomini che tutt'ora amministro ne ho sostituiti 3, e personalmente ti posso assicurare che i costi di esercizio sono sensibilmente diminuiti. Può darsi che 120 appartamenti invece diano risultati diversi. Tutto di pende dai fabbricati ( 7 piani fuori terra e 1 o due vani scala)
#9 Inviato 10 Settembre, 2018 camillo50 dice: ciao sono d'accordo con te sopo per lo spassionato consiglio di venere. Triboleranno un annetto o due, ma alla fine il problema è risolto. Il benefit al custode dell'appartamento e quanto dovutogli, costa senz'altro moto di più dell'appalto a impresa di pulizie con 2 o 3 passaggi settimanali, almeno nella mia esperienza. Sarà che nella mia zona quasi tutti i condomini degli anni 60 in poi organizzati con il custode, hanno tutti licenziato il custode e sostituito con imprese esterne, molto più economiche e con risultati molto spesso anche migliori. Personalmente negli anni dei condomini che tutt'ora amministro ne ho sostituiti 3, e personalmente ti posso assicurare che i costi di esercizio sono sensibilmente diminuiti. Può darsi che 120 appartamenti invece diano risultati diversi. Tutto di pende dai fabbricati ( 7 piani fuori terra e 1 o due vani scala) Mi fido della tua esperienza, ma io resto una grandissima fan dei portinai, forse una figura un po' antiquata ma secondo me danno un forte valore aggiunto al palazzo, se non sono proprio dei lazzaroni. Nel condominio a cui facevo riferimento (20 appartamenti di cui 5 grandi uffici) abbiano rimesso il portinaio perchè ci si è resi conto che svolge un lavoro vero e senza stavamo andando alla deriva. Ne scapitava addirittura il valore degli immobili, che in una zona centrale di una grande città non è poca cosa.
#10 Inviato 10 Settembre, 2018 OK, direi che abbiamo risposto al thread ma visto che ci siamo vi dico pure come stanno le cose da noi. Si tratta di un condominio di 3 palazzine di 7 piani l'una con 2 appartamenti a piano. Un'area interna comune composta di giardino e qualche parcheggio giustifica il condominio unico. Il portiere condominiale ha subito un grave infortunio che gli impediva di continuare a lavorare. Poiché non era proprio il massimo della vita (eufemismo) è stata colta la palla al balzo per trovare una situazione più economica. Personalmente ero favorevole a un altro portiere, stavolta selezionato per merito e non per far favore un bisognoso. Dopo ampia discussione l'assemblea ha scelto un servizio di pulizia e portineria affidato a una cooperativa. Ammetto che chi è venuto lavora molto e bene. Ci costa circa 3-4000 euro l'anno meno del portiere condominiale e abbiamo liberato un appartamento di 3 stanze bagno e cucina (85 mq circa). Per me continua a non valere la pena, convinto come sono che il portiere condominiale se opportunamente scelto da dei servizi che nessuna cooperativa darà mai (i 2 portieri che si sono avvicendati in 40 anni nel precedente condominio avevano le chiavi di casa di tutti e per tutti facevano dei lavoretti in casa, ecc.) ma tant'è. L'assemblea è sovrana. Attesa l'impossibilità materiale di vendere l'appartamento hanno deciso di affittarlo a studenti. Per ora siamo fermi da febbraio e non abbiamo ancora deliberato i lavori... Per me sarà un bagno di sangue, gliel'ho detto e se ne accorgeranno. Secondo me prima o poi torneranno al portiere condominiale o all'uso dell'appartamento per le assemblee e piccole riunioni. Il tempo ci dirà, per ora voglio almeno evitare rogne di carattere legale. In questo condominio ci sono troppi faciloni e non vorrei trovarmi nei guai per causa loro. Modificato 10 Settembre, 2018 da cicciopasticcio
